Perizia di stima e plusvalenza: la Cassazione decide

L’Agenzia delle Entrate ha contestato l’uso da parte di un contribuente di una perizia di stima per la rideterminazione del valore di terreni venduti, sostenendo che fosse incompleta. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, confermando la validità della valutazione del giudice di merito. La sentenza stabilisce che una perizia di stima ben motivata, che distingue correttamente le diverse vocazioni urbanistiche dei lotti, è sufficiente a legittimare il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, rendendo infondata la pretesa del Fisco per la tassazione ordinaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Perizia di Stima e Plusvalenze: la Cassazione Conferma la Validità della Rivalutazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale: la validità della perizia di stima come strumento per la rideterminazione del valore dei terreni ai fini del calcolo delle plusvalenze. La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, la quale contestava l’adeguatezza di una perizia utilizzata da un contribuente per assolvere l’imposta sostitutiva, confermando così la decisione dei giudici di merito e tutelando la posizione del cittadino.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla vendita di alcuni terreni, avvenuta nel 2010, da parte di un contribuente. Anziché dichiarare la plusvalenza generata ai fini IRPEF, il venditore si era avvalso della facoltà, prevista dalla legge, di rideterminare il valore dei terreni tramite un’apposita perizia di stima giurata. Sulla base di tale valore rivalutato, aveva provveduto al pagamento della relativa imposta sostitutiva.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non ha ritenuto valida tale procedura. Secondo l’amministrazione finanziaria, la perizia non copriva adeguatamente tutti i terreni oggetto della compravendita. Di conseguenza, ha emesso un avviso di accertamento, assoggettando la plusvalenza a tassazione ordinaria. Il contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado (Commissione Tributaria Provinciale) che in appello (Commissione Tributaria Regionale).

L’Inadeguatezza della Perizia di Stima Secondo il Fisco

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due motivi principali:

1. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.): L’Agenzia sosteneva che i giudici d’appello avessero omesso di rispondere specificamente al suo rilievo circa l’inidoneità della perizia di stima. A suo dire, la perizia non aveva valutato correttamente tutti i terreni edificabili, rendendo inapplicabile il regime di tassazione sostitutiva.

2. Vizio di motivazione mancante o apparente: In subordine, l’amministrazione lamentava che la sentenza d’appello fosse priva di un’adeguata motivazione. Criticava in particolare il fatto che i giudici avessero fatto un generico rinvio alle difese del contribuente (rinvio per relationem), senza esplicitare un proprio autonomo percorso logico-giuridico.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi di ricorso, ritenendoli infondati.

Sul primo punto, i giudici hanno chiarito che non vi è stata alcuna omessa pronuncia. La Commissione Tributaria Regionale, confermando la sentenza di primo grado, aveva implicitamente ed efficacemente risposto alle doglianze dell’Agenzia. Aveva infatti valutato il contenuto della perizia e ritenuto corretto l’operato del contribuente, applicando le pertinenti norme tributarie. Il semplice disaccordo dell’Agenzia con l’esito del giudizio non configura un vizio processuale.

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha affermato che la motivazione della sentenza d’appello era esistente e sufficiente per comprendere la ratio decidendi. I giudici di merito avevano correttamente ritenuto che l’imposta sostitutiva fosse stata assolta sulla base di una perizia che distingueva in modo appropriato i lotti di terreno in base alla loro vocazione urbanistica, considerando ai fini impositivi solo quelli effettivamente edificabili. Il rinvio alle difese del contribuente non ha indebolito l’impianto motivazionale, poiché questo si fondava su un giudizio complessivo di congruità e attendibilità della perizia di stima, valutazione che rientra nel merito e non è sindacabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un importante principio a tutela del contribuente. La procedura di rivalutazione dei terreni tramite perizia di stima giurata è uno strumento legittimo ed efficace per accedere al regime fiscale agevolato dell’imposta sostitutiva. La pretesa del Fisco può essere respinta se la perizia è ben argomentata, completa e fondata su criteri oggettivi, come la distinzione tra aree edificabili e non. La decisione della Corte di Cassazione conferma che, una volta che il giudice di merito ha valutato positivamente l’attendibilità e la congruità di tale perizia, la sua decisione non può essere facilmente messa in discussione, garantendo così certezza giuridica al contribuente che si affida a tale strumento.

Una perizia di stima può essere contestata dal Fisco se ritenuta incompleta?
Sì, l’Agenzia delle Entrate può contestarla. Tuttavia, come dimostra questo caso, se i giudici di merito ritengono che la perizia sia congrua e attendibile, ad esempio perché distingue correttamente i terreni in base alla loro vocazione urbanistica, la contestazione del Fisco può essere respinta.

Cosa si intende per ‘omessa pronuncia’ in un processo e perché la Corte l’ha esclusa?
L’omessa pronuncia è un vizio della sentenza che si verifica quando il giudice non decide su una specifica domanda o eccezione sollevata da una delle parti. La Corte l’ha esclusa perché ha ritenuto che i giudici d’appello, confermando la decisione di primo grado e valutando la perizia, abbiano di fatto risposto alla contestazione dell’Agenzia, anche se in senso a essa sfavorevole.

Una sentenza è valida se la sua motivazione si limita a richiamare le argomentazioni di una parte?
La Corte ha stabilito che il ‘rinvio per relationem’ alle difese di una parte è ammissibile se il ragionamento complessivo del giudice è chiaro e permette di individuare la ‘ratio decidendi’ (la ragione della decisione). In questo caso, la sentenza era fondata su un giudizio complessivo di congruità della perizia, rendendo la motivazione sufficiente e valida.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28750 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28750 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26460/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’RAGIONE_SOCIALE , presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente – contro

AVVISO DI ACCERTAMENTO

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale allegata al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale indicato in controricorso;

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA CAMPANIA -SEZ. DIST. DI SALERNO n. 3544, depositata in data 17/4/2018;

Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 18 settembre 2024;

Rilevato che:

NOME COGNOME (d’ora in avanti, anche ‘il contribuente’ ) vendette nell’anno 2010 alcuni terreni rientranti in un’area lottizzata del Comune di Lioni (AV), omettendo di dichiarare le plusvalenze imponibili ai fini Irpef, generate dalla cessione a titolo oneroso di tali terreni.

Il contribuente, ai sensi dell’art. 1, comma 91, della legge n. 244 del 2007, aveva rideterminato il valore dei terreni sulla base di apposita perizia giurata di stima, provvedendo al pagamento dell’imposta sostitutiva.

L’RAGIONE_SOCIALE non riconobbe valore alla rivalutazione, ritenendo che la perizia giurata non avesse avuto ad oggetto tutti i terreni interessati dalla compravendita, sicché assoggettò a tassazione ordinaria la plusvalenza realizzata con le cessioni immobiliari.

L’avviso di accertamento emesso dall’amministrazione fu impugnato dal contribuente dinanzi alla C.T.P. di Avellino, che accolse il ricorso.

La RAGIONE_SOCIALE, su appello dell’amministrazione, confermò, nel merito, la sentenza di primo grado, pur disattendendo le eccezioni che il

contribuente aveva proposto in primo grado e che erano state accolte dalla C.T.P.

Avverso la sentenza d’appello, l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Resiste il contribuente con controricorso.

Il contribuente ha anche depositato memoria difensiva ai sensi dell’art. 380 bis.1. c.p.c.

Considerato che:

Innanzitutto, deve rilevarsi la tempestività del ricorso per cassazione, in quanto la parte impugnante fruiva della sospensione dei termini per impugnare disposta dall’art. 6, comma 11, del d.l. n. 119 del 2018 , convertito, con modificazioni, in l. n. 136 del 2018.

Ne consegue che il ricorso, spedito a mezzo posta per la notificazione in data 2/9/2019, è tempestivo.

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘Nullità della sentenza di secondo grado per violazione dell’art. 112 c.p.c. (art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.)’ , l’RAGIONE_SOCIALE si duole che la sentenza impugnata non abbia dato risposta ai suoi rilievi, contenuti nell’atto di appello, circa l’inidoneità della perizia giurata di stima sulla cui base il contribuente ha assolto l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza dei terreni ceduti.

In particolare, l’RAGIONE_SOCIALE aveva dedotto in appello che la perizia non avesse correttamente valutato tutti i terreni edificabili.

1.1. Il motivo è infondato.

Il vizio di omessa pronuncia di cui all’art. 112 c.p.c., deducibile per cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., sussiste quando il giudice abbia omesso di pronunciare su una domanda della parte, su un capo di domanda o su una eccezione relativa a un fatto modificativo, impeditivo o estintivo del diritto fatto valere in giudizio ( ex coeteris ,

Cass., sez. T, n. 2153/2020, Rv. 656681 -01; Cass., sez. 3, n. 22799/2017, Rv. 645507 – 02).

Nel caso che ci occupa, la sentenza d’appello ha confermato la sentenza di primo grado valutando il contenuto della perizia prodotta dal contribuente ed applicando le pertinenti norme tributarie, sicché non si ravvisa una omessa pronuncia.

2.Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘ Vizio di motivazione mancante o motivazione apparente (art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.)’ , l’RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza impugnata deducendo la carenza o l’apparenza del corredo motivazionale.

L’RAGIONE_SOCIALE, inoltre, censura la legittimità del rinvio per relationem alle difese avversarie contenuto nella sentenza impugnata, rinvio troppo generico, che non ne consentirebbe di individuare la ratio decidendi .

2.1. Il motivo è infondato.

Il corredo motivazionale esiste ed è sufficiente per consentire al lettore di individuare la ratio decidendi : il giudice di merito ha ritenuto correttamente assolta l’imposta sostitutiva sulla base della perizia prodotta dal contribuente, che secondo la C.T.R. ha ben distinto i lotti di terreno in base alla loro vocazione urbanistica, considerando ai fini impositivi solo quelli edificabili.

Il rinvio per relationem alle difese del contribuente in sede di appello non scalfisce l’adeguatezza dell’apparato motivazionale della sentenza, fondato su un giudizio complessivo di congruità e sulla attendibilità della perizia di stima, incensurabile in questa sede di legittimità.

2.Il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo in favore dell’Avvocato del contribuente , dichiaratosi antistatario, che ne ha chiesto la distrazione in suo favore nella memoria depositata ex art. 380 bis.1. c.p.c.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di parte controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio, che si liquidano in euro cinquemilacinquecento per compensi, oltre al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese generali, iva e cpa come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive , con attribuzione all’AVV_NOTAIO anticipatario .

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18 settembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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