Notifica rendita catastale: la sua efficacia per l'ICI

Una contribuente ha contestato un avviso di accertamento ICI basato su una rendita catastale rettificata ma mai notificata. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 13037/2024, ha accolto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la rettifica della rendita catastale ha efficacia solo a partire dalla sua formale notificazione al contribuente. Di conseguenza, l’ente impositore non può richiedere imposte basate su un valore catastale di cui il contribuente non è stato ufficialmente informato. La conoscenza di fatto della nuova rendita non sostituisce la notifica formale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica Rendita Catastale: La Cassazione Stabilisce la Sua Efficacia

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale per tutti i proprietari di immobili: l’efficacia di una nuova rendita catastale ai fini fiscali dipende strettamente dalla sua corretta comunicazione. Senza una formale notifica della rendita catastale, l’amministrazione finanziaria non può pretendere il pagamento di imposte basate su un valore maggiorato. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso di una contribuente contro un avviso di accertamento per l’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) relativa all’anno 2011. L’avviso si basava su una rendita catastale rettificata e aumentata per un immobile alberghiero di sua comproprietà.

La contribuente sosteneva di non aver mai ricevuto la notifica formale dell’atto di classamento che aveva modificato la rendita, originariamente proposta dal padre tramite procedura DOCFA. Sia il tribunale di primo grado (CTP) che la commissione tributaria regionale (CTR) avevano respinto le sue ragioni, ritenendo che la contribuente fosse comunque a conoscenza della modifica, avendo essa stessa impugnato, insieme alle sorelle, l’atto di rettifica con un ricorso separato. Di fronte a questa decisione, la contribuente ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Efficacia della Notifica Rendita Catastale

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 74 della legge n. 342/2000. Questa norma stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2000, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione.

La ricorrente, forte di precedenti sentenze a lei favorevoli per altre annualità, ha sostenuto che, in assenza di notifica, la nuova rendita non potesse essere utilizzata per calcolare l’imposta dovuta. L’amministrazione, d’altro canto, riteneva sufficiente la conoscenza di fatto della modifica. La Corte doveva quindi chiarire se la conoscenza acquisita tramite altri mezzi potesse sostituire la notificazione formale richiesta dalla legge.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito a favore della stessa. I giudici hanno affermato con chiarezza che la legge pone la notificazione come condizione imprescindibile per l’efficacia della nuova rendita catastale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su una distinzione fondamentale tra l’applicabilità e l’efficacia della rendita rettificata.

1. Efficacia legata alla Notificazione: I giudici hanno ribadito che l’art. 74, comma 1, della legge 342/2000 va interpretato nel senso che è giuridicamente impossibile utilizzare una rendita prima che essa sia stata notificata al contribuente per individuare la base imponibile di un’imposta come l’ICI. La notificazione segna il momento a partire dal quale l’amministrazione comunale può richiedere l’applicazione della nuova rendita e, specularmente, il contribuente può esercitare il proprio diritto di difesa.

2. Irrilevanza della Conoscenza di Fatto: La Corte ha specificato che la conoscenza della nuova rendita acquisita in altri modi – come la presentazione di un ricorso contro l’avviso di accertamento o la consultazione di visure catastali aggiornate – non può essere considerata un equipollente della notificazione formale. La legge richiede un atto formale per garantire la certezza del diritto e tutelare il contribuente.

3. Retroattività dell’Applicabilità (ma non dell’Efficacia): Una volta che la notifica è avvenuta, la nuova rendita può essere applicata anche a periodi d’imposta precedenti alla data della notifica stessa (purché successivi alla variazione materiale dell’immobile e non prescritti). Tuttavia, l’obbligo di pagamento sorge solo dopo che l’atto è stato portato a conoscenza del destinatario. In sostanza, la notifica ‘sblocca’ la possibilità per il Fisco di richiedere le imposte anche per il passato, ma non può mai essere data per scontata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a tutela del contribuente. Il principio è chiaro: nessuna imposta può essere richiesta sulla base di una rendita catastale maggiorata se l’atto che la determina non è stato regolarmente e formalmente notificato. Questa regola garantisce il diritto alla difesa e alla conoscenza degli atti impositivi, evitando che i cittadini subiscano richieste di pagamento basate su dati di cui non sono stati ufficialmente informati. Per i proprietari di immobili, è un’importante conferma del fatto che la forma, nel diritto tributario, è anche sostanza.

Da quale momento una rendita catastale modificata diventa efficace ai fini fiscali?
Una rendita catastale modificata diventa efficace solo a partire dalla data della sua formale notificazione al contribuente, come stabilito dall’art. 74 della legge n. 342/2000.

La conoscenza della nuova rendita attraverso altri canali, come una visura catastale, sostituisce la notificazione formale?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la conoscenza di fatto della nuova rendita, ottenuta tramite l’acquisizione di visure catastali aggiornate o anche attraverso l’impugnazione di un avviso di accertamento, non è un equipollente della notificazione formale richiesta dalla legge.

Una volta notificata, la nuova rendita può essere applicata a periodi d’imposta precedenti alla notifica?
Sì. Una volta che la rendita è stata correttamente notificata, essa può essere utilizzata per l’accertamento, la liquidazione o il rimborso di imposte relative ad annualità precedenti alla notifica, a condizione che tali periodi siano successivi alla variazione materiale dell’immobile e non siano ancora prescritti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13037 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13037 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/05/2024

Avviso accertamento catastale ICI albergo -Omessa notificazione rendita rettificata

ORDINANZA

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), nata a Napoli il DATA_NASCITA e residente in RAGIONE_SOCIALE d’Ischia , al INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (C .F.: CODICE_FISCALE), in virtù di procura speciale allegata alla memoria di costituzione di nuovo difensore, e dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), come da procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo sito in Caserta, alla INDIRIZZO (pec: EMAIL);
-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), con studio in Ischia, alla INDIRIZZO, in virtù di determina n. 452/2023 del RAGIONE_SOCIALE e di procura speciale in calce al controricorso, elettivamente domiciliato in Ischia, alla INDIRIZZO, presso il suo studio (fax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo di posta elettronica: EMAIL);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 4828/2019 emessa dalla CTR Campania in data 31/05/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

COGNOME NOME proponeva ricorso dinanzi alla CTP di Napoli avverso l’avviso di accertamento catastale, relativo ad ICI per l’anno 2011, con il quale l’RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE aveva rettificato la rendita catastale proposta con Docfa dal padre, aumentandola all’importo di €. 77.922,00, relativa ad un albergo denominato ‘La Scogliera’ sito nel comune di RAGIONE_SOCIALE a lei pervenuto in comproprietà con le due sorelle NOME e NOME, in virtù dell’atto denominato ‘patto di famiglia’ per AVV_NOTAIO Satta COGNOME del 26/02/2009 con il quale il padre, NOME NOME, aveva trasferito alle sue tre figlie la comproprietà pro indiviso del suddetto immobile.
L’adìta CTP rigettava il ricorso, ritenendo provata la piena conoscenza, da parte della ricorrente, dell’atto di rettifica della rendita, alla luce dell’impugnazione dalla medesima proposta, con autonomo ricorso, insieme alle sorelle.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Campania rigettava il gravame, evidenziando, quanto ai giudicati esterni dalla medesima invocati, che, mentre le questioni che costituivano presupposti di fatto RAGIONE_SOCIALE vicende processuali (vale a dire, la mancata notifica del provvedimento e la sua pregressa conoscenza) erano incontestati, la preclusione derivante

dai giudicati non poteva operare in relazione alle conseguenze giuridiche che dai detti dati, pacifici, si volevano far scaturire.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di un unico articolato motivo. L’RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con separati controricorsi.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 74, comma 1, della legge 342/2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per non aver considerato che, in base al primo comma del suddetto art. 74, a decorrere dal 1° gennaio 2000 le rendite catastali hanno efficacia solo con la loro notificazione e che su tale profilo già si era formato il giudicato, a seguito della sentenza n. 3283/2017 passata in giudicato all’esito di un giudizio avente ad oggetto l’avviso di accertamento ICI per l’anno 2010 relativo al mede simo immobile (e che ad analoghe conclusioni erano pervenute altre due sentenze, sia pure non ancora passate in giudicato, con riferimento alle annualità 2011, 2012 e 2013).
Preliminarmente, destituita di fondamento è l’eccezione di inammissibilità, per tardività, del ricorso per cassazione sollevata dal RAGIONE_SOCIALE, se solo si considera che, premesso che il termine ultimo per proporlo coincideva con la data del 31.12.2019 (considerando che la sentenza della CTR è stata pubblicata il 31.5.2019, che il termine per impugnarla era -in difetto della sua notificazione -di sei mesi e che andavano aggiunti i 31 giorni di sospensione feriale), la odierna ricorrente ha consegna to il ricorso all’ufficiale giudiziario in data 27.12.2019. In proposito, è noto che, a seguito della (successiva) sentenza della Corte costituzionale n. 477 del 26 novembre 2002, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale degli artt. 149 cod. proc. civ. e 4 3° comma della legge n. 890 del 1982 nella parte in cui prevedono che la notificazione si perfeziona per il notificante alla data di ricezione dell’atto da parte del destinatario anziché a quella antecedente di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario, deve ritenersi tempestiva la notificazione del ricorso per cassazione che (mancando la prova della precedente consegna all’ufficiale giudiziario) sia
stato spedito a mezzo posta in data anteriore al decorso del termine annuale previsto dall’art. 327 cod. proc. civ., essendo in proposito irrilevante che la ricezione da parte del destinatario sia avvenuta successivamente (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5853 del 16/03/2006; Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 2320 del 01/02/2011).

Ciò debitamente premesso, il motivo è fondato per quanto di ragione.

In tema di ICI, si è detto che, ai fini del computo della base imponibile, il provvedimento di modifica della rendita catastale, emesso dopo il 1° gennaio 2000 a seguito della denuncia di variazione dell’immobile presentata dal contribuente, è utilizzabile, a norma dell’art. 74 della l. n. 342 del 2000, anche con riferimento ai periodi di imposta anteriori a quello in cui ha avuto luogo la notificazione del provvedimento, purché successivi alla denuncia di variazione. Il legislatore, infatti, stabilendo con il citato art. 74 che, dal 1° gennaio 2000, gli atti attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALE rendite catastali siano efficaci soltanto a decorrere dalla loro notificazione, non ha voluto restringere il potere di accertamento tributario al periodo successivo alla notificazione del classamento, ma piuttosto segnare il momento a partire dal quale l’amministrazione comunale può richiedere l’applicazione della nuova rendita e il contribuente può tutelare le sue ragioni contro di essa, non potendosi confondere l’efficacia della modifica della rendita catastale – coincidente con la notificazione dell’atto – con la sua applicabilità, che va riferita invece all’epoca della variazione materiale che ha portato alla modifica (fra le tante, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 22653 del 11/09/2019). Pertanto, l’art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000 va interpretato nel senso dell’impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima della sua notifica al fine di individuare la base imponibile dell’ICI (Cass., Sez. U, Sentenza n. 3160 del 09/02/2011; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 14402 del 09/06/2017). In particolare, va interpretato nel senso dell’impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima della sua notifica, ma non esclude la utilizzabilità della rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi, anche per annualità di imposta anteriori (“sospese”), ancora suscettibili di accertamento, di liquidazione o di rimborso (Cass., Sez. 5, Sentenza n.
23600 del 11/11/2011).

Anche con riferimento al periodo intermedio, questa Corte ha chiarito che l’art. 74, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, va interpretato nel senso che, qualora la rendita catastale sia stata attribuita entro il 31 dicembre 1999 e l’atto impositivo che la recepisce venga notificato successivamente alla data di entrata in vigore della legge n. 342 cit. (10 dicembre 2000), soltanto con tale notificazione il contribuente acquisisce piena conoscenza di detta attribuzione (laddove, fino al 31 dicembre 1999, era sufficiente l’affissione all’albo pretorio), con la conseguenza che dalla data della notificazione medesima il contribuente è legittimato a proporre impugnazione non solo avverso la determinazione del tributo, ma anche nei confronti della determinazione della rendita (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5373 del 05/03/2009; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 14400 del 09/06/2017).
Orbene, nel caso di specie, è incontestato che l’RAGIONE_SOCIALE non abbia notificato alla odierna ricorrente, né alle sue sorelle né al di lei padre, un atto di classamento che rettificasse la rendita a suo tempo proposta da quest’ultimo (COGNOME) con la DOCFA trasmessa il 27/02/2008, non potendosi a tal fine reputare equipollente la notificazione, a cura della contribuente, in data 21.6.2011, di un ricorso alla CTP di Napoli per impugnare il successivo avviso di accertamento né, a maggior ragione, l’acquisizione RAGIONE_SOCIALE visure catastali aggiornate.
Solo gli atti attributivi o modificativi della rendita catastale emessi anteriormente all’1 gennaio 2000 (data dalla quale l’efficacia dei medesimi decorre dalla loro notificazione, ex art. 74, comma 1, della l. n. 342 del 2000) erano dotati di immediata efficacia anche se non comunicati o notificati al contribuente, consentendo il recupero della maggiore imposta eventualmente dovuta, ma non l’applicazione di interessi e sanzioni, la cui irrogazione – come si desume dall’art. 74, comma 2, e dai principi generali in tema di sanzioni tributarie, previsti dal d.lgs. n. 472 del 1997 – richiede la prova dell’effettiva conoscenza degli atti attributivi o modificativi della rendita medesima (non essendo sufficiente, a tal fine, la conoscenza legale
derivante dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale; Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12277 del 17/05/2017).

4. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto e, per l’effetto, la sentenza impugnata va cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può altresì essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, e si liquidano coma da dispositivo, laddove sussistono giusti motivi, rappresentati dall’essersi formato l’orientamento di questa Sezione in ordine alla questione principale solo tra il 2017 e il 2019, per compensare integralmente le spese relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

Accoglie nei limiti di cui in motivazione il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna in solido i resistenti al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 1.400,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 23.4.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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