Permuta immobiliare IVA: quando scatta l'obbligo?

L’Agenzia delle Entrate contesta a un contribuente l’omesso versamento dell’IVA su operazioni di permuta immobiliare. La Cassazione, data la complessità del trattamento fiscale della permuta immobiliare IVA su beni futuri, ha rinviato il caso a pubblica udienza per approfondire la questione del momento impositivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Permuta immobiliare IVA: La Cassazione rinvia a pubblica udienza

L’ordinanza n. 6024/2024 della Corte di Cassazione pone nuovamente al centro del dibattito il complesso tema della permuta immobiliare IVA, in particolare quando l’oggetto dello scambio è un bene futuro, come un immobile da costruire. La Corte, riconoscendo la delicatezza della questione, ha scelto di non decidere immediatamente, ma di rinviare la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito. Analizziamo i dettagli di questa importante vicenda processuale.

I Fatti di Causa

La controversia nasce da due avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente per gli anni d’imposta 2009 e 2010. L’Amministrazione Finanziaria contestava l’omesso versamento dell’IVA in relazione a due distinte operazioni di permuta. In sostanza, il contribuente aveva scambiato terreni edificabili con appartamenti che sarebbero stati costruiti in futuro.

Secondo l’Agenzia, il contribuente avrebbe commesso delle irregolarità fiscali, tra cui l’omessa fatturazione e il conseguente mancato versamento dell’imposta su acconti ricevuti per tali operazioni. Il contribuente aveva ottenuto ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, presso la Commissione Tributaria Regionale, la quale aveva rigettato il ricorso dell’Agenzia.

I Motivi del Ricorso e la questione sulla permuta immobiliare IVA

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su quattro motivi principali. Tralasciando gli aspetti puramente procedurali, il cuore della contestazione riguardava la violazione delle norme sull’IVA (artt. 11 e 14 del d.P.R. 633/1972).

I punti centrali del ricorso si concentravano sul momento impositivo, ovvero quando sorge l’obbligo di versare l’IVA in una permuta immobiliare IVA che ha per oggetto un bene non ancora esistente. L’Agenzia sosteneva che la Commissione Tributaria Regionale avesse errato nel considerare corretto il comportamento del contribuente, il quale aveva omesso di fatturare e versare l’imposta sugli acconti ricevuti nel 2009 e nel 2010, a fronte della cessione del terreno. L’Amministrazione Finanziaria riteneva che l’obbligo di versamento dell’IVA sorgesse al momento dell’incasso delle somme, indipendentemente dal fatto che gli appartamenti fossero ancora in fase di costruzione.

Le Motivazioni dell’Ordinanza

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza in esame, non entra nel merito dei singoli motivi di ricorso. Invece, compie una scelta processuale significativa. I giudici hanno ritenuto che la controversia sollevasse “delicate questioni concernenti il trattamento fiscale della permuta di immobile con immobile da costruire”.

Questa valutazione evidenzia come la determinazione del corretto momento impositivo in tali operazioni non sia di semplice e immediata soluzione. La complessità deriva dalla natura stessa della permuta di un bene presente (il terreno) con un bene futuro (l’immobile da costruire). Di conseguenza, per garantire un esame completo e approfondito di tutti gli aspetti giuridici e fiscali coinvolti, la Corte ha ritenuto opportuno rinviare la causa per una trattazione in pubblica udienza. Questa procedura, riservata ai casi di particolare importanza o complessità, permetterà un dibattito più ampio prima di giungere a una decisione finale.

Le Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria della Cassazione lascia aperta la questione, ma invia un segnale chiaro al settore immobiliare e ai professionisti del diritto tributario. Il trattamento della permuta immobiliare IVA per beni futuri è un’area che necessita di un chiarimento definitivo. La futura sentenza, che seguirà alla pubblica udienza, avrà un impatto significativo, poiché stabilirà principi guida fondamentali per determinare quando un’operazione di permuta diventa fiscalmente rilevante ai fini IVA. Per ora, gli operatori del settore devono continuare a navigare con prudenza, in attesa che la Suprema Corte sciolga questo importante nodo interpretativo.

Qual è la questione principale affrontata dalla Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La questione centrale riguarda il corretto trattamento fiscale, ai fini IVA, della permuta tra un immobile esistente (un terreno edificabile) e un immobile da costruire, in particolare per quanto concerne l’identificazione del momento in cui sorge l’obbligo di versare l’imposta.

Perché la Corte non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che la materia fosse particolarmente complessa e delicata. Pertanto, ha deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza per consentire una discussione più approfondita prima di emettere una sentenza definitiva.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione?
La Corte non ha emesso una decisione finale sul merito della questione. Si tratta di un’ordinanza interlocutoria con cui ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza, sospendendo di fatto il giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6024 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6024 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14005/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG . DELL’UMBRIA n. 400/03/17 depositata il 02/11/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 400/03/17 del 02/11/2017, la Commissione tributaria regionale dell’Umbria (di seguito CTR) rigettava l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE (di seguito

AE) avverso la sentenza n. 272/16 della Commissione tributaria provinciale di Perugia (di seguito CTP), che aveva accolto i ricorsi riuniti proposti dal contribuente avverso due avvisi di accertamento per IVA relativa agli anni d’imposta 2009 e 2010.

1.1. Come emerge dalla sentenza impugnata, gli avvisi di accertamento erano stato emesso, tra l’altro, per irregolarità commesse in relazione a due cessioni immobiliari: omesso versamento dell’IVA in relazione alla permuta stipulata con RAGIONE_SOCIALE; omessa fatturazione dell’IVA in relazione alla permuta stipulata con COGNOME–COGNOME e con Taccucci.

Avverso la sentenza di appello l’RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

NOME COGNOME resisteva con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE contesta violazione e falsa applicazione dell’art. 57 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto inammissibile l’appello proposto dall’Ufficio.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 11 e 14 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto la correttezza del comportamento tenuto dal contribuente, il quale avrebbe omesso di fatturare nell’anno 2009 la somma incassata per la permuta, con conseguente mancato versamento dell’IVA.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 11 e 14 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e dell’art. 2697 cod. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto la correttezza del comportamento tenuto dal contribuente, il quale,

con riferimento alla permuta COGNOME, avrebbe invece omesso di fatturare nell’anno 20 10 -data di formalizzazione dell’acquisto del terreno edificabile l’acconto di euro 250.000,00 ricevuto per l’acquisto degli appartamenti; e ciò indipendentemente dalla circostanza che detti appartamenti fossero ancora in costruzione.

1.4. Con il quarto motivo di ricorso si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 11 e 14 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e dell’art. 2697 cod. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto la correttezza del comportamento tenuto dal contribuente, il quale, con riferimento alla permuta Taccucci, avrebbe invece omesso di fatturare nell’anno 2010 data di formalizzazione dell’acquisto del terreno edificabile -l’acconto di euro 120.000,00 ricevuto per l’acquisto degli appartamenti; e ciò indipendentemente dalla circostanza che detti appartamenti fossero ancora in costruzione.
Appare opportuna la trattazione in pubblica udienza RAGIONE_SOCIALE questioni sottese alla presente controversia, investendo delicate questioni concernenti il trattamento fiscale della permuta di immobile con immobile da costruire.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per l’eventuale trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, il 17/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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