Pertinenza IMU: area con immobile inagibile paga

La Corte di Cassazione ha stabilito che un’area edificabile non può essere considerata pertinenza IMU di un immobile principale se quest’ultimo è inagibile e non utilizzato. Di conseguenza, l’area è soggetta autonomamente a tassazione come area fabbricabile. Il caso riguardava un Comune che aveva emesso avvisi di accertamento IMU a una società alberghiera per un’area circostante un ex hotel in disuso. La Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e chiarendo che il vincolo di pertinenzialità richiede un’effettiva funzionalità che viene meno con l’inagibilità del bene principale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Pertinenza IMU e Immobili Inagibili: La Cassazione Fa Chiarezza

Il concetto di pertinenza IMU è fondamentale per determinare la base imponibile di un immobile. Spesso, i proprietari considerano le aree circostanti, come giardini o cortili, quali pertinenze del fabbricato principale, ottenendo un trattamento fiscale di favore. Ma cosa accade se l’immobile principale è inagibile e di fatto inutilizzato? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione rigorosa, stabilendo che in assenza di una funzionalità effettiva del bene principale, l’area edificabile circostante non può essere considerata pertinenza e deve essere tassata autonomamente.

I Fatti del Caso: Tassazione di un’Area Edificabile

Una società alberghiera si è vista recapitare diversi avvisi di accertamento IMU da parte di un Comune per gli anni dal 2014 al 2018. L’imposta era stata calcolata su un’area edificabile che circondava un ex edificio alberghiero, ormai dichiarato inagibile e non più utilizzato. La società sosteneva che tale area dovesse essere considerata una pertinenza dell’immobile principale e, quindi, non soggetta a tassazione autonoma come area fabbricabile. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: Quando un’Area è Pertinenza IMU?

Il cuore della controversia risiede nella definizione di ‘pertinenza’ ai fini fiscali. Secondo il Codice Civile (art. 817), si ha pertinenza quando una cosa è destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra. Questo vincolo richiede due presupposti: uno oggettivo (l’effettiva destinazione) e uno soggettivo (la volontà del proprietario). In ambito tributario, tuttavia, la prova di tale vincolo è molto più rigorosa, specialmente quando comporta una riduzione del prelievo fiscale. La Corte ha ribadito che spetta al contribuente dimostrare, con prove concrete, l’esistenza di un asservimento funzionale che limiti di fatto il potenziale edificatorio dell’area (lo ‘ius edificandi’).

Analisi della Corte sulla Pertinenza IMU e l’Inagibilità

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. Il ragionamento dei giudici si è basato su un principio di logica e funzionalità: come può un’area essere ‘a servizio’ o ‘a ornamento’ di un bene che non è utilizzato e non svolge alcuna funzione? L’inagibilità dell’ex albergo ha, di fatto, interrotto quel legame funzionale che è il presupposto indispensabile per il riconoscimento della pertinenzialità. La Corte ha specificato che la semplice presenza di una recinzione o la destinazione a giardino non sono sufficienti a dimostrare un vincolo durevole che ‘sterilizzi’ la natura edificabile dell’area.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha chiarito che il regime della pertinenza IMU rappresenta una deroga alla regola generale di imposizione. Come tale, deve essere interpretata restrittivamente. L’inagibilità e il mancato utilizzo dell’immobile principale costituiscono una ‘condizione fattuale incompatibile con il permanere del carattere di pertinenzialità’. L’area adiacente, non potendo più svolgere funzioni di servizio o ornamento, riacquista la sua piena autonomia e, se edificabile secondo gli strumenti urbanistici, deve essere tassata in base al suo valore venale. La Corte ha inoltre sottolineato che la scelta pertinenziale non può avere come unico scopo quello di eludere il prelievo fiscale; deve essere giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, funzionali). Mancando queste, la tassazione deve riflettere la reale natura del bene.

Le Conclusioni

L’ordinanza stabilisce un principio chiaro e di notevole impatto pratico: per beneficiare del regime fiscale della pertinenza IMU, non basta una mera volontà del proprietario o un collegamento materiale. È necessario un legame funzionale, effettivo e attuale tra il bene principale e quello accessorio. Se il bene principale perde la sua funzione a causa dell’inagibilità, anche il vincolo pertinenziale viene meno. I proprietari di immobili in stato di abbandono o inagibili, circondati da aree edificabili, devono quindi prestare particolare attenzione: tali aree sono soggette a IMU come terreni fabbricabili, indipendentemente dal loro stato di manutenzione o dalla presenza di recinzioni.

Un’area edificabile può essere considerata pertinenza IMU di un immobile inagibile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’inagibilità e il mancato utilizzo dell’immobile principale interrompono il legame funzionale necessario per qualificare un’area come pertinenza. Di conseguenza, l’area edificabile deve essere tassata autonomamente.

Chi deve dimostrare l’esistenza di un vincolo di pertinenza ai fini fiscali?
L’onere della prova grava sul contribuente. Poiché il regime di pertinenza comporta un beneficio fiscale, il contribuente deve dimostrare in modo rigoroso l’esistenza di un effettivo e durevole asservimento funzionale dell’area all’immobile principale.

La semplice presenza di un giardino o di una recinzione è sufficiente a qualificare un’area come pertinenza?
No. La Corte ha chiarito che elementi come una recinzione o la coltivazione a giardino non sono di per sé sufficienti a provare un vincolo di asservimento durevole. È necessario che vi sia una modifica oggettiva e funzionale dello stato dei luoghi che limiti concretamente e stabilmente il diritto di costruire (‘ius edificandi’).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17674 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17674 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9095/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in Torino, INDIRIZZO, nonché all’indirizzo pec: EMAIL presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di TORINO n. 765/2021 depositata il 15/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale del Piemonte con la sentenza in epigrafe indicata respingeva l’appello proposto dal Comune

di Stresa, nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Verbania, n. 21/02/15 di accoglimento del ricorso proposto dal contribuente avverso gli avvisi di accertamento IMU n. 216 (anno 2017), n. 332 (anno 2016), n. 34 (anno 2018), n. 505 (anno 2015) e n. 552 (anno 2014) con il quale l’Ufficio aveva imposto il pagamento dell’IMU, sulla b ase della supposta non pertinenzialità dei cespiti gravati rispetto all’immobile inagibile (tra ttasi dell’area dell’RAGIONE_SOCIALE).
Avverso la suddetta sentenza il Comune di Stresa ha proposto ricorso per cassazione affidato a 3 motivi, illustrati con memoria.

Non ha depositato controricorso la RAGIONE_SOCIALE

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con tutti i motivi di ricorso, il ricorrente Comune lamenta l’omesso esame di fatti storici decisivi per il giudizio che sono stati oggetti di discussione tra le parti, riconducibili in buona sostanza al motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., e, con riferimento al primo motivo, anche alla violazione di legge ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3, cod. proc. civ.

1.1. In particolare con il primo motivo si eccepisce la ‘ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. con particolare riferimento all’art. 13 comma 2 del D.L. n. 201/2011 in relazione agli artt. 1 e 2 del D.lgs. n. 504/1992 ed agli artt. 817 e 2909 c.c. Omessa valutazione di circostanze essenziali ai fini della decisione ed oggetto di discussione tra le parti .’ , con riferimento al fatto che la sentenza di appello avrebbe erroneamente riconosciuto la natura pertinenziale dell’area edificabile di proprietà della RAGIONE_SOCIALE (circostante l’ex edificio alberghiero dichiarato inagibile).
1.2. Con il secondo motivo il comune ricorrente lamenta la ‘ Omessa valutazione di una circostanza essenziale ai fini della

decisione ed oggetto di discussione tra le parti (art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., sotto altro profilo). Violazione dell’art. 12 del D.L. n. 201/2011 in relazione agli artt. 1 e 2 del d.lgs. n. 504/1992 ed all’art. 817 c.c. (art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., sotto altro profilo) ‘ , con riferimento alla circostanza che la decisione di gravame non si sarebbe pronunciata sul fatto che – per gli anni di imposta per cui è causa (dal 2014 al 2018) – non risultasse evidenziato nella denuncia IMU presentata da RAGIONE_SOCIALE il preteso asservimento dell’area in questione rispetto al fabbricato (adibito in passato ad albergo) divenuto inagibile e che tale asservimento non fosse valutato ai fini della determinazione del valore imponibile del fabbricato.
1.3. Infine, con il terzo motivo, si duole nuovamente il ricorrente dell” omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ai sensi dell’art. ex art. 360 c. 1 n. 5 del c.p.c.. ‘ , con particolare riferimento alla questione della non ricomprendibilità nell’area di pertinenzialità.

I motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.

Questa Corte si è già pronunciata su tema analogo, relativo proprio al contenzioso inerente alla medesima proprietà (RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) (Cass. 10/06/2021, n. 16254), affermando che:

‹‹Com’è noto, l’art. 2, co. 1, lett. a), d.lgs 504 del 1992, stabilisce, in materia di ICI, che per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; alla lett. b) del medesimo comma stabilisce che “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione…”, estendendone la nozione a tutte quelle che hanno, in fatto ed in diritto, detta vocazione
edificatoria e nella lett. c), infine, definisce cosa debba intendersi per terreni agricoli.

Quanto alle porzioni immobiliari asservite ad immobile “principale”, il relativo trattamento fiscale, sancito dalla lett. a), ed avente natura speciale rispetto al regime ordinario dell’assoggettabilità al tributo, rende irrilevante il regime di edificabilità, che lo strumento urbanistico nondimeno può loro attribuire, per cui “quando nella medesima porzione immobiliare coesistono accessorietà ed edificabilità, l’effetto attrattivo che discende dal vincolo d’asservimento, rende irrilevante l’altra destinazione” (Cass. n. 27573/2018).
La nozione di “pertinenza”, in quanto non fornita dalla legge tributaria, resta quella di cui alla nozione generale contenuta nell’art 817 del codice civile, cui il d.lgs 504 del 1992 rinvia, recependone anche il regime sostanziale, per cui l’area funzionalmente collegata al fabbricato è insuscettibile di autonoma e separata disciplina, ma segue invece il regime del fabbricato, bene principale. 3 Questa Corte ha avuto modo di precisare che il regime in esame trova applicazione solo se la natura pertinenziale resta validata dalla verifica in concreto dei presupposti, oggettivo e soggettivo, posti dall’art. 817 c.c., e cioè dalla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra (criterio oggettivo) e dalla volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà “durevole” (criterio soggettivo).
Si tratta di un criterio di natura “fattuale” (Cass. n. 19161/2004), che impone una “indagine” che “comporta un apprezzamento dei dati probatori acquisiti”, per cui “deve essere condotta in sede di merito” (Cass. n. 6501/2005) accertando “un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo “ius edificandi” e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile “ad libitum”. Inoltre, ai fini dell’operatività dell’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, che esclude l’autonomo assoggettamento all’imposta delle pertinenze, il
contribuente è tenuto a dimostrare la sussistenza dei presupposti, oggettivo e soggettivo, di cui all’art. 817 c.c., trattandosi di deroga alla regola generale di imposizione (Cass. n. 13606/2018, n. 18470/2016). La prova dell’oggettivo asservimento pertinenziale che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi un diverso regime di tassazione) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico, atteso che la mera “scelta” pertinenziale non può avere alcuna valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di eludere il prelievo fiscale, evitando l’assoggettabilità al precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite (vedi anche Cass. s. u. n. 30055 del 2008, Cass. n. 8367/2016).
Tanto premesso, l’art. 13, co. 2, d.l. n. 201 del 2011, convertito con modificazioni dalla I. n. 214 del 2011, che ha introdotto l’imposta municipale propria (IMU) in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), a partire dal gennaio 2012, dopo aver ribadito che il presupposto del tributo è “il possesso di immobili”, ha precisato che “restano ferme le definizioni di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504”. E poiché la disciplina dell’IMU ha sostanzialmente replicato quella dell’ICI, i principi sopra ricordati valgono anche per il tributo oggetto della presente causa. La decisione impugnata, affermando la sussistenza del vincolo pertinenziale, non si è posta in linea con la disciplina di diritto, come sopra ricostruita, atteso che, secondo l’insegnamento della Corte (formatosi in tema di ICI), l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali si fonda proprio sulla attribuzione della qualità di pertinenza di cui all’art. 817 c.c., e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa a servizio o ornamento di un’altra.
La CTR del Piemonte non ha considerato affatto la circostanza, allegata dalla stessa contribuente, che l’immobile “principale”, un tempo ospitante l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, era inagibile e di fatto non utilizzato,

condizione fattuale incompatibile con il permanere del carattere di pertinenzialità dell’area adiacente, che dovrebbe – in tesi – costituire servizio o ornamento della prima, funzioni che all’evidenza, nel caso di specie, non possono esse più svolte dall’area per il sol fatto di essere tenuta a giardino e recintata (Cass. n. 12767/2014 e 12768/2014). Per qualificare come pertinenza di un fabbricato un’area edificabile, come più volte ha evidenziato questa Corte, è necessario che intervenga una oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi, in concreto e stabilmente, lo “ius edificandi” e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile “ad libitum”, cosa che non fa perdere ad un’area fabbricabile il (plus)valore costituito appunto dalla edificabilità (Cass. n. 25127/2009, n. 10090/2012, n. 8367/2016).
Deve trattarsi di un vincolo di asservimento durevole, funzionale o ornamentale, con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore, per cui la circostanza che sia stata realizzata una recinzione che, almeno normalmente, assolve soltanto alla funzione di delimitare la proprietà e precluderne l’accesso 5 agli estranei, non prova alcunché circa i rapporti tra fabbricato ed area circostante, in quanto di per sé non è sintomatica di un collegamento “durevole” di asservimento funzionale o ornamentate, potendo essere abbattuta in ogni momento.
Va, dunque, confermato il principio secondo cui, in materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell’asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Ne discende che la scelta pertinenziale, se non risulta giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche o di altro tipo), non può avere valenza tributaria perché denota quale unica funzione quella di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone
la tassazione in ragione della reale natura del cespite e del suo valore (Cass. n. 25127/2009). Non appare superfluo ricordare che secondo questa Corte “la «simulazione» di un vincolo di pertinenza, ai sensi dell’art. 817 c.c., al fine di ottenere un risparmio fiscale va dunque inquadrato nella più ampia categoria dell’abuso di diritto” (Cass. SS.UU. n. 30055/2008, Cass. n. 25127/2009 cit.) (…)

E’ stato precisato, infatti, che il citato art. 2, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992, come autenticamente interpretato, “prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio anche ove esistano possibilità effettive di costruzione, delinea, ai fini fiscali, una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria.” (Cass. n. 4952/2018), per cui non si comprende perché andrebbe esclusa la possibilità di ulteriore sfruttamento edilizio dell’area per cui è causa. Giova, per completezza, ricordare che il regime impositivo dell’Imu sin qui esaminato, nel quale non contano le risultanze catastali ma la destinazione di fatto, per cui l’area che costituisce pertinenza di un fabbricato non è soggetta a imposizione, come area edificabile, anche se iscritta autonomamente nel catasto, è mutato. Infatti, per effetto di quanto stabilito dal comma 741 lett. a) dell’art. 1, I. n. 160 del 2019 (legge di bilancio 2020), a tenore del quale “si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente …”. Va precisato che la norma non ha natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. Orbene, a decorrere dal 1°gennaio 2020, il concetto di pertinenza, ai fini Imu, deve essere ricondotto esclusivamente alla definizione fiscale contenuta nel predetto comma 741, lett. a), per cui la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza ai fini impositivi solo nel caso in cui essa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. Solo in questo caso il
valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza, altrimenti, l’area continua a considerarsi edificabile e, come tale, sarà soggetta autonomamente ad imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici. ››

La fattispecie odierna si pone in termini del tutto assimilabili, e, in coerenza con quanto già affermato da questa Corte, non essendovi alcuna ragione per discostarsi da tali principi, il ricorso va conseguentemente accolto, in quanto fondato.

Si deve aggiungere che la decisione impugnata erroneamente evoca la preclusione da giudicato esterno, con riferimento a sentenze di giudici tributari di merito riferibili ad altre annualità, essendo la situazione fattuale da esaminare ai fini della valutazione della natura pertinenziale (fiscalmente rilevante) di un’area , qualificazione giuridica che dipende da elementi fattuali suscettibili di mutare nel tempo e dunque estranea alla nozione di elementi costitutivi della fattispecie impositiva a carattere tendenzialmente permanente e comuni ai vari periodi d’imposta , come da consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. 24/1/2023, n. 2143, con ulteriori richiami).
Andava altresì scrutinato dal giudice di appello il profilo censorio, che non può ritenersi assorbito dalla verifica fattuale del vincolo pertinenziale, concernente l’adempimento de gli obblighi di dichiarazione gravanti sul contribuente, essendo stato già affermato da questa Corte che «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), al contribuente che non abbia evidenziato nella dichiarazione l’esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l’atto con cui l’area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione, deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità.” (Cass. 30/10/2018, n. 27573; Cass. 2/3/2023, n. 6267),
Al riguardo, resta salva l’ipotesi di comprovata conoscenza da parte dell’ente impositore, anche per finalità extratributarie, del vincolo

di pertinenzialità, prima dell’anno d’imposta a cui si riferisce l’accertamento (Cass. 8/5/2023, n. 12226).

La sentenza impugnata deve essere perciò cassata, con rinvio alla Commissione tributaria di secondo grado per nuovo esame e valutazione, alla luce dei principi sopra espressi, e per la definizione anche delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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