Omesso esame: Cassazione annulla sentenza su ICI

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Commissione tributaria regionale per omesso esame di un punto cruciale. I giudici d’appello avevano confermato un avviso di accertamento ICI su aree edificabili senza considerare le convenzioni, stipulate tra i contribuenti e il Comune, che prevedevano la cessione dei diritti edificatori. Secondo i ricorrenti, tali accordi rendevano le aree non più tassabili. La Suprema Corte ha ritenuto fondata questa censura, stabilendo che il giudice di merito ha l’obbligo di esaminare tutti i fatti decisivi per la controversia e ha rinviato la causa per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Omesso Esame: la Cassazione Annulla la Sentenza per un Fatto Decisivo Ignorato

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del processo: il giudice ha il dovere di esaminare tutti i fatti decisivi per la controversia. L’omesso esame di un argomento cruciale, come la cessione di diritti edificatori al Comune, può comportare l’annullamento della sentenza. Analizziamo insieme questa importante decisione in materia di ICI su aree edificabili.

I Fatti del Caso: La Controversia sull’ICI

La vicenda trae origine dall’impugnazione di due avvisi di accertamento ICI per l’anno 2011, emessi da un Comune nei confronti di alcuni contribuenti. L’oggetto della tassazione era il possesso di terreni ritenuti edificabili e di alcune unità immobiliari.

In primo grado, i contribuenti ottenevano l’annullamento degli atti, ma la Commissione tributaria regionale, in accoglimento parziale dell’appello del Comune, riformava la decisione. In particolare, il giudice d’appello riteneva dovuta l’imposta sulle aree edificabili, concentrando la propria attenzione su un atto di compravendita tra i contribuenti e una società terza, rimasto inefficace per il mancato avveramento di una condizione sospensiva.

I contribuenti, tuttavia, avevano basato la loro difesa principale su un altro presupposto: l’esistenza di convenzioni stipulate con il Comune stesso, con le quali avevano ceduto i diritti edificatori delle aree in questione. A loro avviso, questa cessione aveva privato i terreni della loro natura edificabile ai fini fiscali, rendendoli di fatto non più soggetti a ICI.

La Questione dell’Omesso Esame davanti alla Cassazione

I contribuenti ricorrevano in Cassazione, sollevando quattro motivi di ricorso. Tra questi, il più importante riguardava la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., a causa dell’omesso esame da parte dei giudici d’appello delle eccezioni relative alla cessione dei diritti edificatori e allo sfruttamento delle aree da parte del Comune, che vi aveva realizzato parcheggi e verde pubblico.

In sostanza, i ricorrenti lamentavano che la Commissione tributaria regionale avesse completamente ignorato il nucleo centrale della loro difesa, concentrandosi su una circostanza (la vendita a terzi poi fallita) considerata ininfluente, e trascurando invece gli accordi presi direttamente con l’ente impositore, che erano, a loro dire, decisivi per escludere la tassabilità.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso relativo all’omesso esame. Dopo aver respinto le eccezioni preliminari dei ricorrenti (sulla modalità di notifica dell’appello e sulla sua presunta aspecificità), la Corte si è concentrata sul vizio di omessa pronuncia.

I giudici di legittimità hanno constatato che la sentenza d’appello non aveva in alcun modo esaminato le questioni sollevate dai contribuenti riguardo alle convenzioni stipulate con il Comune. Queste convenzioni, che prevedevano la cessione gratuita dei diritti edificatori in cambio di diritti compensativi su altre aree, costituivano un fatto potenzialmente decisivo.

La Corte ha richiamato un suo precedente a Sezioni Unite (n. 23902/2020), secondo cui un’area, seppur edificabile, non è soggetta a imposta quando il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine perché inserito in un programma di ‘compensazione urbanistica’. Il diritto edificatorio compensativo, infatti, non ha natura reale, non è una qualità intrinseca del terreno originario ed è trasferibile separatamente. Pertanto, se il diritto a costruire è stato ‘spostato’ altrove, il terreno di origine perde la sua qualità di ‘area edificabile’ ai fini fiscali.

L’aver completamente ignorato questa linea difensiva ha costituito, per la Cassazione, un vizio insanabile della sentenza impugnata. Il giudice d’appello avrebbe dovuto valutare se le convenzioni esistessero e quale effetto avessero sulla tassabilità dei terreni per l’anno d’imposta in questione.

Le Conclusioni: Annullamento con Rinvio

In conclusione, la Suprema Corte ha accolto il quarto motivo di ricorso, assorbendo gli altri due motivi a esso collegati. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al profilo di censura accolto, ovvero l’omesso esame delle questioni relative alle convenzioni urbanistiche.

La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, in diversa composizione, che dovrà procedere a un nuovo e motivato riesame della controversia. Questo nuovo giudizio dovrà necessariamente tenere conto degli argomenti difensivi dei contribuenti, finora ignorati, per stabilire se, a seguito della cessione dei diritti edificatori, i terreni fossero ancora assoggettabili a ICI per l’anno 2011.

Cosa succede se un giudice ignora un argomento difensivo cruciale?
Se un giudice omette di esaminare un fatto o un argomento che è stato discusso tra le parti e che è potenzialmente decisivo per la risoluzione della controversia, la sentenza è viziata. Questo vizio, noto come ‘omesso esame’, può essere fatto valere con ricorso in Cassazione e, se accolto, porta all’annullamento della decisione.

Un’area è tassabile come edificabile se i diritti edificatori sono stati ceduti al Comune?
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, se un’area è inserita in un programma di ‘compensazione urbanistica’ e il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine, questo perde la sua qualità di ‘area edificabile’ ai fini impositivi. Il diritto edificatorio compensativo non è una qualità del terreno e può essere trasferito, escludendo l’imponibilità ICI/IMU sul fondo originario.

È sufficiente riproporre in appello le stesse argomentazioni del primo grado per renderlo specifico?
Sì, secondo la Corte. La specificità dei motivi di appello non è esclusa dalla mera riproposizione delle ragioni già esposte in primo grado, a condizione che queste esprimano una critica chiara e puntuale alla decisione impugnata. La volontà di contestare la sentenza di primo grado può desumersi dall’intero contesto dell’atto di appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33224 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33224 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 19/12/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17927/2019 R.G. proposto da NOME NOME (CODICE_FISCALE), NOME (CODICE_FISCALE), quale erede universale di COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (EMAIL) e dall’avvocato NOME COGNOME (EMAIL);

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE (80000330656), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL) e dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 10479/2018, depositata il 4 dicembre 2018, della Commissione tributaria regionale della Campania;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025, dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

– Con sentenza n. 10479/2018, depositata il 4 dicembre 2018, la Commissione tributaria regionale della Campania ha accolto, per quanto di ragione, l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, così pronunciando in parziale riforma della decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione di due avvisi di accertamento emessi per il recupero a tassazione dell’ICI dovuta dai contribuenti per l’anno 2011.

1.1 -A fondamento del decisum , il giudice del gravame ha rilevato che:

gli avvisi di accertamento in contestazione involgevano il possesso di terreni edificabili e di unità immobiliari;

-quanto alle unità immobiliari, l’appellante non aveva proposto motivi di censura a riguardo della decisione del primo giudice che, per l’appunto, aveva annullato gli avvisi di accertamento siccome uno dei fabbricati non era di proprietà dei ricorrenti e per difetto di motivazione degli atti impositivi quanto a tutti i fabbricati;

a diversa conclusione, però, doveva pervenirsi quanto alle aree edificabili, posto che -venendo in considerazione il periodo di imposta 2011 -le aree avevano formato oggetto di cessione (solo) per rogito notarile del 23 dicembre 2013 (trascritto il successivo 31 dicembre 2013). e atteso che «il primo atto di compravendita del 12 luglio 2007, stipulato con la RAGIONE_SOCIALE era rimasto inefficace a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva, inserita in contratto, costituita dal rilascio della concessione ad edificare entro il 30 giugno 2009: per tale motivo non era opponibile a terzi.»;
dette aree dovevano, quindi, ritenersi edificabili in quanto incluse nello strumento urbanistico generale, ed «erano ricadute nel comparto

edificatorio del Piano Urbanistico Generale; quindi, erano state oggetto di P.U.A. e pertanto, risultando edificabili non potevano considerarsi esenti dall’imponibilità ai fini ICI, così come da Delibera comunale n. 240 del 23 febbraio 2001 e in conformità al regolamento ICI n. 78/01.».

– NOME NOME e COGNOME NOME ricorrono per la cassazione della sentenza sulla base di quattro motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione di legge con riferimento al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 , artt. 23, comma 3, e all’art. 115 cod. proc. civ., sull’assunto che il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE si era costituito nel primo grado di giudizio con memoria di stile, e che solo con successiva memoria il RAGIONE_SOCIALE aveva preso posizione sui motivi di ricorso. Ne conseguiva che la materia del contendere andava fissata in relazione alle difese svolte con le controdeduzioni, dovendo il giudice decidere sulle deduzioni e prove acquisite con l’atto di costituzione.
-Questo motivo è manifestamente destituito di fondamento.

2.1 -Come ripetutamente statuito dalla Corte, con consolidato, e risalente, orientamento interpretativo, se la tardiva costituzione in giudizio della parte resistente determina la decadenza dalla facoltà di proporre eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio, e di fare istanza per la chiamata di terzi, ciò non di meno, qualora tali difese non siano state concretamente esercitate, nessuna altra conseguenza sfavorevole può derivarne al resistente, sicché deve escludersi qualsiasi sanzione di inammissibilità per il solo fatto della tardiva costituzione della parte resistente, cui deve riconoscersi il diritto, garantito dall’art. 24 della Costituzione, di difendersi, negando i fatti costitutivi della pretesa attrice, l’applicabilità delle norme di
diritto invocate dal ricorrente o, così come nella fattispecie, contestando l’ammissibilità delle domande (v., ex plurimis , Cass., 27 dicembre 2022, n. 37843; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2585; Cass., 2 aprile 2015, n. 6734; Cass., 28 settembre 2005, n. 18962; Cass., 13 maggio 2003, n. 7329).

Per di più, va soggiunto, il processo tributario ha natura di giudizio impugnatorio -seppur diretto (anche) ad una decisione di merito sostitutiva sia dell’accertamento dell’ufficio – e l’Ufficio ne assume la veste di attore in senso sostanziale in quanto la sua pretesa è quella risultante dall’atto impugnato, per quanto riguarda sia il petitum che la causa petendi (Cass., 7 ottobre 2024, n. 26214; Cass., 5 marzo 2020, n. 6208; Cass., 27 giugno 2019, n. 17231; Cass., 10 maggio 2019, n. 12467; Cass., 2 luglio 2014, n. 15026, in motivazione; Cass., 28 giugno 2012, n. 10806; Cass., 29 ottobre 2008, n. 25909).
Così che, per espressa previsione normativa, alla pretesa impositiva (così) esercitata si correla la facoltà di produrre documenti fino a venti giorni liberi prima della data di trattazione (d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 32, comma 1) e -secondo la disposizione di legge vigente ratione temporis (d.lgs. n. 546 del 1992, cit., art. 58, comma 2) -la prova documentale (anche nuova) poteva essere prodotta sinanche in appello (tra le innumerevoli: Cass., 29 marzo 2023, n. 8859; Cass., 30 giugno 2021, n. 18391; Cass., 17 novembre 2020, n. 26115; Cass., 28 giugno 2018, n. 17164; Cass., 11 aprile 2018, n. 8927; Cass., 7 marzo 2018, n. 5429; Cass., 19 dicembre 2017, n. 30537; Cass., 22 novembre 2017, n. 27774; Cass., 6 novembre 2015, n. 22776; Cass., 24 febbraio 2015, n. 3661; Cass., 16 settembre 2011, n. 18907).
-I residui motivi di ricorso espongono le seguenti censure.

3.1 – Il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., reca la denuncia di violazione e falsa applicazione del

d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 1 e 3, assumendo i ricorrenti che, nella fattispecie, difettava il presupposto impositivo in quanto le aree edificabili avevano formato oggetto di cessione dei diritti edificatori in forza di convenzioni concluse (il 7 aprile ed il 18 dicembre dell’anno 2009) col RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE che era entrato anche nel possesso delle aree in questione; così che la gravata sentenza aveva «completamente errato nell’inquadrare la questione giuridica ad essa devoluta, omettendo qualsiasi riferimento alla cessione dei diritti edificatori …dando rilievo assoluto ad una circostanza ininfluente ai fini della decisione: la cessione dei terreni in oggetto da parte dei ricorrenti alla società RAGIONE_SOCIALE, realizzatasi pacificamente nell’anno 2013, ma sottoposta a condizione sospensiva sin dal 2007 e quindi inefficace».
3.2 -Col terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. sull’assunto che le deduzioni che involgevano la conclusione delle convenzioni che, intercorse col RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, avevano ad oggetto la cessione dei diritti edificatori nonché lo stesso conseguimento del possesso materiale delle aree da parte del RAGIONE_SOCIALE (che vi aveva realizzato «lavori di adeguamento dell’area a parcheggio e verde pubblico, privando i ricorrenti di og ni disponibilità dell’area»), non aveva formato oggetto di contestazione in giudizio, così che (per tali) andavano poste a fondamento della decisione.
3.3 -Col quarto motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., i ricorrenti denunciano nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., avendo il giudice del gravame omesso di pronunciare sulle eccezioni:

-di inammissibilità dell’appello, che era stato notificato dal RAGIONE_SOCIALE a mezzo pec, a fronte di giudizio di primo grado che era stato introdotto in modalità cartacea;

-(sempre) di inammissibilità dell’appello, per difetto di specifici motivi, essendosi controparte limitata a trascrivere nell’atto di appello i contenuti in diritto di una memoria depositata nel primo grado di giudizio;

-di insussistenza dell’edificabilità di un’area che l’Ente aveva «adibito a parcheggio e verde pubblico» a seguito degli interventi realizzati, «trattandosi di aree già utilizzate e sfruttate dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE».

Soggiungono i ricorrenti che il giudice del gravame aveva omesso di pronunciare, altresì, sull’eccezione che involgeva (anche) i criteri di determinazione del tributo, così come esposti negli avvisi di accertamento impugnati, -con la quale si era dedotto che il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, una volta entrato nel possesso delle aree sottoposte a tassazione, vi aveva realizzato opere che avevano comportato lo «sfruttamento dell’intera cubatura e degli indici di edificabilità» in forza delle convenzioni concluse nell’ anno 2009.
-Il quarto motivo -dal cui esame consegue l’assorbimento del secondo e del terzo motivo -è fondato, e va accolto, nei limiti in appresso precisati.

4.1 -Le eccezioni di inammissibilità dell’appello sono destituite di fondamento.

4.1.1 -Quanto, difatti, alle modalità (cd. cartacea o telematica) di proposizione del ricorso, e di costituzione in giudizio, la Corte ha statuito che l’inammissibilità degli atti per violazione della uniformità delle modalità di deposito (in forma cartacea e telematica) nei diversi gradi del giudizio, ai sensi dell’art. 2, comma 3, del d.m. n. 163 del 2013, si applica soltanto nel caso di giudizio introdotto sin dall’inizio in forma telematica, ma non riguarda l’ipotesi dell’utilizzo iniziale della modalità cartacea, che ben può essere limitata al primo grado di giudizio, tenuto conto (anche) dei principi desumibili dalla
giurisprudenza della CEDU con riferimento al raggiungimento dello scopo dell’atto depositato in secondo grado (così Cass., 5 maggio 2025, n. 11729; v., altresì, Cass., 21 novembre 2022, n. 34224).

E, peraltro, sempre nella vigenza del regime di facoltatività del processo telematico tributario, in termini più generali si è rimarcato che dalla sua graduale introduzione sino al 30 giugno 2019, e con riguardo alla prescrizione contenuta nell’art. 2, comma 3, del d.m. n. 163 del 2013, secondo cui la parte è tenuta all’utilizzo della modalità telematica in secondo grado laddove la stessa modalità sia stata utilizzata in primo grado, è ammessa la notificazione del ricorso con modalità non telematica ed il suo deposito in forma cartacea, salvo che tale errore abbia comportato una lesione del diritto di difesa della controparte o altro pregiudizio per la decisione finale del giudice (così Cass., 6 febbraio 2025, n. 2937).
4.1.2 -Del pari, destituita di fondamento rimane l’eccezione di inammissibilità dell’appello per aspecificità dei motivi, considerato che:

la parte non dà alcun conto né dei contenuti della sentenza impugnata né della concreta articolazione delle censure contro la stessa proposte;

posto, allora, che la specificità dei motivi di appello non può che confrontarsi col decisum oggetto di impugnazione (Cass., 9 settembre 2022, n. 26560), e come costantemente statuito dalla Corte, la specificità dei motivi di appello nel rito tributario (d.lgs. n. 546 del 1992, art. 53), – disposizione questa che, peraltro, deve essere interpretata restrittivamente, in conformità all’art. 14 disp. prel. c.c., trattandosi di disposizione eccezionale che limita l’accesso alla giustizia, dovendosi consentire, ogni qual volta nell’atto sia comunque espressa la volontà di contestare la decisione di primo grado, l’effettività del sindacato sul merito dell’impugnazione (Cass., 15 gennaio 2019, n. 707), – non è esclusa dalla riproposizione delle
ragioni, e delle argomentazioni, già poste a fondamento del ricorso introduttivo del giudizio, ovvero delle controdeduzioni, quando queste ex se esprimano le ragioni di critica della pronuncia appellata nel suo intero contenuto (v., ex plurimis , Cass., 20 dicembre 2018, n. 32954; Cass., 5 ottobre 2018, n. 24641; Cass., 20 gennaio 2017, n. 1461; Cass., 1 luglio 2014, n. 14908); e detta specificità va correlata al tenore complessivo dell’atto di gravame, ove, dunque, le ragioni di critica del decisum fatto oggetto di impugnazione debbono desumersi, anche per implicito, dall’intero atto di impugnazione considerato nel suo complesso, comprese le premesse in fatto, la parte espositiva e le conclusioni (v., ex plurimis, Cass., 26 gennaio 2021, n. 1571; Cass., 21 novembre 2019, n. 30341; Cass., 24 agosto 2017, n. 20379; Cass., 31 marzo 2011, n. 7393; Cass., 12 gennaio 2009, n. 346; Cass., 19 gennaio 2007, n. 1224).
4.2 -È, per converso, fondata la dedotta censura di omesso esame che i ricorrenti articolano con i due residui profili del quarto motivo che involgono, rispettivamente, lo sfruttamento edilizio delle aree da parte del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in ragione di convenzioni che avevano ad oggetto la cessione gratuita dei relativi diritti edificatori dietro attribuzione, a compensazione, di diritti edificatori su altre aree.

Le questioni in discorso -della cui proposizione le parti danno specifico conto -non risulta, in effetti, esaminata dal giudice del gravame che, come anticipato, ha dato conto (solo) dei rapporti intercorsi tra le parti, odierne ricorrenti, ed un terzo soggetto (la società RAGIONE_SOCIALE) cui le aree in questione erano state cedute (dapprima con atto sottoposto a condizione sospensiva, di poi con atto pubblico di vendita del 23 dicembre 2013).

Difetto di esame, questo, che specificamente rileva nella fattispecie, avendo la Corte rimarcato, per un verso, che i diritti edificatori hanno natura di diritti a contenuto patrimoniale ma non reale

e, per il restante, che un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di «compensazione urbanistica» non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso, dovendosi in effetti escludere «la imponibilità Ici, come area edificabile, del terreno dal quale origina il diritto edificatorio compensativo» laddove «il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine, e non può ancora essere esercitato sul fondo di destinazione perché non ancora assegnato né, forse, individuato» (così Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902 cui adde Cass., 16 gennaio 2023, n. 1038; Cass., 2 dicembre 2021, n. 37934; Cass., 3 giugno 2021, n. 15312).
-L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione al quarto motivo di ricorso, ed al profilo di censura accolto, con rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania che, in diversa composizione, procederà al motivato riesame della controversia.

P.Q.M.

La Corte

-accoglie, per quanto di ragione, il quarto motivo, rigetta il primo motivo, assorbiti il secondo ed il terzo motivo di ricorso;

-cassa la sentenza impugnata in relazione al profilo di censura accolto del quarto motivo e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

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