Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7091 Anno 2026
Civile Ord. Sez. 5 Num. 7091 Anno 2026
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: LA BATTAGLIA NOME
Data pubblicazione: 25/03/2026
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 18582/2021 R.G. proposto da:
NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;
-ricorrente-
contro
AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato;
-controricorrente-
avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania n. 76/2021, depositata il 5/1/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/1/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
NOME COGNOME propose opposizione avverso l’avviso di accertamento NUMERO_DOCUMENTO, notificatole il 7/6/2018, con il quale l’RAGIONE_SOCIALE le aveva contestato una plusvalenza tassabile di € 62.604,00, correlata all’atto di permuta che la stessa aveva stipulato relativamente al terreno di sua proprietà (per la quota del 95%) sito nel
Comune di Piedimonte San Germano (FR). A fronte di un valore di cessione indicato in € 350.000,00 (di cui € 300.000,00 relativi al terreno ed € 50.000,00 relativi al sovrastante edificio), l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ne aveva identificato uno inferiore pari a € 234.101,13, moltiplicando il valore al mq stabilito dalla perizia fatta eseguire dalla stessa contribuente per i 3611 mq. ceduti.
2. La CTP di Caserta accolse il ricorso, osservando come oggetto della permuta fossero stati ‘tutti i complessivi mq. 4628, sebbene per mq. 3611 iscritti al catasto terreni e per i restanti mq. 1017 considerati pertinenziali al fabbricato’ (pag. 7 del ricorso per cassazione’), di modo che l’imposta era stata rapportata al valore complessivo dello stesso, ‘mentre un valore separato stato attribuito al solo fabbricato’ (così, ancora, la sentenza di primo grado, come testualmente riportata a pag. 8 del ricorso per cassazione). Inoltre -proseguirono i giudici di primo grado -essendo venuto ad esistenza il bene già nel 2012, doveva ritenersi maturato il termine di decadenza di cui all’art. 43 d.p.r. n. 600/1973.
3. La CTR della Campania accolse l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, aderendo al metodo di calcolo fatto proprio da quest’ultima e osservando, quindi, ‘che il valore di € 65.899,00 deriva dalla semplice operazione di differenza tra il prezzo di cessione dichiarato dei suoli (€ 300.000,00) e quello di riferimento calcolato sulla base dei valori periziati (da professionista incaricato dalla contribuente medesima) (€ 64,83 x mq 3611) pari a € 234.101,00’. Escluse che si fosse realizzata la decadenza, dando rilievo, a tal fine, al momento della consegna degli immobili costruiti sul terreno ceduto, dal momento che ‘nel caso di specie le stesse parti che l’esistenza del bene ‘corrispettivo’ all’atto della sottoscrizione dell’atto pubblico nel quale, invece, affermata proprio la sua futura esistenza a seguito di costruzione a farsi’ (pag. 4 della sentenza di secondo grado).
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi. Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo è dedotto l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., in relazione al passaggio dal catasto terreni al catasto fabbricati RAGIONE_SOCIALE particelle nn. 132 e 755. Il non aver considerato tale circostanza, a dire della ricorrente, avrebbe indotto la CTR nell’errore di ritenere che il valore attribuito al terreno permutato (€ 300.000,00) non fosse riferito alla complessiva estensione di mq. 4628, comprensiva di tali particelle, ma alla minore estensione (di mq. 3611) corrispondente alle sole restanti particelle, rimaste accatastate al catasto terreni.
Il motivo (ove non inammissibile) è infondato.
In disparte la circostanza che non sono stati testualmente riportati i passaggi della perizia in discorso, vi è che dalla sentenza impugnata si evince chiaramente che la CTR della Campania, lungi dall’incorrere nel fraintendimento che le viene imputato, ha preso le mosse da un apprezzamento dei presupposti di fatto coerente con le deduzioni della ricorrente, avendo riferito il valore di € 300.000,00 (stimato dal perito di parte) all’intera estensione dell’area ceduta (ovvero mq. 4628) e non -come sostenuto nel ricorso per cassazione – alla minore estensione di mq. 3611. Si ponga mente, in particolare, a quanto affermato a pag. 3 della sentenza, laddove si legge che ‘il valore di perizia del suolo/mq era spiegato con la semplice divisione del valore complessivo dei suoli periziato per la loro effettiva metratura mai contestata e, quindi, € 300.000,00 / mq 4628 = € / mq. 64,83′. Nessun fatto decisivo è stato, dunque, obliterato. Semplicemente, il valore così ottenuto è stato utilizzato per calcolare la plusvalenza in relazione al terreno (escluso, dunque, il fabbricato corrispondente alla particella 1573, cui i contraenti avevano attribuito il valore di € 50.000,00), correttamente considerando la relativa superficie come pari a mq. 3611 (valore che si ottiene
sottraendo dalla superficie complessiva di mq. 4628 i 607 mq. della p.lla 132 e i 419 mq. della p.lla 755, afferenti al fabbricato rurale). Moltiplicando, quindi, il valore per metro quadro (come sopra calcolato) per l’estensione del (solo) terreno (3611 mq.), l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha individuato un valore inferiore (pari, cioè, a € 234.101,13), suscettibile di generare una plusvalenza tassabile.
2. Col secondo motivo la sentenza impugnata è censurata per violazione degli artt. 1555 e 1472 c.c. e 1, comma 132, l. n. 208/2015, per avere fatto decorrere il termine di decadenza ex art. 43 d.p.r. n. 600/1973 dal momento della consegna del bene costruito sul terreno dato in permuta e non già da quello della sua venuta ad esistenza. Il motivo è fondato.
Per verificare il rispetto del termine di decadenza contemplato dalla disposizione appena citata è necessario individuare il momento in cui si realizza il presupposto impositivo, nel caso di specie costituito dall’incremento di valore correlato alla realizzata plusvalenza. Il contratto in questione è una permuta di cosa presente (il terreno edificabile) contro cosa futura (le unità immobiliari che la società RAGIONE_SOCIALE si impegnava a costruirvi). Rispetto a tale schema negoziale, la giurisprudenza di questa Corte ha temporalmente collocato il presupposto impositivo in corrispondenza dell’effetto traslativo del bene, che l’art. 1472 c.c. (richiamato, per la permuta, dall’art. 1555 c.c.) fa coincidere con il momento in cui la cosa futura venga ad esistenza (si veda Cass., n. 4711/2017, secondo cui ‘in tema di IRPEF, in caso di permuta di cosa esistente (un terreno) con una futura (la realizzazione di un fabbricato), la plusvalenza si realizza nel momento in cui la costruzione viene ad esistenza, entrando così nel patrimonio del cedente’; Cass., n. 1427/2006, alla cui stregua, ‘in tema di imposte sui redditi, ai fini dell’applicazione dell’art. 76 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 – il quale contempla, al comma primo, tra i redditi diversi
le plusvalenze derivanti da operazioni speculative, prevedendo altresì, al comma secondo, che la plusvalenza sia costituita dalla differenza tra il prezzo d’acquisto e quello conseguito con l’alienazione -, nel caso di permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazione di un fabbricato) la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momento in cui il corrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà della costruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente – momento che, ai sensi dell’art. 1472 cod. civ., coincide con quello in cui la cosa futura viene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenza di un intento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito con l’alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio al momento della stipulazione del contratto e costituito dallo ius ad habendam rem ; Cass., n. 6171/2017, la quale, in tema di imposta di registro, ha affermato che ‘ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull’area edificabile a cura e con i mezzi dell’acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell’evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ancorché nel relativo atto sia dichiarato che il trasferimento del bene immobile avviene con effetto ex tunc ‘; infine, Cass., n. 13398/2024, secondo cui ‘il contratto con il quale le parti prevedono il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in cambio di immobili da costruire nella stessa area integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura; ne consegue che l’effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione RAGIONE_SOCIALE strutture fondamentali’).
Ciò premesso, erronea (siccome afflitta da un salto logico) si mostra l’affermazione – contenuta nella sentenza in questa sede impugnata –
secondo la quale dal riferimento, nel contratto, alla ‘futura esistenza a seguito di costruzione a farsi’, non potrebbe che discendere la datazione del presupposto impositivo in corrispondenza con la consegna degli immobili costruiti, ben potendo quest’ultima non coincidere con il momento (necessariamente antecedente) della ‘venuta ad esistenza’ del bene nella sua struttura fondamentale.
La sentenza impugnata dev’essere, pertanto, cassata, con rinvio al giudice di secondo grado, che, ai fini della valutazione circa l’intervenuta decadenza ex art. 43 d.p.r. n. 600/1973, provvederà alla verifica dell’epoca di conclusione dell’edificazione dell’edificio oggetto del più volte richiamato contratto, secondo l’accezione appena illustrata.
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 22/1/2026.
La Presidente
NOME Giudicepietro