Occupazione abusiva: quando non si paga l'IMU

La Corte di Cassazione ha confermato l’esenzione IMU per gli immobili oggetto di occupazione abusiva, qualora il proprietario abbia presentato tempestiva denuncia penale. Il caso riguardava una società fallita i cui immobili erano stati occupati forzosamente, rendendoli inutilizzabili nonostante i tentativi di sgombero. Richiamando la sentenza n. 60/2024 della Corte Costituzionale, i giudici hanno stabilito che un immobile occupato non costituisce un indice di ricchezza reale. Pertanto, imporre il tributo violerebbe il principio della capacità contributiva sancito dall’Art. 53 della Costituzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Occupazione abusiva: la Cassazione conferma l’esenzione IMU

L’occupazione abusiva di un immobile rappresenta una ferita al diritto di proprietà, ma oggi la giurisprudenza offre una tutela concreta sul piano fiscale. La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che il proprietario di un bene immobile sottratto violentemente non è tenuto al pagamento dell’IMU. Tale principio si applica quando il titolare ha presentato regolare denuncia e si è attivato per recuperare il possesso, senza tuttavia riuscirvi per cause indipendenti dalla sua volontà.

Il caso dell’occupazione abusiva e il prelievo fiscale

La vicenda trae origine dal ricorso di un Ente Locale contro una Società in Liquidazione. Il Comune pretendeva il pagamento dell’IMU su un complesso immobiliare che, per anni, era stato sottratto alla disponibilità della proprietà a causa di un’occupazione forzosa da parte di terzi. Nonostante le denunce penali e le ordinanze di sgombero, la situazione di degrado e l’impossibilità di accedere agli immobili erano rimaste invariate. La Commissione Tributaria Regionale aveva già dato ragione alla società, annullando gli avvisi di accertamento.

La tutela del contribuente spogliato del possesso

Il punto centrale della controversia riguarda la natura stessa dell’IMU. Essendo un’imposta patrimoniale, essa presuppone che il proprietario abbia il possesso o comunque la disponibilità del bene. Se un terzo occupa l’immobile illegalmente e lo Stato non riesce a garantire il ripristino della legalità, il proprietario subisce un danno doppio: la perdita del bene e l’obbligo di pagarci le tasse. La Corte ha ritenuto tale scenario inaccettabile.

La decisione della Corte sull’occupazione abusiva

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso del Comune, uniformandosi alla storica sentenza n. 60/2024 della Corte Costituzionale. È stato stabilito che l’art. 9 del D.lgs. n. 23/2011 è costituzionalmente illegittimo nella parte in cui non prevede l’esenzione per gli immobili occupati abusivamente. La condizione essenziale per beneficiare dello sgravio è la presentazione di una denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio o invasione di terreni ed edifici.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio della capacità contributiva. Un immobile occupato abusivamente, che il proprietario non può utilizzare né mettere a reddito, non costituisce un indice di ricchezza reale. La tassazione deve sempre colpire una manifestazione effettiva di forza economica. Se il possesso è perso per fatto di terzi e il proprietario si è attivato diligentemente per denunciare l’accaduto, viene meno il presupposto stesso dell’imposta. Imporre il tributo in queste circostanze significherebbe punire il cittadino per un’inefficienza dello Stato nel garantire l’ordine pubblico e la proprietà privata.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza sanciscono un principio di civiltà giuridica: non c’è imposta senza godimento del bene o capacità di disporne. La decisione conferma che l’esenzione IMU decorre dal momento della denuncia e permane fino alla liberazione dell’immobile. Per i proprietari vittime di occupazioni, questa pronuncia rappresenta uno scudo contro pretese fiscali ingiuste, spostando l’onere della mancanza di sicurezza sulle istituzioni piuttosto che sul singolo contribuente danneggiato.

L’IMU è dovuta se la casa è occupata abusivamente?
No, se il proprietario ha presentato tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria e non può rientrare in possesso del bene, l’imposta non è dovuta per mancanza di capacità contributiva.

Quali azioni deve intraprendere il proprietario per non pagare?
È necessario sporgere denuncia penale per violazione di domicilio o invasione di terreni ed edifici, dimostrando di aver agito con diligenza per liberare l’immobile.

Cosa succede se lo Stato non garantisce lo sgombero?
Se le autorità non riescono a liberare l’immobile nonostante la denuncia, il proprietario non può essere costretto a pagare tasse su un bene di cui non gode.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3526 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3526 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 30357-2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale alle liti in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE LIQUIDAZIONE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avvocati COGNOME

COGNOMECOGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale alle liti in atti

-controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso la sentenza n. 1623/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 27.4.2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/1/2026

dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE Lodigiano propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 61/2019, emessa dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Lodi, in accoglimento del ricorso proposto dal RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avverso avviso di accertamento IMU 2013 -2018.

La Curatela resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato affidato a sei motivi.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con unico motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione degli artt. 8, comma 1, D.lgs 23/2011 per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale erroneamente ritenuto la sussistenza di causa dell’esenzione dal pagamento dell’IMU in conseguenza dell’occupazione abusiva dell’immobile della parte contribuente.

1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. Con ordinanze interlocutorie n. 9956 e 9957 del 13/4/2023, questa Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento agli articoli 3, 42 e 53 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 (nel testo applicabile ratione temporis), nella parte in cui non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile che non possa essere liberato pur in presenza di denuncia agli
organi istituzionali preposti, rimettendo, dunque, la relativa questione di legittimità costituzionale alla Corte Costituzionale.

1.4. La Corte Costituzionale, con la pronuncia n. 60 del 5/3/2024, ha ritenuto fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , sollevata in riferimento agli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost,. affermando i seguenti principi: «Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dich iarare non dovuta l’imposta in questione. Emblematico è il caso oggetto dei giudizi a quibus in cui la società proprietaria aveva assunto tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile e aveva tempestivamente provveduto a denuncia re all’autorità giudiziaria penale l’avvenuta occupazione contro la sua volontà. Benché nell’agosto 2013 fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile ex art. 321 del codice di procedura penale da parte del giudice per le indagini preliminari, lo stesso sequestro non aveva avuto esecuzione per ragioni di ordine pubblico. Pertanto, la società proprietaria non era riuscita a tornare nel possesso dell’immobile nonostante l’uso di una diligenza adeguata. Questa Corte ha costantemente affermato che «ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza (ex plurimis, sentenze n. 156 del 2001, n. 111 del 1997, n. 21 del 1996, n. 143 del 1995, n. 179 del 1985 e n. 200 del 1976)» (sentenza n. 10 del 2023) e ha sottolineato che «la sottrazione all’imposizione (o la sua riduzione) è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva (che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto)» (sentenza n. 120 del 2020). È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale, sia,
ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso. Del resto, questa impostazione è coerente con una ipotesi impositiva per certi versi simile in cui, in caso di perdita della disponibilità del bene per fatto di terzo, l’ordinamento giuridico stabilisce il venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta. È questo il caso della tassa automobilistica: l’art. 5 del decreto -legge 30 dicembre 1982, n. 953 (Misure in materia tributaria), convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1983, n. 53, stabilisce infatti, ai commi trentasettesimo e trentottesimo, che, nonostante il soggetto passivo sia il proprietario del bene, «a perdita del possesso del veicolo o dell’autoscafo per forza maggiore o per fatto di terzo o la indisponibilità conseguente a provvedimento dell’autorità giudiziaria o della pubblica amministrazione, annotate nei registri indicati nel trentaduesimo comma, fanno venir meno l’obbligo del pagamento del tributo per i periodi d’imposta successivi a quello in cui è stata effet tuata l’annotazione. L’obbligo del pagamento ricomincia a decorrere dal mese in cui avviene il riacquisto del possesso o la disponibilità del veicolo o dell’autoscafo». Deve pertanto affermarsi l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs . n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis, per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., nella parte in cui non prevede che -sul modello dell’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 citato dal rimettente -non sono soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale». Corte di Cassazione – copia non ufficiale
1.5. Sulla scorta di quanto affermato dal Giudice delle leggi, ne consegue nel caso in esame la conformità della sentenza impugnata ai principi dianzi illustrati, avendo la Corte di giustizia tributaria di secondo

grado ritenuto il legittima la tassazione dell’immobile del RAGIONE_SOCIALE sulla scorta delle seguenti affermazioni: «… appare incontestabile che gli immobili cui si riferisce l ‘ imposizione tributaria in esame fossero oggetto di prolungata occupazione abusiva. In data 21.6.2013, infatti, COGNOME NOME, legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, denunciava l’occupazione abusiva di numerosi immobili facenti parte del compendio immobiliare in esame. Il 5.2.2015 il Giudice delegato del fallimento RAGIONE_SOCIALE emetteva ordinanza di liberazione di svariati immobili facenti parte del complesso in parola. Con ordinanza sindacale n. 15 del 30.10.2015, inoltre, il Sindaco del RAGIONE_SOCIALE appellante, preso atto di un incendio sviluppatosi nel citato complesso immobiliare, in seguito al quale erano stati necessari svariati interventi dei Vigili del Fuoco e della polizia locale, ordinava al fallimento di adeguare gli apparecchi, impianti termoidraulici alimentati a Gpl e a gas metano, nonché a ripristinare le condizioni igienico sanitarie degli immobili. Nell’annotazione dei CC di Lodi del 20.4.2015 si dava atto, altresì, dell’impossibilità di calcolare con precisione il numero degli occupanti abusivi, prevalentemente cittadini extracomunitari, “in quanto soggetto a continui cambiamenti”. Da quanto esposto può ritenersi, pertanto, compiutamente provato lo stato di degrado e la situazione di assoluta promiscuità in cui languiva il complesso immobiliare in esame. Che tale condizione riguardasse anche la palazzina B cui si riferiva l’atto impugnato è desumibile anche dal decreto di citazione a giudizio innanzi al Tribunale di Lodi, in data 9.5.2016, nelle cui contestazioni si fa espresso riferimento anche a tale immobile. Se, peraltro, neanche i CC di Lodi avevano ritenuto di accertare il numero degli occupanti abusivi dei singoli immobili, costituenti il complesso immobiliare in esame, il RAGIONE_SOCIALE non poteva pretendere che il fallimento controdeducesse sul punto con specifico riferimento ai singoli appartamenti, essendo sostanzialmente impossibilitato ad accedere al complesso immobiliare in esame, del quale era stato spogliato. … nel caso in esame … la situazione era peculiare, atteso che il fallimento aveva esperito invano tutte le azioni a difesa dei suoi diritti reali, ricorrendo anche invano alle forze dell’ordine. Appare, pertanto, contrario all’art.53 della Costituzione richiedere il pagamento di un’imposta per il godimento di un bene che lo Stato e/o gli enti locali non riescono a
garantire al proprietario, oggetto di uno spoglio violento e prolungato, non imputabile al contribuente, né evitabile con l’ordinaria diligenza. Né, invero, come sostenuto dal RAGIONE_SOCIALE nella memoria di replica, costituiva prova della piena disponibilità dei beni immobili in esame il fatto che gli stessi fossero stati aggiudicati in seguito a gara pubblica, considerato che aggiudicatario era proprio l’appellante, ossia non un privato, ma un ente pubblico, come tale forse in grado di liberare il complesso immobiliare al fine di poterne effettivamente godere».
1.5. La RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha dunque accertato, in fatto, con valutazione insindacabile nella presente in quanto congruamente motivato, che la Curatela contribuente aveva adottato, senza alcun esito, tutte le misure necessarie allo sgombero dei locali, all’uopo debitamente e tempestivamente sollecitando l’intervento della forza pubblica .

1.6. La sentenza impugnata va quindi esente dalle censure formulate dal ricorrente.

Per quanto fin qui osservato il ricorso principale va integralmente rigettato, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

Stante l’intervento, in corso di causa, della pronuncia della Corte costituzionale, dianzi citata, le spese di lite possono essere integralmente compensate.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; compensa integralmente le spese di lite.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 13.1.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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