Oneri di urbanizzazione: decisivi per la plusvalenza

Una contribuente contesta un avviso di accertamento per plusvalenza sulla vendita di un terreno, sostenendo che non siano stati considerati gli oneri di urbanizzazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia Fiscale, annullando la decisione di secondo grado. Il motivo è l’omesso esame di un fatto decisivo: il contenuto della perizia di stima che, secondo l’Amministrazione, teneva già conto di tali costi. La Corte sottolinea come l’analisi di questo fatto sia cruciale per determinare correttamente la base imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Oneri di Urbanizzazione e Plusvalenza: la Cassazione fa Chiarezza

Il calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile è un’operazione complessa, dove ogni elemento di costo può fare la differenza. Un aspetto cruciale è rappresentato dagli oneri di urbanizzazione, ovvero i costi sostenuti per dotare l’area delle infrastrutture necessarie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito l’importanza di considerare ogni fatto storico e documentale, come una perizia di stima, per determinare correttamente se tali costi siano stati computati nel valore del bene. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni della Corte.

I Fatti del Caso: La Cessione del Terreno e il Contenzioso

Una contribuente vendeva un terreno edificabile, dopo aver ceduto gratuitamente al Comune le porzioni necessarie per le opere di urbanizzazione primaria. Successivamente, veniva effettuata una perizia di rivalutazione del valore del terreno ai sensi della normativa vigente. L’Amministrazione Finanziaria, basandosi su tale perizia, calcolava la plusvalenza tassabile sottraendo il costo di cessione dal valore rivalutato.
La contribuente impugnava l’atto, sostenendo che nel calcolo non si fosse tenuto adeguatamente conto degli oneri di urbanizzazione, i quali, a suo dire, avrebbero dovuto aumentare il valore iniziale dell’immobile, riducendo di conseguenza la plusvalenza imponibile. Mentre il giudice di primo grado respingeva le sue argomentazioni, la Commissione Tributaria Regionale le dava ragione, annullando l’accertamento fiscale. L’Agenzia Fiscale, ritenendo errata tale decisione, proponeva ricorso per Cassazione.

Il Cuore della Questione: il peso degli oneri di urbanizzazione

Il motivo del ricorso dell’Amministrazione Finanziaria si basava su un punto specifico e cruciale: l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, come previsto dall’art. 360, n. 5 del codice di procedura civile. Secondo l’Agenzia, i giudici d’appello non avevano considerato il contenuto della perizia di stima, dalla quale emergeva che i costi relativi agli oneri di urbanizzazione erano già stati presi in considerazione nella valutazione del bene. Questo fatto storico, se esaminato, avrebbe portato a una conclusione diversa. La controversia, infatti, verteva interamente sul computo o meno di questi oneri nel valore del terreno ai fini del calcolo della plusvalenza.

La Decisione della Cassazione: l’Omesso Esame del Fatto Decisivo

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia Fiscale, ritenendolo fondato.

Le Motivazioni

I giudici supremi hanno chiarito che il vizio di ‘omesso esame di un fatto decisivo’ si concretizza quando il giudice di merito tralascia di analizzare un fatto storico, principale o secondario, che è stato oggetto di discussione tra le parti e la cui considerazione avrebbe potuto determinare un esito diverso della controversia. Nel caso di specie, il fatto storico omesso era proprio il contenuto della perizia di stima redatta per conto della stessa contribuente. Secondo l’Agenzia, da tale documento si evinceva che gli oneri di urbanizzazione erano già stati inclusi nella valutazione. L’aver ignorato questa circostanza, essenziale e determinante per decidere se i costi fossero stati già scomputati o meno, integra il vizio denunciato. L’intera disputa ruotava attorno a questo specifico punto.

Le Conclusioni

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il merito della questione, tenendo conto del principio affermato e, quindi, analizzando attentamente il contenuto della perizia per verificare se gli oneri di urbanizzazione fossero stati effettivamente già considerati. Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: nel processo tributario, come in quello civile, il giudice ha l’obbligo di esaminare tutti i fatti storici e documentali decisivi introdotti dalle parti prima di giungere a una conclusione.

Gli oneri di urbanizzazione possono ridurre la plusvalenza tassabile sulla vendita di un terreno?
Sì, gli oneri di urbanizzazione sono costi inerenti al bene e, se correttamente documentati e non già considerati nel valore di acquisto o rivalutato, possono essere portati in deduzione per diminuire la base imponibile della plusvalenza.

Cosa si intende per ‘omesso esame di un fatto controverso e decisivo’ nel processo tributario?
Significa che il giudice di appello ha ignorato un elemento di prova fondamentale (in questo caso, il contenuto di una perizia di stima) che era stato discusso tra le parti e che, se fosse stato analizzato, avrebbe potuto cambiare l’esito della sentenza.

Qual è la conseguenza pratica della decisione della Cassazione in questo caso?
La sentenza della Commissione Tributaria Regionale è stata annullata. Il caso dovrà essere giudicato nuovamente da un altro collegio, che sarà obbligato a esaminare la perizia di stima per verificare se gli oneri di urbanizzazione erano già stati inclusi nel valore del terreno, decidendo di conseguenza sulla legittimità dell’accertamento fiscale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6934 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6934 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12074/2017 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-ricorrente- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CALABRIA n. 2946/2016 depositata il 12/11/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/03/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente Sig.a NOME COGNOME alienava un terreno edificabile, con cessione gratuita al Comune di Zumpano (CE) delle porzioni necessarie ad opere di urbanizzazione primaria e verde a standard di edificabilità, il tutto come da strumento urbanistico attuativo approvato, successivamente al quale la parte privata svolgeva perizia al fine della riqualificazione dei valori ai sensi dell’art. 7 della l. n. 448/2011. Sulla base della medesima perizia, l’Ufficio prendeva atto del valore risultante e lo sottraeva al costo di cessione, determinando così la plusvalenza da cessione su cui applicava l’aliquota media del 23%, dopo aver rivalutato il valore della perizia del 2004 al momento della cessione intervenuta nel 2006.
Insorgeva la parte contribuente, affermando che dovessero essere tenuti in considerazione gli oneri di urbanizzazione, tali da aumentare il valore dell’immobile e, pertanto, ridurre la differenza con il prezzo del venduto e diminuire la plusvalenza tassabile. Il giudice di prossimità non apprezzava gli argomenti di parte privata, ma la sentenza veniva riformata in appello, con integrale annullamento della ripresa a tassazione, donde ricorre in Cassazione l’RAGIONE_SOCIALE delle entrate, affidandosi ad unico motivo, cui replica la parte contribuente, spiegando tempestivo controricorso ed illustrando le proprie ragioni con memoria depositata in prossimità dell’adunanza.
CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

1.1. Con l’unico motivo di ricorso si profila censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 5 del codice di procedura civile per omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Nello specifico si contesta non sia stato considerato quanto esposto dall’Ufficio nella memoria di costituzione laddove riportava il contenuto della stima operata dal perito dalla quale emergeva la circostanza che i costi degli oneri di urbanizzazione erano stati effettivamente considerati.

Il motivo è completo e fondato.

1.2. Il pubblico Patrono rappresenta la mancata considerazione del fatto storico, contenuto nella perizia di rivalutazione del compendio immobiliare (officiata da parte contribuente), della considerazione dei costi degli oneri di urbanizzazione nella valutazione del bene. Trattasi di fatto storico di natura decisiva.

Ed infatti, il fatto di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 deve concretarsi in un vero e proprio “fatto”, in senso storico e normativo, ossia un fatto principale, ex art. 2697 c.c. (cioè un ‘fatto’ costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) o anche, secondo parte della dottrina e giurisprudenza, un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso. E di tale fatto deve essere indicata anche la natura ‘decisiva’ ai fini del decidere (Cass., Sez. V, n. 16655/2011).
1.3. Tale è il caso in esame, laddove l’intera controversia inerisce al computo o meno degli oneri di urbanizzazione quale parte del valore del terreno compravenduto, ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione.

L’obliterazione di tale circostanza, essenziale e determinante, integra il vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c..

Il ricorso, dunque, ha rispettato questi canoni e pertanto è ammissibile e fondato.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa

composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 06/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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