Perequazione Urbanistica: Tassabilità e Valore Aree

Una contribuente ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo a terreni inseriti in un piano di perequazione urbanistica. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena tassabilità di tali aree. L’ordinanza chiarisce che il meccanismo della perequazione urbanistica attribuisce un valore edificatorio intrinseco al terreno, rendendolo soggetto a imposta. Inoltre, la Corte ha stabilito che un precedente annullamento di un avviso per vizio di motivazione non preclude una nuova e corretta imposizione fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Perequazione Urbanistica: la Cassazione conferma la tassabilità IMU

L’ordinanza n. 12674/2024 della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sulla tassabilità ai fini IMU dei terreni inseriti in un piano di perequazione urbanistica. Questa decisione consolida un principio fondamentale: l’attribuzione di un indice di edificabilità, anche se non immediatamente realizzabile, conferisce al terreno una potenzialità edificatoria che ne giustifica l’imposizione fiscale. Analizziamo insieme i dettagli di questo caso e le sue implicazioni.

I Fatti di Causa

Una contribuente si opponeva a un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per gli anni dal 2014 al 2017, relativo al possesso di aree qualificate come edificabili. Il Comune basava la sua pretesa su una delibera che, applicando il principio della perequazione urbanistica, attribuiva diritti edificatori a tutti i suoli compresi in un determinato comparto, indipendentemente dalla loro specifica destinazione.

La Commissione Tributaria Regionale aveva già respinto l’appello della contribuente, la quale sosteneva, tra le altre cose, l’esistenza di un giudicato esterno favorevole (derivante da sentenze precedenti che avevano annullato accertamenti per anni d’imposta passati) e un difetto di motivazione dell’atto impositivo. La questione è quindi giunta all’attenzione della Suprema Corte.

La Decisione della Corte e la Perequazione Urbanistica

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della contribuente, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. I giudici hanno affrontato e risolto diverse questioni giuridiche di notevole importanza.

Il Principio della Tassabilità nelle Aree Perequate

Il punto centrale della decisione riguarda la natura della perequazione urbanistica. La Corte ha ribadito, in linea con i suoi precedenti orientamenti, che questo strumento urbanistico attribuisce un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà incluse nel comparto. Questo significa che anche un terreno formalmente non edificabile, se inserito in un piano di perequazione, acquista una qualità intrinseca di edificabilità. Tale qualità, sebbene la sua concretizzazione possa dipendere da passaggi futuri, costituisce il presupposto sufficiente per l’applicazione dell’IMU come area edificabile.

L’irrilevanza del Giudicato Esterno su Vizi Formali

Un altro motivo di ricorso si basava sull’effetto di precedenti sentenze che avevano annullato avvisi di accertamento per gli anni 2008-2010. La Corte ha chiarito che l’annullamento di un atto per un vizio di motivazione (un vizio formale) non crea un giudicato sul rapporto tributario sostanziale. Pertanto, il Comune è pienamente legittimato a emettere un nuovo avviso, per le stesse o altre annualità, che sia correttamente motivato. Il giudicato, inoltre, non può estendersi a elementi della fattispecie che sono per natura variabili nel tempo, come il valore venale di un immobile.

La Validità della Motivazione “per relationem”

Infine, la Corte ha respinto la censura relativa al difetto di motivazione. L’avviso di accertamento faceva riferimento a una delibera del Comune e alla relativa perizia di stima per la determinazione del valore delle aree. I giudici hanno specificato che, trattandosi di atti generali sottoposti a pubblicità legale, la loro conoscibilità si presume. Non è quindi necessario allegarli fisicamente all’avviso di accertamento, essendo sufficiente il richiamo per garantire al contribuente il diritto di difesa.

Le Motivazioni in Diritto

La Corte ha fondato la sua decisione su consolidati principi giuridici. In primo luogo, ha distinto nettamente la perequazione urbanistica dalla ‘compensazione urbanistica’. Mentre la prima attribuisce al fondo una qualità intrinseca e un indice di edificabilità proprio, la seconda ‘ristora’ il proprietario di un’area vincolata con diritti edificatori da spendere altrove. Solo nel caso della perequazione, il diritto edificatorio è legato al suolo e ne determina la natura di area tassabile.

Sul piano processuale, la Corte ha ribadito che il giudicato tributario ha un’efficacia ultrattiva solo per gli elementi costitutivi della fattispecie che sono tendenzialmente permanenti. Il valore venale di un’area edificabile non rientra in questa categoria, essendo soggetto a fluttuazioni di mercato. Di conseguenza, una valutazione fatta per un’annualità non è vincolante per le successive.

Inoltre, l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo è soddisfatto quando il contribuente è messo in condizione di conoscere gli elementi essenziali della pretesa (soggetti, oggetto, ragioni giuridiche). Il rinvio a delibere comunali pubbliche è una prassi legittima perché tali atti sono accessibili a chiunque, garantendo così il contraddittorio.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un punto fermo per i proprietari di terreni e per le amministrazioni comunali. Le conclusioni pratiche sono chiare:

1. I proprietari di terreni, anche se non immediatamente edificabili ma inseriti in comparti soggetti a perequazione urbanistica, devono considerare tali aree come tassabili ai fini IMU.
2. Un precedente giudiziario favorevole che annulla un atto per vizi formali (come la motivazione) non mette al riparo da future pretese fiscali se l’Ente sana il vizio.
3. Le delibere comunali che stabiliscono i valori delle aree edificabili, se pubblicate legalmente, costituiscono una base motivazionale valida e sufficiente per gli avvisi di accertamento, senza necessità di allegazione.

Un’area non direttamente edificabile ma inserita in un piano di perequazione urbanistica è soggetta a IMU?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il meccanismo della perequazione urbanistica attribuisce al terreno un valore edificatorio intrinseco e uniforme, che costituisce il presupposto per la sua tassazione come area edificabile ai fini IMU.

L’annullamento di un avviso di accertamento per un vizio di motivazione impedisce al Comune di emetterne un altro per la stessa annualità?
No, l’annullamento di un atto impositivo per un vizio puramente formale, come la carenza di motivazione, non preclude all’ente impositore la possibilità di emettere un nuovo avviso, correttamente motivato, per lo stesso periodo d’imposta, nel rispetto dei termini di decadenza.

È sufficiente che un avviso di accertamento IMU rinvii a una delibera comunale per la determinazione del valore dell’area?
Sì, è sufficiente. Poiché le delibere del consiglio comunale sono atti generali soggetti a pubblicità legale, la loro conoscenza è presunta. Pertanto, il rinvio (motivazione per relationem) a tali atti nell’avviso di accertamento è considerato legittimo e non è richiesta la loro allegazione materiale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12674 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12674 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 09/05/2024

ICI IMU ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2417/2023 R.G. proposto da NOME, con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

Comune di Salerno, in persona del Sindaco p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 4789/2022, depositata il 16 giugno 2022, della Commissione tributaria regionale della Campania;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 4789/2022, depositata il 16 giugno 2022, la Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettato l’appello proposto da COGNOME NOME avverso la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto (solo) parzialmente -con riferimento agli anni 2014 e 2015, ed a due unità immobiliari (in catasto al fol. 22, particella 489 sub 2 e 6) l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso per il recupero a tassazione dell’IMU dovuta dalla contribuente per gli anni dal 2014 al 2017, ed in relazione al possesso di aree edificabili;
1.1 -a fondamento del decisum , il giudice del gravame ha ritenuto che:

non aveva fondamento l’eccezione di giudicato esterno svolta dall’appellante in relazione alla sentenza n. 11633/2016 resa dalla Commissione tributaria regionale della Campania con riferimento agli anni d’imposta 2008 e 2009 in quanto -secondo dicta della giurisprudenza di legittimità -l’efficacia espansiva del giudicato, in relazione a distinti periodi di imposta, ne implicava il riferimento ad elementi di fattispecie tendenzialmente permanenti e non anche, così come nella fattispecie, ad un elemento che, costituito dal valore venale del bene, non era «sussumibile -all’interno del rapporto giuridico obbligatorio -in quelle qualificazioni fattuali e normative tendenzialmente immutabili nel tempo»;
b) del pari destituita di fondamento rimaneva l’eccezione di difetto di motivazione degli avvisi di accertamento che esponevano «i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche poste a fondamento della pretesa tributaria, consentendo alla contribuente di esplicare pienamente e senza alcuna compressione e/o limitazione il suo diritto di difesa »; per di più l’atto RAGIONE_SOCIALEivo riportava « tutti gli elementi utili ad individuare i cespiti oggetto di imposizione (oltre agli identificativi catastali anche la consistenza ed il valore in mq) rinviando, in tema di
aree fabbricabili, alla delibera n. 240 del 23/02/2007 con la quale sono stati approvati la relazione di stima ed i valori delle stesse ai fini dell’imposta de quo, richiamando ai fini fiscali ‘il principio della perequazione urbanistica’ per effetto del quale tutti i suoli compresi in un Comparto urbanistico (indipendentemente dalla loro formale destinazione) generano sempre diritti edificatori, esercitabili anche in zone diverse del territorio rispetto all’area oggetto dell’accertamento. »;
-quanto, poi, al presupposto RAGIONE_SOCIALEivo, venivano in considerazione terreni edificabili: – ubicati «in località Masso della Signora in area qualificata coma AS (Area Standard) a sua volta inserita nel Comparto Edificatorio CP/ con la correlata Area di Trasformazione sita in località Fangarielli»; – compresi in un «Comparto del tipo discontinuo cioè formato da aree posizionate in luoghi diversi del territorio comunale ma accomunati dal medesimo Indice Edificatorio pari a 0,15 mq/mq nel rispetto del regime perequativo del PUC secondo cui su tutte le tipologie di aree si generano Diritti Edificatori in pari entità che possono essere localizzati solo sulle Aree di Trasformazione attraverso il meccanismo della ‘concentrazione’ di tali diritti. »;
i terreni in questione, pertanto, usufruivano del «meccanismo della ‘perequazione urbanistica’, espressamente prevista dalle norme tecniche di attuazione del PUC», così che il proprietario di aree non edificabili doveva ritenersi ciò non di meno titolare di un diritto edificatorio destinato a realizzarsi sull’area sottoposta al medesimo règime; e l’inedificabilità (già) prevista nella zona di trasformazione era stata rimossa «per effetto della nuova classificazione idrogeologica a seguito del nuovo piano di assetto idrogeologico adottato in data 26/07/2010»;
– il valore venale dei terreni in questione -che era stato determinato in € 94,92 al mq da un elaborato tecnico (c.d. Relazione di Stima), approvato con deliberazione di G.C. n. 240, del 23 febbraio 2007 -teneva conto dei criteri legali posti dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5, criteri che erano «presenti sia nella perizia che correda la delibera di Giunta Comunale n. 240/2007 sia nell’art. 157 delle Norme Tecniche di Attuazione del PUC che definisce sia gli Ambiti di Equivalenza in cui è stato suddiviso il territorio comunale sia gli Indici Edificatori propri attribuiti ad ogni Ambito, con la precisazione che il Comune nel fissare i valori di stima delle aree fabbricabili ha tenuto conto del criterio del ‘valore di esproprio’ (valutato secondo una scala da ‘alto’ a ‘basso’) che rappresenta segnatamente il riferimento ai ‘prezzi medi di RAGIONE_SOCIALE‘ (espressamente previsto nell’articolo 157 delle Norme Tecniche di Attuazione-NTA del PUC).»;
da detta deliberazione conseguiva, poi, secondo dicta della giurisprudenza di legittimità, una presunzione suscettibile di prova contraria che, però, nella fattispecie la contribuente non aveva offerto in quanto: – la consulenza tecnica di parte aveva posto a «base della determinazione dell’imponibile fiscale i valori imponibili recepiti dall’RAGIONE_SOCIALE che, come è noto, sono privi di valenza probatoria»; – si trattava, per di più, di valori OMI desunti con riferimento a « fabbricati realizzati prima dell’entrata in vigore del PUC (pertanto caratterizzati da ‘episodicità’ e ‘frammentarietà’ insediativa, specifiche di una edilizia ‘spontanea’ non pianificata e non inserita in un sistema di servizi) mentre i valori dei fabbricati previsti dal PUC e dei relativi PUA rispondono alle nuove caratteristiche imposte da nuovi obblighi di legge (come ad es. normativa antisismica, eliminazione barriere architettoniche, risparmio energetico) da inserire in un sistema di pianificazione progettata e con dotazione generale di servizi compatibili con una nuova espansione
residenziale della città.»; – il ricorso ai valori OMI scontava, pertanto, una comparazione di valori «basati su situazioni di fatto completamente diverse, soprattutto perché non sono disponibili valori di fabbricati realizzati secondo i parametri del PUC e secondo le nuove caratteristiche che i nuovi fabbricati devono avere in forza di nuovi obblighi normativi», ed avuto riguardo (anche) al rapporto «parametrico tra volumetria ed estensione del suolo di riferimento» (inesistente quanto ai «fabbricati ante PUC»);
– NOME ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di sei motivi, ed ha depositato memoria (con documentazione allegata); il Comune di Salerno resiste con controricorso.

Considerato che:

1. -il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 -il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per motivazione apparente, in violazione del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, e dell’art. 132 cod. proc. civ., assumendo la ricorrente che il decisum risultava fondato, nella fattispecie, sulla mera riproduzione («in maniera pedissequa ed acritica») del contenuto della memoria difensiva depositata in appello da controparte, così che il giudice del gravame non aveva preso in considerazione le tesi difensive articolate da essa esponente (anche in replica, e in controdeduzione, a quelle svolte in detta memoria di controparte), ed a riguardo, in specie, del l’eccepito giudicato -formatosi, per il periodo di imposta 2010, sulla sentenza n. n. 4565/5/2021, del 3 giugno 2021, della stessa Commissione tributaria regionale -e della stessa determinazione della base imponibile del tributo qual operata dietro rinvio acritico a «controdeduzioni tecniche» depositate da controparte, atto, questo che, involgendo la stima del valore in comune commercio delle aree sottoposte a tassazione,
avrebbe di necessità implicato che il giudice del gravame esprimesse «il proprio giudizio sulla congruità di tale valore»;

1.2 -col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia nullità della gravata sentenza per «omessa pronuncia su questione decisiva del giudizio», assumendo, in sintesi, che il giudice del gravame aveva omesso di esaminare l’eccezione di giudicato esterno in relazione alla sentenza (n. 4565/5/2021, del 3 giugno 2021, cit.) che (anche) con riferimento al periodo di imposta 2010 aveva riconosciuto «esplicitamente l’efficacia espansiva dell’ulterior e giudicato esterno formatosi per le annualità 2008 e 2009» (sulla base della sentenza n. 11633/2016, del 20 dicembre 2016, della stessa Commissione tributaria regionale); giudicato, questo, che rivestiva, poi, carattere decisivo siccome smentiva il rilievo svolto dallo stesso giudice del gravame, in punto di inestensibilità del giudicato, in ragione del mutamento della « ‘situazione di fatto’ che (asseritamente) rendeva non rilevante il giudicato formatosi per le annualità 2008 e 2009»;
1.3 -il terzo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge in relazione all’art. 2909 cod. civ., ed all’art. 324 cod. proc. civ., deducendo la ricorrente che, con riferimento ai periodi di imposta 2008 e 2009, si era formato il giudicato sulla sentenza (n. 11633/2016, del 20 dicembre 2016) con la quale la stessa Commissione tributaria regionale aveva annullato, per difetto di motivazione, gli avvisi di accertamento (allora) emessi dal Comune di Salerno in relazione alla medesima fattispecie RAGIONE_SOCIALEiva, sentenza, questa, cui avrebbe dovuto riconoscersi, pertanto, efficacia espansiva esterna e atteso che il medesimo vizio di motivazione connotava (anche) l’avviso di accertamento (ora) in contestazione; per di più, il giudicato formatosi in relazione all’anno d’imposta 2010 (sentenza n.
4565/5/2021, del 3 giugno 2021, cit.) dava conto dell’infondatezza del rilievo svolto dal giudice del gravame in punto di insussistenza della durevolezza, nel tempo, dell’elemento di fattispecie costituito dal valore venale in comune commercio delle aree sottoposte a tassazione, e atteso che l’attività valutativa dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEore si era (sempre) fondata su di una deliberazione assunta nel 2007 e che, come per l’appunto emergeva dal (successivo) giudicato, la situazione di fondo delle aree non era mutata nemmeno per l’anno 2010;
1.4 -il quarto motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento alla l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, alla l. 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, ed al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5, assumendo la ricorrente -che trascrive la deliberazione di Giunta Comunale n. 240 del 2007, cit., -che detta delibera, ai fini della determinazione dei valori delle aree edificabili, rinviava ad una relazione di stima (del febbraio 2007) che, a sua volta, aveva riguardo (solo) alla «capacità edificatoria delle aree»;
soggiunge, quindi, la ricorrente che un siffatto riferimento (alla sola capacità edificatoria) non avrebbe potuto ritenersi esaustivo ai fini in discorso, in quanto l’atto RAGIONE_SOCIALEivo «avrebbe dovuto indicare i parametri previsti dall’art. 5, comma 5 del D.lgs. n. 504/92 e rappresentati dalla zona territoriale di ubicazione, dall’indice di edificabilità, dalla destinazione d’uso consentita, dagli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul RAGIONE_SOCIALE dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.»;
1.5 -col quinto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 9, comma 1, deducendo che erroneamente il giudice del gravame aveva ritenuto sussistente, nella

fattispecie, il presupposto RAGIONE_SOCIALEivo correlato al possesso delle aree edificabili (d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 9, comma 1), siccome veniva (diversamente) in rilievo il mancato perfezionamento della procedura di compensazione urbanistica, in difetto di assegnazione delle aree (cd. di atterraggio) sulle quali esercitare i diritti edificatori riconosciuti a fronte della inedificabilità delle aree attualmente possedute; difatti, il procedimento di compensazione urbanistica nemmeno era stato avviato in quanto i diritti edificatori riconosciuti ad essa esponente non si erano radicati su terreni che, costituendo aree di cd. di atterraggio, né erano stati individuati nè avevano formato oggetto di un «atto di cessione/permuta»;
1.6 -col sesto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, e dell’art. 132 cod. proc. civ., deducendo che -a fronte della produzione in giudizio di tre consulenze estimative (due delle quali assunte in distinti giudizi) che recavano l’esposizione di valori al mq. di gran lunga inferiori a quello ritenuto corretto dal giudice del gravame -il decisum si era risolto in una motivazione «del tutto carente» – «sia allorché valida il valore/mq. attribuito dal Comune in maniera del tutto acritica, sia quando respinge le numerose prove contrarie offerte dalla contribuente per documentare la non attendibilità del valore preso a riferimento dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEore. » – motivazione che:
-era connotata da un rinvio acritico alla relazione di stima dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEore, rinvio dal quale non potevano desumersi le ragioni della relativa adesione;

non dava nemmeno conto delle ragioni sulla cui base era stata disattesa la concludenza dimostrativa dei dati probatori da essa esponente offerti al giudizio a controprova di quelli addotti dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEore, per di più la motivazione in esame incentrandosi sulla

valutazione di inaffidabilità dei valori rilevati dall’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (cd. valori OMI) quando la consulenza di parte, in giudizio prodotta, «era basata su ben otto differenti criteri valutativi»;

-in via pregiudiziale di rito, va rilevato che la memoria depositata da parte ricorrente può assolvere alla (sola) funzione di illustrare e chiarire le ragioni già compiutamente svolte col ricorso, ovvero di confutare le tesi avversarie, ma non può specificare od integrare od ampliare il contenuto delle originarie argomentazioni che non siano state adeguatamente prospettate o sviluppate con il detto atto introduttivo e, tanto meno, dedurre nuove eccezioni – implicanti necessariamente accertamenti di fatto – o sollevare nuove questioni di dibattito (v. Cass. Sez. U., 15 maggio 2006, n. 11097 cui adde , ex plurimis , Cass., 6 luglio 2022, n. 21355; Cass., 21 gennaio 2021, n. 1177; Cass., 27 agosto 2020, n. 17893; Cass., 28 novembre 2018, n. 30760; Cass., 23 agosto 2011, n. 17603; Cass., 28 agosto 2007, n. 18195); risulta, così, inammissibile l’integrazione dei fatti di causa, qual contenuta nel ricorso, al fine di dedurre -per di più sulla base di deliberazione del Consiglio Comunale n. 31, del 26 luglio 2022 – il mancato inveramento dei diritti edificatori in contestazione tra le parti;
-tanto premesso, il primo ed il sesto motivo di ricorso -che vanno congiuntamente esaminati in quanto espongono censure di nullità fondate sulle medesime disposizioni di rito processuale -sono destituiti di fondamento;

3.1 – come le Sezioni Unite della Corte hanno statuito, nel processo civile ed in quello tributario, la sentenza la cui motivazione si limiti a riprodurre il contenuto di un atto di parte (o di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari), senza niente aggiungervi, non è nulla qualora le ragioni della decisione siano, in ogni caso, attribuibili all’organo giudicante e risultino in modo chiaro, univoco ed esaustivo, atteso che, in base alle disposizioni costituzionali e processuali, tale
tecnica di redazione non può ritenersi, di per sé, sintomatica di un difetto d’imparzialità del giudice, al quale non è imposta l’originalità né dei contenuti né delle modalità espositive, tanto più che la validità degli atti processuali si pone su un piano diverso rispetto alla valutazione professionale o disciplinare del magistrato (Cass. Sez. U., 16 gennaio 2015, n. 642 cui adde , ex plurimis , Cass., 6 ottobre 2022, n. 29028; Cass., 7 novembre 2016, n. 22562);

in disparte, allora, che -seppur obiettivamente riscontrabile l’evocata riproduzione di deduzioni difensive di parte il giudice del gravame è pervenuto a conclusioni che, come si dirà, volta a volta integrano consolidati principi di diritto da questa Corte espressi, la censura di cui al primo motivo pretermette (del tutto) l’autonomo rilievo che dette conclusioni assumono (in termini di chiarezza ed univocità) nel complessivo percorso giustificativo che è stato posto a fondamento del decisum ;
3.2 -le Sezioni unite della Corte hanno statuito che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass.
Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053).

si è quindi ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599);
3.2.1 – come, allora, reso esplicito dai relativi contenuti, sopra ripercorsi , la motivazione della gravata sentenza dà, in effetti, conto delle ragioni che sono state poste a fondamento del decisum , e lo stesso sesto motivo di ricorso -in buona sostanza incentrato sull’omesso esame di deduzioni difensive, anche di natura probatoria (perché rinvenienti da una consulenza di parte) -pretermette (del tutto) che alla motivazione in fatto della sentenza si correla il parametro del sindacato di legittimità previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ove dunque l’erroneo accertamento consegua dall’omesso esame di fatti decisivi devoluti al giudizio e, in quanto tali, oggetto di discussione tra le parti;
-nemmeno il secondo ed il terzo motivo di ricorso -da esaminare congiuntamente perché anch’essi connessi in relazione ad una medesima quaestio iuris di fondo – possono trovare accoglimento;

4.1 -deve premettersi che il giudicato formatosi sulla sentenza n. 4565/5/2021, del 3 giugno 2021, cit. (in relazione al periodo di imposta

2010), in altro non si risolve se non nella presa d’atto, ritenuta dirimente in quel giudizio, del giudicato formatosi sulla sentenza n. 11633/2016, del 20 dicembre 2016, cit. (che diversamente afferiva ai periodi di imposta 2008 e 2009);

-pronuncia, quest’ultima, che, a sua volta, nell’accogliere il motivo di appello proposto dai contribuenti, motivo che involgeva il difetto di motivazione degli avvisi di accertamento impugnati (la loro «cripticità») -ebbe a rilevare che l’RAGIONE_SOCIALE non aveva «dato atto» della specifica potenzialità edificatoria delle aree, in relazione «alle particolari condizioni giuridiche della singola area», così che gli atti RAGIONE_SOCIALEivi avevano impedito «di valutare e sindacare la correttezza dell’iter logico argomentativo che ha condotto alla determinazione concreta dell’imposta» ;
e questo giudicato, come anticipato, ha formato oggetto di specifico esame da parte del giudice del gravame ;

-ad ogni modo, va rimarcato che, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, secondo comma, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 cod. proc. civ. ispirata a tali principi, deve ritenersi che alla Corte sia consentito di decidere nel merito dell’eccezione della quale si assume l’omesso esame, alla stessa stregua dei fatti introdotti in giudizio dalle parti e non risultando, per l’appu nto, necessario alcun ulteriore accertamento in fatto (Cass., 1 marzo 2019, n. 6145; Cass. Sez. U., 2 febbraio 2017, n. 2731; Cass., 3 marzo 2011, n. 5139; Cass., 1 febbraio 2010, n. 2313; Cass., 28 luglio 2005, n. 15810; Cass., 23 aprile 2001, n. 5962);
4.2 – in tema di efficacia ultrattiva del giudicato, le Sezioni Unite della Corte hanno rilevato che «Qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia

stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe la cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il “petitum” del primo»; nonchè che detta efficacia, riguardante anche i rapporti di durata, «non trova ostacolo, in materia tributaria, nel principio dell’autonomia dei periodi d’imposta, in quanto l’indifferenza della fattispecie costitutiva dell’obbligazione relativa ad un determinato periodo rispetto ai fatti che si siano verificati al di fuori dello stesso, oltre a riguardare soltanto le imposte sui redditi ed a trovare significative deroghe sul piano normativo, si giustifica soltanto in relazione ai fatti non aventi caratteristica di durata e comunque variabili da periodo a periodo (ad esempio, la capacità contributiva, le spese deducibili), e non anche rispetto agli elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi d’imposta (ad esempio, le qualificazioni giuridiche preliminari all’applicazione di una specifica disciplina tributaria), assumono carattere tendenzialmente permanente» (così Cass. Sez. U., 16 giugno 2006, n. 13916 cui adde , ex plurimis , Cass., 16 maggio 2019, n. 13152; Cass., 3 gennaio 2019, n. 37; Cass., 1 luglio 2015, n. 13498; Cass., 30 ottobre 2013, n. 24433; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675; Cass., 22 aprile 2009, n. 9512; v. altresì, in tema di ICI, Cass., 19 gennaio 2018, n. 1300; Cass., 16 settembre 2011, n. 18923; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675);
– e va, allora, ulteriormente rilevato che – se l’efficacia ultrattiva del giudicato implica la ricorrenza di elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi d’imposta, assumono carattere tendenzialmente permanente – detto carattere non

può certo prospettarsi a fronte di elementi (quali il valore venale delle aree edificabili ovvero l’utilizzabilità, per notifica, di una rettifica catastale) che possono variare con riferimento ai diversi periodi di imposta (v. Cass., 12 luglio 2021, n. 19811; Cass., 30 dicembre 2019, n. 34594; v., altresì, in motivazione, Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506, cit.) e, a maggior ragione, a fronte di una pronuncia che -per come assume la stessa ricorrente, e per come risulta dal contenuto dell’evocato giudicato – si sia risolta nel (solo) rilievo del difetto di motivazione dell’atto RAGIONE_SOCIALEivo;
-è, del tutto, evidente, difatti, che la motivazione dell’atto RAGIONE_SOCIALEivo costituisce requisito esterno al rapporto giuridico di imposizione -che presuppone la qualificazione, e valutazione, della fattispecie RAGIONE_SOCIALEiva delineata dalla disposizione normativa -e involge la considerazione delle forme attraverso le quali quel rapporto giuridico può trovare legittima emersione secondo la disciplina del procedimento che vi è sottesa; così che l’annullamento dell’atto, per difetto di motivazione, lascia (del tutto) impregiudicato il rapporto di imposizione la cui legittima emersione non è definitivamente preclusa, sia pur nel rispetto dei termini prefissati per l’esercizio del potere RAGIONE_SOCIALEivo;
-del pari destituito di fondamento è il quarto motivo di ricorso;

5.1 -assume, in effetti, la stessa ricorrente che l’atto RAGIONE_SOCIALEivo rinviava alla deliberazione (n. 240, del 23 febbraio 2007) adottata dall’RAGIONE_SOCIALE ai fini della determinazione, per zone omogenee, dei valori correnti in comune commercio delle aree edificabili ;

e risulta, altresì, che detta deliberazione era stata assunta sulla base di una relazione di stima alla stessa allegata;

5.2 – in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI) -ma in termini che, per omogeneità delle discipline applicabili, senz’altro possono estendersi alla fattispecie RAGIONE_SOCIALEiva in esame – la Corte ha

rilevato che l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum dell’imposta ; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consen tano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente RAGIONE_SOCIALEore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa RAGIONE_SOCIALEiva (Cass., 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2555; Cass., 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., 10 novembre 2010, n. 22841; Cass., 15 novembre 2004, n. 21571);
– secondo, poi, un consolidato principio di diritto espresso dalla Corte, l’obbligo di allegazione all’avviso d’accertamento, ai sensi della l. n. 212 del 2000, art. 7, cit., degli atti oggetto di rinvio per relationem riguarda gli atti non conosciuti, e non altrimenti conoscibili, da parte del contribuente, laddove le delibere di consiglio comunale, che costituiscono atti generali per i quali è prevista una pubblicità legale, non sono soggette all’obbligo di allegazione perché la loro conoscibilità è presunta (cfr., ex plurimis , Cass., 21 gennaio 2021, n. 1177; Cass., 21 novembre 2018, n. 30052; Cass., 3 novembre 2016, n. 22254; Cass., 13 giugno 2012, n. 9601; Cass., 16 marzo 2005, n. 5755);
5.3 -come, allora, ben rilevato dal giudice del gravame , non sussiste la denunciata violazione di legge, venendo in considerazione, come anticipato, un atto (la deliberazione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEore) sottoposto a pubblicità legale che assumeva i contenuti -in punto di determinazione dei valori venali

delle aree edificabili -di una allegata relazione di stima (v. Cass., 5 luglio 2017, n. 16620);

– per di più, con riferimento alle delibere adottate ai sensi del d.lgs. n. 446 del 1997, art. 59, cit., la Corte, con consolidato orientamento interpretativo, ha rimarcato che dette delibere – con le quali il Comune predetermina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili – svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei “redditometri” o “coefficienti di reddito e di ricavi” previsti dal d.l. n. 69 del 1989, convertito in L. n. 154 del 1989, ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis , vale a dire supporti razionali offerti dall’amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di RAGIONE_SOCIALE o ai notiziari Istat, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti (Cass., 4 agosto 2022, n. 24297; Cass., 3 maggio 2019, n. 11643; Cass., 30 ottobre 2018, n. 27572; Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 24 gennaio 2013, n. 1661; Cass., 30 giugno 2010, n. 15555; Cass., 27 luglio 2007, n. 16702; Cass., 3 maggio 2005, n. 9137);
6. -il quinto motivo di ricorso è inammissibile;

6.1 -per come accertato dal giudice del gravame , i terreni oggetto di imposizione avevano un valore edificatorio uniforme in ragione del «meccanismo della ‘perequazione urbanistica’, espressamente prevista dalle norme tecniche di attuazione del PUC», così che ciascun proprietario risultava titolare di un diritto edificatorio destinato a realizzarsi nel medesimo comparto; veniva, così, in rilievo, in sintesi, una generalizzata, preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto di intervento
(v. Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902 cui adde Cass., 5 ottobre 2021, n. 26895);

la soluzione in diritto rinveniente dalla gravata sentenza -che, per l’appunto, ha ritenuto sussistente il presupposto RAGIONE_SOCIALEivo in una al possesso di diritti edificatori su aree edificabili -è, dunque, conforme ai principi di diritto espressi dalla Corte, essendosi rilevato che sussiste il presupposto di imposta (in quel caso de ll’ICI) con riferimento al terreno inserito nell’ambito di una «perequazione urbanistica», per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dalla effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo, atteso che l’applicazione di tale imposta presuppone il possesso di immobili aventi potenzialità edificatoria, sebbene non immediatamente attuabile, desunta dalla qualificazione operata nel piano regolatore generale anche semplicemente adottato (Cass., 5 ottobre 2021, n. 26895, cit.);
e le stesse Sezioni unite della Corte -statuendo che un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di «compensazione urbanistica» non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso -hanno rimarcato che a diversa conclusione deve pervenirsi a riguardo della cd. perequazione urbanistica, ciò in quanto «mentre il diritto edificatorio di origine perequativa viene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca del suolo (che partecipa fin dall’inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così come prestabilito e “spalmato” all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione), il diritto edificatorio di origine
compensativa deriva dall’adempimento di un rapporto sinallagmatico in senso lato, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con l’assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area.» (Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902, cit.; v. altresì, la legge reg. Campania, 22 dicembre 2004, n. 16, art. 32);

6.2 -la censura in cognizione è, dunque, inammissibile in quanto si risolve nella prospettazione -nei termini di una mera riedizione di tesi difensive -di una fattispecie urbanistica che -presupposta dalle fattispecie RAGIONE_SOCIALEiva, a sua volta correlata al possesso di aree edificabili (d.lgs. n. 23 del 2011, art. 9, comma 1, cit.) -si identificherebbe con la compensazione urbanistica piuttosto che con l’istituto della perequazione (espressamente previsto dalla l. reg. n. 16 del 2004, art. 32, cit.); prospettazione, questa, che allora non reca alcuna censura che involga i dati -di normazione e di attuazione amministrativa -che il giudice del gravame ha espressamente qualificato nei ridetti termini;
-come statuito dalla Corte, l’interpretazione di un atto amministrativo, risolvendosi nell’accertamento della volontà della P.A., è riservata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione adeguata e immune dalla violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti, applicabili anche agli atti amministrativi, tenendo conto dell’esigenza di certezza dei rapporti e del buon andamento della P.A, così che la denuncia di un’erronea interpretazione, in sede di merito, di un atto amministrativo, impone alla parte, a pena di inammissibilità del ricorso, di indicare quali canoni o criteri ermeneutici siano stati violati; in mancanza, l’individuazione della volontà dell’ente pubblico è censurabile non quando le ragioni addotte a sostegno della decisione siano diverse da quelle della parte, bensì allorché esse si rivelino insufficienti o inficiate da
contraddittorietà logica o giuridica (Cass., 17 novembre 2023, n. 32047; Cass., 23 febbraio 2022, n. 5966; Cass. Sez. U., 25 luglio 2019, n. 20181; Cass., 23 luglio 2010, n. 17367; Cass., 24 gennaio 2007, n. 1602);

-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore del Comune di Salerno, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in € 6.500,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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