Onere probatorio accertamento: chi prova il valore?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un contribuente contro un avviso di accertamento per un maggior valore di un immobile venduto. La Corte ha chiarito l’onere probatorio nell’accertamento, stabilendo che è sufficiente per l’Agenzia delle Entrate basare la rettifica su elementi presuntivi come perizie e dati comparativi. Spetta poi al contribuente fornire prove contrarie concrete e sufficienti. L’ordinanza ha anche precisato che non è necessario allegare all’avviso gli atti di compravendita usati per la comparazione, essendo sufficiente la loro indicazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Onere Probatorio Accertamento: La Cassazione Fissa i Paletti

In materia di accertamenti fiscali sul valore degli immobili, una delle questioni più dibattute riguarda l’onere probatorio accertamento: chi deve dimostrare la correttezza del valore dichiarato e chi, invece, la sua inadeguatezza? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, fornendo chiarimenti cruciali sulla validità degli avvisi di rettifica basati su dati comparativi e sul corretto riparto delle prove tra Fisco e contribuente.

Il Fatto: la Rettifica del Valore di Compravendita

Il caso esaminato riguarda la vendita di un appartamento. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita non congruo, emetteva un avviso di accertamento, rideterminando un valore imponibile quasi doppio. La valutazione dell’Ufficio si basava su una serie di elementi, tra cui una perizia di stima fornita dall’acquirente, i valori di vendita di immobili simili nella stessa zona e i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Di conseguenza, l’Agenzia liquidava una maggiore imposta di registro, oltre a interessi e sanzioni. Il contribuente impugnava l’atto, dando inizio a un contenzioso che, dopo due gradi di giudizio a lui sfavorevoli, giungeva dinanzi alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il contribuente ha basato il suo ricorso su quattro motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte:

1. Violazione delle norme sulla sospensione del processo: Il ricorrente lamentava che il giudice di primo grado avesse deciso la causa nonostante un’ordinanza di sospensione in attesa della definizione di un altro giudizio connesso.
2. Mancata allegazione degli atti comparativi: Si contestava la violazione dell’obbligo di motivazione, poiché l’Agenzia non aveva allegato all’avviso di accertamento gli atti di compravendita degli immobili usati come metro di paragone.
3. Omessa pronuncia sulla richiesta di esibizione: Il contribuente si doleva del fatto che i giudici di merito non si fossero pronunciati sulla sua richiesta di ordinare all’Agenzia di esibire in giudizio i suddetti atti comparativi.
4. Errata applicazione dell’onere probatorio accertamento: Il motivo centrale riguardava l’inversione dell’onere della prova, sostenendo che i giudici avessero erroneamente posto a suo carico la prova dell’infondatezza della pretesa fiscale.

L’onere Probatorio nell’Accertamento del Valore Immobiliare

Il punto focale della decisione della Cassazione è proprio quello relativo all’onere probatorio accertamento. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’Agenzia delle Entrate può legittimamente utilizzare elementi presuntivi per fondare la propria rettifica. Nel caso di specie, il confronto con la perizia, i valori di mercato di immobili analoghi e i dati OMI costituiva una base sufficiente per motivare il maggior valore accertato.

Una volta che l’Amministrazione ha assolto a questo suo primo onere, dimostrando la potenziale inadeguatezza del valore dichiarato attraverso un ragionamento logico e fondato su dati oggettivi, la palla passa al contribuente. Spetta a quest’ultimo, infatti, fornire la prova contraria: dimostrare, con elementi concreti e specifici, le ragioni per cui il valore del suo immobile è inferiore a quello stimato dal Fisco. Tali elementi possono includere le particolari condizioni dell’immobile, vincoli specifici (come il divieto di affittacamere) o altre circostanze che ne riducono il valore di mercato.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha respinto tutti i motivi di ricorso. In primo luogo, ha chiarito che la sospensione del processo non era ‘necessaria’ ma ‘facoltativa’, e l’assenza di un effettivo pregiudizio per la difesa rendeva irrilevante la presunta violazione procedurale.

In secondo luogo, ha confermato che, in tema di imposta di registro, l’avviso di accertamento basato su dati comparativi è sufficientemente motivato per relationem se enuncia i criteri utilizzati e indica specificamente i beni presi a confronto. Non è necessario allegare materialmente gli atti di vendita, poiché il contribuente può reperirli autonomamente, trattandosi di atti pubblici. Questo principio, secondo la Corte, tutela il diritto di difesa senza gravare l’Amministrazione di un onere ritenuto eccessivo. Di conseguenza, è stata respinta anche la doglianza sulla mancata pronuncia sulla richiesta di esibizione, in quanto era onere della parte, in base al principio dispositivo, acquisire autonomamente tali documenti pubblici.

Infine, e soprattutto, la Corte ha escluso qualsiasi inversione dell’onere probatorio. L’Agenzia ha operato la rettifica sulla base di una prova presuntiva, costruita su elementi noti e oggettivi. La Commissione Tributaria Regionale ha poi valutato il materiale probatorio nel suo complesso, ritenendo insufficienti le prove offerte dal contribuente per superare la presunzione dell’Ufficio. Non è stata richiesta al contribuente una ‘prova negativa’ (come dimostrare l’assenza di un prezzo maggiore), ma una prova positiva a sostegno del valore dichiarato.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento fondamentale in materia di contenzioso tributario immobiliare. Il contribuente che si vede notificare un avviso di rettifica del valore di compravendita non può limitarsi a una contestazione generica. Deve invece attivarsi per costruire una difesa solida, basata su prove documentali e fattuali (perizie di parte, documentazione sullo stato dell’immobile, ecc.) in grado di contrastare efficacemente la valutazione presuntiva dell’Agenzia delle Entrate. La decisione sottolinea l’importanza di un approccio proattivo da parte del contribuente, che non può attendere che sia il giudice a ordinare l’acquisizione di prove che egli stesso può e deve procurarsi.

L’Agenzia delle Entrate deve allegare gli atti di compravendita usati come confronto nell’avviso di accertamento di valore?
No. Secondo la Corte di Cassazione, è sufficiente che l’avviso di accertamento indichi gli estremi degli atti utilizzati per la comparazione, senza che sia necessaria la loro allegazione materiale. Essendo atti pubblici, è onere del contribuente reperirli se intende contestarli.

Chi ha l’onere della prova in un accertamento sul valore di un immobile?
Inizialmente, l’onere spetta all’Agenzia delle Entrate, che deve motivare la rettifica sulla base di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti (es. dati OMI, compravendite simili). Una volta che l’Agenzia ha assolto a tale onere, la prova contraria passa al contribuente, che deve dimostrare con elementi concreti la correttezza del valore dichiarato.

È possibile chiedere la sospensione del proprio processo tributario in attesa della decisione su un caso simile di un altro coobbligato?
La sospensione in questi casi è generalmente facoltativa e non obbligatoria. La Corte ha specificato che non sussiste un rapporto di pregiudizialità tecnica necessaria che imponga la sospensione ai sensi dell’art. 295 c.p.c. La richiesta può essere valutata dal giudice ai sensi dell’art. 337 c.p.c., ma non è un obbligo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29260 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29260 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28492/2021 R.G. proposto da :

NOME, con l’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sede di NAPOLI n. 3086/2021 depositata il 09/04/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I coniugi NOME e NOME COGNOME, comproprietari di un appartamento in Napoli (INDIRIZZO), lo hanno venduto alla RAGIONE_SOCIALE con atto registrato l’8 giugno 2017). L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ritenendo il prezzo dichiarato poco attendibile, ha invitato venditori e acquirente a produrre documenti a corredo e solo quest’ultima ha fornito una perizia di stima. Confrontando quella perizia, i valori di vendita di immobili analoghi nella stessa zona e i dati OMI, l’Ufficio ha emesso l’avviso di rettifica n. NUMERO_DOCUMENTO, rideterminando il valore della compravendita in € 1.096.000,00. Ha quindi liquidato un’imposta di registro di € 98.640, recuperando € 49.140 di imposta non versata, oltre interessi, e applicando una sanzione pari all’importo recuperato .
Il contribuente ha proposto ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli al fine di ottenerne l’annullamento.

La CTP con sentenza nr. 11014/22/2019, ha rigettato il ricorso.

Il contribuente ha indi interposto appello, e la CTR di Napoli, con la sentenza in epigrafe indicata, lo ha respinto, ritenendo infondata l’eccezione di nullità per violazione della sospensione, poiché non vi era un rapporto di pregiudizialità necessaria tra i giudizi coinvolti, e che non era più necessario evitare giudicati contrastanti, essendo stato già accolto l’appello dell’amministrazione formulato nel giudizio connesso. Sul merito, la CTR ha ritenuto l’avviso di accertamento motivato e corretto, basato su confronti con immobili simili e altri elementi oggettivi, e ha giudicato insufficiente la prova contraria offerta dal contribuente. Le doglianze su mancata allegazione e ordine di esibizione, pur non trattate espressamente, sono state implicitamente rigettate. Le spese di giudizio sono state compensate per l’incertezza giurisprudenziale.
Avverso la suddetta sentenza di gravame la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 4 motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE .

Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa e la difesa erariale ha depositato documenti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce in relazione all’a rt. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. la violazione e/o falsa applicazione di norma diritto con riferimento al combinato disposto de ll’art. 295 e dall’art. 298 c.p.c., per aver ignorato la sospensione necessaria del processo disposta dalla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli. Tale sospensione era stata decisa per attendere il passaggio in giudicato di una sentenza precedente relativa allo stesso avviso di accertamento, al fine di evitare un possibile contrasto tra giudicati. Secondo il ricorrente, durante la sospensione non potevano essere compiuti atti processuali, che vanno dunque considerati nulli, mentre, nonostante la sospensione ancora in corso, la CTP ha deciso la causa e pronunciato senten za. Il ricorrente contesta inoltre che l’ordinanza di sospensione non poteva essere revocata dal giudice che l’aveva emessa. Il giudice d’appello, a sua volta, non ha sanato il vizio ma ha erroneamente escluso un rapporto di pregiudizialità tra le cause. Per tali ragioni, si chiede la cassazione della sentenza impugnata per mancata dichiarazione di nullità della decisione di primo grado.
1.1. La censura è infondata.

1.2. Va innanzitutto chiarito che la CTR ha escluso il nesso di pregiudizialità invocato da parte ricorrente e ha dato anche atto dell’avvenuta reiezione dell’appello formulato nella causa che il ricorrente sostiene essere pregiudiziale.

In secondo luogo, si ritiene che la fattispecie vada più correttamente ricondotta alla ipotesi di cui all’art. 337 c. 2 c.p.c., disciplinante la sospensione facoltativa, e quindi non si applica 298

c.p.c.: in tema di sospensione del giudizio per pregiudizialità necessaria, salvi i casi in cui essa sia imposta da una disposizione normativa specifica che richieda di attendere la pronuncia con efficacia di giudicato sulla causa pregiudicante, quando fra due giudizi esista un rapporto di pregiudizialità tecnica e quello pregiudicante sia stato definito con sentenza non passata in giudicato, la sospensione del giudizio pregiudicato non può ritenersi obbligatoria ai sensi dell’art. 295 c.p.c. (e, se disposta, può essere proposta subito istanza di prosecuzione ex art. 297 c.p.c.), ma può essere adottata, in via facoltativa, ai sensi dell’art. 337, secondo comma, c.p.c., applicandosi, nel caso del sopravvenuto verificarsi di un conflitto tra giudicati, il disposto dell’art. 336, secondo comma, c.p.c. (Cass. 29/07/2021, n. 21763 (Rv. 662227 – 03) )
In aggiunta, va rammentato l’e ffetto sostanziale nei confronti del coobbligato è disciplinato d all’art. 1306 c.c. e la giurisprudenza ha chiarito che in presenza di distinte impugnazioni, l’esito che può portare a soluzioni diverse, e l’eventuale effetto favorevole al coobbligato (nel caso di specie in realtà non verificatosi) non si estende al coobbligato il cui contenzioso abbia avuto esito negativo definitivo: in tema di solidarietà tributaria, la facoltà per il coobbligato, destinatario di un atto impositivo, di avvalersi del giudicato favorevole formatosi in un giudizio promosso da altro coobbligato, secondo la regola generale stabilita dall’art. 1306 c.c., non è preclusa per il solo fatto di avere autonomamente impugnato l’avviso di accertamento, essendo di ostacolo al suo esercizio solo la definitiva conclusione del giudizio da lui instaurato con sentenza sfavorevole passata in giudicato atteso che, ex 324 c.c., il giudicato stacca il rapporto tra il contribuente ed il fisco dalla propria causa originaria, integrandone una nuova, riguardante esclusivamente la parte a cui la decisione definitiva si riferisce (Cass. 09/03/2021, n. 6411 (Rv. 660770 – 01)).
1.3. Non vi è dunque pregiudizialità rilevante ai sensi dell’art. 295 c.p.c.

1.4. In ogni caso, anche ove sussistesse una violazione meramente processuale, si dovrebbe comunque pervenire alla conclusione che la stessa non avrebbe alcun riflesso sulla materia sostanziale. Il vizio in procedendo deve essere decisivo, altrimenti si ricadrebbe nell’errore meramente procedurale, che è di per sé irrilevante laddove non idoneo a ribaltare la decisione: la denuncia di vizi fondati sulla pretesa violazione di norme processuali non tutela l’interesse all’astratta regolarità dell’attività giudiziaria, ma garantisce solo l’eliminazione del pregiudizio subito dal diritto di difesa della parte in conseguenza della denunciata violazione; ne consegue che è inammissibile l’impugnazione con la quale si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l’erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito (Cass. 20/11/2020, n.26419).
1.5. Il motivo va quindi rigettato.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta in relazione all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza per omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. in relazione all’eccezione di violazione e/o falsa applicazione degli art. 52 dPR 131/86 e 7 dello Statuto del contribuente (Legge 212/2000).

L’RAGIONE_SOCIALE ha rideterminato il valore di un immobile da 550.000 a 1.096.000 euro utilizzando quattro atti di compravendita comparativi, ma ha omesso di allegare tali atti all’avviso, limitandosi a indicarne gli estremi e i prezzi. Ciò contrast erebbe con l’art. 52 del DPR 131/86 e l’art. 7 dello Statuto del contribuente, i quali impongono l’allegazione degli atti richiamati o, almeno, la riproduzione del loro contenuto essenziale, per garantire il pieno esercizio del diritto di difesa. Il ricorrente lamenta inoltre che la Commissione Tributaria
Provinciale non si sia pronunciata su questa eccezione, e che la Commissione Tributaria Regionale, pur sollecitata in appello, abbia omesso qualsiasi valutazione sul punto.

2.1. Il motivo non può essere accolto.

Questa Corte ha già affrontato lo specifico problema dedotto, pervenendo alla conclusione che in tema di imposta di registro, l’avviso di accertamento riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem , ove contenga l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l’indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sinteticocomparativa (Cass. 13/01/2025, n. 867 (Rv. 673701 – 01)).
Non vi era dunque alcun onere di allegazione.

2.2. Il motivo va perciò rigettato.

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta in relazione all’a rt. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione alla richiesta di ammissione di ordine di esibizione.

La contribuente lamenta che la Commissione Tributaria Regionale non si sia pronunciata su una richiesta istruttoria formulata fin dal primo grado e reiterata in appello, ovvero l’ammissione di un ordine di esibizione dei contratti di compravendita registrati nel 2016 nella zona B14. Tale richiesta mirava a verificare la legittimità e l’oggettività del metodo comparativo utilizzato dall’RAGIONE_SOCIALE nella rideterminazione del valore dell’immobile. Secondo il ricorrente, la documentazione era rilevante ai fini della decisione, in quanto avrebbe potuto evidenziare eventuali incongruenze nella selezione dei dati posti a base dell’accertamento , mentre la CTR ha omesso qualsiasi statuizione in merito a tale istanza, limitandosi a valutare i documenti prodotti dall’RAGIONE_SOCIALE solo nel corso del giudizio, senza chiarire le ragioni dell’eventuale rigetto dell’istanza di esibizione. Tale comportamento,
secondo il ricorrente, viola l’articolo 112 c.p.c., in quanto costituisce una omessa pronuncia su una domanda ritualmente introdotta in giudizio.

3.1. La censura è infondata.

3.2. La valutazione della CTR è avvenuta in base agli atti di comparazione indicati in atti, i quali sono accessibili, in quanto atti pubblici, ed era onere della parte acquisirne copia ai fini della formulazione del proprio ricorso. Non può essere addebitata alcuna violazione alla CTR, che non ne ha disposto l’acquisizione, in quanto tale attività sarebbe stata addirittura in violazione del principio dispositivo RAGIONE_SOCIALE parti, che avrebbe potuto e dovuto acquisire direttamente sia gli atti comparativi effettivamente utilizzati, che eventuali ulteriori atti da porre in comparazione.
Deve infatti ritenersi che in tema di imposta di registro, l’avviso di accertamento riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem , ove contenga l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l’indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sinteticocomparativa, e tali atti -così come gli eventuali ulteriori da porre in comparazione – stante la loro accessibilità in ragione della natura pubblica, devono essere reperiti e prodotti dalla parte in osservanza del principio dispositivo (Cass. 10/01/2022, n. 381 (Rv. 663604 – 01)).
Con il quarto motivo di ricorso, si deduce in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. la v iolazione e/o falsa applicazione dell’art. 52 d.P.R. 131/86 in relazione all’art . 2697 c.c.

Secondo il contribuente, spettava all’RAGIONE_SOCIALE dimostrare, in giudizio, la fondatezza della rettifica del valore dell’immobile, come previsto dall’art. 52 del d.P.R. 131/86 e confermato dalla giurisprudenza di legittimità. Tuttavia, sia il giudice di primo grado che la CTR hanno respinto il ricorso sostenendo che il

contribuente non avesse fornito prove sufficienti a confutare l’accertamento, invertendo così l’onere probatorio in violazione dell’art. 2697 c.c. Lamenta dunque di essere stato ingiustamente gravato della prova di una circostanza negativa -cioè l’assenza di un corrispettivo maggiore -e ribadisce gli elementi già prodotti, come le condizioni dell’immobile, il divieto di affittacamere condominiale, e la perizia bancaria con superficie inferiore. Contesta inoltre la valutazione sommaria della CTR che ha escluso ogni rilevanza a tali elementi. In sostanza, si denuncia che il giudice d’appello abbia erroneamente ritenuto provata la legittimità della rettifica senza che l’RAGIONE_SOCIALE avesse assolto all’onere probatorio a suo carico.
4.1. Il motivo è infondato.

4.2. Non vi è stata alcuna inversione dell’onere probatorio . L’RAGIONE_SOCIALE ha operato la propria rettifica confrontando la perizia prodotta, i valori di vendita di immobili analoghi nella stessa zona e i dati OMI, e pervenendo ad una maggiore valutazione.

La CTR è pervenuta ad una conclusione in seguito alla valutazione del materiale probatorio prodotto e, certamente, non ha gravato il contribuente di una prova negativa quale l’indimostrabile pagamento di un prezzo inferiore. Si tratta infatti di prova presuntiva, cui l’amministrazione è pervenuta sulla scorta di elementi noti, da cui ha tratto la conseguenza impositiva, e che la CTR ha ritenuto di confermare alla luce del materiale probatorio prodotto.

Non vi è stata perciò alcuna violazione dell’art. 2697 c.c. in tema di onere probatorio.

4.3. Anche il quarto motivo va conseguentemente rigettato.

Alla luce RAGIONE_SOCIALE argomentazioni che precedono il ricorso va rigettato nella sua interezza.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, com ma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.305,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dov uto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 30/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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