Notifica rendita catastale: obblighi per l'Agenzia

Una società concessionaria di un’area demaniale portuale ha impugnato un avviso di accertamento ICI, basato su una nuova rendita catastale mai comunicata. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’avviso è illegittimo perché la mancata notifica della rendita catastale al contribuente viola il suo diritto di difesa. L’atto di attribuzione della rendita, infatti, produce effetti solo dal momento della sua notificazione, rendendo nullo l’atto impositivo che si fonda su di esso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 22 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica rendita catastale: obblighi per l’Agenzia e tutela del contribuente

L’attribuzione di una nuova rendita catastale a un immobile ha dirette conseguenze fiscali per il contribuente. Ma cosa succede se questo valore viene determinato senza che il diretto interessato ne sia informato? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la mancata notifica della rendita catastale al soggetto passivo d’imposta rende illegittimo il successivo avviso di accertamento. Questo principio è cruciale per la tutela del diritto di difesa del contribuente, specialmente in contesti complessi come le concessioni di aree demaniali.

I fatti di causa

Una società, titolare di una concessione su aree demaniali in un’area portuale, si è vista recapitare un avviso di accertamento per l’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) relativa a un’annualità pregressa. Il Comune richiedeva il pagamento di una maggiore imposta basata su una nuova rendita catastale, attribuita agli immobili a seguito di una procedura DOCFA presentata dall’Autorità Portuale, ente proprietario e concedente.

Il punto cruciale della vicenda è che la società concessionaria, pur essendo il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta, non aveva mai ricevuto alcuna comunicazione formale riguardo all’atto di attribuzione della nuova rendita. Di conseguenza, non aveva avuto modo di conoscerne i parametri di calcolo né di contestarla. La società ha quindi impugnato l’avviso di accertamento, sostenendo che la sua pretesa fosse illegittima proprio a causa di questo vizio procedurale.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della società, ha cassato la sentenza di secondo grado e ha affermato un principio di diritto ormai consolidato. I giudici hanno stabilito che l’avviso di accertamento ICI è nullo se fondato su una rendita catastale il cui atto di attribuzione non sia stato preventivamente notificato al contribuente.

La Corte ha chiarito che, ai sensi dell’art. 74 della Legge n. 342/2000, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla data della loro notificazione. Questa norma non è una mera formalità, ma una garanzia essenziale per il contribuente.

Le motivazioni e l’obbligo di notifica della rendita catastale

Le motivazioni della Corte si fondano sulla tutela del diritto di difesa del contribuente, garantito anche dallo Statuto del Contribuente (Legge n. 212/2000). Senza la notifica dell’atto di classamento, il contribuente è privato della possibilità di conoscere le ragioni e i criteri che hanno portato alla determinazione della nuova rendita. Questo gli impedisce di valutare la correttezza del valore attribuito e, eventualmente, di impugnarlo.

La Corte ha sottolineato che l’obbligo di notifica della rendita catastale sussiste in capo all’Amministrazione finanziaria (ex Agenzia del Territorio) e non può essere considerato assolto dalla semplice presentazione della procedura DOCFA da parte del proprietario dell’immobile (in questo caso, l’Autorità Portuale). Il destinatario dell’obbligo di notifica è il soggetto che risulta intestatario catastale e che, come il concessionario, è il soggetto passivo dell’imposta. La mancata partecipazione del concessionario alla procedura e la successiva assenza di notifica lo hanno di fatto escluso dalla possibilità di contestare la quantificazione della rendita, pregiudicando la sua capacità di difendersi anche contro il successivo avviso di accertamento ICI.

Conclusioni

La decisione in esame rafforza un principio fondamentale del diritto tributario: la trasparenza e la conoscibilità degli atti impositivi sono un presupposto indispensabile per la loro validità. Per i concessionari di beni demaniali, e per tutti i contribuenti in generale, questa ordinanza conferma che un avviso di accertamento basato su una rendita catastale ‘a sorpresa’ è illegittimo e può essere annullato.

Le implicazioni pratiche sono chiare: l’Amministrazione finanziaria ha il dovere di notificare formalmente ogni variazione della rendita catastale ai soggetti passivi d’imposta. I contribuenti, d’altro canto, devono essere consapevoli del loro diritto a ricevere tale comunicazione per poter esercitare pienamente il loro diritto di difesa.

È valido un avviso di accertamento ICI basato su una rendita catastale non notificata al contribuente?
No, secondo la Corte di Cassazione, l’avviso di accertamento è illegittimo e nullo. L’atto di attribuzione o modifica della rendita catastale produce effetti solo dalla data della sua notificazione al contribuente.

Chi ha l’obbligo di notificare la nuova rendita catastale al concessionario di un’area demaniale?
L’obbligo di notifica ricade sull’Amministrazione finanziaria (l’Agenzia del Territorio, ora Agenzia delle Entrate). Questo dovere serve a garantire il diritto di difesa del contribuente, che è il soggetto passivo dell’imposta.

La presentazione della procedura DOCFA da parte del proprietario (ente concedente) sostituisce la notifica al concessionario?
No, la presentazione della DOCFA da parte del soggetto proprietario non esonera l’Amministrazione finanziaria dall’obbligo di notificare l’atto di classamento al concessionario, qualora quest’ultimo sia il soggetto passivo d’imposta e intestatario catastale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21182 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21182 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6063/2018 R.G. proposto da :

COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE GENOVA, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Liguria, sede di GENOVA n. 1038/2017 depositata il 11/07/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La società ricorrente è titolare di concessioni su aree site sul demanio nell’area portuale genovese e in tale qualità, a partire dal 2001, per effetto della entrata in vigore della L. n. 388 del 23/12/2000 (Finanziaria per il 2001) e della conseguente modifica all’art 3 D.lgs. 504/1992, è divenuta soggetto passivo dell’Imposta Comunale sugli Immobili. Trattandosi di beni immobili non ancora accatastati, ha versato a titolo di rendita presunta somme concordate tra il Comune e l’Autorità portuale, la quale – in qualità di soggetto proprietario ed intestatario della relativa partita catastale – ha presentato solo nell’anno 2008 la dichiarazione ai sensi dell’art. 2 D.M. 701/94 (cd. proce dura ‘Docfa’) per l’attribuzione della rendita catastale, di cui non veniva data comunicazione al concessionario.
Il Comune, in data 22/9/2010, ha notificato alla società ricorrente l’avviso di accertamento n. 913722/2006 ( per l’ anno di imposta 2006) , corrispondente alla differenza dell’imposta versata e quella dovuta in seguito alla definitività della rendita proposta tramite Docfa (per un totale di euro 11.306,00) -non rettificata dall’amministrazione – senza irrogazione di sanzioni.

La società ha formulato ricorso innanzi alla CTP competente che, con sentenza n. 170, del 10/7/2013, ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la dedotta violazione dell’art. 74 L. 342/2000 in ragione del fatto che il concessionario avrebbe diritto alla notifica dell’atto con il quale viene attribuita la rendita catastale.

Il comune ha interposto appello e la C.T.R. di Genova, con la sentenza in epigrafe indicata, lo ha accolto ritenendo che l’atto impositivo del Comune di Genova fosse adeguatamente motivato, in quanto indicava correttamente i presupposti di fatto (attribuzione di rendita catastale a seguito di DOCFA) e le ragioni di diritto (in quanto indicava la base imponibile, il riferimento alla rendita dell’immobile e l’aliquota applicata, assicurando la conoscenza degli elementi essenziali per la difesa del contribuente); che il Comune si era limitato a recepire
i dati forniti dall’Agenzia del Territorio e che, trattandosi di immobile pubblico, era onere del proprietario (l’Autorità Portuale) presentare la DOCFA, mentre non era previsto l’obbligo di comunicare tale adempimento al concessionario demaniale.

Avverso la suddetta sentenza di gravame la società contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n.5 motivi, cui ha resistito con controricorso il comune.

Successivamente la società ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 1, comma 2 e 36 del D.Lgs. n. 546/92, nonché dell’art. 132, comma 1, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. del c.p.c.. in relazione all’art. 360. comma 1. n. 4 c.p.c.

Ritiene parte ricorrente che la mancata esposizione dello svolgimento del processo e dei fatti rilevanti della causa, ovvero la mancanza o l’estrema concisione della motivazione in diritto, determinino la nullità della sentenza qualora rendano impossibile l’individuazione del thema decidendum e delle ragioni poste a fondamento della decisione e contesta che la motivazione della sentenza impugnata sia meramente apparente.

1.1. La censura è infondata.

1.2. Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^- 5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n.
10354); peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘motivazione apparente’, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^- 5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass. 20/07/2023 n. 2023).
1.3. Nel caso di specie non solo risulta rispettato il c.d. minimo costituzionale, ben potendo comprendersi l’ iter logico seguito, ma anche gli elementi che si assumono mancanti risultano essere comprensibili dal complesso della motivazione, ancorché non consacrati in una autonoma forma.

1.4. La censura va dunque rigettata.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 L. 241/90 e dell’art. 7 L. 212/2000, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. .

Secondo la CTR, la motivazione dell’atto tributario dava conto dei presupposti di fatto (attribuzione di rendita catastale a seguito di presentazione di DOCFA) e delle ragioni di diritto (normativa ICI), indicando la base imponibile, il riferimento alla rendita e l’aliquota applicata. Il ricorrente contesta che la CTR non abbia ritenuto necessario che i risultati della presentazione della DOCFA e dell’assegnazione della rendita, indicati nell’avviso di accertamento, fossero conosciuti o conoscibili per il soggetto passivo d’imposta, ovvero il concessionario, e l’avviso che conterrebbe solo il valore complessivo degli immobili senza alcun riferimento ai parametri di
determinazione, alla descrizione degli immobili, ai coefficienti o alla metratura. Ciò impedirebbe al contribuente, non avendo ricevuto la notifica dell’atto di attribuzione della rendita, di difendersi e di comprendere le modalità di attribuzione di tale rendita.

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione dell’art. 74 L. 342/2000, dell’art. 3 comma 2, D.Lgs. 504/92, relazione all’art. 360, comma 1 n, 3 c .p.c..

La Commissione Tributaria Regionale avrebbe errato nell’affermare che, essendo stata la rendita catastale proposta dall’Autorità Portuale (concedente) tramite procedura DOCFA e non modificata dall’Agenzia del Territorio, non vi era alcun obbligo di notifica al concessionario (RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell’art. 74 ai fini della sua utilizzabilità.

Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza per omesso esame di fatto controverso, in relazione all’art. 360, comma l, n. 5 c.p.c..

In particolare, la CTR avrebbe omesso di pronunciarsi sul fatto che la dichiarazione DOCFA per richiedere la rendita catastale delle aree demaniali non ancora accatastate (concessione n. 582) fu presentata all’Agenzia delle Entrate nel dicembre 2008 dall’Autorità portuale (il concedente), e non dal concessionario (RAGIONE_SOCIALE).

I motivi possono essere trattati insieme, in quanto strettamente connessi. Gli stessi meritano accoglimento nei termini che seguono.

Questa Corte ha già avuto occasione di chiarire che in tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della rendita catastale al concessionario dell’area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene (Cass. 16/01/2018, n. 807 (Rv. 647099 01)).

Con successiva pronuncia, la Cassazione ha ribadito tale orientamento, affermando che ‘8. (…) A decorrere dal 10 gennaio 2000 gli atti, comunque, attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell’ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita. (…)”. Ritiene, infatti, questa Corte di dare continuità al principio di recente affermato, dal quale non sussistono ragioni per discostarsi, secondo cui ” In tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della legge n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della rendita catastale al concessionario dell’area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’atto non notificato al concessionario di un’area demaniale marittima intestatario della partita catastale e rimasto estraneo alla procedura Docfa) (vedi Cass. n. 807 del 2018). Secondo l’insegnamento di questa Corte, sussiste dunque in capo all’Amministrazione finanziaria l’obbligo di notifica dell’attribuzione o modifica di rendita a chi, come nella fattispecie il concessionario dell’area demaniale marittima, sia soggetto passivo dell’imposta ICI e figuri tra gli intestatari catastali, come risulta dalla sentenza gravata, in ossequio agli obblighi d’informazione gravanti sull’Amministrazione secondo il disposto dell’art. 6 della legge n. 212/2000; la suddetta decisione di questa Corte (successivamente ribadita da Cass. n. 14025/2019; Cass. 14680 e 14681 del 2020 tra le medesime parti, in motiv.; Cass. 23369/2022) ha pertanto subordinato la legittimità dell’avviso di accertament o Ici all’avvenuta notificazione dell’atto di classamento al concessionario dell’area demaniale marittima, in quanto intestatario catastale’ .
Inoltre, è stato ulteriormente specificato che in tema di ICI, ai sensi dell’art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000, l’Agenzia del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica della

rendita catastale al concessionario dell’area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene e sia rimasto estraneo alla procedura Docfa (Cass. 27/05/2024, n. 14678 (Rv. 671405 – 01)). Si richiama in proposito anche quanto recentemente stabilito, in fattispecie del tutto sovrapponibile alla presente, da Cass. n. 14642/24, con ulteriori richiami.

Il ricorrente, nel caso di specie, per pacifica affermazione delle parti, effettivamente non è stato destinatario della notifica della attribuzione catastale e non ha partecipato alla procedura DOCFA.

La mancata partecipazione gli ha impedito di contestare la corretta quantificazione della rendita, con ciò pregiudicando anche la possibilità di contestare la successiva quantificazione dell’ICI, oggi in discussione.

I motivi vanno dunque accolti

Infine, con il quinto motivo di ricorso, la società contribuente contesta la nullità della sentenza per pretesa omessa pronuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

Il ricorrente evidenzia di aver eccepito, in via residuale, nelle proprie controdeduzioni in appello, la disapplicazione della rendita catastale in forza dell’art. 4 della Legge 2248/65 sul contenzioso amministrativo, ma la CTR non ha fornito risposta,

9.1. Tale motivo risulta assorbito dall’accoglimento dei precedenti motivi.

Alla luce di quanto sopra, i motivi 2, 3 e 4 vanno accolti, respinto il primo ed assorbito il quinto, e la sentenza va conseguentemente cassata.

Essendo necessario verificare in fatto se il concessionario risultasse, al momento dell’attribuzione della rendita catastale e con riguardo agli specifici beni tassati, tra gli intestatari della partita catastale -condizione necessaria per la sussistenza dell’obbligo di notifica alla luce dei principi sopra espressi -deve essere disposto il

rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della regione Liguria, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, il 26/06/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.