Perequazione urbanistica: IMU e valore aree

Un contribuente ha contestato un avviso di accertamento IMU relativo a un terreno inserito in un piano di perequazione urbanistica. La Corte di Cassazione ha confermato la tassabilità del terreno come area fabbricabile, ma ha annullato la sentenza di merito che ne aveva determinato il valore in modo arbitrario. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione basata sui specifici criteri normativi, escludendo stime fondate su generica ragionevolezza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Perequazione Urbanistica: la Cassazione fissa i paletti per la valutazione IMU

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per i proprietari di terreni e per le amministrazioni comunali: la corretta tassazione ai fini IMU delle aree inserite in un piano di perequazione urbanistica. Questa decisione chiarisce non solo se tali aree siano da considerare edificabili, ma soprattutto come debba essere determinato il loro valore imponibile, censurando le valutazioni arbitrarie e basate su criteri generici.

I Fatti del Caso: IMU su un Terreno in Area Perequativa

La vicenda trae origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune nei confronti di un contribuente. L’atto impositivo riguardava un terreno che, sebbene censito al catasto come bosco, era stato inserito dal Piano Urbanistico Comunale (PUC) in un “comparto edificatorio di tipo perequativo”.

In virtù di questa classificazione, il Comune riteneva che il terreno possedesse una potenzialità edificatoria e lo aveva tassato come area fabbricabile, stimandone il valore in quasi 95 €/mq. Il contribuente, di contro, contestava la pretesa, dando il via a un contenzioso tributario.

Il Percorso Giudiziario e la Decisione della Commissione Regionale

Dopo una prima fase in cui il giudice provinciale aveva annullato l’atto per difetto di motivazione, la Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto l’appello del Comune. Pur riconoscendo la natura edificabile del terreno, la Commissione aveva ritenuto eccessivo il valore accertato e lo aveva ridotto a 50 €/mq. La particolarità di questa decisione risiedeva nella sua motivazione: la riduzione era stata giustificata sulla base di generici “canoni di ragionevolezza”, senza procedere ad alcuna verifica tecnica né indicare le fonti di prova a sostegno della nuova valutazione.

Perequazione Urbanistica e Tassabilità: Il Principio della Cassazione

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che è stata chiamata a pronunciarsi sia sulla tassabilità dell’area sia sulla correttezza della valutazione. La Corte ha innanzitutto confermato un principio ormai consolidato: un terreno inserito in un piano di perequazione urbanistica è soggetto a IMU come area fabbricabile.

La perequazione, infatti, attribuisce a tutti i suoli del comparto un indice di edificabilità che diventa una qualità intrinseca del terreno stesso. Questo differenzia i diritti edificatori perequativi da quelli meramente compensativi (spesso derivanti da espropri), che non ineriscono al terreno e non ne costituiscono presupposto impositivo. Pertanto, la pretesa IMU del Comune era, in linea di principio, legittima.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella censura mossa al metodo valutativo adottato dal giudice d’appello. La Corte ha stabilito che la determinazione del valore venale di un’area fabbricabile non può essere un esercizio discrezionale o basato su criteri equitativi, ma deve rigorosamente attenersi ai parametri tassativi indicati dalla legge (art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992).

Questi criteri includono:
1. La zona territoriale di ubicazione.
2. L’indice di edificabilità.
3. La destinazione d’uso consentita.
4. Gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno.
5. I prezzi medi di mercato per aree simili.

La Commissione Regionale, riducendo il valore a 50 €/mq sulla base della mera “ragionevolezza” e senza un’analisi ancorata a questi elementi, ha commesso un errore di diritto. La sua decisione è risultata arbitraria e non commisurata agli indici normativi, trasformando un giudizio estimativo in una valutazione equitativa non consentita dalla legge in materia tributaria. Di conseguenza, sia il motivo di ricorso del contribuente (relativo alla violazione dei criteri di stima) sia quello del Comune (che lamentava l’arbitrarietà della riduzione) sono stati accolti.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà procedere a una nuova valutazione del terreno, questa volta applicando scrupolosamente i criteri normativi previsti per la stima delle aree fabbricabili.

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Per i Comuni, rafforza l’obbligo di motivare gli avvisi di accertamento non solo richiamando delibere generali, ma fondando il valore su un’analisi concreta che tenga conto di tutti i parametri di legge. Per i contribuenti, conferma la possibilità di contestare efficacemente le valutazioni che appaiono forfettarie o non adeguatamente giustificate, pretendendo un accertamento del valore che sia trasparente e conforme alla normativa.

Un terreno inserito in un piano di perequazione urbanistica è soggetto a IMU come area fabbricabile?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’inserimento in un comparto di perequazione attribuisce al terreno una potenzialità edificatoria che ne costituisce una qualità intrinseca, rendendolo tassabile ai fini IMU come area fabbricabile, a prescindere dalla sua destinazione formale (es. bosco) o dal fatto che i diritti edificatori possano essere esercitati altrove nel comparto.

Come deve essere determinato il valore di un’area fabbricabile ai fini IMU secondo la Corte di Cassazione?
Il valore deve essere determinato sulla base di quello venale in comune commercio, tenendo conto di criteri tassativi previsti dalla legge (art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992), quali la zona di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri di adattamento e i prezzi medi di mercato per aree analoghe. Non è ammessa una valutazione basata su criteri generici o equitativi.

Il giudice tributario può ridurre il valore di un’area in base a un generico “canone di ragionevolezza”?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la valutazione del giudice di merito non può essere equitativa o basata su generici “canoni di ragionevolezza”. Deve invece verificare la corrispondenza del valore accertato ai parametri normativi vincolanti, fornendo una motivazione congrua e basata su elementi probatori concreti. Una decisione che si discosta da questi criteri è errata in diritto e può essere annullata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13726 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13726 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 16/05/2024

IMU PEREQUAZIONE URBANISTICA

sul ricorso iscritto al n. 25850/2021 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a Roma il DATA_NASCITA ed ivi residente, alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in Roma, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

– RICORRENTE –

CONTRO

il COMUNE RAGIONE_SOCIALE SALERNO (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Sindaco pro tempore, dr. NOME AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIOti NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE

H703 J), elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE.

– CONTRORICORRENTE -RICORRENTE INCIDENTALE – per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 2054/9/2021 RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE), depositata il 9 marzo 2021, non notificata;

UDITA la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME all’udienza camerale del 9 gennaio 2024.

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia è la pretesa di cui all’avviso di accertamento n. 1045 del 12 novembre 2018, con cui il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE chiedeva a NOME COGNOME il versamento RAGIONE_SOCIALE somma 5.451,00 € (tenuto conto dello sgravio parziale riconosciuto in corso di causa) per l’omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2013, concernente un terreno del valore stimato – ai fini che occupano nella somma di 94,62 €/mq, sito in INDIRIZZO (censito al catasto terreni come bosco ceduo, ma ricadente in area qualificata come Area Standard ed inserita per effetto del Piano Urbanistico -Comunale nel comparto edificatorio di tipo perequativo CPS 12 sub 2, con correlata Area di Trasformazione sita in località ‘Fangarielli’), in comproprietà del contribuente ed a cui l’ente territoriale aveva riconosciuto, in vista dell’acquisizione gratuita del citato bene al momento RAGIONE_SOCIALE realizzazione del progetto edificatorio previsto dal PUC, diritti edificatori spendibili e da esercitare in altra zona del comparto;
la RAGIONE_SOCIALE accoglieva parzialmente l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE contro la sentenza n. 2569/8/2019 RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE provinciale di RAGIONE_SOCIALE, che aveva annullato l’atto impugnato per difetto di motivazione, assumendo che:

-« il RAGIONE_SOCIALE tiene conto di un valore di mercato delle aree pari a euro 94,92 a mq (con conseguente valore dei fabbricati industriali edificabili, pari a 3164,14 a mq)»;

-«il valore ritenuto si palesa eccessivo, alla luce RAGIONE_SOCIALE documentazione tecnica acquisita, sia per la non conformità a quelli usualmente praticati (con particolare riguardo ai valori OMI di zona) sia per la macchinosità degli strumenti convenzionati necessari per l’attuazione e realizzazione dell’indice edificatorio siccome emergente dagli atti, circostanze che concretamente incidono sul valore di commerciabilità dei beni, cui la tassazione è ancorata»;

«di conseguenza si palesa conforme ai parametri richiamati e ai canoni di ragionevolezza il valore in euro 50,00 mq (dandosi atto, altresì) del ridimensionamento RAGIONE_SOCIALE pretesa in funzione dell’esproprio intervenuto sui suoli) » (così a pagina n. 2 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata);

NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione avverso detta pronuncia con ricorso notificato tramite posta elettronica certificata il 7 novembre 2021 , formulando quattro motivi di impugnazione e successivamente depositando, in data 29 dicembre 2023, memoria ex art. 380bis 1. cod. proc. civ.;

Il RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato il 16 novembre 2021 articolando, a sua volta, due motivi di ricorso incidentale;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di impugnazione NOME COGNOME ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4 e 5, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 36 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 in relazione al combinato disposto con gli artt. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., e 118 disp. att. cod. proc. civ. ed eccepito, quindi, la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per motivazione apparente, assumendo, in sintesi, che « i Giudici di

secondo grado, pur avendo riscontrato la sussistenza di plurime ‘circostanze che concretamente incidono sul valore di commerciabilità dei beni, cui la tassazione è ancorata’, riformavano la sentenza di primo grado che, invece, aveva dichiarato la nullità dell’avviso di accertamento per carenza di motivazione e rideterminavano il valore venale delle aree, che veniva stabilito arbitrariamente in €. 50,00 per mq. senza procedere ad alcuna verifica di tipo tecnico e senza indicare le ragioni e le fonti di prova sulla base delle quali erano giunti a tale valutazione. I giudici di secondo grado, come si rileva dal testo RAGIONE_SOCIALE sentenza, si sono infatti espressamente riferiti a generici ed imprecisati ‘canoni di ragionevolezza’ e quindi a criteri evidentemente forfettari e come tali certamente inidonei a fondare la decisione e comunque a far comprendere alle parti il ragionamento seguito dal Giudice al fine di stabilire in €.50/mq il valore venale del terreno, nonché gli elementi probatori posti a sostegno RAGIONE_SOCIALE decisione.
Inoltre, i Giudici di secondo grado, hanno omesso di pronunciarsi sulla rilevante e decisiva questione relativa al difetto di motivazione dell’avviso di accertamento, riscontrato dai giudici di primo grado che, invece, avevano accolto il ricorso del contribuente» (v. pagina n. 2 del ricorso);

con la seconda censura il ricorrente ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3 e 4 cod. proc. civ., sempre la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 36 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 in relazione al combinato disposto con gli artt. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., e 118 disp. att. cod. proc. civ., ponendo in rilievo la «Nullità dell’avviso di accertamento per carenza o inesistenza RAGIONE_SOCIALE motivazione, non risultando esplicitati i presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche che avevano determinato l’emissione dell’atto impositivo in relazione ai terreni di cui il ricorrente è comproprietario, ingiustificatamente tassati come ‘area fabbricabile’, stante la loro natura agricola e inammissibilità RAGIONE_SOCIALE successiva integrazione in
corso di causa RAGIONE_SOCIALE motivazione dell’avviso di accertamento» (v. pagina n. 2 del ricorso);

con la terza doglianza l’istante ha denunciato, con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, evidenziando l’«Illegittima determinazione del valore venale dell’area nella misura in cui i Giudici dei precedenti gradi di giudizio non hanno tenuto concretamente conto dei parametri di riferimento previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 546/1992, per la determinazione del valore venale dell’area oggetto di accertamento, ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione dell’imposta» (v. pagine nn. 2 e 3 del ricorso);
con la quarta ragione di impugnazione il contribuente ha eccepito con riferimento al paradigma di cu all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 13, comma 2, d.l. 6 dicembre 2022, n. 201 e 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, segnalando che «Nel caso di specie si verte in tema di diritti edificatori, in relazione ai quali deve ritenersi esclusa la natura reale del diritto correlato al bene oggetto di tassazione e quindi l’impugnata sentenza è illegittima per non aver rilevato la nullità dell’avviso di accertamento per difetto del presupposto impositivo (Cassazione a Sezioni Unite n.23902/2020)» (così a pagina n. 3 del ricorso).
con il primo motivo di ricorso incidentale il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha rimproverato al Giudice RAGIONE_SOCIALE, in relazione al criterio di cui all’art. 360, primo comma, num. 4 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 36 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 in relazione al combinato disposto con gli artt. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., e 118 disp. att. cod. proc. civ., osservando che «La lettura RAGIONE_SOCIALE sentenza RAGIONE_SOCIALE C.T.R. evidenzia come i giudici di secondo grado, con motivazione errata, inidonea ed evidentemente insufficiente, si siano sbrigativamente espressi sulle ragioni, in base alle quali ritenere fondato l’appello
RAGIONE_SOCIALE contribuente, determinando acriticamente e forfettariamente un valore venale delle aree pari ad € 50,00 in luogo di € 94,92 (valore determinato dall’ente impositore)»;

5.1. la ricorrente incidentale ha, in particolare, segnalato che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva fatto riferimento a criteri forfettari del tutto inidonei a fondare la decisione ed a far comprendere alle parti il ragionamento seguito per stabilire il valore RAGIONE_SOCIALE dell’area, senza, soprattutto, tener conto dei contenuti RAGIONE_SOCIALE relazione tecnica del direttore del settore urbanistica dell’ente, che aveva ampiamente dimostrato come il valore dell’area fosse stato correttamente quantificato nella somma 94,92 €/mq, in linea con le determinazioni RAGIONE_SOCIALE delibera comunale di approvazione dei valori delle aree del territorio comunale, la quale assumeva efficacia probatoria presuntiva, imponendo all’opponente l’onere di dimostrare il contrario, come chiarito più volte dalla giurisprudenza RAGIONE_SOCIALE Corte di cassazione;
con la seconda ragione di contestazione incidentale il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha denunciato, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 162, RAGIONE_SOCIALE legge 27 dicembre 2006, n. 296 e 2 d.lgs. 31 dicembre 1922, n. 546, sostenendo che i Giudici di appello avevano dimostrato di non aver compreso l’istituto RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica, che è una tecnica volta ad attribuire un valore unitario uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica di una o più parti del territorio comunale, caratterizzandosi per il fatto che si prescinde dall’effettiva localizzazione RAGIONE_SOCIALE capacità edificatoria delle singole proprietà e dalle imposizioni di vincoli di inedificabilità apposti, al fine di garantire all’amministrazione la disponibilità di spazi da destinare ad opere collettive, mentre i proprietari partecipano in misure eguale alla distribuzione dei valori degli oneri correlati alla trasformazione urbanistica, assumendo rilievo decisivo, ai fini dell’ICI, l’edificabilità in astratto del suolo ovvero la sua potenzialità edificatoria, anche non immediatamente attuabile,
purché il suolo sia incluso in un Piano Regolare Generale anche semplicemente adottato;

il ricorso principale va accolto nel suo terzo motivo, così come va accolto il ricorso incidentale. Di seguito le ragioni, non senza aver prima archiviato le eccezioni di inammissibilità del ricorso principale avanzate dal RAGIONE_SOCIALE, giacchè il ricorso del contribuente risulta del tutto autosufficiente, avendo ritrascritto per intero il contenuto dell’avviso di accertamento impugnato (v. secondo motivo) ed avendo posto nelle altre censure questioni di diritto in relazione alle quali il predetto principio di cui all’art. 366 cod. proc. civ. è stato invocato in termini non pertinenti, così come non conferente è la censura del RAGIONE_SOCIALE nella parte in cui ha rappresentato che con esse il contribuente ha inteso sollecitare una diversa valutazione di merito, laddove i temi proposti assumono valenza squisitamente giuridica;
7.1. sempre preliminarmente, va poi osservato che la memoria depositata dal ricorrente ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod. proc. civ., può assolvere alla (sola) funzione di illustrare e chiarire le ragioni già compiutamente svolte col ricorso, ovvero di confutare le tesi avversarie, ma non può integrare od ampliare il contenuto delle originarie argomentazioni e, tanto meno, dedurre nuove eccezioni implicanti necessariamente accertamenti di fatto – o sollevare nuove questioni (v. Cass. Sez. U., 15 maggio 2006, n. 11097; nonché, tra le tante, Cass., 6 luglio 2022, n. 21355; Cass., 21 gennaio 2021, n. 1177; Cass., 27 agosto 2020, n. 17893; Cass., 28 novembre 2018, n. 30760; Cass., 23 agosto 2011, n. 17603; Cass., 28 agosto 2007, n. 18195), per cui risulta inammissibile l’integrazione dei fatti di causa operata in detta memoria, al fine di dedurre -per di più sulla base RAGIONE_SOCIALE sopravvenuta deliberazione del Consiglio Comunale n. 31 del 26 luglio 2022, come tale non pertinente alla situazione urbanistica esistente nell’anno di imposta che interessa (2013) – il mancato inveramento dei diritti edificatori in contestazione tra le parti;
va rigettato il primo motivo di impugnazione principale concernente l’eccepita motivazione apparente RAGIONE_SOCIALE sentenza;

8.1. giova premettere, sul piano dei principi, che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture;
8.2. siffatta motivazione si considera -come suol dirsi – non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, mentre va esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” RAGIONE_SOCIALE motivazione [cfr., su tali principi, tra le tante, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante, a partire da Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. T., 23 settembre 2022, che richiama Cass., Sez. U. 19 giugno 2018, n. 16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez. U. 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez. U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez. U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez. U., 27 dicembre 2019, n. 34476 (che
cita, in motivazione, Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9558 e Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679]»;

8.3. nella specie, il sopra riportato contenuto RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata dà conto RAGIONE_SOCIALE sussistenza di una motivazione che ha reso note le ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione, avendo il Giudice RAGIONE_SOCIALE premesso che « il valore venale del bene tassato va desunto dalla qualificazione attribuita nello strumento urbanistico, anche se non sono stati adottati successivi piani attuativi » (v. pagina n. 2 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata), dovendo tenersi conto delle circostanze concrete che condizionano l’edificabilità e ritenendo il valore di 94,92 €/mq attribuito dal RAGIONE_SOCIALE eccessivo alla luce RAGIONE_SOCIALE documentazione acquisita, avuto riguardo alla non conformità di tale valore ai prezzi usualmente praticati (con riferimento particolare ai valori OMI di zona) ed alla macchinosità degli strumenti convenzionati necessari per l’attuazione e la realizzazione dell’indice edificatorio, pure incidente sul valore commerciale dei beni, reputando, per tale via, conforme ai citati parametri ed al canone di ragionevolezza il valore di 50,00 €/mq;
8.4. le censure mosse sul punto alla suddetta motivazione poggiano sul rilievo RAGIONE_SOCIALE mancata verifica di tipo tecnico, sull’indimostrato valore di 50 €/mq assegnato ai beni, determinato sulla scorta di generici ed imprecisati canoni di ragionevolezza e, quindi, in termini forfettari, senza considerare i diversi valori (di 10,00 €/mq) emergenti dalle consulenze tecniche prodotte, ma si tratta -all’evidenza di profili attinenti al merito RAGIONE_SOCIALE valutazione, mentre in relazione al vizio dedotto deve riconoscersi che la motivazione esiste e risulta perfettamente intellegibile nel suo apparato argomentativo, condivisibile e corretto o meno che sia;
8.5. con riferimento poi all’omessa pronuncia sul difetto di motivazione dell’avviso, che aveva giustificato l’accoglimento del ricorso in primo grado e sul quale il Giudice d’appello si sarebbe astenuto dal pronunciarsi, va osservato che l’accoglimento dell’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE, anche ed in prima battuta sul

versante RAGIONE_SOCIALE motivazione dell’avviso impugnato, e dunque la condivisione del predetto motivo di gravame, consente di ritenere che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE abbia, implicitamente quanto chiaramente, superato la valutazione del primo Giudice e considerato motivato l’atto impugnato, entrando così nel merito RAGIONE_SOCIALE vicenda; in ogni caso, le valutazioni che seguono valgono ad integrare, a tal proposito, la motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata;

anche la seconda censura del ricorso principale non ha fondamento. Il ricorrente ha opportunamente riportato il contenuto dell’avviso, il quale, nella parte che interessa, ha:

-richiamato « la deliberazione di G.C. n 240 del 23/02/2007 nella quale si approva la relazione di stima e di valori delle aree fabbricabili ai fini ICI/IMU, determinati nel rispetto dei parametri di cui al punto 5, comma 5 del D.Lgs n 504/1992 richiamato dall’art 7 del Regolamento per la Disciplina dell’Imposta Municipale Propria (IMU);

considerato «che, in materia di imposizione delle aree aventi natura ‘edificatoria rientranti in comparto Edificatorio, ai sensi del vigente Piano Urbanistico Comunale (PUC) trova applicazione il principio RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica per effetto del quale tutti i suoli sono compresi in un comparto edificatorio, indipendentemente dalla loro formale ed apparente destinazione (es: area di trasformazione, area destinata a standard, area destinata a viabilità, ecc.) generano sempre diritti edificatori che equivalgono a superfici lorde di solario (SLS) realizzabile nei termini previsti dallo strumento urbanistico, esercitabile anche in zone diverse del territorio rispetto all’area oggetto del presente accertamento, sicchè è per l’effetto di tale concreta potenzialità edificatoria che è dovuto il pagamento del tributo»;
-osservato «che qualsiasi vincolo di tipo reale (paesaggistico, idrogeologico, ecc.) interessi le aree inserite in

Comparto Edificatorio non incide in alcun modo sulla capacità dei suoli di generare diritti edificatori»;

-«rilevato che spetta alle proprietà dei suoli inseriti in comparto attivare le procedure urbanistiche per l’attuazione delle previsioni di trasformazione urbanistica del Piano Urbanistico Comunale»;

richiamato «la delibera di C.C. n 61 del 21/12/2012 con la quale, per l’anno 2013, ai sensi dell’articolo 172 del D.Lgs 267/2000 è stato determinato il prezzo di cessione, la qualità delle aree e dei fabbricati da destinarsi alla residenza, alle attività produttive e terziarie, ai sensi delle leggi n. 167/1962, n. 865/71 e n. 457/1978, che potranno essere cedute in proprietà o in diritto di superficie»;

«constatato che il contribuente aveva omesso o effettuato in maniera infedele, o in ritardo il pagamento relativo tributo cui è tenuta ai sensi dell’articolo 10 comma 2 del D.Lgs 504/92»;

9.1. il resoconto che precede dà conto delle ragioni specifiche RAGIONE_SOCIALE pretesa, avendo l’avviso identificato i beni nei suoi dati catastali (come riconosce lo stesso contribuente), indicato la loro asserita (e contestata) natura di ‘area fabbricabile’ e richiamato il principio RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica, chiarendo i suoi effetti e rinviando, quanto al valore loro attribuito, alla deliberazione RAGIONE_SOCIALE Giunta comunale n. 240 del 23 febbraio 2007;

9.2. giova ricordare sul piano dei principi che « l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa RAGIONE_SOCIALE nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum dell’imposta; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi RAGIONE_SOCIALE posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare
l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva. (Cass., 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2555; Cass., 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., 10 novembre 2010, n. 22841; Cass., 15 novembre 2004, n. 21571)» (Così Cass., Sez. T., 27 luglio 2023, n. 22702, che richiama Cass., 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2555; Cass., 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., 10 novembre 2010, n. 22841; Cass., 15 novembre 2004, n. 21571 ed ancora, tra le tante, Cass., Sez. V., 29 ottobre 2021, n. 30887; nello stesso senso, tra le tante, Cass., Sez. T, 2 maggio 2023, nn. 11449 e 11443 e Cass., Sez. V., 29 ottobre 2021, n. 30887);
9.3. « l’avviso d’accertamento che faccia riferimento alla delibera comunale contenente la determinazione dei valori minimi delle aree edificabili, comprensiva di quella oggetto di imposizione, ‘deve ritenersi sufficientemente motivato in quanto richiamante un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest’ultimo l’onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell’area edificabile rispetto a quello accertato dall’ufficio’ (Cass. n.16620/2017) e, ancora, che «è legittimo l’avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento comunale che, in forza degli artt. 52 e 59 del d.lgs. n. 446 del 1997, e 48 del d.lgs. n. 267 del 2000, abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, trattandosi di atto che ha il fine di delimitare il potere di accertamento del RAGIONE_SOCIALE qualora l’imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avendo natura imperativa, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire, anche con portata retroattiva, un indice di valutazione per l’Amministrazione ed il giudice, con funzione analoga agli studi di settore.» (Cass. n. 15312/2018; n. 26454/2017; n.
22254/2016; n. 5068/2015)» (così Cass., Sez. T., 17 ottobre 2023, n. 28758);

9.4. alla luce di tali principi, va allora, riconosciuto la sufficienza RAGIONE_SOCIALE suindicata motivazione dell’avviso impugnato, nel senso RAGIONE_SOCIALE sua capacità di rappresentare le ragioni essenziali RAGIONE_SOCIALE pretesa, come dimostrato dall’ampia articolazione delle ragioni di impugnazione sviluppata dal contribuente, puntualmente incentrata sui motivi di dissenso rispetto alla pretesa impositiva;

vanno trattati unitariamente il terzo ed il quarto motivo dell’impugnazione principale, in quanto connessi ed in tale prospettiva l’esame di tale ultima censura assume peraltro natura prioritaria;

con la quarta doglianza il contribuente ha richiamato la pronuncia n. 23902 del 28 ottobre 2020 delle Sezioni Unite RAGIONE_SOCIALE Corte di cassazione per sostenere la non tassabilità dei diritti edificatori per insussistenza del presupposto impositivo;

11.1. nello specifico, l’istante, ha riconosciuto che « nel caso di specie si verte incontestabilmente in tema di tassabilità di diritti edificatori» (v. pagina n. 34 del ricorso), osservando che le « Sezioni Uniti Civili RAGIONE_SOCIALE Suprema Corte hanno escluso che i diritti edificatori, generati nell’ambito di un programma di compensazione urbanistica (che consente il loro esercizio, in funzione indennitaria, in altra zona di ‘atterraggio’), abbiano natura di diritto reale » (v. pagina 34 e 35 del ricorso), negando ai diritti edificatori compensativi il presupposto impositivo ICI;
11.2. il motivo di impugnazione non è fondato e risente di una lettura riduttiva RAGIONE_SOCIALE citata pronuncia RAGIONE_SOCIALE Corte, la quale ha avuto modo di distinguere i diritti edificatori cd. compensativi (per i quali ha effettivamente escluso il presupposto impositivo , in quanto non hanno natura reale, non ineriscono al terreno, non costituiscono una sua qualità intrinseca e sono trasferibili separatamente da esso) da quelli perequativi, osservando come

per questi ultimi già la pronuncia di questa Corte del 30 ottobre 2018, n. 27575 si era pronunciata sulla tassabilità ICI dei diritti edificatori rinvenienti dalla perequazione, precisando che:

-«’il meccanismo consiste nell’assegnazione all’insieme delle aree, pur con diverse destinazioni, pubbliche e private costituenti un comparto, di un indice perequativo, inferiore all’indice fondiario attribuito alle aree destinate all’edificazione. Nella sostanza il privato non subisce un vincolo e non è gravato dall’obbligo di soggiacere all’esproprio, ma sarà titolare dell’onere previsto dal piano perequativo il cui assolvimento gli permetterà di partecipare ai vantaggi del piano stesso”» (così Cass., Sez. U., 28 ottobre 2020, n. 23902);
anche altri precedenti di questa Corte (Cass., Sez. T, 23 giugno 2017 nn. 15693 e 15700) avevano « concluso per l’effettivo assoggettamento ad Ici dell’area di partenza, in applicazione del principio per cui il presupposto oggettivo di questo tributo può essere individuato anche soltanto nella “mera potenzialità edificatoria” dell’area, secondo quanto già stabilito da Cass.SS.UU.n.25506/06 ed altre conformi» (così Cass., Sez. U., 28 ottobre 2020, n. 23902);

11.3. successivamente, questa Corte ha ribadito che in tema di ICI, posta la rilevanza RAGIONE_SOCIALE mera potenzialità edificatoria, è soggetto a imposta il terreno inserito nell’ambito RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell’area interessata dal piano di intervento, un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno; diversamente, non è soggetto a imposta il terreno inserito nell’ambito RAGIONE_SOCIALE compensazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene attribuito al privato un indice di capacità edificatoria fruibile su un’altra area, che può essere individuata anche successivamente, a fronte RAGIONE_SOCIALE cessione dell’area oggetto di trasformazione urbanistica, ovvero
dell’imposizione su di essa di un vincolo di inedificabilità assoluta o preordinato all’esproprio, con la conseguenza che, in tale caso il diritto edificatorio non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (cfr. Cass., Sez. V, 5 ottobre 2021, n. 26895);

11.4. tale ordine di idee è stato, anche di recente, confermato da questa Corte, richiamando passaggi argomentativi RAGIONE_SOCIALE pronuncia delle Sezioni Unite e di quella che precede, ricordando che:

– il diritto edificatorio perequativo è una qualità intrinseca del bene (Sez. 5, n. 26895 del 5.10.2021) assoggettabile a ICI che partecipa fin dall’inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così come prestabilito e ‘spalmato’ all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione urbanistica » e « proprio per tali caratteristiche, le Sezioni unite hanno affermato che solo l’urbanistica perequativa ‘è avulsa da qualsiasi obiettivo restitutorio di una originaria edificabilità, si produce direttamente e preventivamente dal piano urbanistico (e non in contropartita RAGIONE_SOCIALE specifica assegnazione o cessione volontaria dell’area al RAGIONE_SOCIALE come nel caso di compensazione) e comporta la generalizzata, preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto di intervento’», ribadendo che «solo nella perequazione la fattispecie di edificabilità può dirsi perfetta fin dall’origine, non necessitando di successiva individuazione ed effettiva assegnazione di aree surrogatorie di atterraggio»;
«È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità ha affermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica ai fini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, RAGIONE_SOCIALE mera potenzialità edificatoria. Potenzialità ravvisabile nella attribuzione di un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque nell’area

interessata dal piano di intervento» (così Cass., Sez. I, 24 ottobre 2023, n. 29424);

11.5. nella specie, il chiaro contenuto dell’avviso impugnato, come riportato nel ricorso dal contribuente, dà conto, sul piano fattuale, che il terreno oggetto di controversia ricadeva in «aree aventi natura edificatoria rientranti in comparto Edificatorio, ai sensi del vigente Piano Urbanistico Comunale (PUC)», in cui «trova applicazione il principio RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica » (v. pagina n. 17 del ricorso che riporta il contenuto dell’avviso impugnato), per cui esso, sulla base di quanto precede, è soggetto ad imposizione come area fabbricabile, con l’ indice perequativo di edificabilità ivi previsto, divenuto una qualità intrinseca del terreno;
11.6. i terreni oggetto di imposizione avevano, in altri termini, un valore edificatorio uniforme in ragione del meccanismo RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica espressamente prevista dalla legge reg. RAGIONE_SOCIALE, 22 dicembre 2004, n. 16, art. 32, così che ciascun proprietario risultava titolare di un diritto edificatorio destinato a realizzarsi nel medesimo comparto, venendo così in rilievo una preordinata e generalizzata assegnazione di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto di intervento (v. Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902 ce Cass., 5 ottobre 2021, n. 26895);
11.7. in tali termini, sussiste il presupposto di imposta con riferimento al terreno inserito nell’ambito di una perequazione urbanistica per effetto RAGIONE_SOCIALE quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dalla effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo, atteso che l’applicazione di tale imposta presuppone il possesso di immobili aventi potenzialità edificatoria, sebbene non immediatamente attuabile, desunta dalla qualificazione operata nel piano regolatore
generale anche semplicemente adottato (cfr. Cass., 5 ottobre 2021, n. 26895, cit.);

quanto al terzo motivo di impugnazione principale, come sopra esposto, la valutazione del Giudice RAGIONE_SOCIALE si è sviluppata basandosi sul rilievo dell’eccessività del valore attributo dall’Ufficio, perchè non conforme a quelli usualmente praticati (con specifico riguardo ai valori OMI), nonché sulla macchinosità degli strumenti convenzionati per l’attuazione e la realizzazione dell’indice edificatorio, reputandosi così conforme «ai parametri richiamati ed ai canoni di ragionevolezza » il riconoscimento di un valore di 5,00 €/mq;
12.1. detta ragione di impugnazione risulta fondata, in quanto la valutazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non si è conformata ai parametri indicati dall’art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, applicabile anche all’IMU ai sensi dell’art. 13, comma 3, d.lgs. 6 dicembre 2011, n. 201, come chiarito anche dalle Sezioni Unite di questa Corte con la pronuncia 29 ottobre 2020, n. 23902, secondo cui «la disciplina Ici funge, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE fiscalità locale, da matrice di riferimento anche per i tributi che si sono ad essa succeduti (d.lgs.23/2011, Imu; I. 147/2013, Iuc-Tasi; l.160/2019, nuova Imu) e che hanno accolto la medesima nozione di area fabbricabile»;
12.2. il predetto art. 5, comma 5, stabilisce che: Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all’1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche »;
12.3. la decisione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE risulta porsi in contrasto con detta disposizione, non avendo tenuto conto di tali indici, affidandosi, invece, a valutazioni estemporanee e di natura

equitativa, basate su inammissibili, quanto generici canoni di ragionevolezza, privi di ogni riscontro probatorio, nonché sui citati dato OMI i quali, attengono ad uno dei criteri di cui all’art. 5 citato e che vanno comunque corroborati da ulteriori indizi (cfr., tra le tante, Cass. Sez. T., 29 dicembre 2021, n. 41935);

12.4. la valutazione del Giudice d’appello e, quindi, la relativa decisione risulta, dunque, errata in diritto, in quanto, non commisurandosi ai vari indici valutativi normativi previsti, si pone in contrasto con i tassativi criteri di cui al menzionato art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, il cui necessario rispetto nella valutazione in rassegna è stato più volte ribadito da questa Corte, precisandosi che:

-« Detti criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito RAGIONE_SOCIALE questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, ai predetti parametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata (Cass 2017 nr 12273)» (così Cass., Sez. VI-T, 26 marzo 2021, n. 8614);

«In tema di imposta comunale sugli immobili, ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato RAGIONE_SOCIALE vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (v. Cass., Sez. V, 30 settembre 2019, n. 24309), come già era stato chiarito da questa Corte, segnalandosi, in particolare, che il « valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio del relativo anno d’imposizione di cui all’art. 5,
comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, deve essere accertato avuto riguardo a ciascuno degli elementi ivi indicati» (così Cass., Sez. VIT, 10 gennaio 2017, n. 310, che richiama Cass., Sez. 5, 19 dicembre 2003, n. 19515; Cass., Sez. 5, 15 giugno 2010, n. 14385; Cass., Sez. 5, 11 maggio 2012, n. 7297; Cass., Sez. 5, 27 febbraio 2015, n. 4093; Cass., Sez. 6-5, ord. 11 marzo 2015, n. 4817);

-risulta in tale prospettiva esclusa « ogni ipotesi di valutazione equitativa, giacchè la determinazione del valore dell’area e, dunque, RAGIONE_SOCIALE base imponibile, deve essere il risultato di un giudizio estimativo, che non è riconducibile alla cd. equità sostitutiva, consentita nei soli casi previsti dalla legge, che attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione RAGIONE_SOCIALE pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo (cfr., tra le tante, da ultimo, Cass., Sez. T., 29 maggio 2023, n. 14869; Cass., Sez. T, 16 febbraio 2023, n. 4939 cit., rese tra le stesse parti; Cass., Sez. T 30 dicembre 2022, n. 38161, che richiamano Cass., Sez. V, 6 dicembre 2018, n. 4952);
le valutazioni sopra esposte valgono anche per i due motivi di ricorso incidentale, rispettivamente fondati sulla contestata valutazione e motivazione da parte del Giudice RAGIONE_SOCIALE circa il valore (di 50,00 €/mq) assegnato al bene in rassegna, nonché sull’errata applicazione dell’istituto RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica, che vanno quindi accolti;

il Giudice del rinvio dovrà, quindi, rinnovare il predetto scrutinio, valutando la corretta attribuzione del valore del bene e, nel caso, rideterminandone il valore, secondo i criteri RAGIONE_SOCIALE perequazione urbanistica;

per quanto sopra osservato, il ricorso principale va accolto in relazione al suo terzo motivo, così come va accolto il ricorso incidentale, mentre vanno rigettati gli altri motivi del ricorso principale; la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi

accolti e la causa rinviata alla Corte di giustizia RAGIONE_SOCIALE di secondo grado RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (Sezione distaccata di RAGIONE_SOCIALE), in diversa composizione, per l’accertamento sopra indicato, nonché per regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso principale in relazione al suo terzo motivo, nonché il ricorso incidentale e rigetta gli altri motivi del ricorso principale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia RAGIONE_SOCIALE di secondo grado RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (Sezione distaccata di RAGIONE_SOCIALE), in diversa composizione, per l’accertamento sopra indicato, nonché per regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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