Plusvalenza area edificata: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28355/2024, ha stabilito che la vendita di un edificio, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non può essere tassata come plusvalenza area edificata. La Corte ha chiarito che l’art. 67 del TUIR si applica esclusivamente alla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non a terreni su cui sorge già un fabbricato. La volontà delle parti di demolire l’immobile è irrilevante ai fini fiscali, annullando così l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Area Edificata: La Vendita di un Fabbricato da Demolire non si Tassa

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di plusvalenza area edificata, stabilendo un principio di grande importanza per il mercato immobiliare. La vendita di un fabbricato, anche se obsoleto e destinato alla demolizione, non può essere fiscalmente riqualificata come cessione di un’area edificabile. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente e pone limiti precisi all’azione accertatrice dell’Agenzia delle Entrate.

I Fatti di Causa

Una contribuente vendeva un immobile al prezzo di 1.150.000,00 euro. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento per maggiori imposte dirette, sostenendo che l’operazione non riguardava la vendita di un edificio, bensì del terreno sottostante. La tesi dell’amministrazione finanziaria si basava sul fatto che era già stato rilasciato un permesso per la “demolizione e nuova costruzione” di un fabbricato con una volumetria quadruplicata rispetto a quello esistente. Secondo l’Agenzia, l’oggetto reale della compravendita era il terreno edificabile, la cui cessione genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Agenzia, ma la contribuente ha presentato ricorso in Cassazione per violazione di legge.

Plusvalenza Area Edificata: L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza d’appello e annullando l’atto impositivo. Il ragionamento dei giudici si fonda su un’interpretazione rigorosa della normativa fiscale, ribadendo un principio ormai consolidato.

Il Principio Consolidato: Fabbricato vs. Terreno

Il fulcro della decisione risiede nella distinzione netta tra la cessione di un terreno edificabile e la cessione di un terreno su cui un edificio è già presente. La norma fiscale (art. 67, lett. b) TUIR) che tassa la plusvalenza si applica solo ed esclusivamente alla prima ipotesi: la vendita di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti”.

La Corte ha specificato che se l’oggetto della vendita è un terreno sul quale insiste un fabbricato, l’operazione non può rientrare in questa categoria, indipendentemente dall’età, dalle condizioni o dal destino futuro dell’edificio stesso.

L’Irrilevanza dell’Intenzione delle Parti

Un altro punto cruciale della motivazione è l’irrilevanza dell’intenzione delle parti ai fini della qualificazione fiscale dell’operazione. Anche se il venditore aveva già richiesto il permesso di demolizione e l’acquirente intendeva procedere con la ricostruzione, questi elementi non sono sufficienti a trasformare la vendita di un fabbricato in una vendita di terreno.

La “ratio” della legge è quella di tassare l’arricchimento derivante da una variazione urbanistica (ad esempio, un terreno agricolo che diventa edificabile), non quello che scaturisce da un’attività di trasformazione immobiliare posta in essere dall’acquirente dopo la vendita.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione richiamando numerosi precedenti conformi (tra cui Cass. n. 4150/2014 e n. 19129/2017). Ha sottolineato che la norma tributaria ha una portata specifica e non può essere applicata in via estensiva o analogica. La tassazione della plusvalenza area edificata presuppone che l’oggetto del contratto sia un terreno “nudo” qualificato come edificabile dal piano regolatore.

Inoltre, i giudici hanno evidenziato come la stessa Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 23/E/2020, si sia allineata a questo orientamento, escludendo che la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione di terreno imponibile, anche in presenza di un permesso di demolizione e ricostruzione. La volontà delle parti o gli accordi contrattuali che prevedono la demolizione non possono alterare la natura giuridica e fiscale del bene venduto, che rimane un fabbricato fino alla sua effettiva demolizione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un importante principio di certezza del diritto per i contribuenti. Chi vende un immobile con un fabbricato, anche se vetusto, non deve temere una contestazione fiscale basata sulle future intenzioni dell’acquirente. La qualificazione fiscale dell’operazione deve basarsi sulla natura oggettiva del bene al momento della cessione.

Questa pronuncia conferma che la tassazione della plusvalenza da cessione di aree edificabili è circoscritta a casi specifici e non può essere estesa a situazioni diverse, come la vendita di edifici da ristrutturare o ricostruire, che rientrano invece nella normale dinamica del mercato immobiliare e non in logiche speculative legate alla pianificazione urbanistica.

La vendita di un vecchio edificio, che l’acquirente intende demolire e ricostruire, genera una plusvalenza tassabile come quella di un’area edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita ha ad oggetto un fabbricato e non un terreno edificabile. Pertanto, non si applica la tassazione sulla plusvalenza prevista dall’art. 67, lett. b) del TUIR, che riguarda esclusivamente la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Cosa rileva ai fini della tassazione: l’oggetto del contratto di vendita o l’intenzione futura delle parti?
Rileva esclusivamente l’oggetto del contratto al momento della vendita. Le intenzioni future dell’acquirente, come quella di demolire e ricostruire l’immobile, sono irrilevanti per qualificare fiscalmente l’operazione. Se viene venduto un edificio, la transazione è tassata come tale, non come vendita di terreno.

La presenza di un permesso a costruire per demolizione e ricostruzione cambia la natura fiscale della vendita di un immobile?
No. La Corte ha stabilito che nemmeno il rilascio di un permesso di demolizione e ricostruzione prima della vendita è sufficiente a modificare la natura dell’operazione. La cessione rimane quella di un fabbricato e non di un’area edificabile, con la conseguenza che la plusvalenza non è tassabile ai sensi della specifica norma sui terreni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28355 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28355 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, con AVV_NOTAIO. NOME AVV_NOTAIO;

– ricorrente

–

Contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato ; – controricorrente –

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Veneto, n. 829/16 depositata il 23 giugno 2016

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Da ultimo la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RILEVATO CHE

1.Con apposito avviso l’RAGIONE_SOCIALE accertava maggiori imposte dirette in tassazione separata per l’anno 2009. La plusvalenza era accertata a seguito di cessione di immobile al prezzo di € 1.150.000,00. La rettifica discendeva dalla considerazione che effettivo oggetto della compravendita fosse costituito non dal vetusto fabbricato ma dal terreno su cui esso incideva, tanto che era stato rilasciato idoneo permesso a costruire, avente ad oggetto ‘demolizione e nuova costruzione’, relativo a un nuovo fabbricato
PLUSV AREA EDIFICATA

DEMANIALI

DEDUINDAGINI

BANC

di volumetria quadruplicata rispetto al precedente. Il ricorso era accolto in primo grado, ma la sentenza veniva riformata in appello, e da ciò il ricorso in cassazione della contribuente, basato su un articolato motivo, ed avverso al quale resiste l’RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

CONSIDERATO CHE

1.Con il primo motivo si deduce violazione ed errata applicazione degli artt. 67 TUIR, in ‘relazione’ agli artt. 2645 bis cod. civ. e 12 preleggi, ritenendosi che l’RAGIONE_SOCIALE, e dipoi il giudice d’appello, abbiano operato un’applicazione estensiva del portato dell’art. 67 TUIR, riferito infatti alle sole aree edificabili e non a quelle edificate, in violazione anche alla nozione di area edificabile ritraibile dalla richiamata norma del codice civile.

1.1. Il motivo è fondato.

V a dato atto che l’orientamento di questa Corte si è ormai decisamente consolidato nel senso che il presupposto applicativo dell’art.67, lett. b) TUIR è costituito dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, per cui non vi può rientrare la cessione avente ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno su cui sorge un edificio (per tutte Cass. 4150/2014).

Il principio è stato precisato anche da Cass. 20/06/2017, n.19129, secondo cui lo stesso ‘vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato articolo 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica’, e successivamente è stato applicato ritenendosi ‘irrilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta la
circostanza che le parti del contratto di compravendita avessero previsto la demolizione del fabbricato con successiva costruzione da parte dell’acquirente di un nuovo immobile’ (Cass. 12/04/2019, n.10393), e pertanto lo stesso si applica espressamente anche in ipotesi in cui concretamente le parti abbiano considerato già in sede di contratto la demolizione in termini di certezza, come nella specie sostiene la ricorrente. Non va neppure trascurato, come prosegue la pronuncia da ultimo citata che a tale orientamento ‘si è uniformata la stessa RAGIONE_SOCIALE che, con circolare n.23/E/2020 ha escluso che, ai fini della tassazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze, la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione del terreno edificabile e che, in particolare, elementi di fatto come l’avvenuto rilascio del permesso di demolizione e di ricostruzione non possono qualificare la cessione di un fabbricato come una cessione di terreno, con conseguente tassazione della plusvalenza’.
Con il secondo motivo si denuncia omesso esame di un fatto decisivo, consistente nell’aver la CTR trascurato le prove relative all’abitabilità dell’immobile compravenduto.

2.1. Alla luce RAGIONE_SOCIALE considerazioni che hanno portato all’accoglimento del primo motivo, il presente è assorbito.

Il ricorso merita dunque accoglimento e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la domanda introduttiva merita accoglimento, con aggravio di spese in capo all’amministrazione controricorrente soccombente, compensate quelle relative alle fasi di merito.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso e, decidendo nel merito, accoglie la domanda introduttiva.

Condanna la controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese che liquida in € 7600,00 oltre rimborso forfettario 15 % dell’onorario, iva e cpa se dovute, oltre ad € 200,00 per esborsi. Spese RAGIONE_SOCIALE fasi di merito compensate fra le parti.

Così deciso in Roma, il 10 settembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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