Perizia giurata di stima: i limiti temporali massimi

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4735/2025, ha stabilito un principio fondamentale riguardo la perizia giurata di stima per la rideterminazione del valore dei terreni. Il caso riguardava una contribuente che, a seguito di un avviso di accertamento per plusvalenze su una vendita immobiliare, aveva presentato una perizia redatta e asseverata solo dopo la notifica dell’atto fiscale. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che, sebbene la perizia possa essere successiva all’atto di vendita, non può in alcun caso essere effettuata dopo la notifica dell’avviso di accertamento, poiché ciò contrasterebbe con la finalità del regime opzionale e i termini previsti dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Perizia Giurata di Stima: Quando è Troppo Tardi? La Cassazione Fissa i Limiti

La perizia giurata di stima è uno strumento fondamentale per i contribuenti che desiderano avvalersi del regime fiscale agevolato sulle plusvalenze immobiliari. Tuttavia, la sua efficacia è legata a precise scadenze temporali. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: la perizia non può essere redatta e asseverata dopo la notifica dell’avviso di accertamento fiscale. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I fatti di causa

Una contribuente riceveva un avviso di accertamento dall’Agenzia delle Entrate relativo all’imposta IRPEF per l’anno 2009. L’Ufficio contestava una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno, avvenuta il 6 febbraio 2009, e richiedeva il pagamento di oltre 18.000 euro.

La contribuente si opponeva, sostenendo di potersi avvalere del regime di rideterminazione del valore del bene tramite una perizia giurata di stima, che permette di pagare un’imposta sostitutiva più favorevole. Il problema, tuttavia, risiedeva nella tempistica: la perizia era stata giurata solo il 27 aprile 2015, ovvero anni dopo la vendita (2009) e, soprattutto, dopo aver ricevuto la notifica dell’avviso di accertamento nel 2013.

Mentre la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva inizialmente il ricorso della contribuente, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, dando ragione all’Agenzia delle Entrate. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

Il ruolo della perizia giurata di stima nel regime opzionale

La legge (art. 7 della L. 448/2001) offre ai contribuenti la possibilità di ‘rivalutare’ il valore di acquisto di terreni e partecipazioni. Invece di calcolare la plusvalenza sulla base del costo storico, si può utilizzare il valore del bene alla data del 1° gennaio 2002 (o date successive previste dalle varie proroghe), attestato da una perizia giurata di stima. Pagando un’imposta sostitutiva su questo nuovo valore, si può ridurre o azzerare l’imposta dovuta sulla plusvalenza al momento della vendita.

La giurisprudenza ha già chiarito in passato che la perizia può essere redatta anche in un momento successivo alla vendita del bene. La questione al centro di questa ordinanza era però diversa: può essere redatta anche dopo che il Fisco ha già avviato un accertamento?

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso della contribuente, confermando la decisione della corte d’appello. Ha enunciato un principio di diritto chiaro e inequivocabile.

Le motivazioni

I giudici hanno spiegato che il regime della rideterminazione del valore è una facoltà opzionale offerta al contribuente. Questa opzione, per essere valida, deve essere esercitata nel rispetto dei termini previsti dalla legge. Sebbene la giurisprudenza ammetta una certa flessibilità, consentendo la perizia anche dopo l’atto di vendita, esiste un limite invalicabile: la notifica dell’avviso di accertamento.

Consentire al contribuente di redigere la perizia dopo aver ricevuto l’atto impositivo significherebbe, secondo la Corte, snaturare la finalità della norma. Il regime opzionale è pensato per definire preventivamente il carico fiscale in modo più favorevole, non come uno strumento per sanare a posteriori una posizione già contestata dal Fisco. L’opzione deve essere esercitata prima che l’Amministrazione Finanziaria cristallizzi la sua pretesa. Nel caso specifico, la perizia del 2015 era tardiva non solo rispetto all’accertamento del 2013, ma anche rispetto alla scadenza per l’asseverazione allora vigente (31 ottobre 2010).

Le conclusioni

La sentenza stabilisce un paletto fondamentale per i contribuenti: chi intende avvalersi della rideterminazione del valore di un terreno tramite perizia giurata di stima deve attivarsi per tempo. L’asseverazione della perizia deve avvenire non solo entro i termini di legge periodicamente prorogati, ma in ogni caso prima della notifica di un eventuale avviso di accertamento. Attendere che il Fisco si faccia avanti è una strategia rischiosa che, come dimostra questo caso, preclude definitivamente la possibilità di accedere al regime fiscale agevolato.

È possibile redigere la perizia giurata di stima dopo aver venduto l’immobile?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato in diverse occasioni che la perizia può essere redatta e asseverata anche in un momento successivo all’atto di compravendita, purché avvenga nel rispetto degli altri termini.

La perizia giurata di stima può essere asseverata dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento fiscale?
No. La sentenza chiarisce in modo definitivo che il valore iniziale del bene non può essere rideterminato sulla base di una perizia giurata asseverata in data successiva alla notifica dell’avviso di accertamento.

Qual è la finalità della norma sulla rideterminazione del valore?
La norma ha lo scopo di assicurare al contribuente un regime opzionale più favorevole per il calcolo delle plusvalenze, ma questa opzione deve essere esercitata entro i termini specifici previsti dalla legge primaria, prima che l’azione di controllo del Fisco si sia concretizzata in un atto impositivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4735 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4735 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2025

Avv. Acc. IRPEF 2009

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25610/2022 R.G. proposto da:

GENOVESE NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’Avvocato NOME COGNOME in virtù di procura speciale in calce al ricorso, con domicili o digitale eletto all’indirizzo PEC: EMAIL

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO C/D, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato.

-resistente –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. SICILIA n. 1948/2022, depositata in data 9 marzo 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16 gennaio 2025 dal Consigliere dott.ssa NOME COGNOME

Rilevato che:

L’ Agenzia delle Entrate – direzione provinciale di Trapani -emetteva, nei confronti della contribuente NOME COGNOME

l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO relativo all’imposta IRPEF dell’anno 2009, in base al quale l’Ufficio richiedeva il pagamento di € 18.112,00 a titolo d’imposta IRPEF ed altre spese, conseguente a plusvalenza realizzata tramite atto di compravendita del 6 febbraio 2009.

Avverso l’avviso di accertamento la contribuente proponeva ricorso dinanzi alla C.t.p. di Trapani; si costituiva anche l’Ufficio, che chiedeva la conferma del proprio operato.

La C.t.p. di Trapani, con sentenza n. 1226/02/2016, accoglieva il ricorso della contribuente.

Contro tale sentenza proponeva appello l’Agenzia delle Entrate dinanzi la C.t.r. della Sicilia; non si costituiva la contribuente.

Con sentenza n. 1948/14/2022, depositata in data 9 marzo 2022, la C.t.r. adita accoglieva il gravame dell’Ufficio.

Avverso la sentenza della C.t.r. della Sicilia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo.

L’Agenzia delle Entrate non ha notificato n é depositato controricorso, ma ha prodotto mera nota di costituzione al dichiarato solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza pubblica.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 16 gennaio 2025.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 7 Legge 28 dicembre 2001, n. 448 (finanziaria 2002)» la contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha riconosciuto che, ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva, la perizia di stima può essere redatta anche successivamente all’atto di cessione.

Il motivo di ricorso proposto è infondato, alla stregua delle considerazioni che seguono.

2.1. L’art. 7 (rubricato ‘Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola’) recita: «1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell’Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 settembre 2002».
Detto termine è stato più volte differito in forza di successive disposizioni di legge (si veda, infra , per quanto qui d’interesse, il successivo paragrafo 2.3).

2.2. Ora, è vero che, con riguardo alla possibile redazione della perizia in data successiva alla compravendita, questa Corte ha, in via generale, chiarito che: «In tema di imposte sui redditi e con riferimento alla determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 81, primo comma, lettere a) e b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, a norma dell’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, può essere assunto come

valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello alla data del 1° gennaio 2002, determinato sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto invece previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative» (Cass. n. 3462/2023, Cass. n. 26808/2020, Cass. n. 25721/2014 e Cass. n. 30729/2011).

2.3. Tuttavia, in relazione alla fattispecie in esame, deve ritenersi immune da censura la decisione della C.t.r. qui impugnata che indica in sentenza la data del 31 ottobre 2010 per l’asseverazione della perizia, che all’epoca risultava corretta in considerazione dell’ultima proroga di detto termine ex art. 2 legge n. 191/2009. Va rilevato che tale termine è stato poi oggetto di ulteriori proroghe, delle quali, l’ultima al 30 giugno 2024, ma, tenuto conto del fatto che l’atto di compravendita era del 6 febbraio 2009, correttamente la C.t.r. non ha ritenuto di ammettere la validità, ai fini della disciplina opzionale, di una perizia giurata asseverata in data 27 aprile 2015, cioè solo dopo la notifica dell’accertamento impugnato avvenuta nel 2013; un diverso opinare si sarebbe posto in contrasto con la finalità della norma volta ad assicurare al contribuente un regime opzionale più favorevole, con riferimento all’anno d’imposta, entro il termine qui effettivamente previsto dalla norma primaria.
3. In considerazione delle argomentazioni esposte, può enuclearsi il seguente principio di diritto : ‘ In tema di imposte sui redditi e con riferimento alla determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 81, primo comma, lettere a) e b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, a norma dell’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, non può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato sulla base di una perizia giurata asseverata in data successiva alla notifica dell’avviso di accertamento;
diversamente ci si porrebbe in contrasto con la finalità della norma volta ad assicurare al contribuente un regime opzionale più favorevole, con riferimento all’anno d’imposta, entro il termine effettivamente previsto dalla norma primaria’.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Nulla per le spese essendo l’Agenzia delle Entrate rimasta intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del medesimo art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma il 16 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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