Notifica rendita catastale: obbligo per concessionario

Una società concessionaria di aree portuali ha contestato un avviso di accertamento ICI basato su una rendita catastale non notificata. La Cassazione ha stabilito che l’obbligo di notifica rendita catastale al concessionario sussiste, ma solo se quest’ultimo risulta intestatario catastale del bene. La Corte ha rinviato il caso per questa verifica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica Rendita Catastale: Quando è Obbligatoria per il Concessionario?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata su un tema cruciale per i concessionari di beni demaniali: l’obbligo della notifica rendita catastale ai fini del pagamento dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI, oggi IMU). La pronuncia chiarisce un presupposto fondamentale che condiziona il diritto del contribuente a essere informato, ovvero la sua qualità di intestatario catastale. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda una società che gestiva in concessione alcune aree situate nel demanio portuale di un’importante città italiana. In qualità di concessionaria, la società era tenuta al versamento dell’ICI. Poiché gli immobili non erano ancora stati registrati ufficialmente al catasto (accatastati), l’imposta veniva versata sulla base di una rendita presunta, concordata tra il Comune e l’Autorità Portuale, ente proprietario delle aree.

Successivamente, l’Autorità Portuale ha avviato la procedura “Docfa” per l’attribuzione della rendita catastale definitiva. Tuttavia, né l’esito della procedura né l’atto di attribuzione della nuova rendita sono mai stati comunicati alla società concessionaria.
Anni dopo, il Comune ha notificato alla società un avviso di accertamento, richiedendo il pagamento della differenza tra l’ICI versata sulla base della rendita presunta e quella dovuta calcolata sulla rendita definitiva, nel frattempo divenuta efficace.

La società ha impugnato l’avviso, sostenendo la sua illegittimità proprio a causa della mancata notifica dell’atto di classamento. La Commissione Tributaria Regionale le ha dato ragione, annullando l’accertamento. Secondo i giudici di secondo grado, il contribuente deve sempre poter partecipare al procedimento di formazione della rendita e, in ogni caso, riceverne comunicazione. Il Comune ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte sulla notifica rendita catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e rinviando la causa a un nuovo giudice di secondo grado. Pur ribadendo un principio consolidato, la Corte ha introdotto una precisazione essenziale.

Il principio generale, confermato anche in questa occasione, è che l’atto di attribuzione o modifica della rendita catastale deve essere notificato al soggetto passivo d’imposta, in base all’art. 74 della Legge n. 342/2000. Questa notifica è condizione di efficacia dell’atto stesso nei confronti del contribuente.

Tuttavia, la Corte ha specificato che questo obbligo di notifica non è assoluto, ma sorge a una condizione precisa: che il concessionario (soggetto passivo d’imposta) figuri anche come intestatario catastale del bene.

L’errore del Giudice di Secondo Grado

L’errore commesso dalla Commissione Tributaria Regionale è stato quello di annullare l’avviso di accertamento in modo automatico, basandosi unicamente sulla mancata partecipazione della società alla procedura Docfa e sulla conseguente mancata notifica. I giudici regionali non hanno però verificato un fatto preliminare e decisivo: se la società concessionaria fosse o meno iscritta nei registri catastali come intestataria delle aree in concessione.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Cassazione si fonda su un’interpretazione rigorosa della normativa e della sua stessa giurisprudenza. La Corte afferma che il diritto del contribuente a ricevere la notifica dell’atto di classamento è strettamente legato alla sua posizione formale risultante dai registri pubblici. In altre parole, l’Amministrazione Finanziaria è tenuta a notificare l’atto ai “soggetti intestatari della partita” catastale.

Se il concessionario è anche intestatario catastale, allora ha pieno diritto a essere coinvolto e a ricevere la notifica, in quanto il suo nominativo è ufficialmente collegato all’immobile. La mancata notifica in questo scenario vizia l’intero procedimento impositivo che si basa su quella rendita.

Se, al contrario, il concessionario non risulta intestatario catastale (perché, ad esempio, l’unico intestatario è l’ente proprietario, come l’Autorità Portuale), la questione diventa più complessa. L’ordinanza non lo esplicita, ma lascia intendere che in tal caso l’obbligo di notifica diretta potrebbe non sussistere, poiché l’amministrazione si interfaccia con il soggetto formalmente registrato.

La Cassazione ha quindi stabilito che il giudice di merito, prima di dichiarare l’illegittimità di un accertamento per omessa notifica della rendita, deve compiere una verifica fattuale: controllare le risultanze catastali al momento dell’attribuzione della rendita. Poiché questa verifica era mancata, la sentenza è stata annullata con rinvio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante chiarimento con significative implicazioni pratiche per tutti gli operatori del settore. Per i concessionari di beni demaniali, emerge la cruciale importanza di verificare la propria posizione nei registri catastali. Essere registrati come intestatari catastali costituisce una garanzia fondamentale per essere informati e poter contestare eventuali variazioni della rendita che incidono direttamente sul carico fiscale.

Per gli enti impositori, come i Comuni, la decisione rafforza la necessità di un’attenta verifica delle intestazioni catastali prima di procedere con gli accertamenti. Un avviso basato su una rendita non notificata a un contribuente che ne aveva diritto perché intestatario catastale è destinato a essere annullato.

Il concessionario di un’area demaniale ha sempre diritto a ricevere la notifica dell’attribuzione della rendita catastale?
No, non sempre. Secondo la Corte di Cassazione, il diritto alla notifica è subordinato alla circostanza che il concessionario risulti anche intestatario dell’immobile nei registri catastali.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza precedente pur confermando il principio generale dell’obbligo di notifica?
La Corte ha annullato la sentenza perché il giudice di secondo grado ha dato per scontato il diritto alla notifica senza prima effettuare una verifica fondamentale: accertare se la società concessionaria fosse effettivamente registrata come intestataria catastale dei beni in oggetto.

Qual è l’elemento decisivo che il giudice del rinvio dovrà verificare?
Il giudice del rinvio dovrà verificare se, al momento dell’attribuzione della rendita catastale, la società concessionaria fosse iscritta nel catasto come intestataria delle partite relative agli immobili per cui è stato emesso l’avviso di accertamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21189 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21189 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6096/2019 R.G. proposto da :

COMUNE GENOVA, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DI GENOVA n. 931/2018 depositata il 09/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La società ricorrente è titolare di concessioni su aree site sul demanio nell’area portuale genovese e in tale qualità, a partire dal

2001, per effetto della entrata in vigore della L. n. 388 del 23/12/2000 (Finanziaria per il 2001) e della conseguente modifica all’art 3 D.lgs. 504/1992, è divenuta soggetto passivo dell’Imposta Comunale sugli Immobili. Trattandosi di beni immobili non ancora accatastati, ha dunque versato a titolo di rendita presunta somme concordate tra il Comune e l’Autorità portuale, la quale – in qualità di soggetto proprietario ed intestatario della relativa partita catastale – ha presentato solo nell’anno 2008 la dichiarazione ai sensi dell’art. 2 D.M. 701/94 (cd. proc dura ‘Docfa’) per l’attribuzione della rendita catastale, di cui non veniva data comunicazione al concessionario.
Il Comune, in data 8/10/2013, ha notificato alla Società contribuente l’avviso di accertamento n. 73664/2008 ( per l’ anno di imposta 2008), corrispondente all a differenza dell’imposta versata e quella dovuta in seguito alla definitività della rendita proposta tramite Docfa (per totale di euro 13.790,00), con quantificazione non rettificata dall’amministrazione, senza irrogazione di sanzioni.

La contribuente ha proposto ricorso e la C.T.P. adita, con sentenza n. 1216, del 12/6/2014, ha respinto il ricorso, in ragione del fatto che nella fattispecie l’originaria quantificazione dell’imposta, solo provvisoria, era stata modificata a seguito di proposta di accatastamento (con procedura Docfa) da parte dello stesso ente proprietario, e che i valori proposti avevano poi trovato definitiva conferma senza variazione alcuna.

La RAGIONE_SOCIALE ha indi proposto appello avverso la suddetta pronuncia, deducendo che il giudice di prime cure avrebbe fatto erronea applicazione dell’art. 74 L. 342/2000, e la CTR di Genova, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto l’appello. In particolare, ha osservato che il contribuente, in qualità di soggetto passivo, deve poter partecipare alla formazione della rendita catastale definitiva attraverso la procedura DOCFA ed eventualmente impugnare il procedimento. La mancanza di questa procedura è stata ritenuta
sufficiente per considerare illegittima la procedura di accertamento del Comune di Genova.

Avverso la suddetta sentenza di gravame, il Comune ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 2 motivi, cui ha resistito con controricorso la società contribuente.

Successivamente la società controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare la parte ricorrente eccepisce la acquiescenza ex art. 329 c.p.c. alla sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Genova n. 931/2018 depositata il 9 luglio 2018, in ragione della quale si sarebbe formato il giudicato interno ai sensi dell’art. 2909 c.c., con conseguente inammissibilità del ricorso in Cassazione.

Poiché il ricorso in Cassazione del Comune di Genova non riguarda e non contesta in alcun modo la mancanza della procedura Docfa (testualmente: ‘non ha contestato e chiesto la riforma della sentenza di secondo grado in oggetto nella parte in cui riteneva i llegittimo l’avviso di accertamento emesso ai fini ICI per non aver preventivamente instaurato la procedura Docfa e per non aver provato la presentazione della stessa da parte dell’Autorità Portuale’) per la quale l’appello della Società era stato accolto e l’avviso di accertamento annullato – la controricorrente conclude che la sentenza è divenuta definitiva per acquiescenza in quella parte e che, pertanto, il ricorso in Cassazione deve essere dichiarato inammissibile
1.1. L’eccezione è infondata.

La stessa, difatti, non coglie l’essenza della decisione di gravame, che non è incentrata sulla mancanza della procedura DOCFA, ma sulla mancata procedura di notifica (della DOCFA) nei confronti del concessionario.

1.2. Non merita quindi accoglimento.

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 74 l. 21/11/2000 n. 342, ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c..

Il Comune sostiene che l’esclusione della necessità di una notifica, prevista dall’art. 74 della L. n. 342/2000, discende proprio dall’assenza di modificazioni della rendita proposta.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta invece l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia oggetto di discussione, ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c. .

Il Comune evidenzia che non vi è stata alcuna autonoma determinazione del valore imponibile da parte del Comune. Al contrario, l’imposta comunale sugli immobili per l’anno 2008 è stata calcolata sulla base della rendita proposta dall’Autorità Portuale di Genova tramite la procedura “Docfa”. Questa rendita non è stata oggetto di alcuna rettifica da parte dell’Agenzia del Territorio, che l’ha ritenuta evidentemente adeguata, acquisendo quindi carattere di definitività.

I motivi possono essere trattati insieme, in quanto strettamente connessi, e risultano accoglibili nei limiti appresso indicati.

Questa Corte ha già avuto occasione di chiarire che in tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della rendita catastale al concessionario dell ‘area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene (Cass. 16/01/2018, n. 807 (Rv. 647099 01)).

Con successiva pronuncia ha ribadito tale orientamento, affermando che ‘8. (…) A decorrere dal 10 gennaio 2000 gli atti, comunque, attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell’ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della

partita. (…)”. Ritiene, infatti, questa Corte di dare continuità al principio di recente affermato, dal quale non sussistono ragioni per discostarsi, secondo cui ” In tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della legge n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della rendita catastale al concessionario dell’area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’atto non notificato al concessionario di un’area demaniale marittima intestatario della partita catastale e rimasto estraneo alla procedura Docfa) (vedi Cass. n. 807 del 2018). Secondo l’insegnamento di questa Corte, sussiste dunque in capo all’Amministrazione finanziaria l’obbligo di notifica dell’attribuzione o modifica di rendita a chi, come nella fattispecie il concessionario dell’area demaniale marittima, sia soggetto passivo dell’imposta ICI e figuri tra gli intestatari catastali, come risulta dalla sentenza gravata, in ossequio agli obblighi d’informazione gravanti sull’Amministrazione secondo il disposto dell’art. 6 della legge n. 212/2000; la suddetta decisione di questa Corte (successivamente ribadita da Cass. n. 14025/2019; Cass. 14680 e 14681 del 2020 tra le medesime parti, in motiv.; Cass. 23369/2022) ha pertanto subordinato la legittimità dell’avviso di accertamento Ici all’avvenuta notificazione dell’atto di classamento al concessionario dell’area demaniale mari ttima, in quanto intestatario catastale’.
Con ulteriore pronuncia ha anche precisato che, in tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della rendita catastale al concessionario dell’area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene e sia rimasto estraneo alla procedura Docfa (Cass. 27/05/2024, n. 14678 (Rv. 671405 – 01)). Si richiama quanto recentemente stabilito, in fattispecie del tutto sovrapponibile alla presente, anche da Cass. n. 14642/24.
Ne deriva che la CTR non ha fatto corretta applicazione del principio, atteso che dalla giurisprudenza appena analizzata emerge che è anche necessario, affinché sussista obbligo di comunicazione della attribuzione catastale, che la concessionaria risulti iscritta nel catasto con riferimento alle partite in oggetto, oltre che essere rimasta estranea dalla procedura DOCFA; ciò con riguardo agli specifici immobili tassati ed allo specifico momento dell’attribuzione.

Ora, nella sentenza impugnata gli avvisi del Comune sono stati tout court annullati sul presupposto (di per sé non sufficiente) che: ‘ il contribuente in qualità di soggetto passivo deve poter essere in grado di partecipare nella formazione, mediante la procedura Docfa, della rendita catastale definitiva ed, eventualmente, impugnare il provvedimento. La mancanza di questa procedura, assorbendo ogni altra doglianza, è sufficiente per ritenere illegittima la procedura ‘. Là dove, come si è detto, in tanto il contribuente aveva titolo di partecipare alla procedura e ricevere la notifica della rendita rinveniente da una Docfa proposta da altri, in quanto -appunto -intestatario di partita.
Tale circostanza non è stata vagliata dal giudice di merito, e dovrà essere valutata in sede di rinvio.

In conclusione, il ricorso va accolto nei termini indicati e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione e cassa la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, il 26/06/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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