Notifica rendita catastale: ICI illegittima senza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14694/2024, ha stabilito che un avviso di accertamento ICI è illegittimo se basato su una nuova rendita catastale non formalmente comunicata al concessionario dell’area, anche se quest’ultimo non è il proprietario. La mancata notifica della rendita catastale rende l’atto inefficace nei confronti del contribuente, che deve essere messo in condizione di conoscere la base imponibile prima della liquidazione del tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica rendita catastale: un obbligo per la validità dell’accertamento ICI

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di tributi locali: la notifica della rendita catastale al contribuente è un presupposto indispensabile per l’efficacia della stessa e, di conseguenza, per la legittimità di un avviso di accertamento ICI (oggi IMU) basato su di essa. La sentenza analizza il caso di una società concessionaria di un’area demaniale portuale, alla quale era stato richiesto il pagamento di una maggiore imposta senza che la nuova rendita, posta a base del calcolo, le fosse mai stata formalmente comunicata.

I Fatti del Caso

Una società concessionaria di un’area nel porto di una città italiana si è vista recapitare un avviso di accertamento per l’ICI relativa all’anno 2006. Il Comune basava la sua pretesa su una nuova rendita catastale, attribuita all’area a seguito di una procedura di variazione (DOCFA) presentata non dalla società concessionaria, bensì dall’Autorità Portuale, proprietaria del bene. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di non aver mai ricevuto la notifica della nuova rendita e che, pertanto, questa non poteva essere utilizzata nei suoi confronti per la liquidazione del tributo. Mentre il giudice di primo grado aveva dato ragione alla società, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, ritenendo che l’obbligo di notifica non operasse nei confronti del concessionario.

La Decisione della Corte di Cassazione e la centralità della notifica della rendita catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza d’appello e confermando l’illegittimità dell’avviso di accertamento. I giudici hanno chiarito che, ai sensi dell’art. 74 della legge n. 342/2000, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari della partita catastale.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione su argomentazioni chiare e lineari. In primo luogo, ha stabilito che il concessionario di un’area demaniale, qualora figuri tra gli intestatari catastali e sia il soggetto passivo dell’imposta (colui che è tenuto a pagare l’ICI), ha pieno diritto a ricevere la notifica dell’atto che modifica la rendita. Questo obbligo di comunicazione discende direttamente dai principi di collaborazione e buona fede tra amministrazione finanziaria e contribuente, sanciti dallo Statuto del Contribuente (legge n. 212/2000).

Un punto cruciale della motivazione riguarda la distinzione fondamentale tra chi presenta la variazione catastale e chi subisce gli effetti fiscali. Il principio secondo cui la notifica è superflua vale solo quando l’accertamento è rivolto allo stesso soggetto che ha presentato la pratica DOCFA. In quel caso, è ovvio che il contribuente sia già a conoscenza della rendita proposta. Ma quando, come nella fattispecie, la procedura è avviata da un soggetto diverso (l’Autorità Portuale) e l’accertamento è diretto a un altro (il concessionario), diventa indispensabile garantire a quest’ultimo la preventiva conoscenza del valore su cui si basa il tributo. Senza questa comunicazione formale, la nuova rendita è semplicemente inefficace nei suoi confronti.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a tutela del contribuente. Le implicazioni pratiche sono significative: gli enti impositori non possono utilizzare una rendita catastale per liquidare un’imposta se non hanno la prova di averla regolarmente notificata al soggetto passivo. Per i concessionari di beni demaniali e, in generale, per tutti i contribuenti che non hanno avviato personalmente una procedura di variazione catastale, ciò significa che qualsiasi pretesa fiscale basata su una rendita “a sorpresa” è illegittima. È un’importante affermazione del diritto alla trasparenza e alla conoscibilità degli atti che incidono sulla sfera patrimoniale del cittadino.

È legittimo un avviso di accertamento ICI basato su una rendita catastale non notificata al concessionario dell’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la mancata notifica della nuova rendita catastale al concessionario, che è il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta, rende l’atto di accertamento illegittimo, in quanto la rendita stessa è inefficace nei suoi confronti.

L’obbligo di notifica della rendita si applica anche quando la variazione è richiesta dal proprietario (es. Autorità Portuale) e non dal concessionario che paga l’imposta?
Sì. Anzi, è proprio in questi casi che la notifica al concessionario/soggetto passivo diventa indispensabile. Se la procedura di variazione è avviata da un soggetto terzo, il contribuente deve essere formalmente informato della nuova base imponibile prima che questa possa essere utilizzata per calcolare il tributo a suo carico.

La conoscenza della pendenza di un procedimento di variazione catastale sostituisce la notifica formale della nuova rendita?
No. La Corte chiarisce che la semplice consapevolezza che è in corso una procedura di aggiornamento catastale non è sufficiente. La legge richiede una notificazione formale dell’atto attributivo o modificativo della rendita, che ne determina l’efficacia giuridica ai fini fiscali. L’onere di questa comunicazione ricade sull’Amministrazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14694 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14694 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 27/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11381/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato IN RAGIONE_SOCIALE PRESSO LO STUDIO IN INDIRIZZO rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE n. 1375/2017 depositata il 03/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1375/2017 depositata il 3 ottobre 2017, non notificata, la Commissione Tributaria Regionale RAGIONE_SOCIALEa Liguria accoglieva l’appello proposto dal Comune RAGIONE_SOCIALE Genova avverso la sentenza n. 145/2013 RAGIONE_SOCIALEa Commissione Tributaria Provinciale di Genova. Il giudice di appello rilevava: a) che il giudizio aveva ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento riguardante l’ICI per l’anno 2006, relativa ad un’area demaniale sita nel porto di Genova, di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, attribuita in concessione alla RAGIONE_SOCIALE; b) che la concessionaria aveva lamentato la mancata notifica RAGIONE_SOCIALEa nuova rendita catastale sulla cui base era stato liquidato il tributo, nonché l’erronea quantificazione del valore imponibile rilevando che le aree scoperte oggetto di concessione; c) che la Commissione di primo grado aveva erroneamente accolto il ricorso RAGIONE_SOCIALEa contribuente, ritenendo che l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita di cui all’art. 74 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000 operasse nei confronti del concessionario. La Commissione di appello accoglieva il gravame sul rilievo che il concessionario non avesse diritto alla notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale proposta dal proprietario, applicabile anche alle annualità pregresse, alla luce RAGIONE_SOCIALE‘art. 337 legge 311/2004, disposizione che prevede che le rendite dichiarate producono effetto a decorrere dal primo gennaio RAGIONE_SOCIALE‘anno successivo alla data RAGIONE_SOCIALEa mancata presentazione, se indicata nella richiesta notificata, ovvero dal primo gennaio RAGIONE_SOCIALE‘anno di notifica RAGIONE_SOCIALEa richiesta del Comune; respingeva le ulteriori doglianze relative al deficit motivazionale RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo e all’erronea valutazione RAGIONE_SOCIALEe rendite concernenti gli immobili.
Avverso la sentenza di appello, il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi. Il Comune di Genova ha depositato controricorso. Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. In particolare, il Comune di Genova ha eccepito il giudicato

esterno dato dalla sentenza di questa Corte n. 13136/2019 che ha deciso la medesima questione con riferimento ad annualità diversa. La società insiste sull’obbligo RAGIONE_SOCIALEa previa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita ai fini RAGIONE_SOCIALEa sua applicabilità quale base imponibile RAGIONE_SOCIALEa imposta.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex artt. 1, comma 2, e 36 d.lgs. 546/1992, nonché la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, primo comma, c.p.c. e 118 disp att. C.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c.; per avere i giudici regionali omesso di esaminare le deduzioni difensive RAGIONE_SOCIALEa società, in relazione alla circostanza che, mentre la Docfa del 18 dicembre 2008 era stata predisposta e presentata dall’autorità RAGIONE_SOCIALE, quella del 2010 era stata presentata dalla concessionaria.
Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in quanto i giudici d’appello avrebbero erroneamente ritenuto l’insussistenza RAGIONE_SOCIALE‘obbligo RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale benché fosse stata attribuita a seguito di una richiesta di variazione catastale, mediante procedura DOCFA presentata dall’autorità RAGIONE_SOCIALE, accolta senza alcuna modifica da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, non operando tra l’altro tale obbligo nei confronti dei del concedente.
Con il terzo motivo si prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., consistente nella allegata circostanza che la Docfa del 2010 era stata invece presentata dalla società odierna ricorrente.

Con il quarto ed il quinto motivo, la società ricorrente ripropone la medesima censura di cui al terzo motivo attraverso l’art. 360, primo comma, n.4), c.p.c.; per avere i giudici territoriali trascurato di pronunciarsi sulla individuazione del legittimato a presentare la Docfa per le aree in concessione.

Con la quinta censura si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 legge 241/97 nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 legge 212/2000 ex art. 360, primo comma, n.3), c.p.c.; per avere il decidente ritenuto correttamente motivato l’avviso Ici, ancorchè richiamasse precedenti ignorati dalla contribuente (Docfa).

Con il sesto strumento di ricorso, si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 d.lgs 504/1992 nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 10, comma 2, R.D. 652/1939 in relazione all’art. 360, primo comma, n.3) c.p.c.; per avere il giudicante affermato che le aree demaniali concesse da autorità RAGIONE_SOCIALE ad un soggetto privato fossero soggetto ad ICI in quanto non accatastabili in categoria E/1. Si obietta che in quanto destinate al traffico marittimo e alle operazioni necessarie alle attività portuali esse vadano incorporate nella categoria E/1.
Preliminarmente va disattesa l’eccezione di giudicato sollevata dall’amministrazione locale con le memorie, in quanto la decisione invocata concerne la classificabilità in categoria D) RAGIONE_SOCIALEe aree scoperte, mentre nella fattispecie sub iudice è controverso l’obbligo RAGIONE_SOCIALEa previa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita al concessionario che non ha partecipato alla procedura DOCFA.

La prima censura è inammissibile.

Vale osservare, in primo luogo, che l’esame RAGIONE_SOCIALEe allegazioni difensive, nonché la valutazione RAGIONE_SOCIALEe risultanze RAGIONE_SOCIALEa prova, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento RAGIONE_SOCIALEa propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente
incompatibili con la decisione adottata (cfr., tra le tante, Cass. 12362/2006 e, più recentemente, Cass. 21.7.2010, n. 17097; Cass. nn 16986/2013; Cass. Sez. U. n. 24148 del 2013, Cass. n. 8008 del 2014).

9.La seconda censura è fondata, con assorbimento RAGIONE_SOCIALEe residue doglianze.

L’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342/00 prevede che: “A decorrere dal 10 gennaio 2000 gli atti, comunque, attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita. (…)”. Ritiene, infatti, questa Corte di dare continuità al principio di recente affermato, dal quale non sussistono ragioni per discostarsi, secondo cui ” In tema di ICI, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, l’RAGIONE_SOCIALE del territorio è tenuta a notificare l’atto di attribuzione o di modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area, ove risulti tra gli intestatari catastali del bene. (Nella specie, la RAGIONE_SOCIALE.C., in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato l’atto non notificato al concessionario di un’area demaniale marittima intestatario RAGIONE_SOCIALEa partita catastale e rimasto estraneo alla procedura Docfa) (vedi Cass. n. 807 del 2018).
Secondo l’insegnamento di questa Corte, sussiste dunque in capo all’Amministrazione finanziaria l’obbligo di notifica RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione o modifica di rendita a chi, come nella fattispecie il concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, sia soggetto passivo RAGIONE_SOCIALE‘imposta ICI e figuri tra gli intestatari catastali, come risulta dalla sentenza gravata, in ossequio agli obblighi d’informazione gravanti sull’Amministrazione secondo il disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 6 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 212/2000; la suddetta decisione di questa Corte (successivamente ribadita da Cass. n. 14025/2019; Cass. 14680 e 14681 del 2020 tra le medesime parti, in motiv.; Cass. 23369/2022) ha pertanto
subordinato la legittimità RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento Ici all’avvenuta notificazione RAGIONE_SOCIALE‘atto di classamento al concessionario RAGIONE_SOCIALE‘area demaniale marittima, in quanto intestatario catastale.

Questa conclusione risulta riconosciuta dalla stessa amministrazione finanziaria (Circ. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n.4 del 13 aprile 2007), secondo cui per gli immobili costruiti nelle aree di proprietà demaniale dal concessionario, l’obbligo RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione catastale è a carico del medesimo, sicché a quest’ultimo soggetto è da inoltrare l’atto che accerti l’inadempienza RAGIONE_SOCIALE‘accatastamento medesimo; qui l’esigenza che la risultanza catastale rappresenti fedelmente la situazione giuridica RAGIONE_SOCIALE‘immobile demaniale, anche nel risvolto soggettivo costituito dalla sua titolarità concessoria, posto che <( cfr. Cass. n. 7867/2016).
Nel caso di specie, risulta che tra gli intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita catastale figura anche il concessionario, che, pertanto, in tale qualità aveva diritto alla notifica RAGIONE_SOCIALE‘atto attributivo RAGIONE_SOCIALEa rendita, in quanto rimasto estraneo alla procedura Docfa. Né è utile richiamare il diverso orientamento di legittimità secondo cui ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), qualora il contribuente si sia avvalso per l’accatastamento di un immobile RAGIONE_SOCIALEa procedura DOCFA, prevista dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, il Comune nell’emettere l’avviso di liquidazione del tributo non solo
non ha la necessità di notificare la rendita proposta ma può motivare il proprio provvedimento sulla scorta dei dati contenuti nella medesima proposta DOCFA, in quanto noti al contribuente.” (vedi Cass. n. 21505 del 2010), in quanto il principio RAGIONE_SOCIALEa superfluità RAGIONE_SOCIALEa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita può trovare applicazione solo ed esclusivamente nei casi in cui la stessa venga utilizzata per la liquidazione del tributo nei confronti RAGIONE_SOCIALEo stesso soggetto che l’ha proposta in sede di procedura DOCFA, per l’ovvia ragione che tale rendita si presuppone già nota al contribuente che l’ha richiesta, ma non anche nei casi in cui il Comune proceda nei confronti di un soggetto diverso, pur legittimato passivo, nei confronti del quale diviene nuovamente indispensabile la preventiva conoscenza del diverso valore attribuito al suo immobile ( v. Cass. 14025/2019). Analogamente non assume rilevanza decisiva ai fini di causa che ” In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’art. 74, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 342 del 2000, nel prevedere che, a decorrere dal primo gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, va interpretato nel senso RAGIONE_SOCIALE‘impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima RAGIONE_SOCIALEa sua notifica al fine di individuare la base imponibile RAGIONE_SOCIALE‘ICI, ma non esclude affatto l’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEa rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso “( vedi Cass. n. 14402 del 2017 e n. 3160 del 2011), dal momento che nel caso in esame non si controverte RAGIONE_SOCIALEa retroattività di una rendita notificata alla concessionaria, bensì RAGIONE_SOCIALEa sua inefficacia in quanto alla stessa mai notificata. Dal momento che la ratio legis impone la preventiva conoscenza RAGIONE_SOCIALEa rendita sulla cui base è stato liquidato il tributo, risulta parimente ininfluente che la concessionaria fosse consapevole RAGIONE_SOCIALEa provvisorietà RAGIONE_SOCIALEa precedente liquidazione o RAGIONE_SOCIALEa pendenza di un
procedimento per la sua attribuzione, incombendo in ogni caso sull’Amministrazione l’onere di comunicazione degli esiti del nuovo classamento.

In definitiva, va accolto il secondo motivo di ricorso, respinti il primo ed assorbiti i restanti; ne segue la cassazione RAGIONE_SOCIALEa decisione impugnata e, decidendo nel merito, l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente.

Le spese dei gradi di merito vengono compensate, con accollo in capo al Comune di quelle del presente giudizio di legittimità, la cui liquidazione avviene come in dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbiti i restanti; cassa la decisione impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa società contribuente, compensa le spese del giudizio di merito;

condanna l’ente comunale alla rifusione RAGIONE_SOCIALEe spese del presente giudizio che liquida in euro 7.000,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario ed accessori come per legge.

Così deciso nell’adunanza camerale del 16 maggio 2024 RAGIONE_SOCIALEa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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