Plusvalenza diritto superficie: non tassabile su terreni

Plusvalenza Diritto Superficie: la Cassazione Fa Chiarezza sulla Tassazione

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale, chiarendo definitivamente il trattamento della plusvalenza diritto superficie su terreni agricoli. La decisione fornisce importanti indicazioni per gli operatori del settore delle energie rinnovabili e per i proprietari terrieri, escludendo che i corrispettivi percepiti per la costituzione di tali diritti possano essere qualificati come ‘redditi diversi’ e, di conseguenza, assoggettati a ritenuta d’acconto.

I Fatti del Caso: Parco Eolico e Ritenute Fiscali

Una società operante nel settore dell’energia eolica aveva acquistato da diversi proprietari una serie di diritti di superficie e di servitù su terreni agricoli. L’obiettivo era realizzare le infrastrutture necessarie per un impianto di produzione di energia eolica. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che i corrispettivi pagati ai proprietari terrieri costituissero ‘redditi diversi’ ai sensi del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), emetteva un avviso di accertamento nei confronti della società. Secondo l’amministrazione finanziaria, l’azienda avrebbe dovuto agire come sostituto d’imposta, applicando e versando una ritenuta d’acconto IRPEF su tali somme.

La società si opponeva all’accertamento e otteneva ragione sia in primo grado che in appello presso la Commissione Tributaria Regionale. L’Agenzia delle Entrate, non rassegnata, proponeva ricorso per cassazione, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

La Tassabilità della Plusvalenza Diritto Superficie

Il quesito giuridico al centro della controversia era se la cessione di un diritto di superficie o di servitù su un terreno agricolo, finalizzata alla realizzazione di un impianto eolico, generi un reddito tassabile nella categoria dei ‘redditi diversi’ per il cedente. In caso affermativo, la società acquirente sarebbe stata obbligata a operare la ritenuta d’acconto. L’Agenzia Fiscale sosteneva che tali atti comportassero una forte limitazione del potere di disporre e godere dei fondi, configurando così un presupposto imponibile.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, giudicandolo infondato e confermando l’orientamento già espresso in una precedente pronuncia (Cass. n. 2238/2021). Il ragionamento dei giudici si articola su due punti principali, distinguendo nettamente la fattispecie in esame dalle ipotesi normative invocate dall’amministrazione.

In primo luogo, la Corte ha escluso l’applicabilità dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, che tassa le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili. Questa norma, infatti, si applica esclusivamente alle aree fabbricabili, mentre nel caso di specie i terreni avevano natura agricola.

In secondo luogo, e in modo ancora più decisivo, i giudici hanno escluso che la costituzione di un diritto di superficie o di servitù possa rientrare nell’ambito della lettera l) dello stesso articolo, che riguarda i redditi derivanti dall’assunzione di obblighi ‘di permettere’. La Corte ha chiarito che il diritto di superficie e il diritto di servitù sono diritti reali di godimento su cosa altrui, con una natura giuridica ben distinta dai diritti personali di obbligazione. Gli obblighi ‘di permettere’ si riferiscono a questi ultimi, che non trasferiscono un diritto reale ma creano un vincolo personale tra le parti.

La Corte ha inoltre specificato che la durata determinata del diritto di superficie, consentita dall’art. 953 del Codice Civile, non ne altera la natura reale. La fissazione di un termine non trasforma un diritto reale in un’obbligazione personale. Di conseguenza, l’equiparazione generale tra la cessione di un diritto reale di godimento e la cessione della proprietà, prevista dall’art. 9 del TUIR, non è sufficiente per ricondurre la fattispecie agli obblighi ‘di permettere’.

Le Conclusioni

La decisione della Suprema Corte stabilisce con chiarezza che la plusvalenza diritto superficie su terreni agricoli non è tassabile come ‘reddito diverso’. Questo principio si estende anche ai diritti di servitù, in quanto anch’essi sono diritti reali. La sentenza offre quindi una significativa certezza giuridica ai proprietari di terreni agricoli e alle imprese, in particolare quelle del settore delle energie rinnovabili, che spesso necessitano di acquisire tali diritti per sviluppare i loro progetti. Viene così confermato che i corrispettivi percepiti dai proprietari per la costituzione di questi diritti non sono soggetti a ritenuta d’acconto da parte della società acquirente.