Pagamento imposta sostitutiva: vale per tutti i co-owner

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 34582/2024, ha stabilito che il pagamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione di un terreno in comproprietà, effettuato integralmente da uno solo dei titolari, ha effetto liberatorio anche per gli altri. L’Agenzia delle Entrate non può richiedere nuovamente il pagamento della quota al comproprietario che non ha materialmente versato la somma, poiché l’unica condizione richiesta dalla legge è l’integrale versamento del dovuto. La Corte ha cassato la decisione precedente, affermando che la pretesa dell’amministrazione fiscale viola i principi di buona fede e dell’adempimento del terzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Pagamento Imposta Sostitutiva: Se Paga Uno, si Liberano Tutti i Co-proprietari

Quando un bene è in comproprietà, come ci si comporta con le tasse? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un dubbio fondamentale in materia di rivalutazione di terreni, stabilendo che il pagamento imposta sostitutiva effettuato da un solo contitolare per l’intero importo libera tutti gli altri. Questa decisione rafforza la tutela del contribuente e semplifica gli adempimenti fiscali in caso di contitolarità.

I Fatti del Caso: Una Rivalutazione Contestata

La vicenda nasce dalla vendita di un terreno edificabile in comproprietà tra due coniugi. In precedenza, i due avevano usufruito della normativa sulla rivalutazione dei terreni (prevista dalla L. 448/2001) per rideterminare il valore del bene, versando un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza.

Tuttavia, il versamento dell’intera somma dovuta era stato materialmente effettuato da uno solo dei coniugi. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che quel pagamento coprisse solo la quota del coniuge solvens, notificava un avviso di accertamento all’altro coniuge, chiedendo il pagamento della sua parte di imposta.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione al Fisco, affermando che il pagamento fosse efficace solo per chi lo aveva eseguito. La contribuente decideva quindi di ricorrere in Cassazione.

La Questione Giuridica sul pagamento imposta sostitutiva

Il quesito al centro del dibattito era semplice ma cruciale: il pagamento dell’intera imposta sostitutiva da parte di un solo comproprietario è sufficiente a perfezionare la rivalutazione per tutti i contitolari del bene?

Per le corti di merito, la risposta era negativa. Per la Corte di Cassazione, invece, la soluzione è diametralmente opposta e si fonda su una corretta interpretazione della legge e sui principi generali dell’ordinamento.

La Decisione della Cassazione: Il Pagamento è Cumulativo

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza impugnata. Il ragionamento dei giudici si basa su due pilastri fondamentali.

Il Perfezionamento della Rivalutazione

Secondo l’art. 7 della legge n. 448/2001, la procedura di rivalutazione si perfeziona con il versamento dell’intera imposta dovuta. La norma, sottolinea la Corte, non richiede che ogni comproprietario versi la propria quota separatamente. L’unica condizione essenziale è che l’importo totale, calcolato sul valore di perizia, sia integralmente corrisposto. Pertanto, un pagamento cumulativo effettuato da uno dei contitolari è pienamente valido ed efficace per tutti.

Il Principio dell’Adempimento del Terzo

La Corte richiama anche l’articolo 1180 del Codice Civile, che disciplina l’adempimento del terzo. Questa norma stabilisce che un’obbligazione può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha un interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione.

Nel caso di un’obbligazione pecuniaria come il pagamento di un’imposta, l’interesse del creditore (l’Erario) è unicamente quello di ricevere la somma di denaro dovuta. Non ha alcuna importanza chi materialmente effettui il versamento. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate, avendo ricevuto l’intera somma, non poteva legittimamente pretendere un secondo pagamento dalla comproprietaria.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione evidenziando che la pretesa dell’amministrazione finanziaria violava il principio di buona fede. L’Agenzia, infatti, da un lato aveva incassato l’intera imposta, e dall’altro pretendeva un ulteriore pagamento dalla comproprietaria, come se il versamento eseguito dal coniuge non fosse mai avvenuto. Questo comportamento è stato ritenuto contraddittorio e illegittimo. La sentenza si allinea a un precedente orientamento (Cass. n. 10695/2018), consolidando un principio di diritto chiaro: ciò che conta per la legge è l’integrale soddisfacimento del credito tributario, non la provenienza soggettiva del pagamento.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante tutela ai contribuenti che detengono beni in comproprietà. Stabilisce con chiarezza che gli adempimenti fiscali possono essere gestiti in modo unitario, senza il rischio di subire duplicazioni di imposta. Il pagamento imposta sostitutiva per la rivalutazione di un bene comune, se eseguito per l’intero da uno solo dei contitolari, libera tutti gli altri. Si tratta di un’affermazione di buon senso e di corretta applicazione dei principi giuridici, che favorisce la semplificazione e la certezza nei rapporti tra Fisco e cittadino.

Se un solo comproprietario paga l’intera imposta sostitutiva per la rivalutazione di un terreno, il pagamento è valido anche per gli altri?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che il versamento dell’intera imposta da parte di uno solo dei comproprietari perfeziona la procedura di rivalutazione ed ha effetto liberatorio per tutti.

L’Agenzia delle Entrate può rifiutare il pagamento eseguito da un comproprietario per la quota di un altro?
No. Trattandosi di un’obbligazione pecuniaria, l’amministrazione non ha un interesse legittimo a rifiutare il pagamento eseguito da un terzo (in questo caso, l’altro comproprietario), secondo il principio dell’adempimento del terzo (art. 1180 c.c.).

Qual è la condizione essenziale affinché la rivalutazione del terreno sia efficace?
L’unica condizione richiesta dalla legge (art. 7 della l. n. 448/2001) è l’integrale versamento dell’imposta sostitutiva corrispondente al valore di perizia, a prescindere da chi materialmente effettui il pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34582 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34582 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 38548/2019 R.G. proposto da : COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE CATANIA,

-intimati- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. CATANIA n. 4157/2019 depositata il 27/06/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/10/2024

dal Consigliere NOME COGNOME

RITENUTO CHE

In data 28/05/2015 l’ufficio notificava ai coniugi COGNOME e COGNOME un avviso di accertamento con il quale imputava a ciascuno di essi, in qualità di comproprietari, la metà dell’asserito plusvalore derivante dalla vendita di un terreno edificabile posto in Acireale (CT), fraz. San Giovanni Bosco, in favore dell’avente causa RAGIONE_SOCIALE per il prezzo complessivo di Euro 390.000.

La sig.ra COGNOME NOME impugnava l’atto impositivo contestando la stessa esistenza della plusvalenza e rilevando che i due coniugi avevano già proceduto alla rivalutazione del terreno mediante apposita perizia di stima, a sensi e per gli effetti della l. n. 448/2001, provvedendo a versare l’imposta sostitutiva dovuta, mediante pagamento eseguito per intero dal solo coniuge COGNOME NOME.

La Commissione Tributaria Provinciale di Catania respingeva il ricorso con la sentenza n. 8947/2018, ritenendo che il pagamento dell’imposta sostitutiva sul valore del terreno rivalutato fosse efficace unicamente in capo al solvens .

Successivamente, anche la CTR della Sicilia -Sez. Catania, con la sentenza n. 4157/2019, rigettava l’appello proposto dalla medesima contribuente.

Avverso detta sentenza ha proposto impugnazione la sig.ra COGNOME con ricorso ritualmente notificato.

La sola Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

E’stata quindi fissata udienza camerale per il 16/10/2024.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso proposto dalla contribuente si fonda su due motivi:

Violazione e falsa applicazione di norme di diritto di cui agli artt. 5 e 7 l. 28/12/2001, n. 448 e artt. 17 e 19 del d.lgs. n. 241/1997 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., per aver negato l’applicazione delle norme relative alla rivalutazione del terreno edificabile effettuata dai coniugi comproprietari COGNOME e COGNOME, pur a fronte di pagamento effettuato materialmente solo da quest’ultimo, ma per il complessivo importo dovuto da entrambi, dovendo perciò tale pagamento ritenersi efficace anche per la moglie comproprietaria;
II) Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, ex art. 360 c.p.c. comma 1 n. 5), in relazione agli artt. 5 e 7 l. 448/2001, artt. 17 e 19 del d.lgs. n. 241/1997, art. 43 d.p.r. n. 600/1973 e art. 10 della l. n. 212/2000per non aver considerato la perizia di stima allegata al ricorso, la quale avrebbe dimostrato l’inesistenza della plusvalenza contestata alla ricorrente.

Il primo motivo di ricorso è fondato e va accolto.

Unico punto controverso della vicenda de qua è rappresentato dall’efficacia liberatoria o meno del pagamento compiuto dal sig. COGNOME dell’intera imposta sostitutiva dovuta ex l. 448/2001 dai coniugi comproprietari, sul valore rivalutato del terreno edificabile oggetto della compravendita contestata da cui, nella tesi dell’amministrazione, sarebbe derivata la plusvalenza recuperata a tassazione.

Non è contestata invece la misura del pagamento eseguito dal coniuge della ricorrente, che rappresenta l’intero dovuto complessivamente da entrambi i due comproprietari.

La questione, in diritto, è già stata affrontata da questa S.C. con la sentenza n. 10695/2018, con la quale si è affermato che in tema di imposta sostitutiva da plusvalenza derivante dalla compravendita di terreni, ai sensi dell’art. 7 della l. n. 448 del 2001 il procedimento di rivalutazione degli stessi si perfeziona con il versamento dell’intera imposta da parte dei titolari del diritto di proprietà, che, sebbene debba effettuarsi secondo le modalità contemplate dagli artt. 17 e 19 del d.lgs. n. 241 del 1997, consente il pagamento cumulativo da parte di uno dei comproprietari, in quanto l’unica condizione posta dal detto art. 7 è l’integrale versamento di un importo corrispondente al valore di perizia.
I coniugi comproprietari hanno quindi operato correttamente la rivalutazione dell’area oggetto di compravendita ed hanno pagato integralmente l’imposta sostitutiva dovuta, non rilevando che materialmente il flusso di denaro provenga da entrambi o, piuttosto, come in questo caso, da uno di essi che ha però pagato l’intero.

Del resto, ove volesse guardarsi al fenomeno in termini civilistici, il pagamento eseguito dal coniuge della ricorrente rappresenterebbe -pro quota -l’adempimento del terzo che ex art. 1180 c.c. ha effetto liberatorio per il debitore e che il creditore potrebbe rifiutare solo in presenza di un legittimo interesse ad una prestazione personale. Ma tale interesse non può dirsi sussistere laddove la prestazione corrisponda ad un’obbligazione pecuniaria, il cui oggetto è rappresentato da una certa somma di denaro, bene fungibile per eccellenza. Dall’altro lato, l’amministrazione detto pagamento ha comunque ricevuto, tenendo un comportamento che l’accipiens non può fondatamente rimettere in discussione trattenendosi, contemporaneamente, quanto erogato dal
comproprietario e, in violazione del principio di buona fede, pretendendo allo stesso tempo dall’altro comproprietario una maggiore imposta come se l’adempimento sostitutivo non fosse avvenuto.

In definitiva, va accolto il primo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo.

La pronuncia impugnata va quindi cassata con rinvio alla CTR della Sicilia -Catania (nel frattempo divenuta Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado) affinché, in diversa composizione, proceda ad una nuova valutazione del caso attenendosi ai principi enunciati.

Il giudice del rinvio provvederà altresì alla regolamentazione delle spese, anche per il presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia – Catania, in diversa composizione, per un nuovo esame ed al fine di provvedere alla regolamentazione delle spese, comprese quelle del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Quinta Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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