Pertinenza catastale: le regole per ICI e IMU

La Corte di Cassazione ha stabilito che la pertinenza catastale ai fini ICI e IMU non può essere dimostrata esclusivamente tramite la graffatura formale tra mappali. È necessario che il contribuente fornisca prove concrete sull’effettivo asservimento del terreno al fabbricato principale. Inoltre, la Corte ha chiarito che un Comune non può tassare come area edificabile il terreno sottostante a edifici degradati o abbandonati se questi sono ancora iscritti in catasto con una propria rendita, poiché la tassazione deve colpire il fabbricato e non il suolo di sedime.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Pertinenza catastale e tassazione: la prova oltre la graffatura

La corretta individuazione della pertinenza catastale rappresenta uno dei temi più dibattuti nel contenzioso tributario locale, specialmente per quanto riguarda l’applicazione di ICI e IMU su aree limitrofe ai fabbricati. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui criteri necessari per escludere l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali.

Il caso: aree edificabili e fabbricati degradati

La controversia ha avuto origine da alcuni avvisi di accertamento emessi da un’amministrazione comunale contro una società immobiliare in liquidazione. Il Comune contestava il mancato pagamento delle imposte su un’area considerata edificabile e sul sedime di alcuni fabbricati in stato di abbandono. Mentre la società sosteneva che il terreno fosse una pertinenza dei fabbricati (basandosi sulla graffatura catastale), il Comune riteneva che lo stato di degrado degli edifici permettesse di tassare l’area di sedime come suolo edificabile, applicando il valore venale in comune commercio.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno affrontato due questioni cruciali. In primo luogo, hanno stabilito che la pertinenza catastale non può derivare da un semplice dato formale. La graffatura, pur essendo un indizio, non è sufficiente a dimostrare il vincolo di accessorietà richiesto dall’articolo 817 del Codice Civile. In secondo luogo, la Corte ha rigettato la pretesa del Comune di tassare il terreno sotto gli edifici degradati come se fosse un’area nuda, confermando che la presenza di un fabbricato iscritto in catasto con rendita impone la tassazione basata su tale rendita.

Il valore della graffatura catastale

Secondo la giurisprudenza consolidata, l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali si fonda su due criteri: uno oggettivo (destinazione effettiva al servizio del bene principale) e uno soggettivo (volontà del proprietario di creare un vincolo durevole). La graffatura ha un rilievo meramente formale e non sostituisce la prova dell’asservimento concreto, che resta a carico del contribuente.

Tassazione di aree già edificate

Un punto fondamentale riguarda l’impossibilità di recuperare l’imposta prendendo come riferimento il valore del terreno edificabile laddove esistano già dei fabbricati. Anche se gli edifici sono in stato di abbandono, finché mantengono una rendita catastale, la base imponibile deve essere calcolata su quest’ultima. Non esiste il presupposto delle aree fabbricate come categoria autonoma di tassazione alternativa al fabbricato stesso.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che il regime di favore per la pertinenza catastale costituisce una deroga alla regola generale di imposizione. Di conseguenza, l’onere della prova spetta al contribuente, che deve dimostrare l’effettiva strumentalità del terreno rispetto all’edificio. Per quanto riguarda i fabbricati degradati, i giudici hanno ribadito che la legge prevede la tassazione per fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli; non è consentito al Comune trasformare la tassazione di un fabbricato esistente in quella di un’area edificabile solo perché l’immobile è fatiscente.

Le conclusioni

In conclusione, per evitare accertamenti fiscali, non è sufficiente fare affidamento sulle risultanze dei registri immobiliari o sulla graffatura. È indispensabile documentare l’uso reale del bene. Allo stesso tempo, i proprietari di immobili degradati sono tutelati contro tentativi di sovratassazione che mirano a colpire il valore del suolo anziché la rendita catastale dell’edificio, a meno che non si tratti di fabbricati collabenti già privi di rendita, per i quali vigono regole specifiche di azzeramento della base imponibile.

La graffatura catastale è sufficiente per non pagare l’IMU su un terreno?
No, la graffatura ha solo un valore formale. Per escludere la tassazione autonoma del terreno, il contribuente deve provare l’effettivo asservimento oggettivo e soggettivo dell’area al fabbricato principale.

Il Comune può tassare il terreno sotto un edificio abbandonato come area edificabile?
No, se l’edificio è iscritto in catasto con una rendita, l’imposta va calcolata su quella rendita. Il Comune non può ignorare il fabbricato per tassare il valore venale del suolo sottostante.

Chi deve dimostrare che un terreno è una pertinenza di un fabbricato?
L’onere della prova spetta interamente al contribuente, in quanto il vincolo pertinenziale rappresenta una deroga alla tassazione ordinaria dei terreni edificabili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27867 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27867 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8282/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE IN RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. MILANO n. 3391/2019 depositata il 03/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

1.in causa tra il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE su avvisi di accertamento per omesso pagamento di Ici e Imu degli anni dal 2010 al 2016 relativamente alla superficie di sedime di fabbricati in stato di abbandono distinti in catasto nel foglio 4, mappali 17, 19, 187 e 188 e relativamente ad un’area edificabile distinta in catasto nel foglio 4, mappale 169, graffato con i mappali 17, 19, 187 e 188, la CTR della Lombardia, con la sentenza in epigrafe, ha dichiarato illegittima la pretesa comunale sulle superfici di sedime, non dovute, ai sensi dell’art.2 del d.lgs. 504/92, le imposte sull’area edificabile siccome da ritenersi pertinenz a dei fabbricati sull’ esclusivo rilievo formale della graffatura, decaduto il RAGIONE_SOCIALE da tutte le pretese dell’anno 2010;
2.avverso questa sentenza il RAGIONE_SOCIALE ricorre con quattro motivi;

la società resiste con controricorso;

il RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria;

considerato che:

1. con il primo, articolato, motivo il RAGIONE_SOCIALE lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 2 comma 1, lett. a) e lett. b) del d. lgs. n. 504 del 1992, dell’art. 13, comma 2, del d.l. 201 del 2011 nonché dell’art. 817 cod. civ., per avere la CTR erroneamente dichiarato l’area di cui al mappale 169 pertinenza dei fabbricati insistenti sugli altri citati mappali, per il solo fatto della graffatura tra i mappali. Il RAGIONE_SOCIALE lamenta inoltre, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., violazione degli artt. 2, comma 1, lett. a) e lett. b) del d.
Igs. n. 504 del 1992, dell’art. 13, comma 2, del d.l. 201 del 2011 nonché dell’art. 817 cod. civ. e degli artt. 115 e 324 cod. proc. civ. per non avere la CTR tenuto conto delle circostanze non contestate e comunque risultanti da accertamento dei giudici di primo grado per cui l’area era edificabile e non era di fatt o asservita ai fabbricati;

il primo motivo di ricorso è fondato in riferimento ad entrambe le doglianze.

2.1. La giurisprudenza della Corte è univoca nell’affermare il contrario di quanto affermato dalla CTR: ‘In tema d’ICI, l’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, che esclude l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l’attribuzione della qualità di pertinenza su un criterio oggettivo e fattuale, ossia sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra in applicazione dell’art. 817 c.c., e su uno soggettivo, consistente nella volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, senza che rilevi l’intervenuta graffatura catastale, che ha esclusivo rilievo formale’ (così, tra altre, Cass. n. 18470 del 21/09/2016; Cass. n.27573 del 30/10/2018).
2.2. La Corte ha anche sottolineato che è a carico del contribuente l’onere di provare la ricorrenza in concreto dei già menzionati presupposti trattandosi di presupposti per una deroga alla regola generale di imposizione (Cass. n. 13606 del 30/05/2018).

2.3. La CTR, in conseguenza dell’erroneo assunto della decisività del dato formale della graffatura, ha omesso di considerare che per quanto si legge nel ricorso e si desume anche dal controricorso in cui la società insiste su quello stesso dato- la contribuente non solo non aveva mai dimostrato l’effettivo asservimento del terreno sul mappale 169 rispetto agli edifici sugli altri mappali, ma neppure aveva contestato la deduzione opposta del RAGIONE_SOCIALE né l’accertamento della CTP per cui i presupposti oggettivo e soggettivo del vincolo di pertinenzialità dovevano essere
‘certamente esclusi tenuto conto del descritto stato di degrado dei fabbricati e delle conduzioni di abbandono dell’intero compendio'(v. sentenza di prim o grado riportata a pagina 7, in nota 7, del ricorso per cassazione’);

3. resta assorbito il secondo motivo con il quale il RAGIONE_SOCIALE denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 2 comma 1, lett. a) e lett. b) del d. lgs. n. 504 del 1992, dell’art. 13, comma 2, del d.l. 201 del 2011 nonché dell’art. 817 cod. civ., dell’art. 5, comma 5, del d.lgs.504/92, dell’art. 1, comma 16 ss. della l.296/2006 e della circolare 6/2012, per avere la CTR affermato che il RAGIONE_SOCIALE doveva attenersi alle risultanze catastali attestanti il ridetto vincolo di pertinenzialità desumibile dalla graffatura;
4. con terzo motivo di ricorso il RAGIONE_SOCIALE lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 2, comma 1, lett. a) e lett. b) del d.lgs. n. 504 del 1992, dell’art. 13, del d.l. 201 del 2011, degli artt. 2 e 3 del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, per avere la CTR ritenuto illegittima la tassazione l’area di sedime dei fabbricati in stato di abbandono;

5. il motivo non è fondato.

5.1. Come si legge nella sentenza impugnata, il RAGIONE_SOCIALE ha chiesto il pagamento delle imposte (ICI e IMU) in relazione al valore delle aree di sedime degli edifici accatastati con attribuzione di rendita di cui ai mappali 17, 19, 187 e 188, in riferimento al valore delle aree stesse e ciò sull’assunto che, essendo gli edifici in stato di abbandono e di degrado, le imposte dovevano essere riferite non agli edifici con calcolo della base imponibile in relazione alla relativa rendita ai sensi del comma 2 dell’art.5 del d.lgs. 540/92 ma dovevano essere riferite, appunto, alle aree di sedime e con base imponibile costituita del loro valore venale ai sensi del successivo comma 5. La CTR ha ritenuto la pretesa illegittima non essendo
dato al RAGIONE_SOCIALE tassare le aree occupate da edifici, peraltro, secondo la CTR medesima, non necessariamente da demolire ma suscettivi di essere ‘conservati con interventi manutentivi’.

5.2. In tema di ICI e di IMU, la legge (art. 1. d.lgs. 504/92) prevede che siano tassabili fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Correttamente la CTR ha ritenuto illegittima la pretesa comunale correlata ad un presupposto inesistente ossia quello delle ‘aree fabbricate’. La CTR ha richiamato decis ioni di questa Corte in tema ICI e fabbricati collabenti. Anche in relazione a fabbricati collabenti, iscritti nella conforme categoria catastale F/2, in ragione dell’azzeramento della base imponibile, e quindi senza rendita laddove nel caso che occupa si trattava di edifici, sia pure in stato di ‘abbandono e degrado’ e tuttavia iscritti in catasto con rendita -è stato escluso che l’imposta non applicabile in relazione al fabbricato possa essere recuperata prendendo a riferimento la diversa base imponibile prevista per le aree edificabili, costituita dal valore venale del terreno sul quale il fabbricato insiste, atteso che la legge prevede l’imposizione ICI per le aree edificabili, e non per quelle già edificate (v. oltre a Cass. 19338/2017 citata dalla CTR, tra molte, Cass. 17815/2017);
6. con il quarto motivo di ricorso, viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 10, commi 1 e 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, 11, comma 2 e 14 del medesimo d.lgs., 1 comma 161 ss., della l. 296 del 2006, anche in combinato disposto con l’art. 36, comma 2, del d.l. 223 del 2006, per avere la CTR dichiarato il RAGIONE_SOCIALE decaduto da ogni pretesa impositiva per l’anno 2010. La pretesa era stata fatta valere con atto notificato il 14 novembre 2016. La CTR ha dichiarato la decadenza in quanto ha ritenuto che ‘non essendo intervenuta alcuna variazione dello stato dei luoghi’, la contribuente non aveva obblighi dichiarativi con la conseguenza che il termine decadenziale era scaduto il 31 dicembre 2015. Il
RAGIONE_SOCIALE sostiene che la CTR ha erroneamente avuto riguardo a variazioni dello stato dei luoghi nella loro materialità laddove avrebbe dovuto invece avere riguardo alla ‘variazione urbanistica che nel 2010 ha reso l’area’ su cui in sistono gli immobili di cui si tratta ‘edificabile ex art. 36, comma 2, d.l.223 del 2006 conv. dalla l. n.248 del 2006’ con conseguente obbligo, a carico della contribuente, di presentazione di dichiarazione di variazione Ici ‘entro il termine per la prese ntazione della dichiarazione dei redditi dello stesso anno ovvero entro giugno/settembre 2011’ e differimento del termine di decadenza al 31 dicembre 2016;
il motivo è inammissibile.

7.1. Va premesso che il tema della intervenuta o non intervenuta decadenza dal potere impositivo è riferibile -in astratto- solo alla pretesa impositiva avanzata dal RAGIONE_SOCIALE rispetto al terreno individuato dal mappale 169. Non è in concreto riferibile alla pretesa impositiva relativa alle aree di sedime sottostanti agli edifici dato che questa ultima pretesa è, per le ragioni esposte ai superiori punti 5.1. e 5.2., radicalmente infondata per ragioni oggettive.

7.2. L’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006 ha soppresso l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini ICI con decorrenza dall’anno 2007, facendo salvo l’obbligo di denuncia delle variazioni non conoscibili per via officiosa dal RAGIONE_SOCIALE attraverso la consultazione della banca dati catastale (cfr. Cass. sez. 6- 5, ord. n. 17562 e 17563 del 2 settembre 2016; n. 24713/2016) e, come specificamente previsto ai sensi dell’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, incidenti sulla determinazione della imposta. L’imposta si determina per le aree edificabili, sulla base del loro v alore ai sensi dell’art. 5, comma 4, dello stesso d.lgs. La CTR ha escluso che vi fossero i presupposti
per far scattare, per la contribuente, l’obbligo di presentare denuncia di variazioni.

7.3. La censura veicolata dal RAGIONE_SOCIALE con il motivo in esame, come violazione di leggi -non, si evidenzia, come omesso esame di fatti ai sensi del n.5 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. -, si risolve nella prospettazione di un assunto apodittico e che impinge nel merito: viene infatti prospettato che la CTR abbia guardato solo alla condizione materiale, fisica del terreno e non alla situazione urbanistica, il che è un assunto apodittico, e viene dedotto in fatto, davanti a questa Corte di legittimità, che detta situazione era mutata per l’inserimento del mappale 169 ‘nell’Ambito di trasformazione n.11 -Centro di Interscambio in prossimità della stazione del PGT adottato dal RAGIONE_SOCIALE con delibera n.66/2009 e approvato con delibera n.19/2010′;
per effetto di quanto precede deve concludersi che il primo motivo di ricorso va accolto, il secondo motivo è assorbito, il terzo va rigettato e il quarto va dichiarato inammissibile. In relazione all’accoglimento del primo motivo, la sentenza deve essere cassata e la causa va rinviata alla corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione per esame delle questioni inerenti la tassazione del terreno di cui al ricordato mappale 169;
la corte territoriale dovrà anche decidere delle spese del processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, rigetta il terzo motivo, dichiara inammissibile il quarto motivo, cassa, in relazione all’accoglimento del primo motivo, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le

spese, alla corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione.

Roma 28 settembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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