Plusvalenza contratto definitivo: la guida completa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2362/2025, ha chiarito che in tema di plusvalenza da cessione immobiliare, il momento fiscalmente rilevante è la data del contratto definitivo di compravendita, non quella del preliminare. Un contribuente aveva sostenuto che la potestà accertativa dell’Agenzia delle Entrate dovesse decorrere dal preliminare del 2004, dato che l’immobile era stato consegnato in anticipo. La Corte ha respinto il ricorso, affermando che la plusvalenza si realizza solo con il trasferimento effettivo del diritto di proprietà, che avviene esclusivamente con la stipula del contratto definitivo. La consegna anticipata del bene genera solo effetti obbligatori e non trasferisce il diritto reale, rendendo irrilevante la data del preliminare ai fini della tassazione della plusvalenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Contratto Definitivo: Quando si Paga la Tassa?

La determinazione del momento esatto in cui una plusvalenza da contratto definitivo diventa tassabile è una questione cruciale nelle compravendite immobiliari. Spesso sorge il dubbio se conti la data del compromesso (contratto preliminare) o quella del rogito notarile (contratto definitivo). Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, fornendo un principio chiaro e fondamentale per i contribuenti.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguardava un contribuente che aveva ricevuto un avviso di accertamento per una maggiore IRPEF dovuta sulla plusvalenza generata dalla vendita di un immobile. L’atto di compravendita definitivo era stato stipulato nel marzo 2008, ma ben quattro anni prima, nell’aprile 2004, era stato firmato un contratto preliminare con contestuale consegna dell’immobile all’acquirente.

Secondo il venditore, il termine per l’accertamento fiscale doveva decorrere dalla data del contratto preliminare (2004), poiché in quel momento si erano già verificati gli effetti sostanziali dell’operazione, inclusa la consegna del bene. L’Agenzia delle Entrate, al contrario, riteneva che il momento rilevante fosse la stipula del contratto definitivo nel 2008. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Amministrazione Finanziaria.

La Questione sulla Plusvalenza e il Contratto Definitivo

La controversia verteva sull’individuazione del momento impositivo. In altre parole, la domanda era: la plusvalenza si considera ‘realizzata’ ai fini fiscali al momento del preliminare o solo con il contratto definitivo che trasferisce formalmente la proprietà? La risposta a questa domanda ha implicazioni dirette sulla decorrenza dei termini entro cui il Fisco può esercitare la propria potestà accertativa.

Il contribuente, facendo leva sulla consegna anticipata dell’immobile, sosteneva che gli effetti traslativi si fossero anticipati al 2004, rendendo tardivo l’accertamento relativo all’anno d’imposta 2008. La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi sulla corretta interpretazione della normativa fiscale in materia.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso del contribuente, confermando la linea interpretativa della giurisprudenza consolidata. I giudici hanno chiarito che, ai sensi della legge fiscale (in particolare l’art. 81 del TUIR), la plusvalenza immobiliare è tassabile solo nel momento in cui viene realizzata. Tale realizzazione coincide con il trasferimento giuridico del diritto di proprietà.

Il contratto preliminare, anche se accompagnato dalla consegna anticipata del bene, non produce effetti traslativi. Esso genera unicamente effetti obbligatori tra le parti: l’obbligo di vendere per una parte e l’obbligo di acquistare per l’altra. La consegna delle chiavi prima del rogito non costituisce un trasferimento della proprietà, ma solo del possesso o della mera detenzione.

La Corte ha specificato che il trasferimento del diritto reale avviene solo ed esclusivamente con la stipulazione del contratto definitivo. È in quel preciso istante che il bene esce dal patrimonio del venditore per entrare in quello dell’acquirente, e solo allora la plusvalenza può dirsi realizzata e, di conseguenza, tassabile.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio cardine del diritto tributario immobiliare: ai fini della tassazione della plusvalenza, il contratto definitivo è l’unico atto rilevante. La data del compromesso, la consegna anticipata dell’immobile o il pagamento di acconti sono irrilevanti per determinare il momento impositivo. Questa regola offre certezza giuridica sia ai contribuenti che all’amministrazione finanziaria. Per chi vende un immobile, è fondamentale sapere che l’obbligo di dichiarare l’eventuale plusvalenza sorgerà solo nell’anno d’imposta in cui verrà firmato il rogito notarile, indipendentemente dagli accordi preliminari presi in precedenza.

Quando si considera realizzata una plusvalenza immobiliare ai fini fiscali?
La plusvalenza si considera realizzata e quindi tassabile solo al momento del trasferimento del diritto di proprietà, che avviene con la stipula del contratto definitivo di compravendita (rogito notarile).

Il contratto preliminare ha qualche rilevanza per la tassazione della plusvalenza?
No, il contratto preliminare ha solo effetti obbligatori tra le parti (li impegna a firmare il definitivo) ma non trasferisce la proprietà. Pertanto, la sua data è irrilevante per determinare il momento in cui la plusvalenza diventa tassabile.

La consegna anticipata dell’immobile (prima del rogito) anticipa la tassazione della plusvalenza?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la consegna anticipata del bene non determina un trasferimento del diritto reale, ma solo del possesso. La tassazione è legata esclusivamente al trasferimento della proprietà, che avviene solo con il contratto definitivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2362 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2362 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/01/2025

PLUSV PRELIM

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

NOME COGNOME con avv. NOME COGNOME

– ricorrente

–

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato ; – controricorrente –

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, sez. staccata di Brescia, n. 1563/26/2020 depositata il 13 luglio 2020.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 dicembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

1.L’Agenzia recuperava maggior IRPEF anno 2008 in relazione alla cessione di un bene immobile stipulata con atto 5 marzo 2008, il cui prezzo veniva corrisposto parte in quell’anno e parte nel 2009. La CTP respingeva il ricorso volto, per quanto qui ancor rileva, a contestare la potestà accertativa, dovendosi per il contribuente far riferimento alla data del contratto preliminare. La CTR confermava la sentenza di primo grado. Ricorre il contribuente in cassazione

affidandosi a un motivo, mentre l’Agenzia resiste a mezzo di controricorso.

CONSIDERATO CHE

1.Con l’unico motivo si deduce violazione dell’art. 43, d.p.r. 600/1973, asserendosi che per verificare la tempestività della potestà accertativa occorre far riferimento alla data del contratto preliminare (28 aprile 2004) e non a quella del definitivo di quattro anni dopo, tantopiù che nella specie l’immobile venne immediatamente consegnato, verificandosi così l’anticipazione degli effetti traslativi appunto al 2004.

Va premesso che la giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che la plusvalenza non è tassabile fin quando la stessa non viene realizzata, ed in base all’art. 81 TUIR essa si realizza con il relativo trasferimento immobiliare, cui si ancora necessariamente la definitività dell’operazione (Cass.17960/2013, Cass. 35463/23).

Né gli effetti meramente obbligatori del preliminare, e dunque la non definitività, sono posti in discussione dalla clausola di anticipata consegna (al momento della stipula del preliminare) dell’immobile, in quanto ciò non determina un anticipato trasferimento del diritto reale, ma solo del possesso anziché della mera detenzione, fermo restando che il trasferimento del diritto viene comunque disposto successivamente in sede di contratto definitivo (Cass. 11415/2003).

Alla luce di quanto precede il ricorso dev’essere respinto, con aggravio di spese in capo al ricorrente soccombente.

Sussistono i presupposti processuali per dichiarare l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte respinge il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in € 4.100,00,oltre spese anticipate a debito.

Sussistono i presupposti processuali per dichiarare l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10 dicembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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