Plusvalenza cessione fabbricato: no tasse se da demolire

L’Agenzia delle Entrate aveva tassato la plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato destinato alla demolizione, considerandola come cessione di area edificabile. La Corte di Cassazione ha annullato la pretesa fiscale, stabilendo che la vendita di un immobile, anche se destinato alla demolizione, resta una cessione di un fabbricato e non di un terreno. Pertanto, la plusvalenza cessione fabbricato non rientra nell’ipotesi tassabile prevista dall’art. 67 del TUIR per i terreni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Cessione Fabbricato da Demolire: La Cassazione Annulla la Tassazione

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha posto un punto fermo su una questione fiscale di grande rilevanza: la tassazione della plusvalenza cessione fabbricato quando l’immobile venduto è destinato alla demolizione e successiva ricostruzione. La pronuncia chiarisce che la vendita di un edificio, anche se obsoleto e inserito in un piano di recupero, non può essere riqualificata come cessione di area edificabile ai fini dell’applicazione delle imposte sui ‘redditi diversi’.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da avvisi di accertamento notificati dall’Agenzia delle Entrate a due contribuenti, venditori di un compendio immobiliare. L’oggetto della vendita era un fabbricato a destinazione produttiva (categoria catastale C/2) con le relative aree pertinenziali. L’operazione avveniva nell’ambito di un piano di recupero approvato dal Comune, che prevedeva la demolizione dell’edificio esistente e la successiva ricostruzione di un immobile a uso residenziale.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, il reale oggetto del contratto non era il fabbricato, ormai privo di valore, ma l’area sottostante, divenuta edificabile in virtù del piano urbanistico. Di conseguenza, l’Agenzia ha qualificato l’operazione come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, assoggettando a tassazione la plusvalenza generata ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.

I contribuenti hanno impugnato gli atti impositivi, sostenendo che l’operazione riguardava un immobile già edificato e non un ‘terreno nudo’. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione al Fisco.

La Questione Giuridica e la Tassazione della Plusvalenza da Cessione di Fabbricato

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 67 del TUIR. Questa norma prevede la tassazione, come ‘redditi diversi’, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La legge, tuttavia, non disciplina esplicitamente il caso della vendita di un fabbricato che l’acquirente intende demolire per sfruttare la potenzialità edificatoria del lotto.

L’Agenzia delle Entrate, basandosi su un’interpretazione sostanzialistica, ha sostenuto che l’intento speculativo delle parti rendesse evidente come l’oggetto reale della compravendita fosse il terreno edificabile e non l’edificio. Questa tesi, però, si scontra con il principio di tassatività delle fattispecie impositive, secondo cui non è possibile applicare un’imposta al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza d’appello e annullando la pretesa fiscale. Il ragionamento della Corte si fonda su principi ormai consolidati nella sua giurisprudenza.

In primo luogo, i giudici hanno ribadito la netta distinzione tra ‘terreno edificato’ e ‘terreno non edificato’. L’art. 67 del TUIR si applica esclusivamente alla seconda categoria. La vendita di un fabbricato, con le sue pertinenze, ha per oggetto un’area già edificata e, pertanto, non può rientrare nel campo di applicazione della norma.

La Corte ha specificato che l’alternativa tra ‘edificato’ e ‘non edificato’ non ammette un tertium genus. Non è possibile, quindi, creare una categoria intermedia per farvi rientrare la cessione di un edificio destinato alla demolizione. Una simile operazione, dal punto di vista fiscale, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno sottostante, neppure se l’edificio non esaurisce tutta la capacità edificatoria del lotto.

Inoltre, la volontà futura dell’acquirente di demolire e ricostruire è irrilevante. Ciò che conta è l’oggetto del contratto al momento della stipula: un fabbricato con un suo intrinseco valore economico e giuridico. L’eventuale demolizione rappresenta un evento futuro, incerto e rimesso alla volontà di un soggetto (l’acquirente) diverso dal contribuente (il venditore).

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione rafforza il principio di certezza del diritto nelle operazioni immobiliari. Viene stabilito in modo chiaro che il regime fiscale applicabile è quello previsto per la cessione di fabbricati, non quello, più oneroso in termini di plusvalenze, previsto per i terreni edificabili. L’Ufficio non ha il potere di riqualificare il contratto basandosi su presunzioni legate alle intenzioni delle parti o agli sviluppi futuri dell’operazione. Questo orientamento, peraltro, è stato recepito dalla stessa Agenzia delle Entrate in recenti documenti di prassi, superando precedenti interpretazioni più restrittive. Per i venditori, ciò significa poter contare su un quadro normativo stabile, senza il rischio di vedersi contestare una plusvalenza tassabile in operazioni di riqualificazione urbana che prevedono la vendita di immobili da demolire.

La plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato destinato alla demolizione è tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita ha per oggetto un’area già edificata. Tale operazione non rientra nell’ipotesi di cessione di ‘terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria’, che è l’unica fattispecie tassata dalla norma in questione.

L’intenzione delle parti di demolire e ricostruire l’immobile può modificare la natura della transazione ai fini fiscali?
No. La Corte ha stabilito che l’intenzione futura dell’acquirente (la demolizione) è un evento successivo al contratto e non può alterarne la natura giuridica e fiscale. Ciò che rileva è l’oggetto dell’atto di vendita, che nel caso di specie era un fabbricato e non un’area nuda.

Esiste una categoria intermedia tra ‘terreno edificato’ e ‘terreno non edificato’ per la tassazione delle plusvalenze?
No. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente affermato che la distinzione tra ‘edificato’ e ‘non edificato’ è netta e non ammette un ‘tertium genus’ (una terza categoria). La cessione di un edificio non può essere fiscalmente assimilata alla cessione del solo terreno sottostante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25341 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25341 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/09/2024

ORDINANZA

sui ricorsi iscritti:

al n. 17498/2016 R.G. proposto da

COGNOME RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO (EMAIL), con il quale sono elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (EMAIL)

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore RAGIONE_SOCIALE pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, nei cui uffici domicilia in Roma, alla INDIRIZZO

-controricorrente –

Oggetto: art. 67, comma 1, lett. b, TUIR – cessione di terreni già edificati

al n. 17500/2016 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO (EMAIL), con il quale è elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (EMAIL)

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore RAGIONE_SOCIALE pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, nei cui uffici domicilia in Roma, alla INDIRIZZO

-controricorrente – entrambi i ricorsi sono proposti avverso la sentenza Commissione tributaria regionale della Toscana -in data 25 gennaio 2016, n. 69/2016;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’11 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

della Firenze, depositata settembre

FATTI DELLA CAUSA

1. Dalla sentenza impugnata e dagli atti RAGIONE_SOCIALE parti si apprende che COGNOME NOME e COGNOME NOME, in data 24 dicembre 2012 hanno ricevuto la notifica di due separati avvisi di accertamento, contenenti

la ripresa fiscale a titolo di imposte dirette ed Iva per l’anno 2007.

In particolare, a seguito di segnalazione del settore urbanistica e territorio del Comune di Arezzo, l’RAGIONE_SOCIALE sottoponeva a verifica fiscale la compravendita conclusa dai contribuenti, qualificandola come avente ad oggetto un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e riconducendo così la fattispecie all’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, con conseguente sottoposizione a

tassazione della plusvalenza generatasi in capo ai due venditori COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Questi ultimi ricorrevano contro gli atti impositivi, eccependo l’errata applicazione della disposizione citata alla fattispecie concreta, avente ad oggetto, piuttosto, la vendita ad una società immobiliare di un fabbricato a destinazione produttiva (categoria catastale C/2) con annesse aree pertinenziali, rientrante in un piano di recupero -che ne prevedeva la demolizione e la ricostruzione con trasformazione in edificio residenziale -di cui essi stessi (in qualità di proprietari RAGIONE_SOCIALE porzioni immobiliari) avevano chiesto l’approvazione al Comune di Arezzo.
La CTP respingeva i ricorsi e, contro le decisioni sfavorevoli, COGNOME NOME nonché COGNOME NOME e COGNOME NOME – questi ultimi in qualità di eredi di COGNOME NOME, nelle more deceduto – proponevano separati atti di impugnazione.

La CTR, riuniti gli appelli, li rigettava.

Secondo il collegio di seconde cure, il legislatore avrebbe ritenuto sempre sottoponibile a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Nel caso di specie, la compravendita era stata effettuata per un importo complessivo dichiarato in atti dalle parti di euro 2.700.000, sicché tale somma non poteva essere considerata corrispettivo della compravendita del fabbricato ormai privo di valore, quanto piuttosto dell’area divenuta edificabile in virtù di una delibera del Comune di Arezzo, in forza della quale il compendio immobiliare e le sue aree pertinenziali risultavano interamente inclusi nella zona B del piano regolatore generale, tendente esclusivamente alla riqualificazione RAGIONE_SOCIALE aree caratterizzate da degrado incompiutezza. In altre parole, poiché in quella zona urbanistica erano ammessi esclusivamente interventi che prevedevano la demolizione degli edifici esistenti e la nuova edificazione, sarebbe risultato chiaro l’intento RAGIONE_SOCIALE parti di vendere
il terreno sottostante (e non l’immobile ormai degradato su di esso insistente), reso manifesto dalla richiesta di approvazione del piano di demolizione dell’immobile stesso e di ricostruzione di un edificio con destinazione residenziale, avanzata al Comune di Arezzo già al momento della stipula del preliminare di vendita.

Contro questa decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME da un lato, e COGNOME NOME dall’altro, propongono distinti (ma identici nella forma e nella sostanza) ricorsi per cassazione, entrambi affidati a tre motivi.

Resiste con identici controricorsi l’RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I due ricorsi, iscritti rispettivamente al n. NUMERO_DOCUMENTO ed al n. NUMERO_DOCUMENTO del Registro generale di Cancelleria di questa Corte, contemporaneamente pervenuti in decisione all’odierna adunanza camerale, in quanto proposti contro la medesima sentenza, vanno riuniti a mente dell’art. 335 c.p.c.

Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., si denuncia la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 67 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR).

Secondo i ricorrenti, sarebbe contraria alla lettera della richiamata disposizione del TUIR l’interpretazione fornita dall’RAGIONE_SOCIALE, secondo cui la norma ricomprenderebbe non solo la cessione dei terreni ‘nudi’, ma anche di quelli che, pur essendo edificati, conservano una capacità edificatoria in base alle previsioni del piano regolatore generale. Nel caso di specie, sostiene l’ufficio finanziario, i fabbricati oggetto di vendita rientravano nella zona B del PRG, in cui erano ammessi interventi di demolizione degli edifici esistenti con successiva nuova edificazione, peraltro già richiesti dai contribuenti in data antecedente alla stipula dell’atto di vendita.
Per i ricorrenti, invece, non sarebbe possibile, attesa la tassatività RAGIONE_SOCIALE fattispecie impositive previste dall’art. 67 TUIR, ricondurre, attraverso un ragionamento presuntivo, la vendita di un fabbricato a destinazione produttiva di categoria catastale C/2, con annesse aree

pertinenziali, nell’ipotesi disciplinata dalla lettera b) del comma 1 del citato articolo 67 TUIR, che sottopone a tassazione, quali ‘redditi diversi’, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di ‘terreni’ suscettibili di utilizzazione edificator ia secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Con il secondo motivo, sempre proposto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., si denuncia la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 38 del d.P.R. n. 600 del 1973.

I ricorrenti contestano l’assunto dell’ufficio, secondo cui sarebbe dimostrato l’intento speculativo RAGIONE_SOCIALE parti, da cui si ricaverebbe che il reale oggetto del negozio giuridico sarebbe stata la cessione di aree edificabili piuttosto che dei fabbricati già edificati.

La rettifica della dichiarazione dei redditi così operata sarebbe dunque avvenuta sulla base di una interpretazione degli effetti del contratto, che tuttavia è possibile solo in presenza di una norma antielusiva, quale l’art. 37 -bis del d.P.R. n. 600 del 1973, nella specie inapplicabile per assenza dei relativi presupposti.

Con il terzo motivo, ancora una volta proposto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., si lamenta la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 36 del d.l. n. 223 del 2006, come convertito. L’Ufficio avrebbe richiamato, nell’atto impositivo, la suddetta norma, che tuttavia si riferisce a tutt’altra fattispecie, sicché, per quanto definisca il concetto di area edificabile, non potrebbe essere considerata come disposizione di carattere interpretativo dell’art. 67 TUIR.

Il primo motivo è fondato ed assume valore assorbente.

Nel caso in esame, risulta pacifico, in fatto, che oggetto della cessione fu un fabbricato a destinazione produttiva di categoria catastale C/2 con annesse aree pertinenziali, sicché la vendita ha avuto ad oggetto un’area già edificata, che non può rientra re nelle ipotesi tassative previste dall’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, che assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di ‘terreni’ suscettibili di utilizzazione edificatoria,

escludendo dall’imposizione fiscale la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di terreno già edificato.

La giurisprudenza di questa Corte, infatti, dopo iniziali incertezze, è ormai ferma nell’affermare il principio secondo cui, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra ‘edificato’ e ‘non edificato’ non ammette un tertium genus , con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insist e, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Sez. 5, Sentenza n. 5088 del 21/02/2019, rv. 65259901; in termini analoghi, Sez. 6-5, Ordinanza n. 1674 del 23/01/2018, rv. 647103-01; Sez. 5, Sentenza n. 15629 del 09/07/2014, rv. 632045-01 e Sez. 5, Sentenza n. 4150 del 21/02/2014, rv. 629970 -01; successivamente, in senso conforme, ma non massimate, Sez. 5, ordinanza n. 13729 del 18 maggio 2023; Sez. 5, sentenza n. 2932 del 1° febbraio 2022; Sez. 5, sentenza n. 23077 del 22 ottobre 2020; Sez. 5, ordinanza n. 15532 del 21 luglio 2020; Sez. 5, sentenza n. 3380 del 12 febbraio 2020, Sez. 5, ordinanza n. 22457 del 16 ottobre 2020).
6.1. Le pronunce citate hanno anche chiarito come ciò che rileva ai fini dell’applicabilità della norma in esame è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento – su area già edificata – operato dal cedente o dal cessionario. Inoltre, hanno aggiunto, se oggetto dell’atto pubblico di compravendita, avente un suo intrinseco valore

economico, è un fabbricato con area di pertinenza -e perciò un ‘terreno già edificato’ tale entità sostanziale non può essere mutata (con conseguente incongruenza di ogni diversa riqualificazione) in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e ri messa alla potestà di soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale.
7. Per la giurisprudenza richiamata -ed alla quale si intende qui dare continuità il potere dell’Ufficio di riqualificare il contratto ex art. 1362 c.c. resta inibito, limitatamente alla norma del TUIR che qui rileva, in ragione della sua portata specifica , che guarda all’oggetto formalmente compravenduto, senza che assuma rilievo l’intenzione comune RAGIONE_SOCIALE parti ed i motivi che le spingono a contrarre.

Ne deriva che nessun rilievo può avere, nel caso di specie, il fatto che i contribuenti avessero presentato un piano attuativo di recupero che prevedeva la demolizione del fabbricato esistente (Sez. 5, Sentenza n. 9606 del 5/4/2019 ), in quanto l’adozione in concreto di tale piano di recupero rappresentava un evento futuro ed eventuale rispetto alla compravendita, e l’attuazione del piano era peraltro rimessa alla volontà e all’iniziativa dell’acquirente del fabbricato, ossia di un soggetto diverso dal desti natario dell’imposizione fiscale. 8. A tale orientamento, del resto, si è uniformata la stessa RAGIONE_SOCIALE nei suoi più recenti documenti di prassi.
Con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, infatti, avente ad oggetto il trattamento fiscale RAGIONE_SOCIALE plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati c. d. ‘da demolire’, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha superato la precedente risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008, in cui si era sostenuto, invece, che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, sarebbe stata riconducibile alla fattispecie

della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui al cit. art. 67 TUIR.

9. In accoglimento del primo motivo, assorbito il secondo, i ricorsi devono essere accolti, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, le cause possono essere decise nel merito, con l’ accoglimento degli originari ricorsi proposti dei contribuenti.

10. Le spese dei gradi di merito possono essere compensate in ragione dell’evoluzione giurisprudenziale sul punto controverso, mentre quelle del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

PQM

Dispone la riunione dei ricorsi n. 17498/2016 e n. 17500/2016.

Accoglie il primo motivo di entrambi i ricorsi, assorbiti i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo le cause riunite nel merito, accoglie gli originari ricorsi dei contribuenti.

Compensa le spese per i gradi di merito e condanna l’RAGIONE_SOCIALE alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite del presente grado di legittimità che liquida in euro 7.280 oltre ad euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15%, nonché Iva e cpa come per legge.

Così deciso, in Roma, l’11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.