Plusvalenza datio in solutum: quando è tassabile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 35075/2024, ha stabilito che la plusvalenza derivante da una cessione di terreno è tassabile anche se il corrispettivo non è denaro, ma un’altra utilità economicamente valutabile (datio in solutum). Secondo la Corte, questa operazione costituisce una manifestazione di capacità contributiva e genera un reddito imponibile. La dichiarazione di avvenuto pagamento contenuta nell’atto notarile, inoltre, assume un valore probatorio rilevante, non superabile da prove tardive o generiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza datio in solutum: la Cassazione chiarisce la tassabilità

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un’interessante questione fiscale: la plusvalenza datio in solutum è tassabile anche se non c’è stato un incasso in denaro? La risposta affermativa della Corte fornisce importanti chiarimenti sul concetto di reddito imponibile e sulla prevalenza della sostanza economica sulla forma giuridica dell’operazione. Vediamo nel dettaglio i fatti e i principi affermati.

I Fatti di Causa

Due contribuenti avevano ceduto tre lotti di terreno edificabile a una società immobiliare. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato loro una plusvalenza non dichiarata ai fini IRPEF, calcolando un valore significativo per la cessione.

I contribuenti si opponevano all’accertamento sostenendo di non aver mai incassato il prezzo. L’operazione, a loro dire, si inseriva in un accordo più complesso e trilaterale: in cambio della cessione dei loro terreni alla società, quest’ultima aveva trasferito altri terreni di sua proprietà al Comune, destinandoli a verde pubblico. In sostanza, i contribuenti sostenevano che la loro cessione fosse avvenuta a titolo gratuito o, al più, come una datio in solutum (dazione in pagamento), senza alcuna percezione monetaria e, di conseguenza, senza materia imponibile secondo il principio di cassa.

Nonostante nell’atto notarile di compravendita fosse stato dichiarato che il prezzo era già stato interamente percepito, i contribuenti avevano tentato di provare il contrario producendo, solo in appello, gli estratti dei loro conti correnti.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei contribuenti, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale che aveva ritenuto la plusvalenza tassabile, seppur riducendone il valore a quello indicato nell’atto di cessione.

La Corte ha stabilito due punti fondamentali: primo, la dichiarazione resa in un atto pubblico di aver già ricevuto il prezzo ha una forte valenza probatoria; secondo, e più importante, anche un’operazione qualificabile come datio in solutum può generare una plusvalenza tassabile.

Le Motivazioni: la tassabilità della plusvalenza datio in solutum

Le motivazioni della Corte si basano su un’interpretazione sostanziale del concetto di reddito. I giudici hanno chiarito che, ai fini tributari, ciò che rileva non è la qualificazione civilistica dell’operazione, ma il ricavo economico che si realizza.

Il punto centrale è che la plusvalenza datio in solutum rappresenta comunque una manifestazione di capacità contributiva. Anche se non si riceve denaro, si ottiene un’altra utilità che ha un valore economico. Nel caso di specie, cedendo il terreno, i contribuenti hanno ottenuto un vantaggio (l’adempimento di un’obbligazione da parte della società acquirente nei confronti del Comune) che costituisce un arricchimento e, quindi, un reddito imponibile.

La Corte ha specificato che il trasferimento di beni a saldo di un debito o in cambio di un altro bene o servizio si traduce in un ricavo da sottoporre a tassazione. Questo ricavo deve essere valutato secondo il criterio del valore normale di mercato del bene o del servizio ricevuto, come previsto dall’articolo 9 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).

Inoltre, la Corte ha confermato la correttezza della decisione dei giudici d’appello nel non considerare sufficiente la prova documentale (estratti conto) offerta dai contribuenti, sia perché prodotta tardivamente, sia perché ritenuta inidonea a fornire la prova piena della mancata percezione del prezzo con qualsiasi altro mezzo.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio cruciale in materia fiscale: la tassazione colpisce qualsiasi forma di arricchimento economico, non solo quello monetario. Per i contribuenti, ciò significa che anche operazioni complesse come permute o dazioni in pagamento possono generare plusvalenze imponibili. È essenziale valutare attentamente le implicazioni fiscali di qualsiasi operazione che comporti il trasferimento di un bene in cambio di un’utilità economicamente valutabile. La forma giuridica non può mascherare la sostanza economica di un’operazione che, di fatto, produce un reddito tassabile.

Una plusvalenza è tassabile solo se il prezzo viene incassato in denaro?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il conseguimento di un reddito imponibile si verifica anche quando, in cambio della cessione di un bene, si riceve un’altra utilità economicamente valutabile, come nel caso di una datio in solutum.

Qual è il trattamento fiscale di un’operazione di ‘datio in solutum’ (dazione in pagamento)?
Secondo la Corte, una datio in solutum che comporta il trasferimento di un bene in cambio di un’utilità economica si risolve in una manifestazione di capacità contributiva. La plusvalenza che ne deriva è considerata un reddito imponibile e soggetta a tassazione.

Che valore ha la dichiarazione di avvenuto pagamento in un atto notarile?
La dichiarazione di aver già percepito il corrispettivo, contenuta in un atto notarile, ha una significativa forza probatoria. La Corte ha ritenuto che tale dichiarazione non possa essere superata da prove prodotte tardivamente nel processo e ritenute inidonee a dimostrare in modo inequivocabile il mancato pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 35075 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 35075 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME rappresentati e difesi, giusta procura speciale allegata al ricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME che hanno indicato recapito PEC, ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to NOME COGNOME, alla INDIRIZZO in Roma ;

-ricorrenti –

contro

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore ;

-resistente –

avverso

la sentenza n. 1534, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna il 6.7.2015, e pubblicata il 10.7.2015;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

OGGETTO: Irpef 2007 -Cessione di terreno edificabile -Mancata riscossione di un corrispettivo in denaro -Conseguimento di altra utilità -* Principio di diritto.

L’Agenzia delle Entrate notificava a COGNOME NOME ed a COGNOME NOME gli avvisi di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO e n. NUMERO_DOCUMENTO, con i quali contestava la plusvalenza non dichiarata conseguita per effetto della cessione di tre lotti di terreno edificabile, per un’estensione complessiva di mq. 2.491 (sent. CTR, p. 1), in relazione al tributo dell’Irpef. L’Amministrazione finanziaria stimava il valore della cessione in Euro 525.601,00, sul fondamento del valore definito nei confronti della società acquirente, la RAGIONE_SOCIALE in sede di accertamento con adesione.
I contribuenti impugnavano gli atti impositivi innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio nell’Emilia contestando che l’importo di cessione dichiarato nell’atto notarile come pari ad Euro 340.079,00 doveva intendersi come un costo sostenuto per conseguire l’ottenimento dell’abilitazione all’utilizzazione edificatoria dell’intera area, per effetto di accordo stipulato con il Comune di Scandiano in pari data.

In ogni caso, nella tesi degli esponenti, il prezzo della cessione sarebbe divenuto imponibile solo a seguito della sua effettiva percezione, in applicazione del principio di cassa. Nel caso di specie non era stato conseguito alcun pagamento del prezzo poiché la cessione dei terreni era avvenuta a titolo gratuito.

2.1. La CTP riuniva i ricorsi e li rigettava, motivando sulla legittimità dell’applicazione del criterio del valore accertato ai fini dell’imposta di registro per quantificare l’ammontare della plusvalenza conseguita.

I contribuenti spiegavano appello avverso la decisione interamente sfavorevole conseguita dai giudici di primo grado, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna, rinnovando le proprie critiche. Evidenziavano, tra l’altro, che il Comune di Scandiano aveva richiesto, al fine di concordare sull’attribuzione della edificabilità all’intera area rimanente ai

cedenti, la cessione in favore dell’Ente territoriale di lotti di terreno di proprietà di una società terza, RAGIONE_SOCIALE, che aveva effettivamente ceduto terreni di sua proprietà al Comune di Scandiano perché fossero destinati a verde pubblico. In contraccambio i contribuenti avevano ceduto i loro tre lotti di terreno alla società RAGIONE_SOCIALE Sostenevano i ricorrenti che, in conseguenza della cessione dei propri terreni, poteva al più sostenersi che fosse rimasta integrata una datio in solutum (sent. CTR, p. 2), ma in ogni caso non avevano conseguito alcun prezzo, e quindi non vi era materia imponibile.
3.1. La CTR rilevava che nell’atto notarile di cessione i contribuenti, odierni ricorrenti, avevano dichiarato di aver già percepito il prezzo. La CTR riteneva decisiva questa dichiarazione, e negava l’utilizzabilità della prova documentale offerta dai cedenti, che avevano depositato copia degli estratti dei loro conti correnti, perché prodotta tardivamente solo nel secondo grado del giudizio, e comunque perché documentazione inidonea ad assumere valore di piena prova. Correttamente, pertanto, nella valutazione del giudice del gravame, l’Amministrazione finanziaria aveva sottoposto a tassazione la plusvalenza conseguita dai contribuenti e non dichiarata, rimanendo ininfluente il motivo che li aveva indotti ad addivenire alla stipula.
3.2. In ordine alla stima del valore della plusvalenza conseguita, la CTR riteneva in generale attendibile il criterio dell’importo definito in sede di accertamento con adesione dalla società acquirente ai fini dell’imposta di registro, tuttavia il giudice dell’appello valutava che nel caso di specie, in luogo del valore normale astratto calcolato dall’Agenzia delle Entrate, dovesse piuttosto ritenersi corretto il minor valore indicato in concreto nell’atto notarile di cessione delle aree. Accoglieva pertanto solo parzialmente il ricorso, riducendo il valore della plusvalenza accertata.
Hanno proposto ricorso per cassazione i contribuenti, affidandosi a tre strumenti di impugnazione. L’Agenzia delle Entrate non si è costituita tempestivamente nel presente giudizio, ma ha depositato istanza di partecipazione all’eventuale udienza di trattazione pubblica del giudizio.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., i contribuenti contestano la violazione degli artt. 67 e 68 del Dpr n. 816 del 1992 (Tuir), per avere la CTR errato nell’interpretazione della clausola contrattuale della compravendita immobiliare secondo cui avevano conseguito il versamento del prezzo prima della stipula, affermando perciò il giudice dell’appello la realizzazione di una plusvalenza in realtà mai conseguita, ed esprimendosi con motivazione contraddittoria.
Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., i ricorrenti censurano la violazione degli artt. 67 e 68 del Dpr n. 917 del 1986 per avere il giudice del gravame erroneamente interpretato il contratto di compravendita, in part. l’art. 2, finendo per affermare che risulta provata la corresponsione del prezzo di acquisto del terreno, mentre in realtà nessun corrispettivo è mai stato ricevuto, e trascurando che l’imposizione della plusvalenza è possibile (sol) quando il corrispettivo sia stato effettivamente conseguito mentre, nel caso di specie, in realtà i ricorrenti ‘hanno esclusivamente convenuto che l’immobiliare assumesse l’obbligazione dei ricorrenti con l’Ente pubblico’ (ric., p. 15).
Con il terzo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., i contribuenti criticano la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., perché la CTR ha errato nel non ritenere che i documenti prodotti in appello, gli estratti dei loro conti correnti bancari, potessero essere utilizzati, perché risultano ‘indispensabili’, al fine di rafforzare la prova che nessuna somma è

stata versata in loro favore in conseguenza della cessione dei lotti di terreno.

Mediante i primi due strumenti di impugnazione i contribuenti lamentano, in relazione ai profili della violazione di legge e del vizio di motivazione (primo motivo), nonché ancora della violazione di legge (secondo motivo), che la pronuncia della CTR ha mal interpretato una clausola contrattuale secondo cui in occasione della stipula del contratto di cessione il prezzo era già stato corrisposto. Inoltre, con il terzo motivo di impugnazione i ricorrenti lamentano la svalutazione da parte della CTR di una prova decisiva da loro prodotta, e consistente nella copia degli estratti del loro conto corrente. Gli strumenti di impugnazione presentano elementi di connessione e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di chiarezza e sintesi espositiva.
4.1. Occorre allora ricordare come questa Corte di legittimità abbia già condivisibilmente chiarito che ‘in tema di ricorso per cassazione, è inammissibile la mescolanza e la sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., non essendo consentita la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili, quali quello della violazione di norme di diritto, che suppone accertati gli elementi del fatto in relazione al quale si deve decidere della violazione o falsa applicazione della norma, e del vizio di motivazione, che quegli elementi di fatto intende precisamente rimettere in discussione; o quale l’omessa motivazione, che richiede l’assenza di motivazione su un punto decisivo … Infatti, l’esposizione diretta e cumulativa delle questioni concernenti l’apprezzamento delle risultanze acquisite al processo e il merito della causa mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero
utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse’, Cass. sez. I, 23.10.2018, n. 26874 (in senso conforme, amplius , cfr. Cass. sez. I, 23.9.2011, n. 19443).

4.2. Tanto premesso, e nella misura in cui le censure dei ricorrenti possono ritenersi ammissibili, occorre ancora ricordare come la CTR abbia rilevato che nell’atto notarile di cessione i contribuenti avevano dichiarato di aver già percepito per intero il prezzo del trasferimento immobiliare. La CTR riteneva decisiva questa dichiarazione, e negava l’utilizzabilità della prova documentale offerta dai cedenti, che avevano depositato copia degli estratti dei loro conti correnti, perché prodotta tardivamente solo nel secondo grado del giudizio, e comunque perché documentazione inidonea ad assumere valore di piena prova. Correttamente, pertanto, nella valutazione del giudice del gravame, l’Amministrazione finanziaria aveva sottoposto a tassazione la plusvalenza conseguita dai contribuenti e non dichiarata, rimanendo ininfluente il motivo che li aveva indotti ad addivenire alla stipula.
4.3. Gli argomenti proposti dalla CTR esprimendo il giudizio sul merito che le competeva, sono chiari. La critica dei ricorrenti risulta invece generica e parziale. I contribuenti propongono meri argomenti per affermare di non aver conseguito alcun prezzo dalla cessione dei terreni, ma le loro dichiarazioni in atto pubblico attestano il contrario. Affermano che la documentazione bancaria sarebbe stata prodotta tempestivamente, ma trascurano la valutazione della CTR secondo cui la documentazione bancaria non è comunque idonea ad assicurare la piena prova della mancata percezione del prezzo. Questa valutazione, peraltro, appare anche senz’altro condivisibile, perché i ricorrenti neppure illustrano come abbiano fornito la non agevole prova di non aver conseguito il
pagamento del prezzo in altro modo (ad esempio mediante versamento in contanti, oppure su diverso conto corrente).

4.3.1. Non solo, anche a voler seguire i contribuenti nella loro prospettazione, ed a ritenere che essi abbiano stipulato in realtà un negozio complesso trilaterale avente quale effetto, tra l’altro, il trasferimento della proprietà dei terreni quale datio in solutum , questo non escluderebbe affatto la sottoposizione ad imposizione della plusvalenza conseguita. Anche la datio in solutum , infatti, nella misura in cui comporta l’attribuzione di un bene in natura suscettibile di valutazione economica, è una manifestazione di capacità contributiva ed importa ‘un reddito imponibile assoggettabile all’imposta sulle plusvalenze’ Cass. sez. I, 24.7.1980, n. 4808; e non si è mancato di specificare, che non ‘può assumere influenza decisiva la qualificazione civilistica delle operazioni (si pensi alla datio in solutum prospettata in ricorso), perché ciò che rileva ai fini tributari è il ricavo (da riprendere a tassazione) che si realizza trasferendo i beni a saldo di un debito’, Cass. sez. V, 25.2.2010, n. 4600; più di recente, poi, si è ribadito che ‘«in tema di determinazione del reddito d’impresa, per la valutazione a fini fiscali delle varie prestazioni che costituiscono le componenti attive e passive del reddito, va applicato il principio, avente valore generale, stabilito dall’art. 9 del d.P.R. n. 917 del 1986, che non ha soltanto valore contabile, e che impone quale criterio valutativo il riferimento al normale valore di mercato (art. 9, terzo comma, cit.) per i corrispettivi, proventi, spese ed oneri in natura presi in considerazione dal contribuente» (Cass. n. 10802 del 2002, conf. n. 869 del 2009)’, Cass. sez. V, 9.2.2018, n. 3170.
Il ricorso proposto dai contribuenti, pertanto, nella misura in cui può ritenersi ammissibile, risulta comunque infondato, e deve perciò essere respinto.

Tenuto conto dell’originalità della questione proposta, sembra opportuno indicare il principio di diritto secondo cui ‘La

datio in solutum , poiché comporta il trasferimento di un bene in natura in cambio di una utilità economicamente valutabile, si risolve in una manifestazione di capacità contributiva ed importa il conseguimento di un reddito imponibile assoggettabile all’imposta sulle plusvalenze ai sensi dell’art. 67, comma 1, del Dpr n. 917 del 1986′.

Non vi è luogo a provvedere in materia di spese di lite, non avendo la resistente Agenzia delle Entrate svolto difese nel giudizio di legittimità.

6.1. Occorre peraltro dare atto che risultano integrati i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, del c.d. doppio contributo.

La Corte,

P.Q.M.

rigetta il ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME .

Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 15.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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