Plusvalenza diritto di superficie: quando è esente?

La Cassazione chiarisce che la plusvalenza diritto di superficie su un terreno agricolo non è tassabile se la cessione avviene dopo 5 anni dall’acquisto. L’Agenzia delle Entrate aveva erroneamente tassato come reddito diverso le somme percepite per la realizzazione di un impianto eolico. La Corte, accogliendo il ricorso degli eredi, ha ribadito l’equiparazione tra cessione del diritto reale e cessione della proprietà ai fini dell’esenzione quinquennale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Diritto di Superficie: La Cassazione Conferma l’Esenzione Quinquennale

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale: la plusvalenza diritto di superficie su terreni agricoli non è tassabile se la cessione avviene dopo cinque anni dall’acquisto. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente, facendo chiarezza sulla corretta interpretazione delle norme del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente, al quale erano poi succeduti gli eredi. L’Erario aveva recuperato a tassazione, ai fini IRPEF per l’anno d’imposta 2012, le somme percepite dal contribuente per la cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo. Su tale terreno, una società intendeva realizzare un impianto eolico per la produzione di energia elettrica.

Gli eredi avevano impugnato l’atto impositivo, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione tributaria provinciale. La decisione, tuttavia, era stata ribaltata in appello.

La Decisione della Commissione Tributaria Regionale

La Commissione Tributaria Regionale (C.T.R.) aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo che le somme percepite costituissero reddito imponibile. Secondo i giudici di secondo grado, tali somme rientravano tra i redditi fondiari, e in particolare tra i redditi non determinabili catastalmente, come previsto dall’art. 67, comma 1, lett. e) del TUIR.

Contro questa sentenza, gli eredi hanno proposto ricorso per cassazione, affidandosi a un unico motivo: la violazione e falsa applicazione della normativa fiscale.

Il Principio Fiscale sulla Plusvalenza Diritto di Superficie

I ricorrenti sostenevano che la C.T.R. avesse errato nel non applicare l’art. 9, comma 5, del TUIR. Tale norma equipara, ai fini fiscali, il trasferimento di un diritto reale di godimento (come il diritto di superficie) al trasferimento del diritto di proprietà. Di conseguenza, secondo i contribuenti, doveva trovare applicazione il regime di esenzione previsto per le plusvalenze realizzate da cessioni a titolo oneroso di immobili acquistati da più di cinque anni.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondata la censura dei contribuenti, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito a loro favore. I giudici di legittimità hanno dato continuità a un orientamento già consolidato, richiamando precedenti pronunce (tra cui la n. 15333/2014 e la n. 6726/2021).

Il principio di diritto affermato è chiaro: la plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile, non è soggetta a tassazione come ‘reddito diverso’.

La Corte ha smontato la tesi dell’Agenzia delle Entrate con due argomentazioni principali:

1. Inapplicabilità della lett. b) dell’art. 67 TUIR: Questa norma, che tassa le plusvalenze immobiliari infraquinquennali, si applica esclusivamente alle aree fabbricabili, non ai terreni agricoli come quello oggetto di causa.
2. Inapplicabilità della lett. l) dell’art. 67 TUIR: Questa lettera tassa i redditi derivanti dall’assunzione di obblighi ‘di permettere’. La Corte ha specificato che tale previsione riguarda diritti di natura personale e non diritti reali come il diritto di superficie.

La chiave di volta della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 9, comma 5, del TUIR. Questa norma stabilisce una generale equiparazione tra il trasferimento della proprietà e la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. Applicando questo principio, la cessione del diritto di superficie deve essere trattata allo stesso modo della vendita della proprietà. Pertanto, se avviene dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza generata non è tassabile.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre un importante chiarimento per i proprietari di terreni, in particolare quelli agricoli, che intendono costituire diritti di superficie per la realizzazione di impianti, come quelli eolici o fotovoltaici. La decisione conferma che, decorso il quinquennio dall’acquisto del terreno, il corrispettivo ricevuto per la cessione del diritto di superficie non genera un reddito imponibile ai fini IRPEF. Si tratta di una tutela significativa per i contribuenti, che consolida un’interpretazione della legge volta a non penalizzare fiscalmente operazioni di lungo periodo che favoriscono lo sviluppo di energie rinnovabili.

La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo è sempre tassabile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che non è soggetta a tassazione come ‘reddito diverso’ se la cessione avviene dopo che sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile.

Perché la Corte di Cassazione ha escluso l’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR a questo caso?
La Corte ha chiarito che tale norma si applica agli obblighi ‘di permettere’ che sorgono da diritti personali. Il diritto di superficie, invece, è un diritto reale di godimento e, pertanto, non rientra in quella categoria.

Quale principio generale ha applicato la Corte per decidere il caso?
La Corte ha applicato il principio generale sancito dall’art. 9, comma 5, del TUIR, il quale equipara il trasferimento di un diritto reale di godimento (come il diritto di superficie) al trasferimento del diritto di proprietà ai fini fiscali. Questo ha permesso di estendere l’esenzione quinquennale prevista per le cessioni immobiliari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4918 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4918 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: CORTESI NOME

Data pubblicazione: 25/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 13641/2022, proposto da:

NOME e NOME COGNOME nella loro qualità di eredi di COGNOME NOME COGNOME rappresentate e difese, per procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliate presso la cancelleria della Corte di cassazione

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in ROMA, INDIRIZZO

avverso la sentenza n. 1351/2022 della Commissione tributaria regionale della Campania- sezione staccata di Salerno, depositata il 3 febbraio 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 febbraio 2025 dal consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

Con la sentenza in epigrafe, la C.T.R. della Campania – sezione staccata di Salerno, ha accolto l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la decisione della Commissione tributaria provinciale di Avellino favorevole alle contribuenti NOME COGNOME e NOME COGNOME

Queste ultime avevano impugnato l’avviso di accertamento emesso all’esito di una verifica effettuata nei confronti di NOME COGNOME al quale erano succedute mortis causa .

Con tale atto impositivo, l’Erario aveva recuperato a tassazione, ai fini Irpef per l’anno d’imposta 201 2, le somme che il COGNOME aveva percepito da tale RAGIONE_SOCIALE a titolo di corrispettivo per la cessione del diritto di superficie su di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto eolico di produzione di energia elettrica.

Nel riformare la statuizione dei primi giudici, la C.T.R. ha osservato che le somme percette dal dante causa delle contribuenti, afferendo ad ambito fondiario, costituivano reddito incluso nella previsione di cui all’art. 9, comma 5, TUIR, in particolare come redditi non determinabili catastalmente ex art. 67, comma 1, lett. e ), dello stesso testo unico.

La sentenza d’appello è stata impugnata dalle contribuenti con ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

L’Agenzia delle entrate, patrocinata dall’Avvocatura generale dello Stato, ha depositato un atto contenente richiesta di partecipare all’udienza di discussione .

Considerato che:

L’unico mezzo di impugnazione denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. e ), TUIR.

Le ricorrenti assumono infatti che, nella specie, avrebbe dovuto trovare applicazione l’art. 9, comma 5, TUIR, che equipara il trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, con conseguente esenzione da imposta sulle plusvalenze realizzate da cessioni a titolo oneroso effettuate dopo il quinquennio successivo all’acquisto .

La censura è fondata.

2.1. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare decidendo la controversia fra le stesse parti in relazione a diverso anno d’imposta (ordinanza n. 6726/2021), occorre anzitutto dare continuità ai principii di diritto affermati dalla giurisprudenza di legittimità a partire dalla sentenza n. 15333/2014:

«in materia di imposta sui redditi, la plusvalenza derivante da cessione del diritto di superficie dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o l), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali»;
«la plusvalenza derivante da cessione infraquinquennale di diritto di superficie non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o l), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali».
2.2. A tali principi non si è uniformata la sentenza impugnata, che, pertanto, andrà cassata in accoglimento del motivo esaminato.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito con l’accoglimento dell’originario ricorso di parte contribuente.

Le spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Le spese dei gradi di merito possono essere integralmente compensate.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso delle contribuenti.

Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in € 2.100,00 oltre € 200,00 per esborsi, 15% rimborso forfetario e oneri accessori. Compensa le spese dei giudizi di merito.

Così deciso in Roma, il 18 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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