Plusvalenza cessione gratuita: la Cassazione decide

La Cassazione ha stabilito che nel calcolo della plusvalenza da cessione di aree edificabili, il valore dei terreni oggetto di cessione gratuita al Comune per opere di urbanizzazione non può essere dedotto. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la minusvalenza dichiarata da un contribuente. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia, affermando che le particelle cedute gratuitamente non hanno valore di mercato e non concorrono a formare il valore di vendita. Inoltre, il giudice tributario non deve annullare l’atto impositivo in toto se parzialmente infondato, ma ricalcolare l’imposta dovuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza da Cessione Gratuita: Come si Calcola? La Guida della Cassazione

Quando si vende un terreno edificabile, spesso gli accordi urbanistici prevedono la cessione di una parte dell’area al Comune per la realizzazione di opere pubbliche come strade, parcheggi o aree verdi. Questa operazione solleva una questione fiscale cruciale: come si calcola la plusvalenza cessione gratuita ai fini della tassazione? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, stabilendo principi chiari per contribuenti e professionisti.

I Fatti del Caso: Una Vendita con Oneri

Una contribuente aveva venduto un terreno edificabile, ma, come previsto da uno strumento urbanistico attuativo, aveva dovuto cedere gratuitamente al Comune alcune porzioni di terreno destinate a opere di urbanizzazione. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate aveva calcolato una plusvalenza tassabile, sottraendo dal prezzo di vendita il costo del terreno rivalutato con apposita perizia. La contribuente si era opposta, sostenendo che nel calcolo del costo si dovesse tener conto anche del valore delle aree cedute gratuitamente e degli oneri di urbanizzazione sostenuti. Secondo la sua tesi, queste voci avrebbero generato una minusvalenza, annullando di fatto qualsiasi imposta.

L’Analisi della Corte: Distinguere tra Cessione Onerosa e Gratuita

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito. Il punto centrale dell’analisi riguarda la natura delle aree cedute gratuitamente. Secondo i giudici supremi, queste particelle non possono avere un valore di mercato rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza, poiché la loro cessione è un obbligo derivante dalla convenzione urbanistica e avviene senza alcun corrispettivo. Di conseguenza, il loro valore non può essere sommato al costo di acquisto per abbattere l’imponibile derivante dalla vendita della parte rimanente del terreno.

Le Motivazioni sulla plusvalenza cessione gratuita e oneri di urbanizzazione

La Corte ha specificato che le aree cedute obbligatoriamente e a titolo gratuito non concorrono a formare il ‘valore di vendita’ su cui si calcola il guadagno di capitale. La perizia di rivalutazione del terreno, eseguita dopo la convenzione di lottizzazione, aveva correttamente tenuto conto solo della superficie effettivamente vendibile, escludendo già in partenza le particelle destinate alla cessione gratuita. Pertanto, includerle nuovamente nel calcolo del costo sarebbe stata una duplicazione indebita.

Un altro punto fondamentale toccato dalla Corte riguarda il ruolo del giudice tributario. Anche ammettendo che gli oneri di urbanizzazione potessero ridurre la plusvalenza, il giudice non avrebbe dovuto annullare completamente l’atto di accertamento dell’Agenzia. La giurisdizione tributaria ha una natura ‘sostitutiva’: il giudice, una volta accertata l’esistenza di un’obbligazione tributaria (anche se inferiore a quella pretesa dall’ufficio), deve rideterminare il corretto ammontare dell’imposta dovuta, senza limitarsi a un mero annullamento dell’atto.

Le Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti e Professionisti

La decisione della Cassazione stabilisce due principi chiave:
1. Irrilevanza del valore delle aree cedute gratuitamente: Ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile, il valore delle porzioni di terreno cedute gratuitamente al Comune per obblighi urbanistici non può essere considerato come un costo deducibile.
2. Potere-dovere del giudice tributario: Di fronte a un accertamento parzialmente infondato, il giudice deve quantificare la pretesa fiscale corretta entro i limiti del petitum, e non annullare l’atto in toto.
Questa pronuncia fornisce un’indicazione operativa fondamentale per la corretta determinazione delle imposte nelle operazioni immobiliari che prevedono cessioni a titolo gratuito, evitando contenziosi futuri.

Il valore di un terreno ceduto gratuitamente al Comune può essere usato per ridurre la plusvalenza tassabile derivante dalla vendita della parte restante?
No. Secondo la Corte di Cassazione, le particelle cedute obbligatoriamente e a titolo gratuito non hanno un valore di mercato e non possono concorrere a formare il valore di vendita su cui calcolare la plusvalenza. Di conseguenza, il loro valore non può essere sommato ai costi per ridurre l’imponibile.

Gli oneri di urbanizzazione sostenuti dal contribuente possono essere considerati nel calcolo della plusvalenza?
La sentenza afferma che, anche tenendo conto degli oneri di urbanizzazione, la ripresa a tassazione poteva essere diminuita ma non integralmente annullata. Questo suggerisce che tali oneri possono essere considerati, ma spetta al giudice di merito quantificarne l’impatto sulla plusvalenza finale.

Se un avviso di accertamento fiscale è solo parzialmente corretto, il giudice tributario deve annullarlo completamente?
No. La Corte ha ribadito che la giurisdizione tributaria ha natura accertatoria e sostitutiva. Il giudice non deve limitarsi ad annullare l’atto impositivo ‘in toto’, ma deve accertare e quantificare l’effettiva entità della pretesa fiscale, ricalcolando il dovuto anziché annullare l’intera pretesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6917 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6917 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 952/2017 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CALABRIA n. 1179/2016 depositata il 31/05/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/03/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente Sig.ra NOME COGNOME alienava un terreno edificabile, con cessione gratuita al Comune di Zumpano (CE) RAGIONE_SOCIALE porzioni necessarie ad opere di urbanizzazione primaria e verde a standard di edificabilità, il tutto come da strumento urbanistico attuativo approvato, successivamente al quale la parte privata officiava perizia al fine della riqualificazione dei valori ai sensi dell’art. 7 della l. n. 448/2011. Sulla base della medesima perizia, l’Ufficio prendeva atto del valore risultante e lo sottraeva al costo di cessione, determinando così la plusvalenza da cessione su cui applicava l’aliquota media del 23%.
Insorgeva la parte contribuente, ritenendo necessario comprendere nel valore del ceduto anche la porzione gratuitamente devoluta al civico ente, nonché gli oneri di urbanizzazione sostenuti, giungendo a sommare un valore dell’immobile maggiore del prezzo di vendita, così affermando di aver conseguito una minusvalenza.

Le ragioni della parte privata erano apprezzate nei gradi merito, donde ricorre in Cassazione l’RAGIONE_SOCIALE affidandosi a tre mezzi, cui replica la parte contribuente, spiegando tempestivo controricorso e, in prossimità dell’adunanza, depositando altresì memoria ad illustrazione RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni.

CONSIDERATO

Vengono proposti tre motivi di ricorso.

1.1. Con il primo motivo si profila censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 4 del Codice di procedura civile per nullità della sentenza in violazione degli articoli 132 del codice di procedura civile e 36 del decreto legislativo numero 546 del 1992.

Nello specifico, si lamenta la carenza di motivazione o motivazione apparente per perplessità e contraddittorietà della sentenza in scrutinio ove non chiarisce le ragioni del proprio decisum .

1.2. Con il secondo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 3 del Codice di procedura civile per violazione falsa applicazione dell’articolo 6 del DPR numero 643 del 1972, nonché degli articoli 67 e 68 del DPR numero 917 del 1986, nonché dell’articolo 7 della legge numero 448 del 2001.

Nel concreto si contesta la sentenza in scrutinio perché avrebbe dovuto escludere che la detrazione del valore RAGIONE_SOCIALE particelle cedute a titolo gratuito potesse operare ulteriormente per abbattere la plusvalenza determinata in conseguenza della cessione a titolo oneroso della parte degli immobili non soggetta a cessione a titolo gratuito.

1.3. Con il terzo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 4 del Codice di procedura civile per violazione dell’articolo 2 del decreto legislativo numero 546 del 1992, nonché degli articoli 112 e 277 del medesimo codice di procedura civile.

Nello specifico si contesta la sentenza in scrutinio nel punto ove nega che siano stati considerati gli oneri di urbanizzazione, a deconto dell’importo costituente plusvalenza riportata a tassazione.

In altri termini, con prova di resistenza, si afferma che anche tenendo conto del costo degli oneri di urbanizzazione la plusvalenza rimaneva -ancorché decurtata- e che, in ragione della natura della giurisdizione tributaria, il giudice del merito avrebbe dovuto, semmai, ricalcolare il dovuto, anziché annullare in toto la pretesa tributaria.

Si può prescindere dalle eccezioni in rito di parte contribuente, laddove i motivi di ricorso sono chiari e pienamente intelligibili.

Il primo motivo non può essere accolto.

La sentenza in scrutinio infatti è adeguatamente motivata, con argomentazione che supera il vaglio di cognizione di questa Suprema Corte di legittimità.

3.1. Ed infatti, deve premettersi che è ormai principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo la quale (Cass. VI- 5, n. 9105/2017) ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorquando il giudice di merito ometta ivi di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un’approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento. In tali casi la sentenza resta sprovvista in concreto del c.d. “minimo costituzionale” di cui alla nota pronuncia RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U, n. 8053/2014, seguita da Cass. VI – 5, n. 5209/2018). In termini si veda anche quanto stabilito in altro caso (Cass. Sez. L, Sentenza n. 161 del 08/01/2009) nel quale questa Corte ha ritenuto che la sentenza è nulla ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., ove risulti del tutto priva dell’esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda ovvero la motivazione sia solo apparente, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi (cfr. Cass V, n. 24313/2018).
3.2. La motivazione della sentenza in scrutinio si pone ben al di sopra del predetto ‘minimo costituzionale’, donde il primo motivo è infondato e non può essere accolto.

Fondato invece è il secondo motivo.

Non è contestato che la seconda perizia, in data 16 Marzo 2004, sia successiva alla convenzione di lottizzazione che è del 9 Febbraio dello stesso anno. La perizia di rivalutazione ha quindi tenuto conto della superficie concretamente vendibile e su questa ha operato la rivalutazione, escludendo le particelle da cedere gratuitamente al comune in forza della prefata convenzione

urbanistica. Essendo obbligatoriamente cedute a titolo gratuito, tali particelle non possono avere un valore di mercato e non possono quindi concorrere a formare il valore di vendita su cui calcolare la plusvalenza da cessione.

4.1. È stato infatti affermato che in caso di cessione di terreni suscettibili di edificazione, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze rinvenienti dall’utilizzazione, a qualsiasi titolo e in qualsiasi modo, del suolo, rilevando anche l'”utilizzazione edificatoria” meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, così qualificati dagli strumenti urbanistici e, per contro, non rilevando l’edificabilità consentita esclusivamente con riferimento a strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, né l’inedificabilità assoluta derivante dalla fascia di rispetto stradale o ferroviario o di altra sorta (così, Cass. T., n.6172/2024, ma vedi già Cass. V, n.22099/2021).
Il secondo motivo è dunque fondato e merita accoglimento.

Parimenti fondato è il terzo motivo.

Si afferma che, pur tenendo conto degli oneri di urbanizzazione, la ripresa a tassazione poteva essere diminuita, ma non integralmente annullata, dovendo il giudice di merito non limitarsi all’annullamento dell’atto impugnato, ma sostituirlo nel quantum con la propria sentenza.

5.1. La natura impugnatoria-accertatoria della giurisdizione tributaria, si riflette nel suo carattere misto oggettivo e soggettivo e muove da un atto introduttivo teso alla demolizione di un provvedimento amministrativo a contenuto impositivo al fine di accertare l’esatto perimetro dell’obbligazione tributaria, sicché resta preclusa al giudice di merito la cognizione di vizi del provvedimento non esplicitamente prospettati nel termine decadenziale fissato per la notifica del ricorso. (cfr. Cass. V, n. 10779/2007; n. 13742/2015; Cass.VI -5, n. 11223/2016; n.
15769/2017). Pertanto, il giudice tributario, nell’ambito di un processo a cognizione piena diretto ad una decisione sostitutiva tendente all’accertamento sostanziale del rapporto controverso, quando ravvisi l’infondatezza parziale della pretesa dell’Amministrazione, non deve, né può, limitarsi ad annullare “in toto” l’atto impositivo, ma deve accertare e quantificare entro i limiti posti dal ” petitum ” RAGIONE_SOCIALE parti l’entità della pretesa fiscale, dandone un contenuto quantitativo diverso da quello sostenuto dai contendenti, avvalendosi degli ordinari poteri di indagine e di valutazione dei fatti e RAGIONE_SOCIALE prove consentiti dagli artt. 115 e 116 c.p.c. in tal modo determinando l’ammontare effettivo RAGIONE_SOCIALE imposte e RAGIONE_SOCIALE sanzioni dovute dal contribuente, senza che ciò violi il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e senza che ciò costituisca attività amministrativa di nuovo accertamento, rappresentando invece soltanto l’esercizio dei poteri di controllo, di valutazione e di determinazione del “quantum” della pretesa tributaria (cfr. Cass. V, n. 3080/2021).
5.2. Dal motivo di ricorso emerge come, pur tenendo conto degli oneri di urbanizzazione (peraltro da considerare altresì come da ribaltarsi sugli acquirenti) nella determinazione del valore dell’immobile, il margine della plusvalenza -pur ridotto- rimaneva esistente e non poteva essere annullata in toto la pretesa tributaria.

Il motivo è quindi fondato e merita accoglimento.

6. In definitiva il ricorso è fondato e dev’essere accolto, la sentenza cassata con rinvio al giudice di merito perché si uniformi ai sopraindicati principi

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso; rigetta il primo;

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti;

rinvia alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 06/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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