Notifica rendita catastale: quando è obbligatoria?

Una società logistica ha impugnato un avviso di accertamento ICI relativo a un’area portuale in concessione. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’accertamento è illegittimo perché la nuova rendita catastale, su cui si basava l’imposta, non era mai stata notificata alla società. La notifica della rendita catastale è un requisito indispensabile per la sua efficacia nei confronti del contribuente, anche se si tratta di un concessionario di un bene demaniale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica Rendita Catastale: la Cassazione ribadisce l’obbligo

La notifica della rendita catastale è un passaggio fondamentale e non un mero adempimento formale. Senza questa comunicazione ufficiale, qualsiasi atto di attribuzione o modifica della rendita è inefficace e non può essere utilizzato per calcolare le imposte. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 14693/2024, lo ha confermato, accogliendo il ricorso di una società concessionaria di un’area demaniale e annullando un avviso di accertamento ICI. Analizziamo i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società di logistica, concessionaria di un’area demaniale situata in un importante porto italiano, ha ricevuto un avviso di accertamento per l’ICI relativa all’annualità 2007. L’atto si basava su una nuova rendita catastale attribuita all’area nel 2008, a seguito di una procedura di variazione catastale (DOCFA) avviata dall’Autorità Portuale.

Il punto cruciale della controversia era che la società concessionaria, pur essendo il soggetto passivo dell’imposta, non aveva mai ricevuto la notifica formale di questa nuova rendita. La società ha quindi impugnato l’avviso, sostenendo la sua illegittimità. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale le ha dato ragione in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale ha riformato la decisione, ritenendo che l’obbligo di notifica non sussistesse nei confronti del concessionario. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’obbligo di notifica della rendita catastale

La Suprema Corte ha ribaltato nuovamente il verdetto, dando definitivamente ragione alla società. I giudici hanno affermato un principio chiaro e consolidato: ai sensi dell’art. 74 della legge n. 342/2000, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari della partita catastale.

La Corte ha specificato che questo obbligo di notifica non può essere ignorato, specialmente quando il destinatario dell’atto impositivo è un soggetto, come il concessionario, che è rimasto estraneo alla procedura di variazione catastale. Non si può pretendere che il contribuente sia a conoscenza di un valore fiscale che non gli è mai stato comunicato ufficialmente.

Le Motivazioni della Sentenza

La Cassazione ha fondato la sua decisione su diverse argomentazioni:

1. Principio di Efficacia: La norma (art. 74, L. 342/2000) subordina esplicitamente l’efficacia della nuova rendita alla sua notifica. Senza notifica, la rendita è giuridicamente inesistente per il contribuente e non può costituire la base imponibile per la liquidazione di un tributo.

2. Tutela del Contribuente: L’obbligo di notifica risponde a un’esigenza di trasparenza e garanzia per il contribuente, in linea con i principi dello Statuto del Contribuente (legge n. 212/2000). Il soggetto passivo deve essere messo nelle condizioni di conoscere gli elementi su cui si basa la pretesa fiscale per poter, eventualmente, contestarli.

3. Distinzione dei Ruoli: La Corte ha distinto nettamente il caso in esame da quello in cui è lo stesso contribuente a presentare la dichiarazione DOCFA. In quel caso, si può presumere che conosca la rendita proposta. Ma quando, come nella fattispecie, la procedura è avviata da un terzo (l’Autorità Portuale), la notifica al concessionario (soggetto passivo ICI) diventa un passaggio indispensabile.

4. Irrilevanza della Retroattività: I giudici hanno chiarito che il problema non era la retroattività della rendita, ma la sua radicale inefficacia per mancata notifica. Pertanto, l’avviso di accertamento era fondato su un presupposto impositivo invalido fin dall’origine.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in commento rafforza un principio fondamentale a tutela dei contribuenti. Qualsiasi avviso di accertamento basato su una rendita catastale non formalmente notificata al soggetto passivo d’imposta è da considerarsi illegittimo e può essere annullato.

Per le aziende che operano su beni demaniali in concessione, questa decisione è particolarmente rilevante: è essenziale verificare sempre che qualsiasi variazione del valore catastale degli immobili utilizzati sia stata regolarmente comunicata dall’amministrazione finanziaria. In assenza di tale notifica, ogni pretesa tributaria basata su quella nuova rendita è viziata e può essere efficacemente contestata in sede giudiziaria.

Una nuova rendita catastale è valida per il calcolo delle tasse se non viene notificata al contribuente?
No, secondo la Corte di Cassazione, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a partire dalla data della loro notifica al soggetto interessato. Senza notifica, la rendita è inefficace.

L’obbligo di notifica della rendita vale anche per chi ha un bene demaniale in concessione?
Sì. Se il concessionario è il soggetto tenuto a pagare l’imposta (in questo caso l’ICI) e figura tra gli intestatari catastali del bene, ha pieno diritto a ricevere la notifica di qualsiasi variazione della rendita catastale.

Un Comune può basare un accertamento fiscale su una rendita catastale non notificata al contribuente?
No, un avviso di accertamento fondato su una rendita catastale mai notificata al contribuente è illegittimo. La mancata notifica rende la rendita stessa inefficace e, di conseguenza, non utilizzabile come base per calcolare l’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14693 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14693 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 27/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11380/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA RAGIONE_SOCIALEa CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE n. 1374/2017 depositata il 03/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza n. 1374/2017 depositata il 3 ottobre 2017, non notificata, la Commissione Tributaria Regionale RAGIONE_SOCIALEa Liguria accoglieva l’appello proposto dal Comune di Genova avverso la sentenza n. 146/2013 RAGIONE_SOCIALEa Commissione Tributaria Provinciale di Genova. Il giudice di appello rilevava: a) che il giudizio aveva ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento riguardante l’ICI per l’annualità 2007, relativa ad un’area demaniale sita nel porto di Genova, di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, attribuita in concessione alla RAGIONE_SOCIALE; b) che la concessionaria aveva lamentato la mancata notifica RAGIONE_SOCIALEa nuova rendita catastale sulla cui base era stato liquidato il tributo, nonché l’erronea quantificazione del valore imponibile rilevando che le aree scoperte oggetto di concessione; c) che la Commissione di primo grado aveva erroneamente accolto il ricorso RAGIONE_SOCIALEa contribuente, ritenendo invece che l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita di cui all’art. 74 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000 operasse nei confronti del concessionario. Tanto premesso, la CTR, in riforma RAGIONE_SOCIALEa decisione di primo grado, aveva accolto il gravame RAGIONE_SOCIALE‘ente locale, affermando l’insussistenza RAGIONE_SOCIALE‘obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita alla concessionaria rimasta estranea alla procedura Docfa e l’applicazione RAGIONE_SOCIALEa rendita determinata nel 2008 anche alle annualità pregresse alla stregua RAGIONE_SOCIALE‘art. 337 legge 311/2004. Avverso la sentenza di appello, il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.
Il Comune di Genova ha depositato controricorso. Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. In particolare, il Comune di Genova ha eccepito il giudicato esterno

dato dalla sentenza di questa Corte n. 13136/2019 che ha deciso la medesima questione con riferimento ad annualità diversa.

La società insiste sull’obbligo RAGIONE_SOCIALEa previa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita ai fini RAGIONE_SOCIALEa sua applicabilità quale base imponibile RAGIONE_SOCIALEa imposta.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex artt. 1, comma 2, e 36 d.lgs. 546/1992, nonché la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, primo comma, c.p.c. e 118 disp att. C.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c.; per avere i giudici regionali omesso di esaminare le deduzioni difensive RAGIONE_SOCIALEa società.

La seconda censura denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in quanto i giudici d’appello avrebbero erroneamente ritenuto l’insussistenza RAGIONE_SOCIALE‘obbligo RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale ancorchè fosse stata attribuita a seguito di una richiesta di variazione catastale -mediante procedura DOCFA presentata dall’autorità RAGIONE_SOCIALE -accolta senza alcuna modifica da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sull’erroneo presupposto che l’onere RAGIONE_SOCIALEa notifica non operasse nei confronti RAGIONE_SOCIALEa concessionaria.
Con il terzo motivo si prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., consistente nella allegata circostanza che la Docfa del 2010 era stata invece presentata dalla società odierna ricorrente con nulla osta RAGIONE_SOCIALE‘autorità RAGIONE_SOCIALE.

Con il quarto ed il quinto motivo, la società ricorrente ripropone la medesima censura di cui al terzo motivo attraverso l’art. 360, primo comma, n.4), c.p.c.; per avere i giudici territoriali trascurato di pronunciarsi sulla individuazione del legittimato a presentare la Docfa per le aree in concessione.

Con la quinta censura si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 legge 241/97 nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 legge 212/2000 ex art. 360, primo comma, n.3), c.p.c.; per avere il decidente ritenuto correttamente motivato l’avviso Ici, ancorchè richiamasse precedenti ignorati dalla contribuente (Docfa).

Con il sesto strumento di ricorso, si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 d.lgs 504/1992 nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 10, comma 2, R.D. 652/1939 in relazione all’art. 360, primo comma, n.3) c.p.c.; per avere il giudicante affermato che le aree demaniali concesse da autorità RAGIONE_SOCIALE ad un soggetto privato fossero soggetto ad ICI in quanto non accatastabili in categoria E/1. Si obietta che in quanto destinate al traffico marittimo e alle operazioni necessarie alle attività portuali esse vadano incorporate nella categoria E/1.
Preliminarmente va disattesa l’eccezione di giudicato sollevata dall’amministrazione comunale con le memorie, in quanto la decisione invocata con effetti di giudicato concerne la classificabilità in categoria D) RAGIONE_SOCIALEe aree scoperte, mentre nella fattispecie sub iudice è controverso l’obbligo RAGIONE_SOCIALEa previa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita al concessionario che non ha partecipato alla procedura DOCFA.

8.La prima censura è inammissibile.

Vale osservare che l’esame RAGIONE_SOCIALEe allegazioni difensive, nonché la valutazione RAGIONE_SOCIALEe risultanze RAGIONE_SOCIALEa prova, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento RAGIONE_SOCIALEa propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente
incompatibili con la decisione adottata (cfr., tra le tante, Cass. 12362/2006 e, più recentemente, Cass. 21.7.2010, n. 17097; Cass. nn 16986/2013; Cass. Sez. U. n. 24148 del 2013, Cass. n. 8008 del 2014).

9.La seconda censura è fondata, con assorbimento RAGIONE_SOCIALEe residue doglianze.

L’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342/00 prevede che:” A decorrere dal 10 gennaio 2000 gli atti, comunque, attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita. (…)”. Ritiene, infatti, questa Corte di dare continuità al principio di recente affermato, dal quale non sussistono ragioni per discostarsi, secondo cui ” In tema di ICI, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, l’RAGIONE_SOCIALE del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene. (Nella specie, la RAGIONE_SOCIALE.C., in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’atto non notificato al concessionario di un’area demaniale marittima intestatario RAGIONE_SOCIALEa partita catastale e rimasto estraneo alla procedura Docfa) (vedi Cass. n. 807 del 2018).
Secondo l’insegnamento di questa Corte sussiste dunque in capo all’Amministrazione finanziaria l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione o modifica di rendita a chi, come nella fattispecie il concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, sia soggetto passivo RAGIONE_SOCIALE‘imposta ICI e figuri tra gli intestatari catastali, come risulta dalla sentenza gravata, in ossequio agli obblighi d’informazione gravanti sull’Amministrazione secondo il disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 6 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 212/2000; la suddetta decisione di questa Corte (successivamente ribadita da Cass. n. 14025/2019; Cass. 14680 e 14681 del 2020 tra le medesime parti, in motiv.; Cass. 23369/2022) ha pertanto
subordinato la legittimità RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento Ici all’avvenuta notificazione RAGIONE_SOCIALE‘atto di classamento al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, in quanto intestatario catastale.

Questa conclusione risulta riconosciuta dalla stessa amministrazione finanziaria (Circ. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n.4 del 13 aprile 2007), secondo cui per gli immobili costruiti nelle aree di proprietà demaniale dal concessionario, l’obbligo RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione catastale è a carico del medesimo, sicché a quest’ultimo soggetto è da inoltrare l’atto che accerti l’inadempienza RAGIONE_SOCIALE‘accatastamento medesimo; qui l’esigenza che la risultanza catastale rappresenti fedelmente la situazione giuridica RAGIONE_SOCIALE‘immobile demaniale, anche nel risvolto soggettivo costituito dalla sua titolarità concessoria, posto che <( cfr. Cass. n. 7867/2016).
Nel caso di specie, risulta che tra gli intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita catastale figura anche il concessionario, che, pertanto, in tale qualità aveva diritto alla notifica RAGIONE_SOCIALE‘atto attributivo RAGIONE_SOCIALEa rendita, in quanto rimasto estraneo alla procedura Docfa. Né è utile richiamare il diverso orientamento di legittimità secondo cui ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), qualora il contribuente si sia avvalso per l’accatastamento di un immobile RAGIONE_SOCIALEa procedura DOCFA, prevista dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, il Comune nell’emettere l’avviso di liquidazione del tributo non solo
non ha la necessità di notificare la rendita proposta ma può motivare il proprio provvedimento sulla scorta dei dati contenuti nella medesima proposta DOCFA, in quanto noti al contribuente.” (vedi Cass. n. 21505 del 2010), in quanto il principio RAGIONE_SOCIALEa superfluità RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita può trovare applicazione solo ed esclusivamente nei casi in cui la stessa venga utilizzata per la liquidazione del tributo nei confronti RAGIONE_SOCIALEo stesso soggetto che l’ha proposta in sede di procedura DOCFA, per l’ovvia ragione che tale rendita si presuppone già nota al contribuente che l’ha richiesta, ma non anche nei casi in cui il Comune proceda nei confronti di un soggetto diverso, pur legittimato passivo, nei confronti del quale diviene nuovamente indispensabile la preventiva conoscenza del diverso valore attribuito al suo immobile ( v. Cass. 14025/2019). Analogamente non assume rilevanza decisiva ai fini di causa che ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, nel prevedere che, a decorrere dal primo gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, va interpretato nel senso RAGIONE_SOCIALE‘impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima RAGIONE_SOCIALEa sua notifica al fine di individuare la base imponibile RAGIONE_SOCIALE‘ICI, ma non esclude affatto l’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEa rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso “( vedi Cass. n. 14402 del 2017 e n. 3160 del 2011), dal momento che nel caso in esame non si controverte RAGIONE_SOCIALEa retroattività di una rendita notificata alla concessionaria, bensì RAGIONE_SOCIALEa sua inefficacia in quanto alla stessa mai notificata. Dal momento che la ratio legis impone la preventiva conoscenza RAGIONE_SOCIALEa rendita sulla cui base è stato liquidato il tributo, risulta parimente ininfluente che la concessionaria fosse consapevole RAGIONE_SOCIALEa provvisorietà RAGIONE_SOCIALEa precedente liquidazione o RAGIONE_SOCIALEa pendenza di un
procedimento per la sua attribuzione, incombendo in ogni caso sull’Amministrazione l’onere di comunicazione degli esiti del nuovo classamento.

In definitiva, va accolto il secondo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbiti i restanti; segue la cassazione RAGIONE_SOCIALEa decisione impugnata e, decidendo nel merito, l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente.

Le spese dei gradi di merito vengono compensate, con accollo in capo al Comune di quelle del presente giudizio di legittimità, la cui liquidazione avviene come in dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbiti i restanti; cassa la decisione impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente, compensa le spese del giudizio di merito;

condanna l’ente comunale alla refusione RAGIONE_SOCIALEe spese del presente che liquida in euro 7.000,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario ed accessori come per legge.

Così deciso nell’adunanza camerale del 16 maggio 2024 RAGIONE_SOCIALEa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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