Plusvalenza cessione immobili: basta il valore di registro?

Un contribuente ha contestato un avviso di accertamento IRPEF per una plusvalenza da cessione immobiliare. L’Agenzia delle Entrate aveva basato l’accertamento sul maggior valore definito ai fini dell’imposta di registro. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8386/2024, ha accolto il ricorso del contribuente, stabilendo che il valore dichiarato per l’imposta di registro non è di per sé sufficiente a fondare un accertamento induttivo sulla plusvalenza cessione immobili. L’Amministrazione Finanziaria deve fornire ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza cessione immobili: il Fisco non può usare il valore di registro come unica prova

La determinazione della plusvalenza cessione immobili ai fini IRPEF è un tema che genera spesso contenzioso tra Fisco e contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 8386 del 28 marzo 2024) ha ribadito un principio fondamentale a tutela del cittadino: il valore di un immobile definito ai fini dell’imposta di registro non può essere automaticamente utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per accertare un maggior reddito. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le importanti conclusioni dei giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento relativo all’IRPEF per l’anno 2003. L’Agenzia delle Entrate contestava a un contribuente una maggiore plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile. L’Amministrazione finanziaria aveva ritenuto illegittimo il corrispettivo dichiarato nell’atto di vendita, procedendo a un accertamento induttivo basato sul valore che l’acquirente stesso aveva definito ai fini del pagamento dell’imposta di registro.

Mentre in primo grado i giudici avevano dato ragione al contribuente, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, considerando legittimo l’operato del Fisco. Secondo la corte d’appello, l’utilizzo di tale valore era sufficiente a giustificare la pretesa fiscale, in assenza di una prova contraria fornita dal venditore. Il contribuente, ritenendo errata questa interpretazione, ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

L’analisi della Cassazione sulla plusvalenza cessione immobili

La Corte di Cassazione ha esaminato due motivi di ricorso. Il primo, di natura procedurale, riguardava la presunta tardività dell’appello presentato dall’Agenzia delle Entrate, motivo che è stato respinto dai giudici per effetto di una norma che aveva sospeso i termini processuali per le controversie di modico valore.

Il secondo motivo, invece, è entrato nel cuore della questione. Il contribuente ha lamentato la violazione di legge, sostenendo che il Fisco non potesse determinare la plusvalenza basandosi esclusivamente sul valore utilizzato per un’imposta diversa, come quella di registro. La Corte ha ritenuto questa censura fondata, accogliendo il ricorso.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione si fonda su un principio ormai consolidato e rafforzato da una norma di interpretazione autentica (art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 147/2015). Questa disposizione, con efficacia retroattiva, stabilisce chiaramente che l’Amministrazione finanziaria non può determinare la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili basandosi soltanto sul valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale.

In altre parole, il valore utilizzato per calcolare un’imposta di natura patrimoniale (registro) non costituisce una presunzione legale per determinare il reddito (plusvalenza IRPEF). Per poter contestare il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita, l’Ufficio ha l’onere di individuare e provare l’esistenza di ulteriori indizi, che devono essere gravi, precisi e concordanti. Questi elementi devono supportare l’accertamento di un maggior corrispettivo effettivamente incassato dal venditore rispetto a quanto dichiarato. Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate non aveva fornito alcuna prova aggiuntiva, limitandosi a un automatico richiamo al valore di registro. Questo comportamento è stato ritenuto illegittimo.

Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un’importante conferma a tutela dei contribuenti. Stabilisce che i valori utilizzati per imposte diverse non sono intercambiabili e che il Fisco non può procedere ad accertamenti automatici e presuntivi. Per contestare il prezzo di una vendita immobiliare e accertare una maggiore plusvalenza cessione immobili, l’Agenzia delle Entrate deve svolgere un’istruttoria approfondita, raccogliendo prove concrete che dimostrino l’incasso di un corrispettivo superiore a quello dichiarato. Spetta all’Amministrazione l’onere di provare la sua pretesa, e non al contribuente dover dimostrare, in prima battuta, la congruità del prezzo pattuito.

L’Agenzia delle Entrate può accertare una maggiore plusvalenza immobiliare basandosi solo sul valore dichiarato per l’imposta di registro?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la norma di interpretazione autentica (art. 5, c. 3, D.Lgs. n. 147/2015), con efficacia retroattiva, esclude che l’Amministrazione finanziaria possa determinare in via induttiva la plusvalenza basandosi unicamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale.

Cosa deve fare l’Agenzia delle Entrate per contestare validamente il corrispettivo dichiarato in una compravendita?
L’Ufficio deve individuare e fornire ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti che supportino l’accertamento di un maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Il semplice riferimento al valore di registro non è sufficiente.

Su chi grava l’onere della prova in caso di accertamento di una maggiore plusvalenza?
L’onere di provare che il corrispettivo incassato sia stato superiore a quello dichiarato grava sull’Amministrazione finanziaria. Successivamente, il contribuente potrà fornire la prova contraria per difendersi dalla pretesa fiscale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8386 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8386 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME, rappresentato e difeso, per procura in calce al ricorso dall’AVV_NOTAIO che ha indicato indirizzo p.e.c.

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa

-controricorrente-

avverso la sentenza n.4958/16/15 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Sicilia-Sez.dist. di Siracusa, depositata in data 1 dicembre 2015;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5 marzo 2024 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

Tributi-plusvalenza cessione immobili-

Rilevato che:

NOME COGNOME ricorre, affidandosi a due motivi, nei confronti d ell’RAGIONE_SOCIALE , che resiste con controricorso, avverso la sentenza, indicata in epigrafe, con cui, nella controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento relativo a Irpef dell’anno 2003 , la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Sicilia aveva accolto l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di primo grado favorevole al contribuente.

In particolare, il Giudice di appello riteneva legittimo l’accertamento induttivo di maggior plusvalenza di un atto di vendita immobiliare, effettuato utilizzando il valore definito dal compratore ai fini dell’imposta di registro e rilevava, altresì, che il contribuente, sul quale gravava il relativo onere, non aveva fornito idonea prova contraria.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio in prossimità della quale il ricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art.51 del d.lgs. n.546 del 1992 laddove la C.T.R. non aveva dichiarato inammissibile, per tardività, l’appello spiegato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. Al proposito, il ricorrente, premesso che la controversia era iniziata prima dell’entrata in vigore della legge n. 69 del 2009, evidenzia che la sentenza di primo grado venne depositata il 28 febbraio 2011 mentre l’appello è stato notificato il 9 aprile 2013 e depositato il 18 aprile 2013, ossia oltre i due anni da detto deposito.
1.1. La censura è infondata. E’ incontestato tra le parti e risulta in atti che il valore della controversia (€ 7.404) rientra nell’ambito di applicabilità dell’art.39 del d.l. n.98/2011, conv ., con mod. dalla legge n.111/2011 il cui art. 39, comma 12, lett.c) prevedeva espressamente la sospensione dei termini per la proposizione anche degli appelli sino al 30 giugno 2012 con la conseguenza che, essendo applicabile il

termine cd. lungo previgente, l’appello presentato per la notificazione il 5 aprile e ricevuto il successivo giorno 9 è tempestivo.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione di legge perpetrata dall’RAGIONE_SOCIALE nell’avere ritenuto applicabile per la determinazione della plusvalenza il diverso valore del terreno, come determinato dall’acquirente ai fini dell’imposta di registro , e malgrado fosse intervenuto, in materia, l’art.5, comma terzo, del d.lgs. n.147 del 2015.

2.1. La censura è fondata. In materia, alla luce dell’ormai consolidato orientamento di questa Corte (Cass. n.9513 del 18.4.2018; Cass. n. 12131 del 08/05/2019) vale il principio per cui <>.
La sentenza impugnata si è discostata dai superiori principi onde va cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto la controversia può essere decisa nel merito con l’accoglimento del ricorso introduttivo proposto dal contribuente.

5.Le spese dei gradi di merito vanno compensate mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

In accoglimento del secondo motivo di ricorso, rigettato il primo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo proposto dal contribuente.

Compensa integralmente tra le parti le spese dei gradi di merito; condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, da distrarre in favore del difensore del ricorrente dichiaratosene antistatario, liquidate in complessivi euro 3.000,00 per compensi, oltre euro 200,00 per esborsi, rimborso spese forfetarie nella misura del 15% e accessori di legge.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del 5 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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