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Perizia di parte: non è fatto decisivo in Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un contribuente contro un accertamento di valore su un terreno edificabile. La decisione si fonda su due pilastri: il principio della “doppia conforme”, che preclude il riesame nel merito quando due sentenze precedenti hanno la stessa motivazione, e la natura della perizia di parte, la quale non costituisce un fatto storico decisivo, ma una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico.

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Pubblicato il 22 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Perizia di Parte e Doppia Conforme: Quando il Ricorso in Cassazione è Inammissibile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce due principi fondamentali del processo tributario, limitando l’accesso al giudizio di legittimità. Il caso analizzato riguarda la valutazione di un terreno edificabile e chiarisce il ruolo e il peso di una perizia di parte nel giudizio, specialmente quando le decisioni dei giudici di merito sono conformi. Questa pronuncia offre spunti essenziali per comprendere le strategie difensive e i limiti dell’impugnazione in Cassazione.

I Fatti del Caso: La Controversia sul Valore del Terreno

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore di alcuni terreni edificabili oggetto di una compravendita, aumentandolo da 310.000 euro a oltre 1,1 milioni di euro. Di conseguenza, richiedeva il pagamento di una maggiore imposta di registro.

La contribuente, co-venditrice dell’immobile, ha impugnato l’atto impositivo. Il contenzioso ha attraversato due gradi di giudizio, con le Commissioni Tributarie che hanno confermato la legittimità della valutazione operata dall’Ufficio. In particolare, i giudici di merito hanno ritenuto corretta la determinazione del valore basata su criteri come l’incidenza dell’area, la natura edificatoria, l’ubicazione e la media dei valori di mercato desunti da diverse banche dati.

L’Appello e il Valore della Perizia di Parte

La contribuente ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando un vizio di motivazione da parte dei giudici d’appello. Il motivo centrale del ricorso era la mancata considerazione di una perizia di parte, una “Relazione di stima” redatta da un architetto che attestava un valore del bene significativamente diverso e inferiore a quello accertato dal Fisco. Secondo la ricorrente, l’omesso esame di questo documento integrava un vizio tale da giustificare l’annullamento della sentenza.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché la perizia di parte non è sufficiente

La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso doppiamente inammissibile, basando la sua decisione su due principi consolidati.

Il primo ostacolo incontrato dal ricorso è il cosiddetto limite della “doppia conforme”, previsto dall’art. 384 c.p.c. Questo principio impedisce di sollevare in Cassazione questioni relative all’accertamento dei fatti se la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse identiche ragioni. Nel caso di specie, i giudici di secondo grado avevano esplicitamente dichiarato di “condividere il ragionamento articolato e maggiormente motivato contenuto nelle sentenze del primo giudice”. La ricorrente non è riuscita a dimostrare una reale diversità nelle motivazioni delle due sentenze, rendendo il suo motivo di ricorso inammissibile.

Il secondo, e forse più importante, profilo di inammissibilità riguarda la natura stessa della perizia di parte. La Corte ha ribadito un orientamento giurisprudenziale costante: una consulenza tecnica di parte non costituisce un “fatto storico-materiale” il cui omesso esame possa essere contestato in Cassazione ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. Essa, infatti, non è una prova in senso stretto, ma rientra piuttosto tra le allegazioni difensive a contenuto tecnico. Si tratta di un’argomentazione della parte, supportata da un esperto, che il giudice può valutare ma non è obbligato a considerare come un fatto decisivo e incontrovertibile.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza in esame è un’importante lezione per i contribuenti e i loro difensori. In primo luogo, conferma che per superare lo scoglio della “doppia conforme” in Cassazione è necessario dimostrare che le ragioni dei giudici di merito, pur giungendo allo stesso risultato, sono sostanzialmente diverse. Una semplice adesione alla motivazione del primo giudice da parte della corte d’appello chiude di fatto le porte a un riesame della vicenda.

In secondo luogo, la sentenza chiarisce definitivamente il peso processuale della perizia di parte. Sebbene sia uno strumento difensivo fondamentale per contestare le pretese del Fisco, specialmente nelle controversie estimative, non può essere considerata un “fatto” la cui mancata analisi apra automaticamente le porte al giudizio di legittimità. La sua funzione è quella di argomentare e convincere il giudice di merito, ma non di costituire una prova autonoma e decisiva. Pertanto, la strategia difensiva deve essere costruita in modo solido sin dal primo grado, poiché le possibilità di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti in Cassazione sono estremamente limitate.

Quando un ricorso in Cassazione viene bloccato dal principio della “doppia conforme”?
Un ricorso viene bloccato quando la sentenza d’appello si basa sulle stesse ragioni di fatto e di diritto della sentenza di primo grado e il ricorrente non riesce a dimostrare una diversità sostanziale nel ragionamento dei due giudici.

Perché una perizia di parte non è considerata un “fatto decisivo” dalla Cassazione?
Perché non è un fatto storico-materiale (un evento accaduto), ma un’allegazione difensiva a contenuto tecnico. È un’argomentazione di parte, anche se supportata da un esperto, e non una prova oggettiva che il giudice è tenuto a esaminare come fatto decisivo.

Cosa significa che la perizia di parte è una “mera allegazione difensiva”?
Significa che la perizia di parte partecipa della natura di un’argomentazione difensiva, non di una prova. Il suo scopo è quello di supportare la tesi di una parte attraverso analisi tecniche, ma spetta al giudice valutarne liberamente la forza persuasiva, senza essere vincolato alle sue conclusioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20939 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20939 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Data pubblicazione: 23/07/2025

– SEZIONE TRIBUTARIA –

OGGETTO

composta dai seguenti magistrati:

NOME COGNOME

Presidente

NOME COGNOME

Consigliere – rel. –

NOME COGNOME

Consigliere

NOME COGNOME

Consigliere

NOME COGNOME

Consigliere

Ud. 14/05/2025

REGISTRO – 360, PRIMO COMMA, NUM. 5, C.P.C. OMESSO ESAME RELAZIONE TECNICA DI PARTE – DOPPIA CONFORME –

ha deliberato di pronunciare la seguente

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11802/2021 del ruolo generale, proposto

DA

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE, rappresenta e difesa in forza di procura speciale e nomina da considerarsi poste in calce al ricorso, dall’avv. NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE.

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– CONTRORICORRENTE –

per la cassazione della sentenza n. 3115/6/2020 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata in data 19 ottobre 2020, non notificata. Numero sezionale 3401/2025 Numero di raccolta generale 20939/2025 Data pubblicazione 23/07/2025

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 14 maggio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate, in relazione all’atto di compravendita immobiliare del 29 maggio 2014 intercorso tra la ricorrente (co-venditrice) e la RAGIONE_SOCIALE (acquirente), rettificava il valore dei terreni edificabili compravenduti, così recuperando a tassazione la maggiore imposta di registro sulla diversa base imponibile calcolata (da 310.000,00 € a 1.134.100,00 €).

Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio, decidendo su tre appelli riuniti (proposti, con il n. 8007/2017, dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza n. 6391/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma, nonchè, con il n. 10447/2017, proposto da NOME COGNOME contro la sentenza n. 9947/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma) respingeva l’appello (il terzo, recante il n. 9649/2017) proposto dalla ricorrente contro la sentenza n. 6322/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma (come indicato nella sentenza impugnata e non n. 691/27/2017 menzionata dalla contribuente nel ricorso), ritenendo, in espressa adesione alle ragioni formulate dal primo Giudice, che:
-l’Ufficio avesse « correttamente determinato il valore del terreno, in base ad un’incidenza dell’area determinata nella misura del 30%, tenuto conto della natura edificatoria, dell’estensione, dell’ubicazione, della presenza di strumenti

Numero sezionale 3401/2025

Numero di raccolta generale 20939/2025

urbanistici attuativi e di servizi pubblici ed adottando per la parte residenziale un valore pari alla media dei valori massimi per la zona come risultati da differenti banche dati» (così nella sentenza impugnata); Data pubblicazione 23/07/2025

le contestazioni delle parti private circa la superfice utile edificabile, che l’Ufficio aveva determinato in metri quadri 1000, non risultavano fondate su alcun elemento oggettivo, laddove l’Amministrazione le aveva calcolate tenendo conto della mappatura effettuata dagli uffici competenti e della superficie globale dell’area;

-quanto al presunto mancato utilizzo del parametro valutativo dell’attualizzazione del valore economico dell’iniziativa immobiliare, il prezzo era stato misurato dall’Ufficio, considerando la differenza scontata all’attualità tra i ricavi attesi ed i costi di trasformazione, per i quali ultimi aveva tenuto conto dei costi del procedimento amministrativo necessario per ottenere la concessione, nonché quelli concernenti il rischio di impresa, non aumentando del 30% il valore del terreno, come di regola avviene nel caso in cui siano previste nuove costruzioni, tenendo con ciò conto della crisi del mercato immobiliare;
il valore del terreno corrispondeva, sostanzialmente, a quello determinato dalle parti relativamente ad un contratto di compravendita di un terreno adiacente a quello in questione.

Con ricorso notificato in data 19 aprile 2021 NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando un unico motivo di impugnazione.

L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso notificato il 31 maggio 2021.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., l’omessa, insufficiente o contradittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, dolendosi della mancata considerazione da parte del Giudice regionale dei contenuti della ‘Relazione di stima del più probabile valore di mercato con metodo del valore di trasformazione -terreno sito in Roma INDIRIZZO asseverata a firma Architetto NOME COGNOME in cui si dava motivatamente conto del diverso valore del bene. Numero sezionale 3401/2025 Numero di raccolta generale 20939/2025 Data pubblicazione 23/07/2025
Il motivo di impugnazione risulta doppiamente inammissibile, per cui il ricorso va respinto.

2.1. Lo è, in primo luogo, perché il motivo in oggetto intercetta il limite preclusivo della doppia conforme di cui all’art. 384, primo comma, num. 4, c.p.c., non avendo l’istante rappresentato la diversità delle ragioni delle due sentenze di merito, risultando, piuttosto, che il Giudice d’appello ha rigettato il gravame per le medesime ragioni poste a base della prima sentenza, avendo espressamente affermato di « condividere il ragionamento articolato e maggiormente motivato contenuto nelle sentenze nn. 9947/27/17 e 6322/27/17 del primo giudice» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata e cfr., su tali principi, tra le tante, Cass. n. 2630/2024; Cass. n. 5947/2023; Cass. n. 26934/2023).
2.2. Il motivo è inammissibile, con riguardo al parametro prescelto di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., anche perché la perizia di parte non è un fatto (storico-materiale) nel senso considerato da tale disposizione, ma partecipa della natura di mera allegazione difensiva a contenuto tecnico (cfr., tra le tante, Cass. n. 33503/2018 e la varia giurisprudenza ivi richiamata, nonché Cass. 22965/2017 e la giurisprudenza ivi

Numero sezionale 3401/2025

Numero di raccolta generale 20939/2025

richiamata), per cui anche sotto tale profilo il suindicato canone censorio non risulta appropriato (cfr., tra le tante, Cass. n. 9029/2015¸ Cass. n. 8621/2018; Cass. n. 29961/2018; Cass. n. 20358/2019; Cass. n. 6554/2020; Cass. n. 17882/2021; Cass. n. 1049/2022; Cass., Sez. n. 5177/2022) . Data pubblicazione 23/07/2025

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.

Sussistono, infine, le condizioni di cui all’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell’Agenzia delle Entrate nella misura di 5.800,00 € per competenze ed al versamento delle spese prenotate a debito.

Dà dato che sussistono le condizioni di cui all’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 maggio 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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