Plusvalenza cessione fabbricati: stop alla tassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la plusvalenza cessione fabbricati non può essere applicata se l’oggetto della vendita è un edificio, anche se destinato alla demolizione. Il fisco non può riqualificare l’atto come vendita di terreno edificabile basandosi sulle intenzioni future dell’acquirente, annullando così l’accertamento fiscale emesso contro il contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza cessione fabbricati: la guida definitiva sulla tassazione degli edifici da demolire

In ambito fiscale, la plusvalenza cessione fabbricati rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti e Agenzia delle Entrate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha gettato luce su un caso emblematico: cosa succede se si vende un edificio che l’acquirente intende demolire per ricostruire? Il fisco può pretendere le tasse come se si trattasse della vendita di un terreno edificabile?

Il caso del villino venduto a Roma

La vicenda ha inizio quando un contribuente riceve un avviso di accertamento relativo all’anno 2005. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancata tassazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di una quota di un villino situato a Roma, con annessi fabbricati e terreno.

Secondo l’Ufficio, poiché lo strumento urbanistico prevedeva che l’immobile potesse essere demolito per far spazio a nuove attività edilizie, l’operazione non doveva essere considerata come vendita di un fabbricato, ma come cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Questa distinzione è fondamentale: la vendita di terreni edificabili genera quasi sempre una plusvalenza tassabile, mentre quella dei fabbricati segue regole molto diverse e spesso più vantaggiose.

La battaglia legale tra i gradi di merito

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva ridotto solo parzialmente il valore accertato. In secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato pienamente ragione al fisco, sostenendo che, trattandosi di un immobile destinato alla demolizione in un’area a forte vocazione edificatoria, si dovesse applicare la disciplina dei terreni.

Il contribuente non si è arreso e ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando la falsa applicazione delle norme del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). La questione centrale riguardava l’impossibilità per l’amministrazione di ignorare lo stato di fatto dell’immobile al momento della vendita.

Plusvalenza cessione fabbricati: la decisione della Cassazione

I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso, ribaltando la sentenza d’appello. La Corte ha chiarito che nel nostro ordinamento tributario non esiste una categoria intermedia tra l’edificato e il non edificato. Se al momento della vendita sul terreno insorge un fabbricato, l’atto deve essere qualificato come cessione di edificio.

La Corte ha sottolineato che l’entità sostanziale di un fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno basandosi su presunzioni legate a elementi soggettivi o futuri, come la volontà dell’acquirente di abbattere la struttura. Tale volontà è infatti un evento eventuale e successivo all’atto oggetto di tassazione.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione sulla rigorosa interpretazione dell’art. 67 del TUIR. I giudici hanno spiegato che l’ufficio non può superare il regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore. La plusvalenza cessione fabbricati deve essere calcolata sulla natura oggettiva del bene al momento del rogito. Riqualificare una vendita di fabbricato come vendita di terreno edificabile solo perché esiste una volumetria residua o un progetto di abbattimento significherebbe creare un’incertezza normativa inaccettabile. Inoltre, la capacità edificatoria inespressa è già intrinsecamente considerata nel prezzo di vendita del fabbricato e nella sua rendita catastale, evitando così che il venditore si sottragga ai propri obblighi.

le conclusioni

Il provvedimento si conclude con l’annullamento definitivo dell’avviso di accertamento. La Cassazione ha stabilito che, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa poteva essere decisa nel merito a favore del contribuente. Questo orientamento conferma che il fisco non può tassare intenzioni future o potenzialità urbanistiche non ancora attuate se il bene venduto è, legalmente e materialmente, un fabbricato. La sentenza rappresenta una vittoria importante per la certezza del diritto, impedendo interpretazioni estensive dell’amministrazione finanziaria che finirebbero per colpire ingiustamente le transazioni immobiliari ordinarie.

Cosa succede se vendo una casa che l’acquirente vuole demolire?
Secondo la Cassazione, la vendita deve essere tassata come cessione di fabbricato e non come terreno edificabile, a prescindere dalle intenzioni future di demolizione dell’acquirente.

Il fisco può cambiare la natura della mia vendita da edificio a terreno?
No, l’amministrazione finanziaria non può riqualificare l’atto basandosi su elementi soggettivi o futuri, poiché non esiste una categoria intermedia tra immobile edificato e terreno.

Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita di un fabbricato?
Se l’immobile è stato posseduto per più di cinque anni o è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza solitamente non è tassata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4781 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4781 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9583/2017 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO; -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ope legis dall’Avvocatura Generale dello Stato; -controricorrente- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA TOSCANA n. 1769/2016 depositata il 14 ottobre 2016;

udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 21 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE dellRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti di NOME COGNOME un avviso di accertamento con il quale recuperava a tassazione ai fini dell’IRPEF la plusvalenza da lui asseritamente realizzata nell’anno 2005 a sèguito della vendita della quota di sua pertinenza di un villino sito in Roma alla INDIRIZZO,

con annessi fabbricati e circostante terreno, irrogando, inoltre, le sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge.

L’Ufficio fondava la ripresa fiscale sulla qualificazione della vendita come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

NOME COGNOME impugnava l’atto impositivo dinanzi alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE (CTP) di RAGIONE_SOCIALE, la quale accoglieva parzialmente il suo ricorso, riducendo per un terzo del valore accertato dall’Ufficio la plusvalenza tassabile e, in misura proporzionale, le sanzioni irrogate al contribuente.

Successivamente la Commissione Tributaria Regionale (CTR) della Toscana, con sentenza n. 1769/2016 del 14 ottobre 2016, respingeva l’appello principale del contribuente e accoglieva, invece, quello incidentale dell’Amministrazione Finanziaria; per l’effetto, in riforma della decisione di primo grado, rigettava l’originario ricorso della parte privata, confermando la piena legittimità dell’avviso di accertamento.

Ritenevano i giudici di secondo grado che nella concreta fattispecie dovesse trovare applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b) , del t.u.i.r., essendosi in presenza della cessione a titolo oneroso di un « villino da demolire per ricostruire» e di « un terreno destinato, secondo il nuovo , all’interno di un programma integrato a tessuto prevalentemente per attività» .

Contro questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., è contestata la violazione dell’art. 112 c.p.c..

1.1 Si rimprovera alla CTR di aver omesso di pronunciare sulla questione attinente al mancato rispetto da parte dell’Ufficio del termine dilatorio stabilito dall’art. 12, comma 7, della legge n. 212 del 2000.

Con il secondo motivo, proposto a norma dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c. è lamentata la violazione dell’art. 132, quinto ( recte : secondo) comma, c.p.c..

2.1 Si sostiene che la gravata sentenza risulterebbe affetta da nullità per assoluta carenza di motivazione.

Con il terzo mezzo, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., sono prospettate la violazione e la falsa applicazione dell’art. 82, comma 1, corrispondente all’attuale art. 68, comma 1, del d.P.R. n. 917 del 1986.

3.1 Si imputa alla Commissione regionale di non aver considerato che la fattispecie di causa riguardava la vendita di un terreno già edificato, sicchè non sussistevano i presupposti per l’applicabilità della disposizione recata dall’art. 67, comma 1, lett. b) , del t.u.i.r., in base alla quale sono soggette a tassazione soltanto le plusvalenze realizzate a sèguito di trasferimento a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Con il quarto motivo, ricondotto al paradigma dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., è denunciato l’omesso esame circa un fatto decisivo e controverso.

4.1 Il collegio di secondo grado non avrebbe tenuto conto della circostanza che, ai fini dell’applicabilità della norma di cui all’art. 68, comma 1, del t.u.i.r., «ciò che rileva è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione

urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata, operato da cedente o cessionario» .

In ossequio al criterio della ragione più liquida va esaminato con priorità il terzo motivo, il quale appare fondato e assorbente le ulteriori censure mosse dal ricorrente.

5.1 Come questa Corte ha già più volte avuto modo di precisare in sede di interpretazione della norma di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) , del t.u.i.r., ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a sèguito di cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in àmbito di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra ‘edificato’ e ‘non edificato’ non ammette un tertium genus , con la conseguenza che l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019).
5.2 È stato, inoltre, evidenziato che la citata disposizione non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto non già un terreno ‘suscettibile di utilizzazione edificatoria’, bensì un terreno sul quale insorge un fabbricato, e quindi già edificato: ciò in quanto l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla volontà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale (cfr. Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021, Cass. n. 25341/2024).
5.3 Il discorso vale anche nel caso in cui l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice della norma in commento è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. n. 15629/2014, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019).
Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore del fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenza commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (cd. volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente).

Né si deve pensare che in questo modo egli si sottragga ai propri obblighi fiscali, atteso che nel prezzo di cessione dell’edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa (cfr. Cass. n. 929/2024, Cass. n. 8531/2025).

Del resto, diversamente opinando, sarebbero da considerare produttive di plusvalenza imponibile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto sul quale insistono, poiché questi potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti (cfr. Cass. n. 5088/2019, Cass. n. 3006/2021, Cass. n. 929/2024).

5.4 Al riferito indirizzo ermeneutico si è uniformata la stessa RAGIONE_SOCIALE con i suoi più recenti documenti di prassi, e in particolare con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, avente ad oggetto il trattamento fiscale RAGIONE_SOCIALE plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. ‘da demolire’.

5.5 Ad esso non si è, invece, attenuta la CTR toscana, la quale,

avendo accertato in fatto che nell’anno 2005 NOME COGNOME vendette la quota di sua pertinenza di un villino « da demolire per ricostruire» e del circostante terreno « destinato, secondo il nuovo , all’interno di un programma integrato a tessuto prevalentemente per attività» , ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta, così ricostruita, nell’astratta previsione di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) , del t.u.i.r., sul non corretto presupposto giuridico che l’operazione negoziale andasse qualificata, agli effetti della citata norma, come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
Per le ragioni illustrate, sussistendo il dedotto error in iudicando , va disposta la cassazione della sentenza gravata.

6.1 Poiché non risultano necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi degli artt. 384, secondo comma, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992, con pronuncia di accoglimento dell’originario ricorso del contribuente e conseguente annullamento dell’atto impositivo impugnato.

Le spese del doppio grado di merito, da regolare ex novo per effetto della disposta cassazione della sentenza d’appello, vanno interamente compensate fra le parti, essendosi formato e consolidato solo in pendenza del giudizio di legittimità l’indirizzo nomofilattico che ha condotto all’accoglimento dell’impugnazione.

7.1 Quelle relative alla presente fase processuale seguono, invece, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la gravata sentenza e, decidendo la causa nel merito, annulla l’impugnato avviso di accertamento; compensa interamente fra le parti le spese del doppio grado di merito e condanna l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , a rifondere al ricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi

7.800 euro, di cui 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 21 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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