Plusvalenza area edificabile: no tassa su immobile

Un contribuente ha venduto un immobile con terreno, che l’acquirente intendeva demolire per costruire un nuovo edificio. L’Agenzia delle Entrate ha riqualificato la vendita come cessione di area edificabile, tassando la plusvalenza. La Corte di Cassazione ha annullato l’accertamento, stabilendo che la vendita di un immobile esistente non può essere trattata fiscalmente come una vendita di terreno, anche se è prevista la sua demolizione. La volontà delle parti non può modificare la natura oggettiva del bene ceduto, escludendo così la tassabilità della plusvalenza area edificabile in questi casi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza area edificabile: la Cassazione chiarisce quando non è tassabile

La vendita di un immobile destinato alla demolizione e successiva ricostruzione genera una plusvalenza area edificabile tassabile per il venditore? Con l’ordinanza n. 16469 del 2024, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara, consolidando un principio fondamentale: la natura oggettiva del bene al momento della vendita è ciò che conta, non le intenzioni future delle parti.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un contribuente che aveva venduto un locale ad uso deposito con annesso terreno pertinenziale. Il contratto di compravendita specificava l’intenzione della società acquirente di demolire il fabbricato esistente per realizzarne uno nuovo. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che l’oggetto reale della transazione fosse il terreno edificabile e non l’edificio, aveva notificato al venditore un avviso di accertamento, tassando una plusvalenza di oltre 264.000 euro ai fini IRPEF, ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Fisco, basando la propria decisione sulla volontà manifestata dai contraenti e sul prezzo pattuito, considerato sproporzionato rispetto al valore del vecchio fabbricato. Secondo i giudici di secondo grado, questi elementi dimostravano che l’operazione riguardava, di fatto, una plusvalenza area edificabile.

L’Analisi della Cassazione: Nessuna Tassazione sulla Plusvalenza

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso del contribuente. I giudici supremi hanno ribadito un orientamento ormai consolidato, fondato sulla netta distinzione tra la cessione di edifici e quella di terreni.

Il Principio del “Non Tertium Genus”

Il cuore della motivazione risiede nel principio secondo cui, ai fini fiscali, l’alternativa è netta: un bene è o un terreno edificato o un’area non edificata. Non è ammesso un tertium genus, ovvero una categoria intermedia. L’Amministrazione Finanziaria non può riqualificare la vendita di un edificio come cessione del sottostante terreno edificabile, neanche se le parti hanno pattuito la demolizione e la ricostruzione. Il regime fiscale previsto dal legislatore per gli edifici è tassativamente diverso da quello per i terreni, e tale distinzione non può essere superata da interpretazioni basate su elementi soggettivi.

L’Irrilevanza della Volontà delle Parti

La Corte ha sottolineato che l’intenzione futura dell’acquirente di demolire e ricostruire è un elemento soggettivo, futuro e incerto, che non può modificare la natura oggettiva del bene al momento della vendita. Al momento della stipula, il bene ceduto era un terreno già edificato, con un fabbricato esistente. La tassazione della plusvalenza area edificabile prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR si applica esclusivamente alle cessioni di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria”, non a terreni su cui un edificio già insiste.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione evidenziando che la ratio della norma è quella di tassare l’incremento di valore che un terreno acquisisce non per un’attività produttiva del proprietario, ma per effetto di una scelta di pianificazione urbanistica che lo rende edificabile. Nel caso di vendita di un edificio, anche se obsoleto, il prezzo include già il valore del fabbricato e la potenzialità edificatoria residua del lotto. Pertanto, l’operazione non rientra nell’ambito di applicazione della norma sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni.

Seguire la tesi dell’Agenzia delle Entrate porterebbe a una conseguenza inaccettabile: qualsiasi vendita di un edificio che non abbia sfruttato appieno la sua potenzialità edificatoria potrebbe essere soggetta a tassazione, poiché l’edificio potrebbe sempre essere demolito, ricostruito o ampliato. Questo creerebbe un’incertezza giuridica insostenibile e andrebbe contro la chiara volontà del legislatore.

Conclusioni

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha annullato l’avviso di accertamento. Questa ordinanza rafforza un importante principio di certezza del diritto per i contribuenti: la vendita di un immobile con un fabbricato esistente non genera una plusvalenza tassabile come cessione di area edificabile, indipendentemente dagli accordi futuri tra le parti circa la sua demolizione. La qualificazione fiscale di un’operazione immobiliare deve basarsi sulla natura oggettiva e attuale del bene ceduto, e non su presunzioni legate alle intenzioni soggettive dell’acquirente.

La vendita di un edificio da demolire è tassabile come plusvalenza da area edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita di un terreno su cui insiste già un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di area edificabile, anche se le parti hanno pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione. La tassazione si basa sulla natura oggettiva del bene al momento della vendita.

L’intenzione dell’acquirente di demolire e ricostruire un immobile influisce sulla tassazione del venditore?
No. L’intenzione dell’acquirente è considerata un elemento soggettivo, futuro ed eventuale, che non può modificare la classificazione fiscale dell’operazione per il venditore. La tassazione si fonda sulla situazione di fatto e di diritto esistente al momento del trasferimento di proprietà.

Cosa distingue fiscalmente la vendita di un edificio dalla vendita di un terreno edificabile?
La vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria può generare una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR. La vendita di un edificio, invece, segue un regime fiscale diverso, che generalmente non prevede la tassazione della plusvalenza per il venditore privato se l’immobile è stato posseduto per più di cinque anni (salvo eccezioni). La Corte ha stabilito che non esiste una categoria intermedia tra le due.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16469 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16469 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5036/2017 R.G. proposto da NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in RAGIONE_SOCIALE al INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentato e difeso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in RAGIONE_SOCIALE alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa ope legis

-resistente- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL LAZIO n. 8088/16 depositata il 7 dicembre 2016

Udita la relazione svolta nell ‘adunanza camerale de l 17 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE notificava a NOME COGNOME un avviso di accertamento con il quale riprendeva a tassazione ai fini dell’IRPEF una plusvalenza di 264.264 euro asseritamente realizzata dal contribuente nell’anno

2009 per effetto della vendita di un locale a uso deposito con circostante terreno, qualificata dall’Ufficio come cessione a titolo oneroso di area edificabile.

Il NOME impugnava il predetto avviso di accertamento davanti alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, la quale accoglieva il suo ricorso.

La decisione veniva, però, successivamente riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che con sentenza n. 8088/2016 del 7 dicembre 2016, in accoglimento dell’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE Finanziaria, rigettava l’originario ricorso della parte privata.

Rilevava il giudice regionale: – che con contratto di compravendita del 28 ottobre 2009 il COGNOME aveva trasferito alla RAGIONE_SOCIALE la proprietà di un locale ad uso deposito con annessa area pertinenziale; – che in tale atto la società acquirente aveva espresso l’intenzione di demolire il fabbricato esistente per realizzarne uno nuovo sull’area di risulta; – che, alla luce della volontà manifestata dai contraenti, quale desumibile anche dalla misura del prezzo pattuito, palesemente sproporzionata rispetto al valore del vecchio fabbricato ceduto, doveva ritenersi che l’operazione negoziale avesse avuto ad oggetto l’ «area edificabile» , come sostenuto dall’Ufficio nell’impugnato avviso di accertamento; – che, pertanto, legittimamente era stata ripresa a tassazione la plusvalenza imponibile conseguita dal contribuente, avuto riguardo alla previsione recata dall’art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR).
Avverso tale sentenza il COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE si è limitata a depositare un mero ai soli fini della partecipazione all’eventuale udienza di discussione.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, ai

sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

Nel termine stabilito dal comma 1, terzo periodo, del predetto articolo il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., viene denunciata la violazione dell’art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR).

1.1 Si rimprovera alla CTR di non aver considerato che la cessione immobiliare di cui trattasi aveva avuto ad oggetto un fabbricato costruito da più di cinque anni e che, in tale ipotesi, la norma innanzi citata esclude la tassabilità dell’eventuale plusvalenza realizzata dal cedente.

Con il secondo motivo, esso pure ricondotto al paradigma dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., è nuovamente lamentata la violazione dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

2.1 Si sostiene che, trattandosi, nel caso di specie, di vendita di terreno già edificato, non sussistevano comunque i presupposti per l’applicabilità della predetta norma, in base alla quale sono soggette a tassazione soltanto le plusvalenze realizzate a sèguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente per la loro intima connessione, vanno accolti, nei termini di sèguito illustrati.

3.1 Come in altre precedenti occasioni questa Corte ha avuto modo di precisare in sede di interpretazione della norma di cui all’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, ai fini della tassazione separata, quali «redditi diversi», RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a sèguito di cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in àmbito di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un «tertium genus» , con la conseguenza

che l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’RAGIONE_SOCIALE Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019).
3.2 È stato, inoltre, evidenziato che la citata disposizione non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto non già un terreno «suscettibile di utilizzazione edificatoria», bensì un terreno sul quale insorge un fabbricato, e quindi già edificato: ciò in quanto l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla volontà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale (cfr. Cass. n. 4150/2014, Cass. n. 7853/2016, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021).
3.3 Il discorso vale anche nel caso in cui l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice della norma in commento è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. n. 15629/2014, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019).
3.4 Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore del

fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenza commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (cd. volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente).

3.5 Né si deve pensare che in questo modo egli si sottragga ai propri obblighi fiscali, dovendo tenersi presente che nel prezzo di cessione dell’edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa (cfr. Cass. n. 929/2024).

3.6 Del resto, diversamente opinando, sarebbero da considerare produttive di plusvalenza imponibile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto sul quale insistono, poiché questi potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti (cfr. Cass. n. 5088/2019, Cass. n. 3006/2021, Cass. n. 929/2024).

3.7 Ai suenunciati princìpi di diritto, che vanno qui ribaditi, non si è attenuta la CTR, la quale, pur avendo accertato che con contratto del 28 ottobre 2009 il COGNOME aveva venduto alla RAGIONE_SOCIALE un «locale ad uso deposito di metri quadri 28, con annessa area pertinenziale di mq 850» , e quindi un terreno già edificato, ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta, così come da essa ricostruita, nell’astratta previsione di cui all’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, sul non corretto presupposto che, agli effetti della citata norma, l’operazione negoziale andasse qualificata come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
3.8 Per quanto precede, il ricorso va, quindi, accolto.

Poiché non risultano necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, comma 2, seconda parte, c.p.c., con l’accoglimento dell’originario ricorso della parte privata e il conseguente annullamento dell’atto impositivo impugnato.

Considerato che l’indirizzo giurisprudenziale di legittimità che ha

condotto all’accoglimento del ricorso si è formato e consolidato successivamente alla proposizione dello stesso e che l’RAGIONE_SOCIALE, limitandosi a depositare un mero del tutto privo di argomentazioni difensive, si è astenuta in questa sede dal contrastare la tesi del contribuente, si reputano sussistenti idonee ragioni per disporre la compensazione integrale RAGIONE_SOCIALE spese dei due gradi di merito e del presente giudizio di legittimità (per un analogo precedente cfr. Cass. n. 929/2024).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza gravata e, decidendo la causa nel merito, in accoglimento del l’originario ricorso del contribuente , annulla l’avviso di accertamento impugnato ; compensa interamente fra le parti le spese dell’intero processo.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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