Notifica rendita catastale: quando è valida per l'IMU?

Una società a partecipazione pubblica ha impugnato avvisi di accertamento IMU sostenendo che la nuova rendita catastale utilizzata dal Comune non le fosse mai stata notificata. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la notifica rendita catastale è un presupposto indispensabile per l’efficacia dell’atto e la sua utilizzabilità ai fini impositivi. Di conseguenza, l’ente locale non può pretendere il pagamento dell’imposta basandosi su una rendita non comunicata formalmente al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica rendita catastale: senza non si paga l’IMU

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha riaffermato un principio fondamentale in materia di tributi immobiliari: la notifica rendita catastale al contribuente è un presupposto essenziale per l’efficacia della stessa e, di conseguenza, per la sua utilizzabilità ai fini del calcolo dell’IMU. Questa decisione chiarisce che un Comune non può basare un avviso di accertamento su una rendita catastale modificata se non ha provveduto a comunicarla formalmente al proprietario dell’immobile.

I fatti del caso

Una società a partecipazione pubblica, proprietaria di un immobile, si è vista recapitare avvisi di accertamento IMU per le annualità 2013 e 2014 da parte di un Comune. L’ente locale aveva calcolato l’imposta utilizzando una rendita catastale che, sebbene originata da una variazione del 1986, era stata iscritta negli atti catastali solo nel 2008. La società contribuente ha impugnato gli atti impositivi sostenendo, tra i vari motivi, di non aver mai ricevuto la notifica di tale rendita, rendendola inefficace nei suoi confronti.

Dopo aver perso nei primi due gradi di giudizio, la società ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente due aspetti:
1. La violazione dell’art. 74 della Legge n. 342/2000, che subordina l’efficacia delle nuove rendite alla loro notificazione.
2. Il mancato riconoscimento dell’esenzione IMU, poiché l’immobile era concesso in uso a una federazione sportiva per attività istituzionali non commerciali.

L’importanza della notifica rendita catastale

Il cuore della controversia risiede nel primo motivo di ricorso. La legge stabilisce che, a decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a partire dalla data della loro notificazione al soggetto intestatario. La Corte di Cassazione ha confermato questa interpretazione, specificando che la norma ha lo scopo di segnare il momento a partire dal quale l’amministrazione può richiedere l’applicazione della nuova rendita e il contribuente può, a sua volta, tutelare le proprie ragioni impugnandola.

Nel caso specifico, la rendita era stata “messa in atti” nel 2008. Poiché questo evento è successivo all’entrata in vigore della legge, era necessario procedere con la notifica formale. Non avendolo fatto, il Comune non poteva legittimamente utilizzare quel valore, più elevato, per calcolare l’imposta dovuta.

L’esenzione per uso non commerciale

Sul secondo punto, la Corte ha rigettato la richiesta di esenzione. La società sosteneva che, essendo un ente in house dello Stato e avendo concesso l’immobile a una federazione sportiva per finalità istituzionali (foresteria per atleti), ricorressero i presupposti per l’esenzione. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che l’elemento soggettivo (la natura pubblica del proprietario) non è sufficiente. Era onere della contribuente dimostrare in modo inequivocabile l’esercizio di attività non commerciali nell’immobile, prova che non è stata fornita in modo adeguato. La semplice destinazione urbanistica a “zona sportiva” non è, di per sé, una prova dell’uso non commerciale.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo assorbito il terzo (relativo a un vizio di motivazione sul calcolo). Ha ribadito che l’atto di attribuzione della rendita ha natura meramente accertativa e non costitutiva; tuttavia, la sua efficacia nei confronti del contribuente è subordinata alla notifica.

I giudici hanno spiegato che la notifica rendita catastale è il presupposto per l’utilizzo della stessa da parte dell’amministrazione comunale. In assenza di tale comunicazione, l’ente non può applicare la nuova rendita per le annualità d’imposta, anche se precedenti alla notifica stessa. Pertanto, la Corte Tributaria regionale aveva errato nel considerare legittimo l’uso della rendita del 2008 non notificata.

Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato il caso alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Quest’ultima dovrà ricalcolare l’IMU dovuta per gli anni in questione utilizzando la rendita catastale precedente, quella in vigore prima della modifica non notificata.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante tutela per i contribuenti. Viene sancito in modo chiaro che il Fisco non può applicare unilateralmente una rendita catastale più alta senza averla prima notificata. Il contribuente deve essere messo nelle condizioni di conoscere l’atto che incide sulla base imponibile per poter, eventualmente, contestarlo. I proprietari di immobili dovrebbero quindi verificare sempre che qualsiasi variazione della rendita catastale sia stata preceduta da una formale notificazione; in caso contrario, gli avvisi di accertamento basati su tale rendita possono essere legittimamente impugnati.

Un Comune può usare una nuova rendita catastale per calcolare l’IMU se non l’ha mai notificata al proprietario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, gli atti che modificano le rendite catastali dopo il 1° gennaio 2000 sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione. In assenza di notifica, il Comune deve utilizzare la rendita catastale precedente.

L’atto di attribuzione della rendita catastale ha natura dichiarativa o costitutiva?
L’atto ha natura dichiarativa, nel senso che si limita ad accertare una situazione di fatto e di diritto già esistente. Tuttavia, la sua efficacia nei confronti del contribuente, e quindi la sua utilizzabilità a fini impositivi, è legalmente subordinata alla sua formale notificazione.

È sufficiente che un immobile sia di proprietà di un ente pubblico e concesso a una federazione sportiva per ottenere l’esenzione IMU?
No, non è sufficiente. La Corte ha stabilito che, per ottenere l’esenzione per uso non commerciale, il contribuente ha l’onere di provare in modo adeguato che nell’immobile si svolgono esclusivamente attività non commerciali. La natura pubblica del proprietario o la destinazione urbanistica non sono, da sole, prove sufficienti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21091 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21091 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8484/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 4235/2022 depositata il 03/10/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

con sentenza n. 4235/16/2022, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio rigettava l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza di primo grado che aveva rigettato l’impugnazione proposta dalla società contribuente avverso gli avvisi di accertamento IMU relativi alle annualità 2013 e 2014 emessi dal Comune di Castel Gandolfo;

secondo quanto è dato evincere dalla sentenza impugnata, i giudici di appello rilevavano che era infondata l’eccezione relativa all’omessa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, poiché la medesima risaliva al 1986 e, perciò, non occorreva provvedere alla sua notificazione a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, legge n. 342/2000 , nè sussistevano i presupporti per l’applicabilità RAGIONE_SOCIALE‘esenzione prevista dall’art. 7 co. 1^ lett.i) d.lgs. n. 504/1992, mancando il requisito soggettivo, stante la mancata coincidenza tra il possessore RAGIONE_SOCIALE‘immobile e l’utilizzatore RAGIONE_SOCIALEo stesso, e non risultando provato il presupposto oggettivo, costituito dallo svolgimento, nell’immobile interessato, RAGIONE_SOCIALEe attività previste ex lege con modalità non commerciali, osservando, infine, che erano prive di fondamento le contestazioni relative al quantum dovuto;

contro

detta sentenza propone ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi, la RAGIONE_SOCIALE;

il Comune di Castel Gandolfo resiste con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. Parte ricorrente ha pure depositato istanza di trattazione in pubblica udienza;

CONSIDERATO CHE

1. con il primo motivo la società ricorrente denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, legge 21.11.2000, n. 342 nonchè

RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 d.lgs. n. 504/1992. Rileva che il ragionamento dei primi giudici -i quali avevano evidenziato che poichè la rendita risaliva al 1986 non sussistevano i presupposti per dover provvedere alla sua notificazione -era erroneo in quanto gli stessi avevano omesso di considerare che la rendita di cui si discute era stata ‘messa in atti’ solo nel 2008, come risultava dagli atti di causa e che una rendita catastale, non ancora stata iscritta nei registri catastali alla data del 1° gennaio 2000, è priva di efficacia in assenza di una previa notifica, nei confronti del contribuente, RAGIONE_SOCIALE‘atto recante la comunicazione RAGIONE_SOCIALEa predetta rendita;
2. con il secondo motivo denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992). Assume: che i giudici di appello non avevano considerato che dal punto di vista soggettivo, il requisito doveva ritenersi integrato in quanto il bene era affidato in concessione d’uso alla RAGIONE_SOCIALE la quale, in qualità di ente non commerciale, rientrante, dunque, nella definizione di cui all’art. 73, comma 1, lett. d), era legittimata ad utilizzarlo quale foresteria per gli atleti impegnati nell’area circostante ; che dal punto di vista oggettivo, la prova RAGIONE_SOCIALE‘utilizzo non commerciale risultava ritraibile sia dalla suddetta concessione che dal Piano regolatore generale all’epoca vigente da cui emergeva che l’immobile è sito in un’area definita come ‘zona sportiva’ ; che l’utilizzo ai fini commerciali sarebbe stato possibile solo a seguito di una richiesta alla Regione e al Comune per una trasformazione urbanistica;
3. con il terzo motivo lamenta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 primo comma, n. 3, cod. proc. civ., nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per motivazione meramente apparente in relazione all’art. 1, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, all’art. 132, quarto comma, cod. proc. civ e all’ar t. 118 disp. att. cod. proc. civ.. Rileva che a fronte RAGIONE_SOCIALEa sentenza di primo grado, la quale aveva riconosciuto che ‘nel merito, il calcolo di quanto dovuto effettuato dal Comune di castel Gandolfo appare

corretto, essendosi applicata alle rendite catastali rivalutate del 5% il moltiplicatore di 60 di cui all’art. 13, comma 4, lett. d), del d.lgs. n. 201/2011… al contrario, occorre osservare come la perizia di parte ricorrente consideri i valori del 2008 e del 2017, per come si evince dagli stessi allegati del predetto documento’, la contribuente aveva specificamente eccepito che la sentenza doveva ritenersi errata, in quanto aveva interpretato erroneamente il riferimento ai valori del 2008 e del 2017 contenuti nella perizia giurata prodotta in primo grado atteso che il riferimento ai valori a quelle date era dovuto al fatto che l’esame era stato effettuato anche al momento in cui veniva adottata la rendita e, poi, aggiornata alla data in cui è stata effettuata la perizia, e provavano che la rendita attribuita era assolutamente sproporzionata, censure in alcun modo esaminate dai giudici di merito;
3. preliminarmente, quanto all’istanza di trattazione in pubblica udienza avanzata dalla Società in memoria ex art. 378 cod. proc. civ., va osservato che, in adesione all’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte, il Collegio giudicante ben può escludere, nell’esercizio di una valutazione discrezionale, la ricorrenza dei presupposti RAGIONE_SOCIALEa trattazione in pubblica udienza, in ragione del carattere consolidato dei principi di diritto da applicare nel caso di specie (cfr. Cass., Sez. Un., 5 giugno 2018, n. 14437) e non vertendosi in ipotesi di decisioni aventi rilevanza nomofilattica (cfr. Cass., Sez. Un., 23 aprile 2020, n. 8093), come di seguito illustrato; 4. osserva, quindi, questa Corte che il primo motivo è fondato, rimanendo assorbito il terzo;
4.1. va premesso che nel caso di specie risulta che ‘la variazione del precedente classamento’ (sui cui si basa l’atto impositivo) è stata ‘messa in atti’ solamente nell’anno 2008, successivamente all’entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa legge 23 novembre 2000 n. 243;

4.2. con riguardo all’efficacia temporale degli atti attributivi di tale rendita, l’art. 74 RAGIONE_SOCIALEa citata legge n. 342 del 2000 dispone che: «a

decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita. Dall’avvenuta notificazione decorre il termine di cui all’articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre il ricorso di cui all’articolo 2, comma 3, RAGIONE_SOCIALEo stesso decreto legislativo. Dell’avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati»; 4.3. come chiarito da questa Corte tale disposizione «si interpreta nel senso che dalla notifica decorre il termine per l’impugnazione, ma ciò non esclude affatto l’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEa rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso, stante la natura dichiarativa e non costitutiva RAGIONE_SOCIALE‘atto attributivo RAGIONE_SOCIALEa rendita» (cfr. Cass. nn. 4613/2018, 14402/2017, 18056/2016, 12330/2016, 12753/2012, 23600/2011; Sez. U. n. 3160/2011);
4.4. la notificazione RAGIONE_SOCIALEa rendita attribuita, in definitiva, costituisce il presupposto per l’utilizzo RAGIONE_SOCIALEa stessa da parte RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione comunale che agisca per il pagamento RAGIONE_SOCIALE‘ICI, e ciò vale anche con riguardo alle annualità pregresse (ed a maggior ragione per quella ancora in corso al momento RAGIONE_SOCIALEa notificazione) in ordine alle quali la posizione ICI non risulti essere stata definita proprio in attesa RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita notificata (vedi Cass. 33579/2022);

4.5. si è, invero, affermato quanto segue: «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini del computo RAGIONE_SOCIALEa base imponibile, il provvedimento di modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, emesso dopo il primo gennaio 2000 a seguito RAGIONE_SOCIALEa denuncia di variazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile presentata dal contribuente, è utilizzabile, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 74 RAGIONE_SOCIALEa legge 21 novembre 2000, n. 342, anche

con riferimento ai periodi di imposta anteriori a quello in cui ha avuto luogo la notificazione del provvedimento, purché successivi alla denuncia di variazione. Stabilendo, infatti, con il citato art. 74, che dal primo gennaio 2000 gli atti attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, il legislatore non ha voluto restringere il potere di accertamento tributario al periodo successivo alla notificazione del classamento, ma piuttosto segnare il momento a partire dal quale l’amministrazione comunale può richiedere l’applicazione RAGIONE_SOCIALEa nuova rendita ed il contribuente può tutelare le sue ragioni contro di essa, non potendosi confondere l’efficacia RAGIONE_SOCIALEa modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale – coincidente con la notificazione RAGIONE_SOCIALE‘atto – con la sua applicabilità, che va riferita invece all’epoca RAGIONE_SOCIALEa variazione materiale che ha portato alla modifica» (cfr. Cass. n. 13443/2012, 20775/2005);
4.6. questa Corte ha, altresì, specificato che a detta interpretazione consegue che «la determinazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile, tanto per i fabbricati non iscritti in catasto, quanto per quelli in relazione ai quali siano intervenute variazioni permanenti, va sempre effettuata, anche per le annualità pregresse, in base alla rendita catastale, a prescindere dall’epoca di notificazione o di definitiva attribuzione», e ciò in quanto gli atti attributivi RAGIONE_SOCIALEa rendita sono privi di forza costitutiva, ma hanno funzione meramente accertativa RAGIONE_SOCIALEa concreta situazione catastale RAGIONE_SOCIALE‘immobile (cfr. Cass. nn. 18056/2016, 12320/2016, 335/2015, 14402/2014, 12753/2014, 23600/2011, 14773/2011, 16031/2009, 12029/2009, 9203/2007; Cass. S.U. n. 3160/2011); sull’esigenza, come discrimine di efficacia RAGIONE_SOCIALEa rendita attribuita, RAGIONE_SOCIALEa sua messa in atti: Cass. n. 18023/04 e n. 3039/19;
4.7. l’ art. 5, comma 2, del d.lvo 504/92 dispone, poi, che:’ Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello che risulta applicando all’ammontare RAGIONE_SOCIALEe rendite risultanti in catasto, vigenti

al 1^ gennaio RAGIONE_SOCIALE‘anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo RAGIONE_SOCIALE‘ultimo comma RAGIONE_SOCIALE‘articolo 52 del testo unico RAGIONE_SOCIALEe disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALEa Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 ‘ ;

4.8. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, poiché l’ente non poteva utilizzare la rendita de qua , messa in atti nel 2008 e non notificata alla contribuente, risulta evidente la Commissione Tributaria Regionale non ha fatto buon governo dei principi espressi, incorrendo nei vizi denunciati, con la conseguenza che la sentenza impugnata sul punto va cassata;

il secondo motivo deve essere rigettato;

5.1. la società ricorrente assume di avere diritto all’esenzione, ai sensi art.7 comma 1, lett.i), d.lgs. 504/92, poichè si tratta di società in house a partecipazione pubblica, il cui socio unico è il RAGIONE_SOCIALE, che ha assegnato il bene, da sempre utilizzato quale foresteria per gli atleti, alla RAGIONE_SOCIALE e, quindi, di un immobile utilizzato per finalità istituzionali e senza fini di lucro;

5.2. osserva il Collegio che la censura non coglie nel segno, in quanto l’elemento soggettivo non è dirimente , mentre non risulta adeguatamente censurata la ricostruzione in fatto dei giudici di merito secondo cui non sarebbe stata provato l’esercizio di attività non-commerciale, in fattispecie di uso indiretto (a nulla rilevando la mera allegazione secondo cui il mancato utilizzo a fini commerciali sarebbe desumibile dalle risultanze formali del P.R.G. e del catasto); 5. in conclusione, in accoglimento del primo motivo, assorbito il terzo e rigettato il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che dovrà procedere alla ridetermina zione RAGIONE_SOCIALE‘IMU per le annualità in questione sulla scorta RAGIONE_SOCIALEa pregressa rendita catastale applicabile anteriormente alla
modifica RAGIONE_SOCIALE‘anno 1986, procedendo anche alla regolamentazione RAGIONE_SOCIALEe spese di questo giudizio;

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il terzo, rigettato il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione RAGIONE_SOCIALEe spese di questo giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Tributaria in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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