Plusvalenza: guida allo scorporo del terreno aziendale

La Corte di Cassazione ha confermato l’illegittimità di un accertamento fiscale basato su una errata applicazione della plusvalenza. La controversia riguardava la cessione di un fabbricato aziendale nel 2005. L’Agenzia delle Entrate pretendeva di applicare retroattivamente le norme sullo scorporo del terreno introdotte nel 2006. I giudici hanno stabilito che, per l’anno 2005, il valore del terreno non contabilizzato come bene strumentale deve essere escluso dal calcolo della plusvalenza d’impresa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobiliare: le regole per lo scorporo del terreno

La corretta determinazione della plusvalenza in ambito aziendale rappresenta uno dei temi più complessi del diritto tributario, specialmente quando riguarda la cessione di immobili strumentali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti temporali e applicativi dello scorporo del valore del terreno dal fabbricato, fornendo indicazioni essenziali per contribuenti e professionisti del settore.

Il caso della plusvalenza nel 2005

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato a un titolare di impresa individuale. L’amministrazione finanziaria contestava un maggior reddito d’impresa derivante dalla cessione di un fabbricato aziendale. Il punto centrale del contendere riguardava la determinazione della plusvalenza e, in particolare, se il valore del terreno di sedime dovesse essere considerato parte del complesso aziendale o meno. Il contribuente sosteneva che il terreno non fosse mai stato contabilizzato come bene strumentale, essendo stato acquistato prima dell’edificazione e mai inventariato.

La disciplina dello scorporo e la retroattività

L’Agenzia delle Entrate invocava l’applicazione dell’articolo 36 del D.L. 223/2006, che impone lo scorporo del valore del terreno da quello del fabbricato ai fini del calcolo delle quote ammortizzabili e delle plusvalenze. Tuttavia, la Suprema Corte ha rilevato che tale normativa è entrata in vigore nel luglio 2006 e non può trovare applicazione per l’anno di imposta 2005. Per tale annualità, la norma di riferimento resta l’articolo 86 del TUIR, che definisce la plusvalenza come differenza tra corrispettivo e costo non ammortizzato.

Implicazioni pratiche per le imprese

La decisione sottolinea l’importanza della corretta tenuta delle scritture contabili e dell’inventario. Se un terreno non è mai stato annoverato tra i beni aziendali, esso non può essere forzosamente incluso nel calcolo della plusvalenza d’impresa al momento della vendita del fabbricato sovrastante. Questo principio tutela il contribuente da pretese fiscali basate su presunzioni non supportate dalla realtà contabile del periodo di riferimento.

Il vizio di omessa pronuncia

Un altro aspetto rilevante trattato dall’ordinanza riguarda il vizio di omessa pronuncia. La Cassazione ha ribadito che non sussiste tale vizio quando la decisione adottata dal giudice di merito comporta implicitamente il rigetto di una tesi difensiva, anche senza un’espressa statuizione. La conferma della sentenza di primo grado per relationem è considerata legittima se il presupposto logico è chiaro e coerente con la decisione finale.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno fondato il rigetto del ricorso sulla non applicabilità retroattiva delle norme del 2006. Poiché la cessione è avvenuta nel 2005, il regime fiscale applicabile è quello dei redditi d’impresa ordinari o dei redditi diversi, a seconda della natura del bene. Nel caso specifico, l’esclusione del terreno dai beni aziendali, accertata nei gradi di merito, rende inapplicabile la pretesa dell’ufficio di calcolare la plusvalenza sull’intero valore di vendita senza scorporare la quota riferibile a un bene non strumentale.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma il principio di legalità e di irretroattività delle norme tributarie peggiorative. Per le operazioni concluse prima del 2006, lo scorporo del terreno non può essere imposto d’ufficio se non previsto dalla legge vigente all’epoca. Le imprese devono prestare massima attenzione alla classificazione dei cespiti in bilancio, poiché la natura strumentale o meno di un bene determina radicalmente il carico fiscale in fase di alienazione.

Quando si applica lo scorporo del terreno dal fabbricato?
Lo scorporo obbligatorio introdotto dal D.L. 223/2006 si applica ai periodi d’imposta a partire dal 2006 e non ha efficacia retroattiva per gli anni precedenti.

Come si calcola la plusvalenza per i beni d’impresa?
Secondo l’articolo 86 del TUIR, la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo non ammortizzato del bene.

Cosa succede se un terreno non è inventariato come bene aziendale?
Se il terreno non risulta tra i beni strumentali dell’impresa, il suo valore deve essere escluso dal calcolo della plusvalenza derivante dalla cessione del fabbricato aziendale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6725 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6725 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22006/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE dello Stato presso i cui uffici a RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, è domiciliata;

-ricorrente-

contro

GENTILE NOME

-intimato – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia n. 565 del 2017, depositata il 15 febbraio 2017, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6 febbraio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La controversia trae origine dall’impugnazione da parte del contribuente NOME COGNOME dell’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, relativo all’anno di imposta 2005, con cui gli veniva contestato, come titolare dell’omonima impresa individuale, un maggior reddito di impresa di euro 620.421,00 in ragione del maggior valore della plusvalenza accertata con riferimento alla cessione a sé stesso, il 1 ottobre 2005, al prezzo di € 279.600, per l’uso personale del fabbricato aziendale subito dopo rivenduto, il 3 marzo 2006, al prezzo di euro 650.000.
Il contribuente, per quanto ancora rileva, aveva impugnato l’avviso di accertamento sostenendo, in particolare, l’illegittimità della ripresa a tassazione del terreno di sedime del fabbricato che non era compreso nel complesso aziendale, tanto è vero che il costo di acquisto sostenuto prima dell’edificazione del fabbricato non era stato contabilizzato dall’impresa e che non era stato inventariato come bene strumentale. Contestava, poi, la modalità di tassazione della plusvalenza accertata in unica soluzione, sostenendo l’applicabilità della disciplina della tassazione per quote ripartite in cinque esercizi.
La CTP di Lecce aveva parzialmente accolto il ricorso del contribuente scorporando, ai fini dell’accertamento della plusvalenza, il valore presumibile del terreno, determinato in euro 200.000, dal prezzo complessivo di euro 650.000, ed affermando l’applic abilità della disciplina della tassazione per quote.

La sentenza veniva impugnata dall’RAGIONE_SOCIALE e la CTR accoglieva il gravame solo parzialmente, accertando la legittimità della modalità di tassazione della plusvalenza in unica soluzione applicata dall’ufficio e confermando la necessità dello scorporo del valore del terreno ai fini della determinazione della plusvalenza.

Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione l’A RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a due motivi, e il contribuente non si è difeso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente ha lamentato, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. , la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 e dell’art. 68 t .u.i.r. nonché dell’art. 36 commi 7 e ss. del d.l. n. 223 del 2006 conv. dalla legge n. 248 del 2006, in quanto la CTR avrebbe erroneamente affermato la necessità di effettuare lo scorporo del valore del terreno da quello del fabbricato, previsto dall’art. 36 comma 7 del d.l. n. 233 del 2006 solo ai fini della determinazione della quota ammortizzabile del valore del fabbricato e non anche ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione.
1.1. Il motivo è infondato.

1.2. La fattispecie concreta sottoposta all’esame della CTR ai fini dell’individuazione del regime fiscale applicabile concerne essenzialmente la plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato e del relativo terreno di sedime da parte di un’impresa individuale nell’anno di imposta 2005.

1.3. Si tratta di una fattispecie che esula da ll’ambito applicativo RAGIONE_SOCIALE norme di cui la ricorrente lamenta la violazione dal momento che l’art. 67 e 68 del t.u.i.r. disciplinano l’imposizione fiscale RAGIONE_SOCIALE plusvalenze formatesi al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa mentre l’art. 36 comma 7 d.l. n. 223 del 2006 conv. da legge n. 248 del 2006 contiene la disciplina RAGIONE_SOCIALE plusvalenze maturate nell’esercizio dell’attività di impresa applicabile solo a partire dall’anno di imposta 2006.

1.4. L’ art. 67 e 68 del t.u.i.r. riguardano, infatti, il regime dell’imposizione fiscale della plusvalenza da cessione di immobili rientrante nella categoria dei ‘ redditi diversi ‘ proprio in quanto ‘non conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali’ come si legge a ll’art. 67 t.u.i.r, nella versione vigente ratione temporis , secondo cui ‘ Sono

redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni mentre il successivo art. 68 t.u.i.r disciplina il regime RAGIONE_SOCIALE plusvalenze ‘ di cui alle lettere a) e b) del c omma 1 dell’art. 67’.
1.5. L’art. 36 comma 7 del d.l. n. 223 del 2006 impone lo ‘ scorporo’ del terreno di sedime e RAGIONE_SOCIALE aree di pertinenza dei fabbricati nella fase del calcolo di uno dei dati necessari alla determinazione della plusvalenza in caso di cessione di immobile di impresa, costituito dal costo storico ammortizzato del cespite, ma per espressa previsione del comma 8 della stessa norma, secondo cui ‘ Le disposizioni del comma 7 si applicano a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti ‘ , non si applica agli anni di imposta anteriori all ‘anno di imposta in corso alla sua entrata in vigore intervenuta il 4 luglio 2006 e, il caso di specie, ha ad oggetto la tassazione della plusvalenza nell’anno di imposta 2005.
1.6. La norma applicabile alla fattispecie che la CTR ha correttamente richiamato nel contesto della motivazione è l’art. 86 t.u.i.r. secondo cui la plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso dei beni relativi all’impresa è costituita dalla differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo non ammortizzato.

1.7. In ogni caso, la censura non si confronta affatto con la ratio della sentenza impugnata che ha sostanzialmente escluso dall’ambito della cessione del bene strumentale il terreno in ragione del fatto che non era mai stato annoverato fra i beni aziendali e non in ragione dell’applicazione del lo ‘scorporo’ del terreno dal costo ammortizzato , non previsto dalla legge per la tassazione della plusvalenza nel periodo di imposta in esame.

La CTR non ha fatto, quindi, alcuna applicazione RAGIONE_SOCIALE norme di cui la ricorrente lamenta la violazione che, comunque, sono inconferenti rispetto alla fattispecie concreta come ricostruita nel giudizio di merito.

Con il secondo motivo la ricorrente ha lamentato, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c. e degli articoli 18 e 53 del d. lgs. n. 546 del 1992 in quanto la CTR nella sentenza impugnata si sarebbe limitata a recepire, con riferimento al valore di cessione del fabbricato, le affermazioni apodittiche della sentenza di primo grado senza pronunciarsi sul motivo di appello ove aveva lamentato l’impossibilità di comprendere il parametro utilizzato per quantificare il valore del terreno separato dal valore del fabbricato.
2.1. Il motivo è infondato.

2.2. Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza della Corte «non ricorre il vizio di omessa pronuncia di una sentenza di appello quando, pur non essendovi un’espressa statuizione da parte del giudice in ordine ad un motivo di impugnazione, tuttavia la decisione adottata comporti necessariamente la reiezione di tale motivo, dovendosi ritenere che tale vizio sussista solo nel caso in cui sia stata completamente omessa una decisione su di un punto che si palesi indispensabile per la soluzione del caso concreto» (Cass. n. 15255 del 2019).
In particolare, sottolinea la Corte, «non ricorre il vizio di omesso esame di un punto decisivo della controversia se l’omissione riguarda una tesi difensiva o un’eccezione che, anche se non espressamente esaminata, risulti incompatibile con la statuizione di accoglimento della pretesa dell’attore, deponendo per l’implicita pronunzia di rigetto della tesi o dell’eccezione, sicché il relativo mancato esame può farsi valere non già quale omessa pronunzia, e, dunque, violazione di una norma sul procedimento ( art. 112 cod. proc. civ.), bensì come violazione di legge e come difetto di motivazione, in modo da portare il controllo di legittimità
sulla conformità a legge della decisione implicita e sulla decisività del punto» (Cass. n. 12131 del 2023).

2.3. Nel caso di specie, è vero che la CTR si è limitata in relazione al motivo di appello articolato sulla questione dall’RAGIONE_SOCIALE ad affermare ‘ si conferma la plusvalenza come da sentenza impugnata ‘ senza spiegare le ragioni ed i parametri applicati per la determinazione del valore del fabbricato una volta scorporato il terreno.

Tuttavia la pronuncia di conferma, sotto questo profilo, della statuizione di primo grado ha come presupposto logico necessario il rigetto implicito del motivo proposto dall’RAGIONE_SOCIALE ed il fatto che manchi completamente l’esame del motivo di appello e che l’argomentazione della decisione di rigetto sia stata svolta solo per relationem al contenuto della sentenza di primo grado potrebbe al più configurare un difetto di motivazione che la ricorrente avrebbe dovuto far valere illustrando il contenuto della sentenza di primo grado sulla questione ed evidenziando le ragioni della sua inidoneità a fornire adeguata argomentazione della stima del valore del bene genericamente contestato nel motivo di appello.
Non sussiste il vizio di omessa pronuncia lamentato.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Nulla va disposto in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità essendo il contribuente rimasto intimato.

Poiché risulta soccombente l’RAGIONE_SOCIALE che, come amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE dello Stato , è ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, non si applica l’articolo 13 comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. 228 del 2012 (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Così deciso a Roma, nella camera di consiglio del 6.2.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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