Plusvalenza da esproprio: quando è tassabile?

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti di tassabilità della plusvalenza da esproprio. Con una recente ordinanza, i giudici hanno stabilito che l’imposta non è dovuta se l’area espropriata ricade in Zona Territoriale Omogenea ‘F’, destinata a servizi e attrezzature pubbliche. La decisione conferma che il presupposto impositivo si applica solo alle zone edificabili A, B, C e D, rigettando il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria e ponendo a suo carico l’onere della prova sulla classificazione urbanistica del terreno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza da Esproprio in Zona “F”: la Cassazione Chiarisce i Limiti della Tassazione

L’indennità ricevuta a seguito di un procedimento di esproprio per pubblica utilità può generare una plusvalenza da esproprio, ovvero un guadagno soggetto a tassazione. Tuttavia, non tutte le aree espropriate sono uguali di fronte al fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo che la tassazione non si applica se l’immobile si trova in una Zona Territoriale Omogenea (ZTO) di tipo “F”. Questa decisione ha importanti implicazioni per i proprietari di immobili e per l’operato dell’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti di Causa: Un Esproprio per Pubblica Utilità

Il caso ha origine dall’espropriazione di un capannone industriale con annesso terreno, di proprietà di due contribuenti. L’obiettivo dell’esproprio era la realizzazione di un nuovo edificio scolastico. Al momento della liquidazione dell’indennità di occupazione e di esproprio, l’Amministrazione Finanziaria aveva applicato una ritenuta fiscale del 20%, ritenendo che la somma costituisse una plusvalenza tassabile ai sensi della normativa vigente.

Le contribuenti hanno contestato tale prelievo, sostenendo che il presupposto per l’imposta fosse l’iscrizione del bene in una delle zone territoriali edificabili (specificate come A, B, C, o D). Nel loro caso, invece, il terreno era pacificamente classificato come ZTO “F”, una zona destinata ad attrezzature e impianti di interesse comune, come appunto una scuola. I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione alle contribuenti, spingendo l’Amministrazione Finanziaria a ricorrere in Cassazione.

La Tassabilità della plusvalenza da esproprio in Zona “F”

La questione giuridica al centro del dibattito era se la plusvalenza da esproprio fosse tassabile anche per i terreni in zona “F”. L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che la ritenuta del 20% si applicasse a tutti i terreni edificabili, interpretando estensivamente la norma. Inoltre, contestava la decisione dei giudici di merito di aver posto a carico dell’Ufficio l’onere di provare la sussistenza dei presupposti impositivi.

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi del ricorso, focalizzandosi sul regime urbanistico dei beni espropriati. La Corte ha ritenuto corretta la ricostruzione dei giudici di merito, secondo cui l’immobile era effettivamente situato in area “F”. Tale fatto non era stato contestato dall’Ufficio e risultava corroborato dalla perizia tecnica (CTU) eseguita durante il giudizio per la quantificazione dell’indennità.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Nel rigettare i ricorsi dell’Amministrazione Finanziaria, la Suprema Corte ha ribadito principi consolidati in materia. I giudici hanno affermato che il presupposto impositivo per la tassazione della plusvalenza da esproprio, secondo l’art. 11 della legge n. 413/1991, è l’iscrizione del terreno in una delle ZTO “A”, “B”, “C”, o “D”. Queste zone sono definite dagli strumenti urbanistici come aree con potenziale edificatorio. Di conseguenza, le zone “E” (agricole) e “F” (attrezzature comuni) sono escluse dall’applicazione dell’imposta.

La Corte ha specificato che la destinazione di un’area alla realizzazione di una scuola è perfettamente coerente con la classificazione in zona “F”. La realizzazione di opere pubbliche, infatti, presuppone che l’area abbia tale destinazione urbanistica, proprio per collocare attrezzature e servizi di interesse pubblico al di fuori del tessuto urbano consolidato o delle aree produttive.

Inoltre, la Cassazione ha confermato che l’onere di provare la collocazione del suolo in una delle zone tassabili (A, B, C, D) spetta all’Amministrazione Finanziaria, poiché è questo fatto che integra il presupposto dell’imposizione. Poiché l’Ufficio non ha fornito tale prova, i ricorsi sono stati ritenuti infondati e rigettati.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Decisione

La decisione della Corte di Cassazione consolida un principio di certezza giuridica fondamentale per i contribuenti. Viene stabilito in modo chiaro che la tassazione sulla plusvalenza da esproprio non è automatica, ma dipende strettamente dalla classificazione urbanistica del bene. I proprietari di terreni in zone “F” possono quindi avere la ragionevole certezza che l’indennità ricevuta a seguito di un esproprio non sarà decurtata da ritenute fiscali a titolo di plusvalenza. Per l’Amministrazione Finanziaria, la sentenza ribadisce la necessità di dimostrare attivamente la sussistenza dei presupposti impositivi prima di procedere con qualsiasi prelievo, in linea con il principio dell’onere della prova.

L’indennità per un esproprio di un terreno in Zona Territoriale Omogenea ‘F’ è soggetta a tassazione per la plusvalenza?
No, secondo la Corte di Cassazione, il presupposto impositivo per la tassazione della plusvalenza è che il terreno sia iscritto in una delle ZTO “A”, “B”, “C” o “D”. Le aree in ZTO ‘F’, destinate ad attrezzature comuni, sono escluse.

Chi ha l’onere di provare in quale zona urbanistica si trova l’immobile espropriato ai fini fiscali?
L’onere probatorio spetta all’Amministrazione finanziaria. Deve essere l’ente impositore a dimostrare che l’area espropriata rientra in una delle zone omogenee (A, B, C, D) che fanno scattare l’obbligo fiscale sulla plusvalenza.

Cosa sono le Zone Territoriali Omogenee (ZTO) e perché la loro classificazione è importante in caso di esproprio?
Le ZTO sono aree in cui viene suddiviso il territorio comunale in base alla loro destinazione urbanistica (es. centro storico, residenziale, industriale, agricola). La classificazione è cruciale perché determina il regime fiscale applicabile all’indennità di esproprio; solo per alcune di queste zone (A, B, C, D) la plusvalenza generata è tassabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18909 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18909 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20686/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, ex lege domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in CATANIA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso

SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della SICILIA-SEZ.DIST. CATANIA n. 4565/2022, depositata il 16/05/2022.

nonché

sul ricorso iscritto al n. 20724/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore generale pro tempore, ex lege domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in CATANIA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso

SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della SICILIA-SEZ.DIST. CATANIA n. 4577/2022, depositata il 16/05/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Le contribuenti NOME e NOME erano destinatarie di procedura espropriativa di un capannone industriale, con annesso alloggio del custode e sottostante terreno in agro etneo, al fine di ricavarne un edificio scolastico. Il vincolo preordinato all’esproprio era apposto sui beni iscritti in zona territoriale omogenea (ZTO) ‘F’, secondo le indicazioni del D.M. n. 1444/1968.

Sull’indennità di occupazione e di esproprio erano trattenute imposte in conseguenza della plusvalenza, in applicazione dell’art. 11 l. n. 413/1991, donde le contribuenti chiedevano, ciascuna per

quanto di competenza, il rimborso della maggior trattenuta, rilevando che il presupposto impositivo fosse l’iscrizione dei beni espropriati in una delle ZTO ‘A’, ‘B’, ‘C’, o ‘D’, mentre nel caso in esame si trattava pacificamente di ZTO ‘F’.

Avverso il silenzio rigetto adivano il giudice di prossimità, con distinti ricorsi trovando apprezzamento delle proprie ragioni in entrambi i gradi di merito.

Donde ricorre l’Agenzia delle entrate, con distinti ricorsi, uno per ciascuna contribuente, mediante il patrocinio dell’Avvocatura generale dello Stato, affidandosi a due motivi, cui replicano le contribuenti con tempestivo controricorso, ulteriormente illustrato con memoria in prossimità dell’adunanza.

I distinti ricorsi erano riuniti con ordinanza di questa Corte n. 32703/2023.

CONSIDERATO

Vengono proposti due motivi di ricorso.

1.1. Con il primo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 11 della legge numero 413 del 1991, nonché nell’articolo 2697 del codice civile e dell’articolo 53 della Costituzione.

Nello specifico si afferma che la ritenuta del 20% sulle somme a titolo di indennità riguardi tutti i terreni che siano edificabili.

1.2. Con il secondo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 3 e 4 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione del principio dell’onere della prova di cui all’articolo 2697 del codice civile, nonché violazione falsa applicazione degli articoli 112, 115 e 324 del codice di procedura civile, nonché dell’articolo 57 del decreto legislativo numero 546 del 1992.

Nello specifico si lamenta l’inesistenza del giudicato interno erroneamente richiamato dalla sentenza in scrutinio, nonché la

violazione del riparto dell’onere della prova, ponendo a carico dell’Ufficio la prova della sussistenza dei presupposti impositivi.

I due motivi possono essere trattati congiuntamente, per la loro stretta connessione, avendo riguardo al regime urbanistico dei beni espropriati.

2.1. Per un verso è stata data per provata l’insistenza dell’immobile in area ‘F’, non tanto per il giudicato interno, quanto piuttosto per la mancata contestazione dell’Ufficio dell’affermazione di parte privata, corroborata dalla CTU in sede di giudizio sulla quantificazione dell’indennità di esproprio.

Per altro verso, la ZTO ‘F’, di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, indica la zona territoriale omogenea vocata per strutture comuni o opere pubbliche e deve quindi ritenersi coerente con la realizzazione di una scuola che è stata la ragione per cui si è proceduto all’esproprio. Detto diversamente, la realizzazione di una scuola presuppone che l’area su cui ubicarla abbia destinazione ‘F’, qual presupposto logico-normativo ai fini della corretta zonizzazione, in modo che attrezzature comuni ed edifici di interesse pubblico siano ivi collocati e non nel tessuto del centro storico, della zona di completamento o espansione o delle aree produttive.
Correttamente, quindi, la sentenza in scrutinio ha dato per provato in base a plurimi argomenti (cfr. pag. 3, primo e secondo capoverso) che il bene oggetto di ablazione fosse iscritto in ZTO ‘F’.

2.2. Un tanto correttamente accertato, la sentenza in scrutinio ha fatto buon governo degli insegnamenti di questa Suprema Corte di legittimità, ove ha ritenuto che il presupposto impositivo per la trattenuta da plusvalenza, di cui all’art. 11 l. n. 413/19 91, sia l’iscrizione in una delle ZTO ‘A’, ‘B’, ‘C’, ‘D’, con esclusione della ‘E’ (area agricola) ed ‘F’ (area per attrezzature comuni).

Ed infatti, in tema di redditi diversi, il presupposto impositivo di cui all’art. 35 del d.P.R. n. 327 del 2001, ai fini dell’assoggettabilità a tassazione delle plusvalenze conseguenti alla percezione di

indennità di occupazione o di esproprio, è costituito dalla collocazione dei suoli nelle zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici, anche in caso di procedure volte alla realizzazione di opere pubbliche (cfr. Cass. T., n. 1307/2025).

Altresì, è stato affermato che l’assoggettamento a imposizione delle plusvalenze, derivanti da espropriazioni o cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi, presuppone l’inserimento dell’area in una delle zone omogenee, previste dall’art. 11, comma 5, della l. n. 413 del 1991, per effetto dello strumento urbanistico generale o del piano attuativo – non rilevando, invece, la sua vocazione edificatoria o agricola fondata sulle previsioni dello strumento urbanistico locale -con la conseguenza che tale collocazione, integrando il presupposto dell’imposizione della plusvalenza, comporta l’onere probatorio a carico dell’Amministrazione finanziaria (cfr. Cass. T, n. 27929/2024).
A tali principi si sono attenute le sentenze in esame.

Ne consegue che i ricorsi sono infondati e devono essere rigettati. Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta i ricorsi riuniti. Condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità a favore della parte controricorrente che liquida, complessivamente per i due ricorsi così riuniti, i n €. cinquemilaseicento/00, oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso in misura forfettaria del 15%, Iva e cpa come per legge. Così deciso in Roma, il 03/07/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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