Pertinenza Fiscale: la distanza esclude le agevolazioni?

Un contribuente si è visto negare l’agevolazione fiscale “prezzo-valore” per l’acquisto di un terreno situato a 500 metri dalla sua abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate e le corti di merito hanno escluso la natura di pertinenza fiscale a causa della distanza. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione sul merito della questione a causa di un vizio di notifica, senza ancora pronunciarsi sul criterio della distanza per definire la pertinenza fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Pertinenza Fiscale: la Sola Distanza Può Negare le Agevolazioni?

Il concetto di pertinenza fiscale è cruciale per chi acquista un immobile e vuole usufruire di importanti agevolazioni, come il meccanismo del “prezzo-valore”. Ma cosa succede se il bene pertinenziale, come un garage o un terreno, non è fisicamente adiacente all’abitazione principale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il caso di un terreno situato a 500 metri dalla casa, un caso che mette in discussione i criteri per definire questo legame.

I Fatti di Causa

Un contribuente acquista due terreni, chiedendo di applicare il regime del “prezzo-valore”, che consente di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di acquisto di 100.000 euro. La richiesta si basa sull’assunto che uno dei terreni sia una pertinenza della sua abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, nega l’agevolazione, sostenendo che la distanza di 500 metri tra l’abitazione e il terreno impedisce di configurare un vincolo pertinenziale stabile e funzionale. Di conseguenza, l’ufficio emette un avviso di liquidazione calcolando l’imposta sull’intero prezzo.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale danno ragione all’Agenzia delle Entrate. In particolare, la Commissione Regionale rigetta l’appello del contribuente, affermando che la distanza di 500 metri è un elemento oggettivo che esclude la pertinenzialità funzionale. Secondo i giudici di secondo grado, a fini fiscali, la semplice volontà del proprietario di destinare il terreno a servizio dell’abitazione non è sufficiente a stabilire tale vincolo.

I Motivi del Ricorso: La Definizione di Pertinenza Fiscale in Discussione

Il contribuente si rivolge alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni principali:

1. Nullità della sentenza per motivazione apparente: La decisione della Commissione Regionale si sarebbe basata unicamente sul dato della distanza, senza spiegare in modo adeguato perché questo elemento, da solo, dovrebbe escludere il vincolo funzionale.
2. Violazione delle norme civilistiche: Il ricorrente sostiene che la nozione di pertinenza fiscale deve essere mutuata da quella del Codice Civile (art. 817). Secondo tale norma, ciò che conta è la destinazione durevole di un bene a servizio o ornamento di un altro, a prescindere dalla vicinanza fisica o dall’identità catastale. Il contribuente lamenta che i giudici non abbiano considerato la funzione effettiva del terreno (destinato a giardino, area di sgombero e spazio per animali domestici), come risultava anche dall’atto notarile.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione, con questa ordinanza interlocutoria, non entra nel merito della controversia. La decisione, infatti, è di natura puramente procedurale. I giudici hanno rilevato un difetto nella notifica della data dell’udienza al difensore del ricorrente, il cui indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) non risultava iscritto nel registro ufficiale (REGINDE). La notifica cartacea non era andata a buon fine perché la parte era risultata irreperibile. Per garantire il pieno diritto di difesa e la regolarità del contraddittorio, la Corte ha ritenuto necessario disporre il rinvio della causa a nuovo ruolo, ordinando alla cancelleria di effettuare nuovamente la notifica. Pertanto, la questione centrale sulla rilevanza della distanza per la pertinenza fiscale non viene risolta in questa sede.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame lascia irrisolta una questione di grande interesse pratico per i contribuenti. Sebbene non fornisca una risposta definitiva, essa evidenzia l’importanza del corretto svolgimento delle procedure giudiziarie come presupposto per una decisione di merito. Gli operatori del settore e i cittadini dovranno attendere la futura sentenza della Corte per capire se, ai fini delle agevolazioni fiscali, il legame funzionale tra un’abitazione e la sua pertinenza possa prevalere sulla distanza fisica. La decisione finale avrà un impatto significativo sulla definizione dei requisiti per l’accesso al regime del “prezzo-valore” e altre agevolazioni immobiliari.

Un terreno a 500 metri dalla casa può essere considerato una pertinenza fiscale?
Questa ordinanza non fornisce una risposta definitiva. Le corti di merito hanno risposto negativamente, basandosi sulla distanza. Il contribuente sostiene invece che il legame funzionale (uso come giardino, spazio per animali) sia prevalente. La Corte di Cassazione ha rinviato la decisione sul merito, quindi la questione rimane aperta.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale del “prezzo-valore”?
È un regime fiscale che permette, nelle compravendite immobiliari tra privati, di calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dell’immobile, che è solitamente inferiore al prezzo di mercato effettivamente pagato, garantendo un risparmio fiscale.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la decisione?
La decisione è stata rinviata per un motivo puramente procedurale. È stato riscontrato un vizio nella notifica della data di udienza al difensore del ricorrente. Per assicurare il rispetto del diritto di difesa, la Corte ha ordinato di ripetere la notifica e ha fissato una nuova udienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29269 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29269 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 26572/2019 R.G. proposto da : COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME CARMINE (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sede di NAPOLI n. 1097/2019 depositata il 05/02/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di acquisto registrato, sono stati compravenduti due terreni per un valore complessivo di€ 100.000,00. Le parti avevano richiesto l’applicazione del regime fiscale agevolato del ‘prezzo -valore’, basato sulla rendita catastale e non sul prezzo reale, sostenendo che uno dei terreni fosse pertinenza dell’abitazione principale del compratore, situata a 500 metr i di distanza. L’RAGIONE_SOCIALE ha negato tale agevolazione, ritenendo che il terreno non avesse i requisiti oggettivi per essere considerato pertinenza, data la distanza e la mancanza di un collegamento stabile e funzionale con l’abitazione. Di conseguenza, ha notificato un avviso di liquidazione, calcolando l’imposta sull’intero prezzo versato di 100.000 euro.
L’odierno ricorrente ha formulato impugnazione e c on sentenza n. 9297 del 19 maggio 2017, la Commissione Tributaria Provinciale adita, ha rigettato il ricorso.

Il ricorrente ha interposto appello, che con sentenza n. 1097 del 23.10.2018, la Commissione Tributaria Regionale meglio indicata in epigrafe ha integralmente rigettato. In particolare, la CTR ha ritenuto che la sentenza della Cassazione n. 3991/2017 non fosse applicabile al caso, perché riguardava una materia civilistica diversa e non impattava sull’imposta contestata e ha confermato che la distanza di 500 metri tra gli immobili esclude la loro pertinenzialità funzionale, sostenendo che, a fini fiscali, la sola volontà del proprietario non basta a stabilire la natura pertinenziale.
Avverso la suddetta sentenza di gravame il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza impugnata per vizio motivazionale radicale ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.: il giudice d’appello avrebbe fornito una

motivazione solo apparente, basata esclusivamente sulla distanza tra gli immobili (500 metri), senza spiegare adeguatamente perché tale elemento escluderebbe la pertinenzialità. La ricorrente contesta che la distanza fisica escluda automaticamente la destinazione funzionale di un bene al servizio dell’altro, come invece affermato in giurisprudenza (Cass. 20955/2019). Si lamenta quindi un “error in procedendo”, poiché la motivazione della sentenza sarebbe così carente da risultare nulla, secondo i criteri fissati dalle Sezioni Unite (sentenze n. 22232/2016 e n. 8053/2014).
Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta violazione e falsa applicazione degli artt. 817 ed 818 c.c., in relazione all’esclusione dell’agevolazione fiscale del sistema ‘prezzo -valore’ per l’acquisto di un terreno ritenuto pertinenza dell’abitazione principale. La ricorrente contesta la decisione della Commissione Tributaria Regionale, sostenendo che la nozione di pertinenza, in ambito fiscale, deve essere ricavata dal diritto civile, poiché non è definita dalla normativa tributaria e, secondo l’articolo 817 c.c., è pertinenza ciò che è destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, e quindi non è necessaria né la vicinanza fisica né l’identità catastale.
La sentenza è ritenuta erronea perché ha escluso la pertinenzialità del terreno basandosi unicamente sulla distanza (circa 500 metri) e su elementi formali, senza considerare la volontà del proprietario e la funzione effettiva del bene. Inoltre, la Commissione non avrebbe adeguatamente valutato le prove offerte, come l’atto notarile che indicava espressamente la destinazione del terreno a giardino, area di sgombero e spazio per animali domestici, né ha attivato i propri poteri istruttori per verificare la reale situazione.
La Corte dà atto, in via preliminare, che dalla attestazione di cancelleria risulta che l’indirizzo fornito da l difensore del ricorrente non è iscritto al REGINDE, sicché la notifica della fissazione della presenta

camera di consiglio è stata effettuata in forma cartacea direttamente alla parte, la quale è però risultata però irreperibile, e quindi, ai fini della validità della notifica, sono state seguite le formalità di cui all’art.140 c.p.c.

Il difensore del ricorrente ha comunque indicato un indirizzo PEC nel proprio ricorso per cassazione, ancorché non risultante dal REGINDE.

Ritiene dunque il collegio di dover disporre rinvio a nuovo ruolo per consentire la reiterazione della notifica, mandando la cancelleria per i relativi adempimenti.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo mandando la cancelleria per gli adempimenti.

Così deciso in Roma, il 30/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.