Permuta immobiliare: la Cassazione rinvia il caso

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato una sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva parzialmente accolto le ragioni di un contribuente riguardo a un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA. La controversia verte su presunte irregolarità in due cessioni immobiliari, inclusa una complessa operazione di permuta immobiliare. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto le questioni fiscali sollevate, in particolare quelle relative alla permuta di un immobile esistente con uno da costruire, talmente delicate da richiedere una trattazione in pubblica udienza, rinviando la decisione finale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Permuta Immobiliare: la Cassazione Fa il Punto su una Questione Fiscale Complessa

L’ordinanza interlocutoria n. 6068/2024 della Corte di Cassazione mette in luce le complessità fiscali legate alla permuta immobiliare, in particolare quando l’oggetto dello scambio è un bene esistente contro un bene futuro. La Corte ha scelto di non decidere immediatamente, ma di rinviare la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito, segnalando l’importanza e la delicatezza della materia.

I Fatti di Causa

Un contribuente si vedeva recapitare un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relativo all’anno 2011. L’Agenzia delle Entrate contestava irregolarità in due operazioni immobiliari: la prima, una vendita, per la quale si assumevano ricavi non dichiarati; la seconda, una permuta immobiliare, per la quale si contestava l’omessa contabilizzazione di ricavi.

Dopo un primo giudizio sfavorevole, la Commissione Tributaria Regionale accoglieva parzialmente l’appello del contribuente. Insoddisfatta della decisione, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, basandolo su tre distinti motivi.

I Motivi del Ricorso dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria ha articolato il proprio ricorso evidenziando tre presunti errori nella sentenza d’appello:

1. Violazione delle norme sulla prova: L’Agenzia lamentava un’errata valutazione degli elementi indiziari relativi alla compravendita, che avrebbe portato a un’illegittima inversione dell’onere della prova a carico del Fisco.
2. Vizio di motivazione ed extrapetizione: Con riferimento alla permuta immobiliare, si contestava alla CTR di aver fornito una motivazione illogica e non pertinente. A fronte di una contestazione sull’omessa dichiarazione di ricavi ai fini delle imposte dirette (per un valore di 250.000 euro), i giudici d’appello avrebbero motivato la loro decisione argomentando sulla regolarità del trattamento IVA, questione diversa da quella al centro del contendere.
3. Omesso esame di un fatto decisivo: Si deduceva che la CTR avesse completamente ignorato circostanze fattuali cruciali, oggetto di discussione tra le parti, che erano decisive per la risoluzione della controversia.

La Complessità della Permuta Immobiliare e la Decisione della Corte

Il cuore della questione, che ha spinto la Suprema Corte a un rinvio, risiede proprio nel secondo motivo di ricorso. Il caso riguarda la tassazione di una permuta immobiliare in cui un bene esistente (un terreno e parte di immobili) viene scambiato con un bene futuro (un immobile da costruire). Questo tipo di operazione solleva “delicate questioni” sul corretto trattamento fiscale, che meritano un approfondimento che solo una pubblica udienza può garantire.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, non entra nel merito della vicenda, ma svolge una funzione preparatoria alla decisione finale. Riconosce che la controversia, per le sue implicazioni e per la complessità delle norme fiscali applicabili alla permuta di cosa presente con cosa futura, non può essere risolta con il rito camerale, più snello e rapido. La decisione di rinviare la causa a un nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza sottolinea la necessità di un dibattito più ampio e approfondito, che coinvolga tutte le parti in una discussione orale. Questa scelta procedurale evidenzia la rilevanza nomofilattica della questione, ovvero il suo potenziale di creare un precedente giuridico importante.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria lascia aperte tutte le questioni di merito, ma invia un segnale chiaro: la fiscalità delle operazioni di permuta immobiliare, specialmente quelle complesse, è un terreno denso di incertezze interpretative che richiede un’attenta ponderazione. Gli operatori del settore e i professionisti dovranno attendere la decisione finale della Corte a seguito della pubblica udienza per avere indicazioni più precise. La sentenza che scaturirà da questo rinvio potrebbe diventare un punto di riferimento fondamentale per la corretta pianificazione e gestione fiscale di simili transazioni immobiliari, chiarendo aspetti cruciali sulla determinazione dei ricavi e sulla corretta applicazione delle imposte dirette.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che la controversia sollevasse questioni delicate e complesse, in particolare riguardo al trattamento fiscale della permuta di un immobile esistente con uno da costruire, e ha quindi ritenuto opportuna una trattazione in pubblica udienza per un esame più approfondito.

Quali erano le principali contestazioni dell’Agenzia delle Entrate nel suo ricorso?
L’Agenzia delle Entrate ha contestato la sentenza precedente per tre motivi: 1) errata valutazione delle prove con inversione dell’onere probatorio; 2) motivazione illogica o di extrapetizione, in quanto la corte d’appello avrebbe risposto su una questione (IVA) diversa da quella sollevata (imposte dirette); 3) omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.

Cosa riguarda specificamente la controversia sulla permuta immobiliare?
La controversia riguarda l’omessa dichiarazione di ricavi per un valore di 250.000 euro ai fini delle imposte dirette (IRPEF e IRAP), derivanti da una permuta in cui un contribuente ha ceduto un terreno e una quota di immobili in cambio di un immobile ancora da costruire.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6068 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6068 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 13980/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ RAGIONE_SOCIALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG . DELL’UMBRIA n. 401/03/17 depositata il 02/11/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 403/03/17 del 02/11/2017, la Commissione tributaria regionale dell’Umbria (di seguito CTR) accoglieva parzialmente l’appello proposto da NOME COGNOME avverso la

sentenza n. 658/16 della Commissione tributaria provinciale di Perugia (di seguito CTP), che aveva a sua volta rigettato il ricorso proposto dal contribuente avverso un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relative all’anno d’imposta 20 11.

1.1. Come emerge dalla sentenza impugnata, l’avviso di accertamento era stato emesso , tra l’altro, per irregolarità commesse in relazione a due cessioni immobiliari: omessa contabilizzazione di ricavi con riferimento alla permuta FagottiGambacorta; ricavi non dichiarati, pari alla differenza tra quanto indicato nel preliminare e quanto risultante dal contratto di vendita, con riferimento alla vendita COGNOME–COGNOME.

Avverso la sentenza di appello l’RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) proponeva ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

NOME COGNOME resisteva con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso COGNOME deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 39, primo comma, lett. d), del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, nonché degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ., per avere la CTR, con riferimento alla vendita COGNOME–COGNOME, erroneamente valutato gli elementi indiziari forniti dalle parti, con conseguente inversione dell’onere della prova.

1.1. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere la CTR, con riferimento alla permuta FagottiGambacorta reso motivazione illogica o, comunque, denotante un chiaro vizio di extrapetizione. Invero, a fronte della ripresa riguardante la omessa dichiarazione di ricavi ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette (euro 250.000,00, costituenti, da un lato, il prezzo del terreno e, dall’altro, quota parte degli immobili ceduti), il giudice di appello ha motivato in ordine alla regolarità del trattamento IVA.
1.2. Con il terzo motivo di ricorso si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, per avere la CTR ignorato le circostanze fattuali su cui sussisteva il conflitto tra le diverse tesi RAGIONE_SOCIALE parti.

Appare opportuna la trattazione in pubblica udienza RAGIONE_SOCIALE questioni sottese alla presente controversia, investendo delicate questioni concernenti il trattamento fiscale della permuta di immobile con immobile da costruire.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per l’eventuale trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, il 17/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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