Occupazione abusiva: esenzione IMU e TASI

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’occupazione abusiva di un immobile esenta il proprietario dal pagamento di IMU e TASI, a condizione che sia stata presentata tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria. La decisione si fonda sul principio della capacità contributiva: un immobile sottratto alla disponibilità del titolare non rappresenta un indice di ricchezza reale. I giudici hanno recepito l’orientamento della Corte Costituzionale, annullando i precedenti dinieghi di rimborso per i periodi in cui gli immobili erano inutilizzabili nonostante la diligenza del proprietario nel richiederne lo sgombero.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Occupazione abusiva: la Cassazione conferma l’esenzione IMU e TASI

L’occupazione abusiva di un immobile rappresenta una delle sfide più complesse per i proprietari, non solo per la perdita del bene, ma anche per il paradosso fiscale di dover pagare tasse su un patrimonio indisponibile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito che, in presenza di una denuncia tempestiva, il proprietario non è tenuto al versamento delle imposte locali.

Il caso degli immobili sottratti alla disponibilità

La vicenda riguarda una Fondazione che aveva subito l’occupazione illegittima di alcuni complessi immobiliari. Nonostante l’attivazione di procedure giudiziarie e denunce penali, l’ente locale aveva negato il rimborso di IMU e TASI versate tra il 2013 e il 2017. La tesi dell’amministrazione si basava sulla natura reale dell’imposta, legata alla titolarità del diritto di proprietà indipendentemente dall’uso effettivo.

Occupazione abusiva e capacità contributiva

Il cuore della disputa risiede nel concetto di capacità contributiva sancito dall’Art. 53 della Costituzione. Se un bene è occupato da terzi contro la volontà del proprietario e quest’ultimo si è attivato per recuperarlo, quel bene smette di essere un indice di ricchezza. La Corte ha evidenziato come sia irragionevole tassare un soggetto che non può esercitare alcun diritto sul proprio immobile.

La decisione della Cassazione sull’occupazione abusiva

I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso della Fondazione, richiamando la fondamentale sentenza n. 60/2024 della Corte Costituzionale. È stato stabilito che l’obbligo tributario viene meno dal momento della denuncia fino alla liberazione dell’immobile. Questo principio si applica sia all’IMU che alla TASI, poiché entrambe presuppongono una disponibilità del bene che, in caso di occupazione illegittima, risulta totalmente assente.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si poggiano sulla mancanza del presupposto impositivo. L’imposta municipale non può colpire una proprietà ‘nuda’ e priva di utilità economica quando tale condizione derivi da un fatto illecito altrui denunciato alle autorità. La Corte ha sottolineato che il legislatore è intervenuto nel 2022 per codificare questa esenzione, ma il principio deve ritenersi valido anche per gli anni precedenti in virtù della lettura costituzionalmente orientata delle norme. Tassare un immobile occupato significherebbe colpire una ricchezza inesistente, violando il principio di uguaglianza e ragionevolezza.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte portano alla cassazione della sentenza di secondo grado con rinvio. Il giudice del merito dovrà ora verificare esclusivamente se il proprietario abbia agito con la dovuta diligenza, presentando denuncia o iniziando azioni giudiziarie per lo sgombero. Questa decisione rappresenta una tutela fondamentale per i contribuenti, sollevandoli da un onere fiscale ingiusto che si aggiungerebbe al danno già subito per la perdita del possesso del bene. L’esenzione non è dunque una concessione, ma un atto dovuto in assenza di un’effettiva manifestazione di ricchezza.

Cosa devo fare per non pagare l’IMU su un immobile occupato?
È necessario presentare tempestivamente una denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio o invasione di terreni ed edifici, dimostrando così l’indisponibilità del bene.

Posso chiedere il rimborso delle tasse già pagate per anni passati?
Sì, la sentenza conferma che l’esenzione spetta anche per i periodi precedenti alla legge del 2022, purché sia documentata l’occupazione e l’azione legale intrapresa dal proprietario.

L’esenzione vale anche per la TASI?
Sì, la Corte di Cassazione ha equiparato IMU e TASI, stabilendo che l’occupazione illegittima esclude il presupposto impositivo per entrambi i tributi locali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3540 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3540 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 9564-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale alle liti in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale alle liti in atti

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 4788/2022 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO del LAZIO, depositata il 2.11.2022;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto il parziale accoglimento del ricorso;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/1/2026 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 15047/2019, emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma, in rigetto del ricorso proposto avverso diniego di rimborso IMU e TASI 2013 -2017 relativo ad immobili della contribuente, oggetto di occupazione abusiva.

Roma Capitale resiste con controricorso.

Il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con unico motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione «degli art. 1, comma 669, della legge 27 dicembre 2013, n. 147; art. 8, comma 2, e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23; dell’art. 1140 cod. civ., nonché degli artt. 3, 42, secondo comma, e 53 della Cost. e dell’art. 1 del Protocollo 1 della Convenzione europ ea dei diritti dell’uomo» per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado erroneamente escluso l’esenzione dal pagamento dell’IMU e della TASI in conseguenza dell’occupaz ione abusiva degli immobili della contribuente, pur essendosi quest ‘ ultima attivata in via giudiziaria per ottenere la liberazione degli stessi.
1.2. La doglianza va accolta.

1.3. Con ordinanze interlocutorie n. 9956 e 9957 del 13/4/2023, questa Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento agli articoli 3, 42 e 53 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 (nel testo applicabile ratione temporis ), nella parte in cui non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile che non possa essere liberato pur in presenza di denuncia agli organi istituzionali preposti, rimettendo, dunque, la relativa questione di legittimità costituzionale alla Corte Costituzionale.
1.4. La Corte Costituzionale, con la pronuncia n. 60 del 5 marzo 2024, ha ritenuto fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , sollevata in riferimento agli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost. affermando i seguenti principi: «Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subì to l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione. Emblematico è il caso oggetto dei giudizi a quibus in cui la società proprietaria aveva assunto tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile e aveva tempestivamente provveduto a denun ciare all’autorità giudiziaria penale l’avvenuta occupazione contro la sua volontà. Benché nell’agosto 2013 fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile ex art. 321 del codice di procedura penale da parte del giudice per le indagini preliminari, lo stesso sequestro non aveva avuto esecuzione per ragioni di ordine pubblico. Pertanto, la società proprietaria non era riuscita a tornare nel possesso dell’immobile nonostante l’uso di una diligenza adeguata. Questa Corte ha costantemente affermato che «ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza ( ex plurimis , sentenze n. 156 del 2001, n. 111 del 1997, n. 21 del 1996, n.
143 del 1995, n. 179 del 1985 e n. 200 del 1976)» (sentenza n. 10 del 2023) e ha sottolineato che «la sottrazione all’imposizione (o la sua riduzione) è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva (che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto)» (sentenza n. 120 del 2020). È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denu ncia all’autorità giudiziaria penale, sia, ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso. Del resto, questa impostazione è coerente con una ipotesi impositiva per certi versi simile in cui, in caso di perdita della disponibilità del bene per fatto di terzo, l’ordinamento giuridico stabilisce il venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta. È questo il caso della tassa automobilistica: l’art. 5 del decreto -legge 30 dicembre 1982, n. 953 (Misure in materia tributaria), convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1983, n. 53, stabilisce infatti, ai commi trentasettesimo e trentottesimo, che, nonostante il soggetto passivo sia il proprietario del bene, «a perdita del possesso del veicolo o dell’autoscafo per forza maggiore o per fatto di terzo o la indisponibilità conseguente a provvedimento dell’autorità giudiziaria o della pubblica amministrazione, annotate nei registri indicati nel trentaduesimo comma, fanno venir meno l’obbligo del pagamento del tributo per i periodi d’impos ta successivi a quello in cui è stata effettuata l’annotazione. L’obbligo del pagamento ricomincia a decorrere dal mese in cui avviene il riacquisto del possesso o la disponibilità del veicolo o dell’autoscafo». Deve pertanto affermarsi l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., nella parte in cui non prevede che -sul modello dell’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 citato dal rimettente -non sono soggetti all’imposta municipale propria, per il Corte di Cassazione – copia non ufficiale
periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale».

1.5. Sulla scorta di quanto affermato dal Giudice delle leggi, ne consegue nel caso in esame la mancata conformità della sentenza impugnata ai principi dianzi illustrati, avendo la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ritenuto legittima la tassazione dell’immobile d ella RAGIONE_SOCIALE, sulla scorta delle seguenti affermazioni: «… L’immobile di INDIRIZZO, concesso in locazione al ministero della difesa nel 1991, viene rilasciato nel novembre del 2012 libero da persone e cose. Nel giugno del 2013 viene occupato abusivamente da parte di circa 300 persone; mentre l’immobile COGNOME nel 2006 viene locato a Roma Capitale al fine di accogliere temporaneamente rifugiati politici di paesi extracomunitari; successivamente il Comune di Roma Capitale, considerato il rifiuto delle persone accolte di lasciare l’immobile, riconosce la situazione di occupazione abusiva dell’immobile … Nel caso di specie … la perdita di possesso dell’immobile da parte del proprietario non è intervenuta a favore di un altro soggetto, a sua volta, titolare di un diritto reale di godimento, ma di semplici occupanti abusivi. È evidente che tale circostanza, per le dimensioni del fenomeno accaduto e per la rilevanza sociale del problema della carenza abitativa nel territorio comunale, assume una particolare valenza, che supera il ristretto ambito della giurisdizione tributaria. Nondimeno, pur comprendendo le ragioni di un proprietario cui è stata abusivamente sottratta la disponibilità del proprio immobile, non è possibile riconoscere una sorta di causa atipica di esenzione dal pagamento del tributo … ».
1.6. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha, dunque, in primo luogo, omesso di valutare che la condizione di non poter disporre dell’ effettivo possesso dell’immobile costituisce presupposto impositivo per l’IMU, senza altresì accertare che fossero state adottate, senza alcun esito, tutte le misure necessarie allo sgombero dei locali, all’uopo

debitamente e tempestivamente sollecitando l’intervento della forza pubblica e presentando denuncia o iniziando anche azione giudiziaria penale.

1.7. Tali conclusioni, peraltro, sono applicabili ad entrambi gli immobili in esame, sia quello sito in INDIRIZZO, che quello sito in INDIRIZZO , atteso che, anche in quest’ ultimo caso, la vicenda non attiene a mera questione, di ordine contrattuale, di mancato rilascio di immobile dopo la risoluzione del contratto di locazione.

1.8. Come dedotto dalla ricorrente, con riferimento alla documentazione prodotta in giudizio e ritualmente allegata al ricorso, il mancato rilascio dell’immobile da parte del locatario (Roma Capitale), odierna controricorrente, all’esito della risoluzione del contratto di locazione, sarebbe piuttosto conseguente all’occupazione abusiva da parte di soggetti terzi, che avevano preso possesso dell’immobile contro la volontà della locataria, la quale provvedeva a denunciare i fatti alla Pubblica Autorità («comunicazione Comune di Roma del 20 luglio 2007 occupazione Immobile INDIRIZZO»), essendo rimaste prive di esito positivo le successive azioni giudiziarie intraprese dalla proprietaria per ottenerne la restituzione attraverso l’Ufficio Unico Esecuzioni presso la Corte di Appello di Roma.
1.9. Anche con riguardo alla TASI deve ritenersi che valgano le considerazioni già illustrate con riguardo all’IMU.

1.10. La TASI -acronimo per Tassa sui Servizi Indivisibili del Comune, ovvero tutti quei servizi che il Comune eroga a beneficio dei cittadini che abitano nel territorio comunale e che sono in qualche modo legati direttamente o indirettamente ai loro immobili -è stata istituita dalla Legge 27 dicembre 2013, n.147 (legge di stabilità 2014) e modificata successivamente dal DL. n. 16/2014, convertito con modificazioni dalla L. 2 maggio 2014, n. 68.

1.11 . A differenza dell’IMU la TASI è caratterizzata da un più stretto legame con la detenzione del bene anziché con la proprietà.

1.12. I soggetti passivi della TASI, disciplinati nei commi 671 a 674 e comma 681, dell’art. 1, Legge di stabilità 2014 , sono coloro che

possiedono o detengono a qualsiasi titolo fabbricati, aree scoperte nonché edificabili.

1.13. Nel caso di unità immobiliare occupata da soggetto diverso dal titolare di diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria ; in particolare l’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell’ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l’aliquota determinata dal Comune, mentre il titolare del diritto reale sull’unità immobiliare versa la parte restante.
1.14. Con riguardo, quindi, all’applicabilità dell’imposta a colui che abbia il possesso dell’immobile, ai sensi dell’art. 1, comma 671, legge n. 14/2013 cit., si osserva che nel valutare la condizione, dianzi descritta, di oggettiva impossibilità del proprietario di dare concreta estrinsecazione al proprio diritto, e di oggettiva indisponibilità del bene scaturente dall’abusiva occupazione patita, è degno di rilievo che i sogge tti passivi individuati dalla normativa TASI sono quelli che si avvantaggiano dei servizi pubblici (illuminazione, pubblica sicurezza, ecc.) resi disponibili dai Comuni, circostanza già evidenziata dalla Corte Costituzionale, anche se con riguardo all’ICI, osservando che «l’imposizione ICI non tende a colpire solo i proprietari ma, più in generale, i titolari delle situazioni previste dall’art. 3 ( ndr . del d.lgs. n. 504/1992), in quanto idonee, nella loro varietà, ad individuare di norma coloro che, avendo il godimento del bene, si avvantaggiano, con immediatezza, dei servizi e delle attività gestionali dei Comuni …» (cfr. Corte Cost. 2 aprile 1999, n. 1999, e 22 aprile 1997, n. 111).
1.15. Al pari di quanto anche recentemente ribadito dalla Corte costituzionale (sentenza n. 49/2025) con riguardo all’IMU, secondo cui l’obbligo del pagamento è dato dal l’astratta possibilità di avvalersi delle facoltà proprie del diritto reale in quanto un immobile non costituisce un valido indice di capacità contributiva solo se sia inutilizzabile nonostante uno sforzo diligente per tornarne in possesso, deve dunque ritenersi che non sussista il presupposto impositivo della TASI laddove venga meno la
possibilità giuridica di esercitare i diritti dominicali (cioè i diritti derivanti dalla proprietà o da altro diritto reale) sull’immobile , e conseguentemente la possibilità di usufruire dei servizi e delle attività gestionali dei Comuni in quanto l’immobile sia occupato illegalmente da terzi e il proprietario non riesca ad ottenerne la restituzione liberarlo nonostante le intraprese azioni giudiziarie.

1.16. Anche con riguardo alla TASI la sentenza impugnata ha allora erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per l’esenzione dal pagamento senza valutare, in concreto, l’inutilizzabilità degli immobili nonostante ogni sforzo diligente per tornarne in possesso.

Il ricorso va pertanto accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio – in diversa composizione – per la verifica delle iniziative intraprese dalla contribuente per contrastare l’occupazione del bene, oltre che per regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 13.1.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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