Plusvalenza area edificabile: no tassa se c'è edificio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3303/2025, ha stabilito che la vendita di un’area su cui insiste un fabbricato, anche se destinato alla demolizione, non genera una plusvalenza cessione area edificabile tassabile. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato a un contribuente la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno con un capannone, che l’acquirente intendeva demolire per costruire edifici residenziali. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando che la qualificazione fiscale del bene dipende dalla sua condizione oggettiva al momento della vendita. La presenza di un edificio, a prescindere dal suo futuro, qualifica l’area come ‘già edificata’, escludendola dal regime fiscale previsto per i terreni edificabili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza cessione area edificabile: quando non è tassabile? La Cassazione chiarisce

La tassazione della plusvalenza cessione area edificabile rappresenta un tema di grande interesse per chi vende immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: la vendita di un terreno su cui sorge un edificio, anche se destinato alla demolizione, non rientra in questa categoria fiscale. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione e le sue implicazioni pratiche.

Il caso: la vendita di un capannone da demolire

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguardava un contribuente che aveva ricevuto un avviso di accertamento IRPEF per l’anno 2011. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancata dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un’area a una società immobiliare. Su quest’area insisteva un capannone ad uso laboratorio. L’accordo di vendita prevedeva che l’edificio esistente sarebbe stato demolito per far posto a nuove costruzioni residenziali. Per il Fisco, questa operazione configurava una cessione di area edificabile, con conseguente tassazione della plusvalenza realizzata.

La controversia giudiziaria e la decisione della CTR

Il contribuente si è opposto all’accertamento, sostenendo di aver venduto un’area già edificata e che la futura demolizione fosse irrilevante ai fini della qualificazione fiscale dell’operazione. Se in primo grado i giudici avevano dato ragione all’Amministrazione Finanziaria, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del contribuente. Contro questa sentenza, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione.

La plusvalenza cessione area edificabile secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, consolidando un orientamento giurisprudenziale ormai stabile. I giudici hanno chiarito che, ai fini fiscali, la distinzione è netta e non ammette vie di mezzo.

L’inesistenza di un “tertium genus”

Il punto centrale della decisione è l’affermazione che, per la tassazione dei ‘redditi diversi’, l’alternativa è solo tra terreno ‘edificato’ e ‘non edificato’. Non esiste una terza categoria o ‘tertium genus’. La cessione di un edificio, anche se le parti hanno concordato la sua demolizione e successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante. Ciò che conta è lo stato di fatto del bene al momento della compravendita: se un edificio esiste, il terreno è considerato ‘già edificato’.

La ratio della normativa

La Corte ha ricordato che la ratio della norma (art. 67 del TUIR) è quella di tassare l’incremento di valore che un terreno acquisisce non per l’attività del proprietario, ma per effetto delle scelte di pianificazione urbanistica del Comune. Questo incremento di valore si manifesta quando un terreno passa da non edificabile a edificabile. Nel caso di un’area già edificata, questa logica non si applica, poiché il valore è già intrinsecamente legato alla presenza di una costruzione.

Le motivazioni della decisione

La Suprema Corte ha basato la sua decisione su un principio consolidato: la qualificazione di un’area come ‘edificabile’ o ‘già edificata’ deve basarsi sulla sua condizione oggettiva e fisica al momento della cessione. La volontà delle parti o i futuri sviluppi urbanistici, come la demolizione e la ricostruzione, non possono modificare questa classificazione. L’Amministrazione Finanziaria non ha il potere di riqualificare la natura della transazione, superando il regime fiscale che il legislatore ha previsto distintamente per la cessione di edifici e per quella di terreni.

Le conclusioni

L’ordinanza conferma un principio di certezza giuridica per i contribuenti. Chi vende un’area con un fabbricato esistente, anche se obsoleto o destinato alla demolizione, sta vendendo un bene ‘già edificato’ e non un’area edificabile. Di conseguenza, l’eventuale plusvalenza non è soggetta al regime di tassazione separata previsto per la plusvalenza cessione area edificabile. Questa decisione impedisce al Fisco di effettuare riqualificazioni basate sulle intenzioni future delle parti, ancorando la tassazione alla realtà oggettiva del bene al momento del trasferimento di proprietà.

La vendita di un terreno con un edificio da demolire è soggetta a tassazione per plusvalenza come area edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se al momento della vendita sul terreno insiste un edificio, l’area è considerata ‘già edificata’. Pertanto, l’operazione non è soggetta alla tassazione sulla plusvalenza prevista per la cessione di aree edificabili, anche se l’acquirente intende demolire e ricostruire.

Cosa intende la Corte quando afferma che non esiste un ‘tertium genus’ tra terreno ‘edificato’ e ‘non edificato’?
Significa che ai fini fiscali, un terreno può essere solo in una di queste due categorie. Non è possibile creare una categoria intermedia, come ad esempio ‘area con edificio da demolire’ per assimilarla a un’area edificabile. La classificazione dipende unicamente dalla presenza o assenza fisica di una costruzione al momento della vendita.

La volontà delle parti di demolire e ricostruire l’immobile influisce sulla sua qualificazione fiscale al momento della vendita?
No. La volontà delle parti, manifestata nel contratto di compravendita o in accordi successivi, è irrilevante per la qualificazione fiscale del bene. Ciò che determina il regime fiscale è lo stato oggettivo e fattuale dell’immobile al momento del trasferimento di proprietà, non i suoi futuri sviluppi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3303 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3303 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18494/2018 R.G. proposto da :

AGENZIA DELLE ENTRATE, difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME con gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la Sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 1040/2018 depositata il 12/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il contribuente NOME COGNOME ricorreva avverso l’avviso di accertamento Irpef per l’ anno di imposta 2011, per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare.

1.1. Adiva il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un’area ove era insistente un edificio, nella specie un capannone ad uso laboratorio, e quindi già edificata, affermando irrilevante la circostanza che l’edificio esistente dovesse poi essere abbattuto, con previsione della costruzione di edifici residenziali.

I giudici di primo grado rigettavano il ricorso, con pronuncia che veniva riformata, in sede di appello, dalla CTR della Lombardia, che con la sentenza in epigrafe indicata accoglieva il gravame del contribuente.

Avverso la predetta sentenza ricorre l’Amministrazione finanziaria, con due motivi.

Resiste il contribuente con controricorso e successiva memoria difensiva ex art. 380bis .1 c.p.c., con nota spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, si rileva che la CTR ha accolto l’appello fondando la propria decisione su due autonome e autosufficienti rationes decidendi , entrambe criticate con specifici motivi dall’Agenzia.

Con il primo motivo di ricorso si den uncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 42 del DPR n. 600/1973.

Con il secondo motivo si lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 67 c. 1 lett. b) e 68 del Tuir.

Tanto premesso, va esaminato previamente il secondo motivo di ricorso, la cui in fondatezza rende superfluo l’esame del primo motivo.

4.1. A tale riguardo si rammenta che questa Corte ha da tempo riconosciuto la natura sostitutiva della ‘ ragione più liquida ‘ all’ordinaria “scala” delle questioni, considerata anche la pregnanza costituzionale di un siffatto strumento, idoneo a facilitare, e dunque accelerare, la decisione, id est proteggendo il valore costituzionale della ragionevole durata del giusto processo (cfr. Cass. sez. 6 – L, 28 maggio 2014 n. 12002: «Il principio della “ragione più liquida”, imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell’impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica, consente di sostituire il profilo di
evidenza a quello dell’ordine delle questioni da trattare, di cui all’art. 276 cod. proc. civ., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall’art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione – anche se logicamente subordinata – senza che sia necessario esaminare previamente le altre»); successivamente si sono poste sulla medesima linea ex plurimis Cass. sez. 5, 11 maggio 2018 n. 11458 e Cass. sez. 5, ord. 9 gennaio 2019 n. 363; Cass. sez. 3, 6 settembre 2022, n. 26214; v. ancora Cass. sez. 3, n. 30745/19, seguito da Cass. n. 29927/21, Cass. n. 33195/22 e Cass. n. 3586/23, secondo cui «l’ordine di trattazione delle questioni, imposto dall’art. 276, comma 2, c.p.c., mentre lascia libero il giudice di scegliere, tra varie questioni di merito, quella che ritiene ‘più liquida’, gli impone, per contro, di esaminare per prime le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito.
4.2. Tanto evidenziato, si rammenta che questa Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l’immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d’uso. Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione
edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass., n. 15629/2014).

4.3. Più recentemente il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un ” tertium genus “, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., n. 5088/2019; n. 37416/2021; n. 39133/2021, richiamate da Cass. n. 12650/2024).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente l’Agenzia delle Entrate, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il DPR n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1quater (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.