Plusvalenza area edificabile: la guida della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32889/2024, ha stabilito che la vendita di un terreno su cui insiste un fabbricato, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non genera una plusvalenza area edificabile tassabile come ‘reddito diverso’. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato a due coniugi la mancata dichiarazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un’area a una società immobiliare. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando che la presenza di un edificio qualifica il terreno come ‘già edificato’, escludendolo dalla fattispecie impositiva prevista per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La volontà di demolire e ricostruire è irrilevante ai fini della qualificazione fiscale dell’operazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Area Edificabile: Cessione di Immobili da Demolire e Ricostruire

La cessione di un terreno con un fabbricato da demolire e ricostruire genera una plusvalenza area edificabile tassabile? Questa è la domanda cruciale a cui la Corte di Cassazione ha dato una risposta chiara e definitiva con l’ordinanza n. 32889 del 16 dicembre 2024. La decisione consolida un principio fondamentale per il mercato immobiliare e per la pianificazione fiscale dei contribuenti, stabilendo una netta linea di demarcazione tra la vendita di un’area già edificata e quella di un terreno edificabile.

I Fatti di Causa: Una Cessione Immobiliare Contesa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento IRPEF notificato a due coniugi per l’anno d’imposta 2009. L’Amministrazione Finanziaria contestava loro la mancata tassazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un’area a una società immobiliare. Secondo il Fisco, l’operazione doveva essere qualificata come cessione di un’area edificabile, in quanto l’edificio esistente sull’area era destinato alla demolizione per far posto a una nuova costruzione residenziale.

I contribuenti si opponevano, sostenendo di aver venduto un’area già edificata, sulla quale insisteva un edificio. La circostanza che l’acquirente intendesse abbatterlo e ricostruirlo era, a loro avviso, irrilevante ai fini della qualificazione fiscale dell’operazione.

Mentre il giudizio di primo grado dava ragione all’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo le ragioni dei contribuenti. L’Amministrazione Finanziaria ricorreva quindi in Cassazione.

La Tassazione della Plusvalenza Area Edificabile

L’Agenzia delle Entrate basava il proprio ricorso sulla presunta violazione dell’art. 67 del D.P.R. 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Secondo l’Ufficio, i giudici di appello avrebbero dovuto indagare la ‘causa in concreto’ del contratto, ovvero l’effettiva volontà delle parti, che era quella di trasferire un’area per finalità edificatorie. L’oggetto effettivo della compravendita, secondo questa tesi, non era il fabbricato esistente, ma il terreno edificabile sottostante.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, definendo il motivo infondato. Gli Ermellini hanno riaffermato un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: la compravendita di un compendio immobiliare, anche se solo parzialmente edificato, non genera la plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di un’area edificabile.

La Corte ha chiarito che il regime fiscale distingue nettamente tra due categorie:
1. Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria: Le plusvalenze realizzate dalla loro cessione a titolo oneroso sono soggette a tassazione separata come ‘redditi diversi’.
2. Terreni già edificati: Le plusvalenze derivanti dalla loro cessione non rientrano in questa specifica fattispecie impositiva.

Le Motivazioni: Il Principio del ‘Tertium Genus’ non Esiste

La Corte ha spiegato che, ai fini fiscali, non esiste una terza categoria (‘tertium genus’) tra ‘edificato’ e ‘non edificato’. La cessione di un edificio, anche se le parti hanno pattuito la sua demolizione e ricostruzione (persino con un aumento di volumetria), non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante.

Il legislatore ha previsto regimi fiscali tassativamente diversi per la cessione di edifici e per quella di terreni. L’Ufficio non può superare questa distinzione, neppure se l’edificio esistente non assorbe tutta la capacità edificatoria del lotto. La ‘ratio’ della norma è quella di tassare l’incremento di valore che deriva non da un’attività produttiva del proprietario, ma dalla destinazione edificatoria attribuita al terreno dagli strumenti di pianificazione urbanistica. Se un edificio esiste, il terreno ha già una sua qualificazione urbanistica e la sua cessione segue regole diverse.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Venditori e Acquirenti

La pronuncia della Cassazione offre importanti certezze agli operatori del settore. Chi vende un immobile con un fabbricato, anche obsoleto e destinato alla demolizione, sa che l’operazione non sarà soggetta alla tassazione della plusvalenza area edificabile prevista dall’art. 67 del TUIR. Questo principio vale anche se il venditore stesso aveva già presentato una richiesta di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione. La distinzione è netta: la presenza di un fabbricato, a prescindere dal suo destino, qualifica l’area come ‘già edificata’, sottraendola al regime impositivo specifico per i terreni edificabili.

La vendita di un terreno con un edificio da demolire è considerata cessione di area edificabile ai fini fiscali?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la presenza di un fabbricato, anche se destinato alla demolizione, qualifica il terreno come ‘già edificato’. Di conseguenza, la sua cessione non rientra nella fattispecie della vendita di ‘area suscettibile di utilizzazione edificatoria’ e la relativa plusvalenza non è tassabile come ‘reddito diverso’ ai sensi dell’art. 67 del D.P.R. 917/86.

Se le parti concordano la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, cambia la qualificazione fiscale della vendita?
No, l’accordo tra le parti per la demolizione e ricostruzione dell’immobile, anche con aumento di volumetria, è irrilevante per la qualificazione fiscale dell’operazione. La distinzione normativa è tra ‘edificato’ e ‘non edificato’, e non ammette una categoria intermedia (‘tertium genus’). La cessione rimane quella di un terreno già edificato.

L’Amministrazione Finanziaria può riqualificare la vendita di un edificio come cessione di un’area edificabile?
No. La Corte ha stabilito che è inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni. Pertanto, la vendita di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno sottostante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32889 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32889 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19243/2017 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. TOSCANA n. 224/2017 depositata il 27/01/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I contribuenti NOME COGNOME e NOME COGNOME coniugi, ricorrevano avverso gli avvisi di accertamento Irpef per l’anno di imposta 2009, per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare.

Adivano il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un’area ove era insistente un edificio, quindi già edificata, affermando irrilevante la circostanza che l’edificio esistente dovesse poi essere abbattuto e ricostruito come edificio residenziale.

I giudici di primo grado rigettavano i ricorsi riuniti, con pronuncia che veniva riformata, in sede di appello, dalla CTR della Toscana, che con la sentenza in epigrafe indicata accoglieva il gravame dei contribuenti.

Avverso la predetta sentenza ricorre l’Amministrazione finanziaria, con unico motivo.

I contribuenti sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la «Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67 del DPR 917/86», per non avere indagato sulla ‘causa in concreto’ della cessione, al fine di verificare se il suo ‘oggetto effettivo’ fosse costituito dall’area edificabile o dal fabbricato su di essa insistente.

Il motivo è infondato.

Questa Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l’immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d’uso. Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la
voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass., n. 15629/2014).

3. Più recentemente, il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., n. 5088/2019; n. 37416/2021; n. 39133/2021, richiamate da Cass. n. 12650/2024).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Non si procede alla liquidazione delle spese di lite, in assenza di attività difensiva degli intimati.

Rilevato che risulta soccombente l’Agenzia delle Entrate, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1- quater, (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 12/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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