Obbligo di motivazione: no riclassamento catastale

La Corte di Cassazione ha annullato un avviso di riclassamento catastale emesso da una società immobiliare, ribadendo il rigoroso obbligo di motivazione per l’Agenzia delle Entrate. La sentenza stabilisce che non è sufficiente indicare un generico scostamento tra valore di mercato e valore catastale in una microzona. L’ente impositore deve specificare in modo dettagliato i dati, i criteri e le metodologie utilizzate per la revisione, al fine di garantire il diritto di difesa del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento Catastale: L’Obbligo di Motivazione è un Pilastro Intoccabile

L’ordinanza n. 9039/2024 della Corte di Cassazione riafferma un principio cruciale nel diritto tributario: l’obbligo di motivazione che grava sull’Amministrazione finanziaria non è una mera formalità, ma un requisito sostanziale a garanzia del contribuente. Il caso, che vedeva contrapposta una società immobiliare all’Agenzia delle Entrate, verteva sulla legittimità di un riclassamento catastale basato su una presunta anomalia dei valori in una specifica microzona. La Corte ha accolto il ricorso del contribuente, annullando l’atto per difetto di motivazione.

I Fatti del Caso: Un Aumento della Rendita Catastale Contestato

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento con cui l’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) rettificava il classamento di una sua unità immobiliare, attribuendole una nuova e più alta rendita catastale. La revisione era stata effettuata ai sensi della legge 311/2004, che permette un riclassamento parziale nelle cosiddette “microzone anomale”, ovvero quelle aree in cui il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discosta significativamente da quello registrato nel resto del comune.

La società ha impugnato l’atto, sostenendo che fosse privo di un’adeguata motivazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni del contribuente, ritenendo sufficiente il riferimento allo scostamento dei valori. La questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo pienamente le doglianze della società. I giudici hanno chiarito che, in caso di riclassamento d’ufficio, l’Amministrazione finanziaria ha un onere probatorio e motivazionale particolarmente rigoroso. L’atto impositivo non può limitarsi a enunciazioni generiche o al mero rinvio alla normativa.

Obbligo di Motivazione: Il Cuore della Sentenza

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’obbligo di motivazione. La Corte ha sottolineato come la revisione del classamento si articoli in due fasi distinte, entrambe da motivare adeguatamente:

1. Fase 1 (Generale): L’identificazione della microzona come “anomala”.
2. Fase 2 (Specifica): L’applicazione dei criteri di riclassificazione alla singola unità immobiliare.

Per ciascuna fase, l’Agenzia deve fornire al contribuente tutti gli elementi necessari per comprendere l’iter logico-giuridico seguito e per poter, eventualmente, contestarlo.

I Dettagli che l’Amministrazione Deve Fornire

Secondo la Cassazione, un avviso di riclassamento legittimo deve specificare con chiarezza e precisione:

* I quattro parametri fondamentali: valore medio di mercato della microzona; valore catastale medio della microzona; valore di mercato medio dell’intero comune; valore catastale medio dell’intero comune.
* Le fonti dei dati: da dove sono state tratte le informazioni sui prezzi di mercato e sulle rendite.
* Le metodologie di calcolo: come sono stati elaborati i dati, quali tecniche statistiche sono state applicate e come sono state risolte le disomogeneità (es. rapporto tra vani e metri quadri).
* La data di riferimento: a quale periodo si riferiscono le rilevazioni dei valori, per garantire la coerenza e l’attualità dei confronti.
* Il nesso logico: come la divaricazione zonale si traduce in un aumento percentuale specifico della rendita della singola unità immobiliare.

La Mancanza di Trasparenza

Nel caso di specie, l’avviso di accertamento era del tutto carente su questi punti. Faceva riferimento a concetti generali senza documentare i calcoli, le fonti e i criteri applicati. Questa mancanza radicale di motivazione, secondo la Corte, lede il diritto di difesa del contribuente, impedendogli di controllare la legittimità dell’operato dell’amministrazione.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base del principio di trasparenza dell’azione amministrativa e del diritto di difesa del contribuente, sanciti anche dallo Statuto del Contribuente. L’amministrazione non può pretendere che il contribuente accetti passivamente un aumento della rendita basato su calcoli non esplicitati. La motivazione deve essere completa, specifica e razionale, mettendo il cittadino in condizione di comprendere e, se del caso, contestare l’azione del fisco. La semplice affermazione di uno “scostamento significativo” è una formula di stile vuota, se non supportata da dati concreti, verificabili e chiaramente esposti. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha annullato l’originario avviso di accertamento.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a forte tutela del contribuente. Stabilisce che il potere di revisione catastale dell’Amministrazione finanziaria non è discrezionale, ma vincolato a presupposti di legge che devono essere dimostrati e spiegati in modo rigoroso e trasparente nell’atto impositivo. Per le imprese e i cittadini proprietari di immobili, ciò significa che un avviso di riclassamento privo di una motivazione analitica sui criteri di calcolo e sulle fonti dei dati è illegittimo e può essere annullato. È un importante promemoria del fatto che il dialogo tra Fisco e contribuente deve basarsi su chiarezza e piena conoscibilità degli atti.

È sufficiente per l’Agenzia delle Entrate indicare uno scostamento tra valore di mercato e valore catastale per giustificare un riclassamento?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che un mero riferimento generico allo scostamento, senza specificare i dati, le fonti, i criteri e i metodi di calcolo, costituisce un difetto di motivazione che rende illegittimo l’atto.

Quali informazioni specifiche deve contenere un avviso di riclassamento catastale per rispettare l’obbligo di motivazione?
L’avviso deve indicare in modo preciso e documentato i quattro parametri di riferimento (valore medio di mercato e catastale della microzona e dell’intero comune), le fonti utilizzate, le metodologie di elaborazione statistica, la data di riferimento delle rilevazioni e il criterio con cui l’aumento della rendita è stato determinato per la singola unità immobiliare.

Cosa succede se l’avviso di accertamento è privo di un’adeguata motivazione?
Se l’avviso di accertamento manca di una motivazione completa, specifica e razionale, è illegittimo. Il contribuente può impugnarlo e ottenerne l’annullamento in sede giudiziaria, come avvenuto nel caso esaminato dalla Corte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9039 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9039 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 7992-2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono giusta procura allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 4618/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 24/7/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/3/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la RAGIONE_SOCIALE) propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 10219/2017 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento mediante il quale l’RAGIONE_SOCIALE del territorio aveva rettificato, in forza dell’art 311, comma 335, della legge n. 311/2004, il classamento dell’unità immobiliare di proprietà della ricorrente ed attribuito allo stesso una nuova rendita;
l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso; la ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

con il primo mezzo si denuncia violazione dell’art. 7, comma 1 , legge 27 luglio 2000, n. 212, dell’art. 3 legge 7 agosto 1990, n. 241, dell’art. 3, comma 154, lett. e), della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e dell’art. 1 , comma 335, della l. n. 331/2004 per avere la Commissione tributaria regionale ritenuto sufficiente, in caso di riclassamento, il solo riferimento allo scostamento tra valore catastale e quello medio di mercato nella microzona in misura superiore alla soglia di significatività;
1.2. le censure, che attengono alla questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311 del 2004, del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, vanno accolte;

1.3. in questa prospettiva giova ricordare che il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale;

1.4. la prima è quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per ottenere la revisione del classamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche;

1.5. altra ipotesi è quella prevista dall’articolo 1, comma 336, della legge 311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate;

1.6. la terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dal comma 335 del medesimo articolo 1 della legge 311 del 2004, che così dispone: «La revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 (in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni idonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valori medi di mercato, neppure attraverso il richiamo agli articoli da 145 a 26 del regolamento approvato con d.P.R. 1142 del 1949), e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339 ( ndr . il comma 339, in realtà, riguarda il provvedimento del direttore dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessi l’aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza testuale aggiunge un elemento di ulteriore
difficoltà al già non agevole compito di interpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione ed il calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quanto riguarda la definizione e l’accertamento dei presupposti per l’applicazione di essa). L’RAGIONE_SOCIALE del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’RAGIONE_SOCIALE medesima»;

1.7. è necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte ed hanno presupposti, condizioni e procedure diverse;

1.8. ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione del classamento nel quadro di una procedura diversa;

1.9. le causae petendi RAGIONE_SOCIALE tre diverse ipotesi di revisione non sono quindi interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere , ed in questa prospettiva è stato infatti affermato che l’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento le ragioni della modifica senza alcuna possibilità per l’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto nell’evidente fine di delimitare l’oggetto dell’eventuale giudizio contenzioso (cfr. Cass. n. 22900/2017);
1.10. con riferimento a ciascuna RAGIONE_SOCIALE tre ipotesi di revisione del classamento sopra indicate questa Corte ha avuto più volte modo di enunciare la regola della necessità di una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di riclassamento, ma questa esigenza di rigore e di specificità si pone anche nel senso della illegittimità di improprie commistioni tra i profili motivazionali funzionali ad un tipo di riclassamento con quelli invece collegabili a riclassamenti di tipo diverso;
1.11. va in particolare considerato, a tal riguardo, che, mentre le prime due RAGIONE_SOCIALE tre suddette ipotesi di revisione del classamento

dipendono da (e debbono quindi essere motivate con riferimento a) fattori intrinseci specificamente riguardanti il singolo immobile considerato, la terza ipotesi, che è quella che qui viene in esame, prevede invece un riclassamento dovuto, almeno in via principale, a fattori estrinseci di carattere per così dire generale o collettivo;

1.12. con riferimento a tale ultima previsione le sezioni unite (Cass., sez. un., 18 aprile 2016, n. 7665, p. 11) hanno chiarito che, quando si procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’RAGIONE_SOCIALE competente deve specificare se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano ( … ), trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento ( … ) e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario superiore alla media) del valore economico medio RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari presenti nella zona;
1.13. in particolare quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. l, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite con il concorso RAGIONE_SOCIALE autonomie locali;
1.14. nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ( … ) e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali» (comma 335);

1.15. per il d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma 1, la microzona è una porzione del territorio comunale, spesso coincidente con

l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; in ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti;

1.16. questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che il singolo classamento debba avvenire mediante l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale;

1.17. si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di valenza urbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la P.A., essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti in astratto dall’ordinamento fiscale e destinati ad operare nei confronti di una generalità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex post ;

1.18. la norma, come è stato più volte evidenziato, prima da questa Corte (cfr. sentenza n. 21176/2016) e poi anche dalla Corte costituzionale (sentenza n. 249/2017), è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le rendite catastali;

1.19. il sistema in esame prende in considerazione, in particolare, il fattore di determinazione del valore economico dell’immobile e della sua redditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente alla considerazione dell’esistenza di zone omogenee che registrano incrementi dei valori medi di mercato significativamente maggiori di quelli che interessano la generalità del territorio comunale;

1.20. questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di mercato (con conseguente maggiore divaricazione rispetto alle corrispondenti rendite catastali) possono essere determinati da diversi fattori la varietà dei quali corrisponde alla varietà dei fattori che possono influenzare l’andamento della domanda e la diversificazione di essa (con riferimento sia alle compravendite che alle locazioni), in quanto vi può essere, ad esempio, la valorizzazione di centri storici prima degradati e tutta quella
varietà di altre manifestazioni del fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengono appetibili come indirizzi residenziali di buon livello socioeconomico anche zone prima considerate popolari o ultrapopolari o addirittura degradate, con conseguente generalizzazione di opere di restauro e ristrutturazione ad opera dei privati, oppure vi può essere la valorizzazione di zone abitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche o ambientali o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domanda immobiliare;
1.21. tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano probatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendere verosimile l’affermazione di una crescita anomala (e cioè significativamente superiore a quella che si riscontra nella generalità del territorio comunale) del valori di mercato degli immobili di quella specifica microzona, ma quel che conta sul piano sostanziale è la risultante economica e cioè il maggior incremento del valore medio di mercato di quella zona rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale;
1.22. per effettuare tale valutazione comparativa degli incrementi di valore, la norma utilizza come termine di partenza il valore della rendita catastale, sulla base dell’implicito presupposto che essa sia stata determinata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura equivalente al rispettivo valore di mercato o comunque ad una pari quota di esso, ed in tal modo, la revisione di cui al comma 335 è funzionale alla presa in considerazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti l’intera microzona -e quindi, indirettamente, le unità immobiliari in essa comprese – e non anche a correggere eventuali errori di valutazione in sede di determinazione originaria della rendita catastale relativa alla singola unità immobiliare e neppure ad aggiornare il classamento di esse in dipendenza di migliorie edilizie ad esse apportate;
1.23. ne consegue che se l’amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell’articolo 1, comma 335 dovrà seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi;

1.24. nella prima l’amministrazione – su cui grava sempre l’onere di dedurre e provare la causa petendi giustificativa dell’accertamento – ha l’onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che legittimano nel caso di specie la c.d. riclassificazione di massa, nella seconda fase l’amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare;
1.25. relativamente alla prima fase è preliminare la suddivisione del territorio comunale in microzone che presentino al loro interno i caratteri di omogeneità previsti dall’articolo 2 del Regolamento emanato con d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138;

1.26. occorre poi che l’unità immobiliare oggetto di accertamento sia situata in una RAGIONE_SOCIALE c.d. microzone anomale e cioè in una RAGIONE_SOCIALE microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapporto tra il valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari ivi esistenti e il corrispondente valore medio catastale è significativamente maggiore dell’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

1.27. nell’ipotesi di cui al comma 335, infatti, la causa petendi non è la mera evoluzione dei valori del mercato immobiliare né ha alcun rilievo che il valore di mercato della singola unità sia superiore di molto o di poco al suo valore catastale, poiché ciò che rileva è esclusivamente la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in rapporto ai valori catastali) RAGIONE_SOCIALE varie microzone, nel senso che sono soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il conseguente loro scostamento dai valori catastali – sono stati significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media, nella generalità RAGIONE_SOCIALE microzone in cui è suddiviso il territorio comunale;
1.28. a fronte di una norma che, come si è detto, identifica in modo astratto i presupposti per l’identificazione RAGIONE_SOCIALE microzone «anomale» e per la determinazione quantitativa della rispettiva «anomalia»,

l’Amministrazione finanziaria deve assolvere, secondo la regola generale, l’onere di dedurre e provare la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti, ma preliminarmente ha l’onere di dichiarare in modo preciso e specifico quale sia l’interpretazione applicativa della normativa da essa concretamente adottata, perché solo così il contribuente è posto in grado di verificare ed eventualmente contestare o riconoscere la legittimità, in diritto e in fatto, dell’operato dell’Amministrazione;

1.29. la Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità del peculiare strumento introdotto con la legge finanziaria 2005 (C. cost, l dicembre 2017, n. 249), afferma, peraltro, che l’obbligo della motivazione in considerazione del carattere «diffuso» dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento (p. 7 .3), di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr. Cass. n. 3156/2015, Cass. n. 22900/2017; Cass n. 10403/2019; Cass nr 19990/2019 e Cass nr. 23047/2019 tutte concordi nel senso nel richiedere che vengano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario);
1.30. l’amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del 2012; n. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n. 16887 del 2014);

1.31. occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima;

1.32. per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardo né è sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al d.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo;
1.33. al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell’operato dell’amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e RAGIONE_SOCIALE tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica;
1.34. qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali, quali i prezzi RAGIONE_SOCIALE compravendite e RAGIONE_SOCIALE locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni RAGIONE_SOCIALE preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato;
1.35. in definitiva, il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335;

1.36. è evidente, infatti, che per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone;

1.37. in particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi RAGIONE_SOCIALE singole microzone: in questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe stato erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa RAGIONE_SOCIALE singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi;
1.38. parimenti è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato, posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto;

1.39. infine occorre che sia specificata la data alla quale fa riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato, poiché senza una piena coincidenza RAGIONE_SOCIALE date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dalla norma non hanno alcun senso, ed inoltre, la data di rilevazione dei valori medi di mercato deve essere prossima al provvedimento di riclassificazione e comunque non precedente rispetto ai fenomeni di decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione quali si sono avuti nei tempi recenti e che, presumibilmente, non erano stati previsti dal legislatore;
1.40. in ogni caso, la mancata specificazione dell’anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo del dato e di svolgere al riguardo le sue difese;

1.41. riguardo a tutti i profili fin qui esemplificativamente indicati, l’avviso di accertamento in esame nulla dice, sicché il contribuente non è posto in condizioni di sapere alcunché circa i criteri e i modi con cui tali parametri sono stati determinati e circa le operazioni effettuate per la relativa elaborazione, né queste radicali lacune sono state colmate da specificazioni e integrazioni fornite dall’RAGIONE_SOCIALE nel corso del giudizio, ed a questo difetto radicale di motivazione circa la sussistenza e, preliminarmente, l’identificazione dei presupposti per la revisione del classamento ex articolo l, comma 335, della legge 301 del 2004 si aggiunge poi un altrettanto radicale difetto di motivazione circa i criteri utilizzati per tradurre il riallineamento della microzona in questione in specifica rideterminazione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari in essa situate;
1.42. come si è detto all’inizio, infatti, una volta accertata la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione di cui al comma 335, l’Amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare;

1.43. anche per questo profilo la norma non contiene disposizioni applicative espresse e tanto meno disposizioni di dettaglio, ed il problema interpretativo che qui si pone è peraltro risolvibile sulla base della finalità perequativa e di riallineamento tra le varie microzone che rappresenta l’obiettivo della revisione prevista dalla norma in esame;

1.44. il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento, salva maggiore determinazione comunale) dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

1.45. la finalità della revisione è quella di riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e cioè aumentando il denominatore rappresentato dalle rendite catastali) RAGIONE_SOCIALE microzone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per cento

rispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale mediamente presente sul territorio comunale;

1.46. ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona «anomala» potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35 per cento rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

1.47. l’amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone;

1.48. anche per questi profili, tuttavia, l’accertamento si rivela lacunoso, poiché nel provvedimento impugnato, come emerge dalla sentenza impugnata, non sono in alcun modo illustrate le ragioni che nel concreto hanno giustificato il passaggio dalla originaria classe 4 alla classe 8, poiché in particolare non veniva spiegato in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un aumento della rendita catastale attribuita all’unità immobiliare oggetto di accertamento, né tantomeno risultano specificati i criteri e i modi con cui identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone, ed il mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta non soddisfa l’obbligo motivazionale nei termini sopra precisati;
1.49. si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l’opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari;

1.50. tali espressioni, infatti, non sono idonee ad indicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone;

sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il ricorso (assorbiti il secondo e terzo motivo, formulati in via subordinata) e cassata la sentenza impugnata, va accolto l’originario ricorso del contribuente non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, cod. proc. civ.);

le spese della fase di merito vanno compensate in ragione della complessità della vicenda e del succedersi nel tempo RAGIONE_SOCIALE interpretazioni giurisprudenziali ed anche gli oneri processuali anche della presente fase vanno compensati in ragione della mancanza, alla data di proposizione del ricorso in cassazione, di un consolidato orientamento giurisprudenziale sulla specifica esaminata questione

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la decisione impugnata e decidendo nel merito accoglie l’originario ricorso della contribuente; compensa le spese di merito e di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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