Onere della prova rettifica catastale: chi deve provare?

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’onere della prova nella rettifica catastale spetta all’Amministrazione Finanziaria. Se l’Agenzia contesta la rendita proposta da un contribuente, deve dimostrare con fatti concreti le variazioni immobiliari che giustificano un valore superiore, non essendo sufficienti mere affermazioni, specialmente in presenza di un precedente giudicato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Onere della Prova nella Rettifica Catastale: l’Agenzia Deve Dimostrare la Sua Pretesa

In materia fiscale, la determinazione della rendita catastale è un momento cruciale che incide direttamente sul carico impositivo di un immobile. Ma cosa succede quando l’Agenzia delle Entrate non accetta la rendita proposta dal contribuente e la modifica? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: l’onere della prova nella rettifica catastale grava sull’Amministrazione Finanziaria, che non può basarsi su semplici affermazioni per giustificare un aumento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Una Controversia sulla Rendita di un Hotel

La vicenda riguarda una società proprietaria di una struttura alberghiera. Anni prima, la rendita catastale del suo immobile era stata fissata da una sentenza passata in giudicato. Successivamente, la società presenta una nuova dichiarazione DOCFA, proponendo una rendita inferiore a seguito dello stralcio di alcune aree di corte.

L’Agenzia delle Entrate-Territorio, tuttavia, non solo respinge la proposta, ma emette un avviso di accertamento con una rendita notevolmente superiore. L’Amministrazione sostiene che, tempo prima della dichiarazione, l’hotel avesse subito importanti interventi di ampliamento e fusione che ne avevano aumentato il valore, e che tali ‘sopravvenienze’ giustificassero una rivalutazione completa, superando di fatto il precedente giudicato. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale danno, in sostanza, ragione alla società, ritenendo che l’Agenzia non avesse adeguatamente provato le sue affermazioni. L’Amministrazione decide quindi di ricorrere in Cassazione.

La Questione dell’Onere della Prova nella Rettifica Catastale

Il cuore del ricorso dell’Agenzia si basa su due motivi principali:
1. La presunta violazione del principio del giudicato, sostenendo che i giudici di merito avrebbero erroneamente ignorato le modifiche strutturali subite dall’immobile.
2. La violazione delle norme sull’onere della prova (art. 2697 c.c.), affermando che la riduzione delle aree di corte non poteva giustificare un abbassamento della rendita, a fronte di un presunto aumento di valore complessivo.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, giudicandoli infondati. La decisione si fonda su un principio cardine del diritto processuale e tributario: chi accusa, deve provare. Vediamo nel dettaglio le motivazioni della Corte.

Le Motivazioni: Non Bastano le Affermazioni, Servono le Prove

La Corte ha chiarito che l’onere della prova nella rettifica catastale spetta all’Amministrazione Finanziaria. Le affermazioni dell’Agenzia riguardo a un ‘intervento edilizio straordinario’ con ‘fusione ed ampliamento’ sono rimaste, secondo i giudici, al rango di ‘mera affermazione unilaterale di parte’. L’Ufficio, di fronte alla difesa della contribuente, avrebbe dovuto dimostrare concretamente che tali interventi erano stati effettivamente eseguiti e che avevano una natura tale da modificare intrinsecamente il valore dell’immobile, così da superare la validità della precedente sentenza.

In altre parole, non è sufficiente per l’Agenzia sostenere che siano avvenute delle modifiche; è suo preciso onere dimostrarle. L’incapacità dell’Ufficio di fornire prove concrete ha reso le sue argomentazioni inefficaci. La Corte ha inoltre ribadito un principio generale: nelle controversie sulla rettifica di un classamento proposto con procedura DOCFA, spetta all’amministrazione finanziaria provare gli elementi di fatto che giustificano la sua diversa e maggiore valutazione.

Il fallimento del contribuente nel dimostrare pienamente la propria tesi non legittima automaticamente la pretesa dell’Ufficio. L’amministrazione deve comunque assolvere al proprio onere probatorio. Infine, la Corte ha condannato l’Agenzia per lite temeraria, sanzionando l’abuso del processo per aver insistito in un ricorso palesemente infondato.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza la posizione del contribuente di fronte a rettifiche catastali operate dall’Amministrazione Finanziaria. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Onere probatorio a carico dell’Ufficio: È l’Agenzia che deve fornire prove concrete e dettagliate per giustificare una rendita catastale superiore a quella proposta dal contribuente o stabilita da un precedente giudicato.
2. Valore del giudicato: Una sentenza passata in giudicato su una rendita catastale ha un peso notevole e può essere superata solo se l’Agenzia dimostra in modo inequivocabile la sopravvenienza di mutamenti di fatto sostanziali.
3. Tutela contro accertamenti arbitrari: I contribuenti sono maggiormente tutelati da valutazioni che si basano su mere supposizioni o affermazioni non documentate, costringendo l’amministrazione a un’istruttoria più rigorosa.

In conclusione, la decisione della Cassazione stabilisce un chiaro confine: la discrezionalità tecnica dell’Agenzia non può trasformarsi in arbitrarietà. La pretesa fiscale deve sempre essere fondata su prove solide e verificabili.

In caso di rettifica della rendita catastale proposta dal contribuente, su chi ricade l’onere della prova?
L’onere di provare gli elementi di fatto che giustificano una diversa e maggiore valutazione della rendita catastale ricade sull’amministrazione finanziaria.

Un precedente giudicato che ha stabilito una rendita catastale può essere superato?
Sì, ma solo se l’Amministrazione Finanziaria dimostra la sopravvenienza di mutamenti di fatto (come fusioni, ampliamenti, ecc.) che si siano tradotti in variazioni catastali tali da innovare le caratteristiche intrinseche dell’immobile. La semplice affermazione di tali mutamenti non è sufficiente.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate non riesce a provare la fondatezza della sua maggiore pretesa?
Se l’Agenzia non assolve al proprio onere probatorio, la sua pretesa viene rigettata. Il giudice non può basare la sua decisione sull’insuccesso dell’onere probatorio del contribuente per validare la valutazione dell’Ufficio; quest’ultimo deve comunque dimostrare autonomamente la correttezza del proprio operato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21793 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21793 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 9898/2023 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ope legis dall’ Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: 80224030587, fax: NUMERO_TELEFONO, p.e.c.: EMAIL), presso cui è domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE, con sede in Casamicciola Terme alla INDIRIZZO (P.IVA: P_IVA), in persona del suo amministratore e legale rappresentate COGNOME Emanuele nato a Pomigliano D’Arco (NA) il 04/02/1970 e residente in Roma alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresenta ta e difesa dall’ Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

Avviso accertamento rettifica rendita catastale albergo – Docfa

EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO, giusta procura alle liti rilasciata su foglio separato unitamente al controricorso;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 7194/08/2022 emessa dalla CTR Campania in data 04/11/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Fatti di causa

La NOME RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate -Territorio aveva attribuito la rendita di € 125.000,00, in luogo di quella proposta di € 76.012,96 con Docfa del 3.9.2018 in relazione alla struttura alberghiera della tipologia a 4 stelle, denominata ‘RAGIONE_SOCIALE‘ sita nel Comune di Casamicciola.

La CTP di Napoli 27.04.2021, accoglieva parzialmente il ricorso sul presupposto di una ‘inerzia difensiva’ dell”Ufficio e di una rimodulazione della richiesta della società, per cui fissava in € 84.500,00 la rendita in contestazione.

Sull’impugnazione dell’Agenzia, la CTR della Campania rigettava il gravame, affermando che non era stato contestato il passaggio in giudicato della sentenza n. 17780/40/2015 resa dalla (allora) C.T.P. di Napoli con cui era stata definita in € 93.700,00 la rendita attribuita all’immobile -di cui è controversiain luogo di quella accertata -con l’atto prot. NA0288367/2014dall’Agenzia delle EntrateTerritorio, che la contribuente, con Docfa NA0253034 del 2018, aveva denunciato una mera riduzione -per stralcio- delle aree di corte costituenti autonome aree urbane catastalmente singolarmente identificate (con la conseguenza che la consistenza immobiliare si era ridotta), che non era stato posto in evidenza alcun altro elemento da valutare come incrementativo in termini di superfici e/o di valore, aree o quant’altro che potesse avere tale valenza, sicché non si comprendeva il presupposto logico/giuridico su cui fondava la ‘rivalutazione’ dell’intero complesso che l’Agenzia aveva operato con l’atto impugnato.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle

Entrate sulla base di due motivi. La NOME Italiano e RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

A fronte della proposta di definizione accelerata formulata dal consigliere all’uopo delegato, la ricorrente ha invocato la decisione della causa .

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), c.p.c., per non aver la CTR considerato le sopravvenienze attestate in causa, rappresentate dalla circostan za che l’hotel in esame era stato oggetto di un intervento edilizio straordinario nel 2013 che aveva comportato, oltre al cambio di destinazione, una fusione ed un ampliamento e che <> (la n. 17780/40/2015).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione del Decreto del Ministero delle Finanze 19.04.1994, n. 701, anche in combinato disposto con l’art. 2967 anzi, 2697) c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per le medesime ragioni esposte con il primo motivo e, in particolare, per non aver la CTR considerato che la riduzione della corte non aveva portato alcuna modifica della struttura alberghiera.

In particolare, con il secondo motivo, l’Ufficio rappresenta che, utilizzando i costi di costruzione riportati nel prontuario relativi ad unità con medesima destinazione d’uso e tipologia costruttiva e considerando, a vantaggio del contribuente, un valore dell’area di €/mq 200,00 (inferiore sia al valore massimo riportato nel Prontuario che a quello utilizzato nella stima impugnata pari ad €/mq 309,87), era giunta a calcolare una rendita catastale di € 138.600,00.

I due motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome strettamente connessi, sono infondati.

In primo luogo, il rilievo operato dalla ricorrente con il primo motivo, secondo cui la sentenza impugnata non avrebbe considerato ‘le sopravvenienze attestate in causa’ (con la conseguenza che la CTR erroneamente avrebbe valorizzato il giudicato formatosi con la sentenza n. 17780/40/2015 resa dalla C.T.P. di Napoli con cui era stata definita in € 93.700,00 la rendita attribuita all’immobile per cui è controversia, in luogo di quella accertata con l’atto prot. NA0288367/2014 -dall’Agenzia delle Entrate -Territorio), è rimasto al rango di mera affermazione unilaterale di parte, essendosi l’Agenzia limitata apoditticamente a sostenere che ‘In ogni caso risulta innegabile che l’hotel è stato oggetto di un intervento edilizio straordinario nel 2013 che ha comportato, oltre al cambio di destinazione, una fusione ed un ampliamento’.
In particolare, l’Ufficio, a fronte della deduzione difensiva della contribuente, secondo cui l’operazione posta in essere nel 2013 era stata di natura meramente catastale (cioè finalizzata ad accorpare le diverse particelle catastali, con parziali cambi di destinazione, dando vita ad una nuova, unica particella), avrebbe dovuto dimostrare, come era suo preciso onere, che, in realtà, erano stati eseguiti nel 2013 interventi edilizi straordinari.

Pertanto, non potrebbe essere invocato, nella fattispecie in esame, il principio (ribadito di recente da Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 25805 del 01/09/2022) secondo cui, poiché la sopravvenienza di eventuali mutamenti dello stato di fatto che si siano tradotti in variazioni catastali, quali fusioni, frazionamenti, ampliamenti, ecc., non è coperta dalla vincolatività del giudicato esterno, le unità immobiliari soggette a variazione catastale possono ricevere l’attribuzione di una diversa categoria, conforme all’innovazione delle caratteristiche intrinseche.
Avuto riguardo al secondo motivo (il quale è parzialmente sovrapponibile al primo), premesso che non è qui in contestazione la ragione per la quale la CTR, a fronte di un valore €/mq 800,00 riconosciuto con la sentenza della

CTP del 2015 sul precedente Docfa del 2013, abbia riconosciuto congruo un valore di €/mq 735,10 (ma il motivo per cui l’Ufficio, a fronte del valore unitario di 800,00 €/mq riconosciuto nel 2015 e nonostante successivamente la contribuente avesse denunciato esclusivamente una riduzione della consistenza immobiliare, abbia attribuito una rendita sensibilmente superiore), la considerazione dell’Agenzia, secondo cui lo stralcio della corte non avrebbe inciso sul valore dell’immobile, rappresenta una valutazione di merito inammissibile nella presente sede.
Del resto, pur costituendo il giudicato la regola del caso concreto e, conseguentemente, una questione di diritto da accertare direttamente, la sua interpretazione, da parte del giudice di legittimità, è possibile solo se la sentenza da esaminare venga messa a disposizione mediante trascrizione nel corpo del ricorso, derivandone in mancanza l’inammissibilità del motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 2909 c.c., restando precluso ogni tipo di attività nomofilattica (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1041 del 16/01/2025).
Da ultimo, nelle controversie relative all’attendibilità del provvedimento di classamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA, l’onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla amministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di una maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile, con la conseguenza che il giudice del merito, dovendo verificare l’adeguatezza della categoria e della classe attribuite all’immobile secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 16569 del 13/06/2024). Peraltro, pur non essendovi tenuta, la contribuente ha giustificato la minor rendita
proposta sulla base del confronto operato con la rendita dell’unico albergo a 5 stelle di Casamicciola Terme (Hotel Manzi), ubicato nella stessa zona ed individuato nello stesso foglio di mappa. Ne consegue che sarebbe stato preciso onere dell’Ufficio dimo strare la correttezza della rettifica della rendita catastale operata, non potendosi, per l’effetto, configurare la denunciata violazione dell’art. 2697 c.c. Senza tralasciare che la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Considerato che la trattazione del ricorso è stata chiesta ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. a seguito di proposta di inammissibilità a firma del Dott. COGNOME la Corte, avendo definito il giudizio in conformità della proposta, deve applicare l’art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., come previsto dal citato art. 380bis c.p.c. La novità normativa introdotta dall’art. 3, comma 28, lett. g), d.lgs. 149/2022 contiene, nei casi di conformità tra proposta e decisione finale, una valutazione legale tipica, ad opera del legislatore, della sussistenza dei presupposti per la condanna ad una somma equitativamente determinata a favore della controparte (art. 96, terzo comma, c.p.c.) e di una ulteriore somma di denaro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00 a favore della Cassa delle ammende (art. 96, quarto comma, c.p.c.). In tal modo, risulta codificata una ipotesi di abuso del processo, peraltro da iscrivere nel generale istituto del divieto di lite temeraria nel sistema processuale.
Sulla scorta di quanto esposto, ed in assenza di indici che possano far

propendere per una diversa applicazione della norma, la parte ricorrente va condannata al pagamento della somma equivalente alle spese liquidate in favore del controricorrente ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c. e al pagamento della somma di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 5.807,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge, con attribuzione in favore del difensore antistatario Avv. NOME COGNOME condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c., al pagamento in favore del Comune di Acerra dell’ulteriore somma di euro 2.000,00; condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., al pagamento della somma di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 11.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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