Notifica rendita catastale: obbligo per tasse IMU

Una società operante in un’area portuale ha impugnato un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune. L’accertamento si basava su una nuova rendita catastale che non era mai stata notificata alla società. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la notifica della rendita catastale è un requisito indispensabile per la sua efficacia. Senza tale notifica, l’atto impositivo basato su quella rendita è illegittimo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica della Rendita Catastale: un Obbligo Invalicabile per l’IMU

L’ordinanza n. 14642/2024 della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di tributi locali: la notifica della rendita catastale al contribuente è una condizione essenziale per poter utilizzare tale valore in un avviso di accertamento. Senza questa comunicazione formale, l’atto impositivo è illegittimo. Questa decisione offre importanti tutele ai contribuenti, in particolare a coloro che, come i concessionari di aree demaniali, potrebbero non essere direttamente coinvolti nelle procedure di aggiornamento catastale.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU relativo all’anno 2012, notificato da un Comune a una società di logistica che operava su aree demaniali portuali in concessione. L’ente locale richiedeva il pagamento di una maggiore imposta basandosi su una nuova rendita catastale attribuita agli immobili. La società ha contestato l’atto, sostenendo che l’avviso di accertamento era viziato in quanto la nuova rendita, posta a fondamento del calcolo, non le era mai stata formalmente notificata.

Dopo un iter giudiziario che ha visto la Commissione Tributaria Provinciale accogliere il ricorso della società e la Commissione Tributaria Regionale ribaltare la decisione in favore del Comune, la questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la necessità della notifica della rendita catastale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e decidendo nel merito a favore del contribuente. Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 74, comma 1, della legge n. 342 del 2000.

I giudici hanno chiarito che gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a partire dalla data della loro notificazione ai soggetti intestatari della partita catastale. Nel caso di specie, la società concessionaria risultava intestataria catastale e, pertanto, aveva pieno diritto a ricevere la notifica dell’atto di attribuzione della nuova rendita.

Le Motivazioni

La Corte ha sottolineato come l’Amministrazione finanziaria abbia l’obbligo di notificare la modifica della rendita a chi è soggetto passivo dell’imposta (in questo caso l’IMU) e figura tra gli intestatari catastali. Questo obbligo discende dai principi di collaborazione e buona fede sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente (legge n. 212/2000).

Un punto cruciale della motivazione riguarda la distinzione rispetto ai casi in cui il contribuente stesso avvia la procedura di variazione catastale (procedura DOCFA). In tali situazioni, si presume che il contribuente sia già a conoscenza della rendita proposta, rendendo superflua una notifica formale. Tuttavia, nel caso esaminato, la società era rimasta estranea alla procedura che aveva portato alla determinazione della nuova rendita. Di conseguenza, per lei diventava indispensabile la conoscenza preventiva e formale del nuovo valore attribuito all’immobile prima che questo potesse essere utilizzato per la liquidazione del tributo.

La Corte ha concluso che l’inefficacia della rendita non notificata rende l’avviso di accertamento basato su di essa illegittimo e, quindi, da annullare.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a tutela del contribuente. Le amministrazioni comunali non possono legittimamente pretendere il pagamento di imposte basate su rendite catastali modificate se non hanno prima adempiuto all’onere di notificare formalmente tali variazioni a tutti gli intestatari catastali. Il principio della preventiva conoscenza degli atti che incidono sulla sfera patrimoniale del cittadino è un pilastro dello stato di diritto, e questa decisione ne riafferma la centralità anche in ambito tributario. Per i contribuenti, in particolare per le aziende concessionarie di beni pubblici, ciò significa una maggiore garanzia di trasparenza e correttezza nell’azione impositiva.

È valido un avviso di accertamento IMU basato su una rendita catastale non notificata al contribuente?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un avviso di accertamento basato su una rendita catastale non notificata è illegittimo. La rendita diventa efficace solo dal momento della sua notificazione formale al soggetto intestatario.

L’obbligo di notifica della rendita catastale vale anche se il contribuente è un concessionario di un’area demaniale?
Sì. Se il concessionario dell’area demaniale figura tra gli intestatari catastali del bene, ha pieno diritto a ricevere la notifica dell’atto di attribuzione o modifica della rendita, in quanto soggetto passivo dell’imposta.

Quando la notifica della rendita proposta tramite procedura DOCFA non è necessaria?
La notifica della rendita può considerarsi superflua solo nei casi in cui l’atto impositivo sia diretto allo stesso soggetto che ha avviato la procedura DOCFA. In questa ipotesi, si presume che il contribuente sia già a conoscenza della rendita da lui stesso proposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14642 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14642 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 24/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20501/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

–ricorrente–

-contro-

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO SEDE CIVICA AVVOCATURA, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE n. 180/2023 depositata il 08/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.In data 25 maggio 2017 il Comune di RAGIONE_SOCIALE notificava alla società indicata in epigrafe l’avviso di accertamento n. 374614/2012, con il quale, relativamente all’anno 2012, richiedeva il versamento, ai fini IMU, di una maggiore imposta pari ad euro 403.091,00. In particolare, con l’accertamento in questione il Comune attribuiva ai fabbricati, indicati nell’avviso di accertamento ai progressivi 34 (Fg. 46 map 442 sub 100), 35 (Fg. 46 map 23 sub 100) e 36 (Fg. 46 map 23 sub 101) -dati in concessione alla RAGIONE_SOCIALE -rispettivamente il valore di euro 2.319.660,00, euro 32.734.170,00 ed euro 1.004.094,00.
La società impugnava l’avviso di accertamento sul presupposto che esso non indicava in motivazione le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE‘immobile nè la metratura, e non individuava i criteri e i coefficienti in base ai quali era stata calcolata l’imposta.

Avverso il suddetto avviso di accertamento la Società proponeva ricorso dinanzi alla RAGIONE_SOCIALE, che lo accoglieva.

Con sentenza n. 180/23 depositata l’8 marzo 2023, non notificata, la Commissione Tributaria Regionale RAGIONE_SOCIALEa Liguria accoglieva l’appello proposto dal Comune RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 399/2018 RAGIONE_SOCIALEa Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE.

Il giudice di appello riteneva fondata la pretesa tributaria alla stregua RAGIONE_SOCIALE‘indirizzo di legittimità, secondo cui ‘in tema di ICI, ai fini del classamento di un immobile nella categoria E, come

previsto dal d.l. n. 262 n. 2006, art. 2, comma 40, conv. dalla legge n. 286 del 2006, è necessario che lo stesso presenti caratteristiche tipologico funzionali tali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le aree portuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate a tali finalità’. Ciò in quanto l’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio RAGIONE_SOCIALEa funzione (attività liberoimprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale RAGIONE_SOCIALE stesse impone l’accertamento non già RAGIONE_SOCIALEa loro localizzazione, bensì RAGIONE_SOCIALE‘esercizio RAGIONE_SOCIALE‘attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento. Il giudicante precisava poi che .
Tanto premesso, la CTR, in riforma RAGIONE_SOCIALEa decisione di primo grado, accoglieva il gravame RAGIONE_SOCIALE‘ente locale.

Avverso la sentenza di appello, il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi. Il Comune di RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso.

La società ha depositato memoria difensiva, insistendo sull’obbligo RAGIONE_SOCIALEa previa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita ai fini RAGIONE_SOCIALEa sua applicabilità quale

base imponibile RAGIONE_SOCIALEa imposta.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la ricorrente lamenta la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex artt. 1, comma 2, e 36 d.lgs. 546/1992, nonché la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, primo comma, c.p.c. e 118 disp att. C.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c.; per avere i giudici regionali omesso di esaminare le deduzioni difensive RAGIONE_SOCIALEa società, concernenti il decisum di due sentenze di codesta Corte – nn. 14025/2019 e 13137/2019 -relative a due avvisi di accertamento ICI ricevuti dalla medesima Società per gli anni 2004 e 2005; decisioni RAGIONE_SOCIALEa Corte -citate nelle memorie illustrative e depositate in secondo grado dalla Società -che confermano invece la necessità RAGIONE_SOCIALEa notifica alla contribuente, in quanto intestataria catastale, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 74 d.lgs. 342/2000, degli atti che attribuiscono le rendite catastali.
2.Il secondo mezzo denuncia la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex art. 360, primo comma n. 4), c.p.c. per violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 112 del c.p.c . ultra petita; per avere il giudicante accolto l’atto di appello proposto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE, rilevando che non vi era alcun obbligo di notifica in capo al predetto ente locale RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, trattandosi di atti provenienti da una amministrazione differente (RAGIONE_SOCIALE).

3.Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in quanto i giudici d’appello avrebbero erroneamente ritenuto l’insussistenza RAGIONE_SOCIALE‘obbligo RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale benché fosse stata attribuita a seguito di una richiesta di variazione catastale, mediante procedura DOCFA presentata dall’autorità portuale, accolta senza alcuna modifica da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, non operando tra l’altro tale obbligo nei confronti dei del concedente.
4.Con il quarto mezzo si prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., in quanto, con le controdeduzioni in appello aveva eccepito, con

l’ultimo motivo e solo in via subordinata che il calcolo RAGIONE_SOCIALE‘imposta accertata era errato e doveva essere ridotto ad euro 143.007,00, mezzo sul quale la CTR ha omesso di pronunciarsi, così incorrendo in un ‘error in procedendo ‘ per violazione del precetto sancito dall’art. 112 del c.p.c.

5.Con la quinta censura si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 legge 241/97, nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 legge 212/2000 ex art. 360, primo comma, n.3), c.p.c.; per avere il decidente ritenuto correttamente motivato l’avviso Ici, pur in mancanza RAGIONE_SOCIALEa notifica al contribuente RAGIONE_SOCIALE‘atto di attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale. Si obietta che l’avviso di accertamento emesso ai fini ICI -non preceduto dalla notifica RAGIONE_SOCIALE‘assegnazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale -presenta carenza motivazionale, esponendo esclusivamente il valore complessivo dei singoli immobili senza alcuna descrizione degli immobili ed alcun riferimento ai parametri seguiti per la determinazione del valore in commercio ad essi attribuito.
6. Con il sesto strumento di ricorso, si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 d.lgs 504/1992, nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 10, comma 2, r.d. 652/1939 in relazione all’art. 360, primo comma, n.3) c.p.c.; per avere il giudicante affermato che le aree demaniali concesse da autorità portuale ad un soggetto privato fossero soggette ad ICI in quanto non accatastabili in categoria E/1. Si obietta che in quanto destinate al traffico marittimo e alle operazioni necessarie alle attività portuali esse vadano incorporate nella categoria E/1.
7.La prima censura è inammissibile.

Vale osservare, in primo luogo, che l’esame RAGIONE_SOCIALE allegazioni difensive, nonché la valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze RAGIONE_SOCIALEa prova, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento RAGIONE_SOCIALEa propria decisione una fonte di prova con

esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (cfr., tra le tante, Cass. 12362/2006 e, più recentemente, Cass. 21.7.2010, n. 17097; Cass. nn 16986/2013; Cass. Sez. U. n. 24148 del 2013, Cass. n. 8008 del 2014).
Del resto, la società non ha invocato il precedente giudicato di cui alle sentenze di legittimità citate nel primo mezzo di ricorso, ma ha allegato, a fondamento RAGIONE_SOCIALE eccezioni proposte con le memorie di appello, le argomentazioni RAGIONE_SOCIALE due decisioni -nn. 14025/2019 e 13137/2019 -secondo le quali sussiste l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita nei confronti degli intestatari catastali che non abbiano partecipato alla procedura Docfa.

La seconda e la terza censura, intimamente connesse, possono essere congiuntamente esaminate; esse sono fondate, con assorbimento RAGIONE_SOCIALE residue doglianze. L’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342/00 prevede che:” A decorrere dal 10 gennaio 2000 gli atti, comunque, attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALE rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita. (…)”. Ritiene, infatti, questa Corte di dare continuità al principio di recente affermato, dal quale non sussistono ragioni per discostarsi, secondo cui ” In tema di ICI, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, l’RAGIONE_SOCIALE del territorio è tenuta a notificare al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha
l’atto di attribuzione o di modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’atto non

notificato al concessionario di un’area demaniale marittima intestatario RAGIONE_SOCIALEa partita catastale e rimasto estraneo alla procedura Docfa) (vedi Cass. n. 807 del 2018).

Secondo l’insegnamento di questa Corte, sussiste dunque in capo all’Amministrazione finanziaria l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione o modifica di rendita a chi, come nella fattispecie il concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, sia soggetto passivo RAGIONE_SOCIALE‘imposta ICI e figuri tra gli intestatari catastali, come risulta dalla sentenza gravata, in ossequio agli obblighi d’informazione gravanti sull’Amministrazione secondo il disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 6 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 212/2000; la suddetta decisione di questa Corte (successivamente ribadita da Cass. n. 14025/2019; Cass. 14680 e 14681 del 2020 tra le medesime parti, in motiv.; Cass. 23369/2022) ha pertanto subordinato la legittimità RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento Ici all’avvenuta notificazione RAGIONE_SOCIALE‘atto di classamento al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, in quanto intestatario catastale.
Questa conclusione risulta riconosciuta dalla stessa amministrazione finanziaria (Circ. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n.4 del 13 aprile 2007), secondo cui per gli immobili costruiti nelle aree di proprietà demaniale dal concessionario, l’obbligo RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione catastale è a carico del medesimo, sicché a quest’ultimo soggetto è da inoltrare l’atto che accerti l’inadempienza RAGIONE_SOCIALE‘accatastamento medesimo; qui l’esigenza che la risultanza catastale rappresenti fedelmente la situazione giuridica RAGIONE_SOCIALE‘immobile demaniale, anche nel risvolto soggettivo costituito dalla sua titolarità concessoria, posto che <( cfr. Cass. n. 7867/2016).

Nel caso di specie, risulta che tra gli intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita catastale figura anche il concessionario, che, pertanto, in tale qualità aveva diritto alla notifica RAGIONE_SOCIALE‘atto attributivo RAGIONE_SOCIALEa rendita, in quanto rimasto estraneo alla procedura Docfa. Né è utile richiamare il diverso orientamento di legittimità secondo cui ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), qualora il contribuente si sia avvalso per l’accatastamento di un immobile RAGIONE_SOCIALEa procedura DOCFA, prevista dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, il Comune nell’emettere l’avviso di liquidazione del tributo non solo non ha la necessità di notificare la rendita proposta ma può motivare il proprio provvedimento sulla scorta dei dati contenuti nella medesima proposta DOCFA, in quanto noti al contribuente.” (vedi Cass. n. 21505 del 2010), in quanto il principio RAGIONE_SOCIALEa superfluità RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita può trovare applicazione solo ed esclusivamente nei casi in cui la stessa venga utilizzata per la liquidazione del tributo nei confronti RAGIONE_SOCIALEo stesso soggetto che l’ha proposta in sede di procedura DOCFA, per l’ovvia ragione che tale rendita si presuppone già nota al contribuente che l’ha richiesta, ma non anche nei casi in cui il Comune proceda nei confronti di un soggetto diverso, pur legittimato passivo, nei confronti del quale diviene nuovamente indispensabile la preventiva conoscenza del diverso valore attribuito al suo immobile ( v. Cass. 14025/2019). Analogamente non assume rilevanza decisiva ai fini di causa che ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, nel prevedere che, a decorrere dal primo gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALE rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, va interpretato nel senso
RAGIONE_SOCIALE‘impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima RAGIONE_SOCIALEa sua notifica al fine di individuare la base imponibile RAGIONE_SOCIALE‘ICI, ma non esclude affatto l’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEa rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso “( vedi Cass. n. 14402 del 2017 e n. 3160 del 2011), dal momento che nel caso in esame non si controverte RAGIONE_SOCIALEa retroattività di una rendita notificata alla concessionaria, bensì RAGIONE_SOCIALEa sua inefficacia in quanto alla stessa mai notificata. Dal momento che la ratio legis impone la preventiva conoscenza RAGIONE_SOCIALEa rendita sulla cui base è stato liquidato il tributo, risulta parimente ininfluente che la concessionaria fosse consapevole RAGIONE_SOCIALEa provvisorietà RAGIONE_SOCIALEa precedente liquidazione o RAGIONE_SOCIALEa pendenza di un procedimento per la sua attribuzione, incombendo in ogni caso sull’Amministrazione l’onere di comunicazione degli esiti del nuovo classamento.
In definitiva, vanno accolti il secondo e il terzo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbiti i restanti; segue la cassazione RAGIONE_SOCIALEa decisione impugnata e, decidendo nel merito, l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente.

Le spese dei gradi di merito vengono compensate, con accollo in capo al Comune di quelle del presente giudizio di legittimità, la cui liquidazione avviene come in dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbiti i restanti; cassa la decisione impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente, compensa le spese del giudizio di merito;

condanna l’ente comunale alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio in favore RAGIONE_SOCIALEa società ricorrente che liquida in euro 9.000,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario ed accessori come per legge.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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