Notifica rendita catastale: Cassazione sulla nullità

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di alcuni avvisi di accertamento IMU basati su una rendita catastale modificata ma non comunicata al contribuente. La corte ha ribadito che la notifica della rendita catastale è un requisito di efficacia indispensabile, e la sua assenza invalida l’atto impositivo successivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica Rendita Catastale: Senza Comunicazione Preventiva, l’Accertamento IMU è Nullo

Un principio fondamentale del diritto tributario è la trasparenza e la corretta comunicazione tra Fisco e contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce con forza questo concetto, sottolineando come la mancata notifica della rendita catastale modificata renda nullo il successivo avviso di accertamento IMU. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale a tutela del contribuente, chiarendo che nessun atto impositivo può basarsi su dati che non siano stati preventivamente e formalmente portati a conoscenza dell’interessato.

I Fatti del Caso: L’origine della controversia

Una società immobiliare si è vista recapitare quattro avvisi di accertamento per l’IMU relativa agli anni dal 2014 al 2017. La pretesa tributaria si fondava su una rendita catastale modificata, frutto di una variazione catastale precedentemente dichiarata dalla stessa società tramite la procedura DOCFA. Tuttavia, la società lamentava di non aver mai ricevuto la notifica formale dell’atto con cui l’Agenzia del Territorio aveva rettificato la rendita proposta, stabilendone una diversa e maggiore.

La controversia è quindi approdata davanti alle commissioni tributarie. Mentre in primo grado il ricorso della società è stato respinto, la Commissione Tributaria Regionale ha accolto l’appello, annullando gli avvisi di accertamento. I giudici di secondo grado hanno infatti rilevato che non era stata fornita alcuna prova della notifica al contribuente del nuovo classamento, un atto considerato presupposto indispensabile per poter utilizzare la nuova rendita ai fini fiscali.

Il Principio sulla Notifica della Rendita Catastale secondo la Cassazione

La società di riscossione ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, ma il ricorso è stato rigettato. La Suprema Corte ha colto l’occasione per riaffermare un principio consolidato, basato sull’interpretazione dell’articolo 74 della Legge n. 342/2000.

Secondo tale norma, gli atti che attribuiscono o modificano le rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione. Ciò significa che, fino a quando il contribuente non riceve la comunicazione formale della nuova rendita, questa non può essere utilizzata per calcolare le imposte. L’eventuale notifica successiva dell’avviso di accertamento non può sanare il vizio originario.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che la notifica della rendita catastale non è un mero adempimento formale, ma un requisito essenziale per l’efficacia stessa dell’atto. La sua funzione è quella di garantire al contribuente il diritto di difesa, permettendogli di conoscere tempestivamente la base imponibile e, se del caso, di impugnare l’atto di classamento entro i termini di legge. Utilizzare una rendita ‘sconosciuta’ per fondare una pretesa tributaria viola questo principio fondamentale.

I giudici hanno inoltre chiarito un punto cruciale relativo alla procedura DOCFA. Anche quando è il contribuente a proporre una rendita, se l’Ufficio si discosta da tale proposta e attribuisce una rendita diversa, ha l’obbligo di notificare al contribuente le risultanze della sua valutazione. Solo nel caso in cui l’Ufficio si limiti a ratificare la proposta del contribuente la notifica può essere considerata superflua. Nel caso di specie, era pacifico che la rendita utilizzata per gli accertamenti era difforme da quella proposta dalla società e che l’atto di rettifica non era mai stato notificato.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza offre importanti tutele per i contribuenti. In pratica, qualsiasi avviso di accertamento (IMU, TASI, o altre imposte basate sulla rendita) che si fondi su una rendita catastale variata deve essere preceduto dalla notifica dell’atto che ha generato tale variazione. Se questa comunicazione preventiva manca, l’atto impositivo è illegittimo e può essere annullato. I contribuenti che ricevono un avviso di accertamento dovrebbero sempre verificare che la rendita catastale applicata sia quella a loro nota e, in caso di variazioni, che l’atto modificativo sia stato regolarmente notificato.

È valido un avviso di accertamento IMU basato su una rendita catastale modificata se l’atto di modifica non è stato prima notificato?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’atto che modifica la rendita catastale è efficace solo a decorrere dalla sua notificazione. Pertanto, un avviso di accertamento basato su una rendita non notificata è illegittimo.

La notifica dell’avviso di accertamento può sostituire la mancata notifica dell’atto di variazione della rendita catastale?
No. La Corte ha stabilito che la notificazione dell’avviso di accertamento non può essere considerata equipollente o sostitutiva della necessaria e preventiva notifica dell’atto di classamento che ha modificato la rendita.

Se un contribuente presenta una dichiarazione DOCFA, l’amministrazione deve sempre notificare la rendita catastale attribuita?
Non sempre. La notifica è superflua solo se l’Ufficio ratifica la proposta di rendita presentata dal contribuente. Se, invece, l’Ufficio apporta variazioni e attribuisce una rendita diversa da quella proposta, ha l’obbligo di notificare al contribuente le risultanze della sua valutazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28447 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28447 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18362/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avv. (CODICE_FISCALE)

: MONACO NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale per la Campania, Sezione n. 8, n. 148/2022, depositata in data 7 gennaio 2022,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 ottobre 2025 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Fatti di causa

RAGIONE_SOCIALE adiva la Commissione Tributaria Provinciale di Napoli al fine di ottenere l’annullamento di quattro avvisi di accertamento (IMU 2014 n. 1-063024-19-0075702, IMU 2015 n.1063024-190075732, IMU 2016 n. 1-063024-19-0075760, IMU 2017 n. 1-063024-19-0075788, tutti del 27/05/2019, emessi dalla RAGIONE_SOCIALE in data 14/06/2019), non preceduti dalla notifica dell’atto di rettifica di rendita catastale, come previsto dall’art. 74 della l. n. 342 del 2000.

La C.T.P. di Napoli, con sentenza n. 6116/20, rigettava il ricorso.

La società contribuente proponeva appello e, con la sentenza impugnata, la C.T.R. della Campania accoglieva l’impugnazione, affermando che non era stata fornita alcuna prova della notifica alla contribuente del nuovo classamento, né antecedente, né successiva alla notifica degli atti impugnati.

La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per Cassazione, affidato ad un unico motivo.

La RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Parte ricorrente ha depositato una memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.

Ragioni della decisione

Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art art. 74, comma 1, della legge n. 342/2000, per avere la CTR ritenuto necessaria la preventiva notifica, da parte dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, dell’atto di rettifica delle rendite catastali; ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

1.1. Il motivo è infondato e deve essere disatteso.

1.2. L’art. 74 della l. n. 342 del 2000 prevede che ‘A decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell’ufficio del territorio

competente, ai soggetti intestatari della partita. Dall’avvenuta notificazione decorre il termine di cui all’articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre il ricorso di cui all’articolo 2, comma 3, dello stesso decreto legislativo. Dell’avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati’.

1.3. Questa Corte, con due pronunce a Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 9/2/2011, n. 3160/2011 e Cass., Sez. Un., n. 3666/2011), seguite da una copiosa giurisprudenza delle Sezioni Semplici ha affermato che «in tema di ICI, l’art. 74, comma 1, della legge 21 novembre 2000, n. 342, nel prevedere che, a decorrere dall’1 gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, va interpretato nel senso dell’impossibilità giuridica di utilizzare una rendita prima della sua notifica al fine di individuare la base imponibile dell’ICI, ma non esclude affatto l’utilizzabilità della rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell’atto attributivo o modificativo della rendita (tra le tante: Cass., Sez. Un., 9 febbraio 2011, n. 3160; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2017, n. 14402; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11472; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2019, n. 10126; Cass., Sez. 6^-5, 24 settembre 2020, n. 20126; Cass., Sez. 6^-5, 29 settembre 2020, n. 20665; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2021, n. 1571; Cass., Sez. 5^, 15 marzo 2022, n. 8282; Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2022, n. 35579; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2023, n. 6360)».
1.4. In sintesi, secondo il Giudice di legittimità, l’utilizzazione a fini impositivi della rendita per annualità d’imposta anteriori ancora suscettibili di accertamento è necessario che la rendita, messa in atto successivamente al 1° gennaio 2000, sia stata comunque

notificata. Tale principio è stato reiteratamente affermato anche in riferimento ad ipotesi di modifica dell’attribuzione di rendita catastale a seguito di variazione, richiesta con procedura DOCFA (cfr. Cass. 29/10/2021, n. 30870 in motiv., Cass. 16/6/2021, n. 17002, Cass. 11/4/2019, n. 10126; contra Cass. 30/10/2018, n. 27576, Cass. 20/10/2010, n. 21505).

1.5. In particolare, secondo l’opinione della giurisprudenza di legittimità, condivisa da questo Collegio, qualora il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA per l’accatastamento di un immobile, la notifica della rendita catastale utilizzata per la determinazione dell’ICI deve essere effettuata quando il Comune effettui modificazioni rispetto alla proposta del contribuente, essendo invece superflua, qualora ratifichi la dichiarazione presentata (cfr. Cass. 20/6/2021, n. 16364, Cass. 20/3/2019, n. 7801);
1.6. Siffatta conclusione, del resto, trova conferma nella disciplina contenuta nel d.m. 19/04/1994 (regolamento recante norme per l’automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari), che all’art. 1, comma 10, espressamente precisa che l’Ufficio notifica al contribuente le risultanze della dichiarazione DOCFA «nei soli casi in cui abbia apportato variazioni a quelle denunciate o proposte dalla parte» (tra le tante, Cass. n. 6841/2023).
1.7. Orbene, nel caso di specie, è incontestato che l’RAGIONE_SOCIALE non abbia notificato alla società ricorrente un atto di classamento che rettificasse la rendita a suo tempo proposta da quest’ultima con la DOCFA (rendita difforme da quella proposta, circostanza incontestata), non potendosi a tal fine reputare equipollente la notificazione dei quattro avvisi di accertamento.

1.8. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.

Nulla per le spese atteso che la società contribuente è rimasta intimata.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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