Notifica iscrizione ipotecaria: l'errore che costa caro

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un’iscrizione ipotecaria a causa della mancata prova della notifica della comunicazione preventiva. L’agente della riscossione aveva proposto ricorso sostenendo che il giudice d’appello avesse erroneamente ignorato la prova della notifica depositata agli atti. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che l’errore di percezione del giudice (errore di fatto) deve essere contestato con la revocazione ordinaria e non con il ricorso per cassazione. Inoltre, ha ribadito che la prova della notifica iscrizione ipotecaria è un requisito fondamentale, la cui assenza rende l’atto nullo e assorbe ogni altra questione, come la regolarità della notifica delle cartelle di pagamento originarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica Iscrizione Ipotecaria: Se Manca la Prova, l’Atto è Nullo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale in materia di riscossione: la corretta notifica iscrizione ipotecaria è un requisito imprescindibile per la validità dell’atto. Se l’agente della riscossione non fornisce la prova inconfutabile di aver inviato la comunicazione preventiva al contribuente, l’ipoteca è da considerarsi nulla. La sentenza offre anche un’importante lezione procedurale sulla differenza tra errore di fatto e ricorso in Cassazione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso di una contribuente contro una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria per un debito di oltre 236.000 euro, derivante da nove cartelle di pagamento. Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso, annullando l’avviso poiché l’agente della riscossione non aveva dimostrato né la corretta notifica delle cartelle sottostanti, né l’invio della comunicazione preventiva stessa, prevista dall’art. 77 del d.P.R. 602/73.

In appello, la Commissione Tributaria Regionale confermava la decisione, respingendo l’impugnazione dell’ente. Il giudice di secondo grado sottolineava come l’agente avesse prodotto solo il documento della comunicazione, ma non la prova della sua effettiva notifica alla contribuente, ritenendo questa mancanza una questione ‘assorbente’, cioè decisiva per risolvere la controversia.

I Motivi del Ricorso per Cassazione

L’agente della riscossione si rivolgeva quindi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due motivi principali:

1. Errore di percezione: Si sosteneva che la Commissione Tributaria Regionale avesse commesso un errore nel ritenere mancante agli atti la prova della notifica, affermando che tale prova fosse stata invece regolarmente depositata nel giudizio d’appello.
2. Omissione di pronuncia: Si lamentava il fatto che i giudici d’appello non si fossero espressi sui motivi specifici relativi alla presunta ritualità della notifica delle cartelle di pagamento originarie.

La Decisione della Cassazione sulla notifica iscrizione ipotecaria

La Suprema Corte ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, rigettando integralmente il ricorso dell’agente della riscossione.

Sul primo punto, la Corte ha chiarito che quello lamentato non era un errore di valutazione giuridica, ma un errore di fatto. Quando un giudice, per una svista materiale, ignora un documento presente nel fascicolo processuale, la parte che se ne duole non può ricorrere in Cassazione. Lo strumento corretto per sanare questo tipo di vizio è la revocazione ordinaria, un rimedio specifico volto a correggere gli errori di percezione.

Sul secondo punto, i giudici hanno confermato la correttezza dell’operato della Commissione Tributaria Regionale. La mancata prova della notifica iscrizione ipotecaria è stata correttamente identificata come una questione assorbente. Questo significa che tale vizio è così grave da rendere l’atto nullo di per sé, rendendo irrilevante e superfluo l’esame di ogni altra doglianza, inclusa quella sulla notifica delle cartelle di pagamento.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su principi consolidati. La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria non è una mera formalità, ma una garanzia fondamentale per il diritto di difesa del contribuente. Essa deve precedere l’iscrizione vera e propria, concedendo al debitore 30 giorni per pagare o presentare osservazioni. La legge ne prevede l’obbligatorietà a pena di nullità.

Di conseguenza, se l’agente della riscossione non è in grado di provare, con documentazione certa, di aver portato a conoscenza del contribuente la sua intenzione di iscrivere ipoteca, l’intero procedimento è viziato alla radice. La Corte ha stabilito che l’onere di provare l’avvenuta notifica grava interamente sull’ente creditore. La mancanza di tale prova è un difetto insanabile che invalida l’atto impugnato, a prescindere da ogni altra considerazione sulla legittimità del debito originario.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due insegnamenti pratici di grande importanza. In primo luogo, riafferma la centralità della prova della notifica in tutti i procedimenti di riscossione coattiva. L’agente della riscossione deve essere meticoloso nel conservare e produrre in giudizio le relate di notifica di tutti gli atti, specialmente quelli che, come la comunicazione pre-ipoteca, sono posti a pena di nullità. Per il contribuente, ciò significa che contestare la mancata ricezione di tale avviso è una strategia difensiva molto efficace. In secondo luogo, chiarisce i confini tra i diversi mezzi di impugnazione: una svista del giudice su un fatto o un documento va contestata con la revocazione, mentre il ricorso per Cassazione è riservato alle questioni di legittimità e violazione di legge.

Cosa succede se l’agente della riscossione non prova di aver notificato la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria?
L’iscrizione ipotecaria è nulla. La comunicazione preventiva è un requisito obbligatorio previsto dalla legge a pena di nullità, e la sua mancata prova rende l’atto invalido.

Se un giudice d’appello ignora un documento presente nel fascicolo, quale rimedio ha la parte?
Il rimedio corretto non è il ricorso per Cassazione, ma la revocazione ordinaria. Questo tipo di errore, definito ‘errore di fatto’ o di percezione, deve essere contestato tramite questo specifico mezzo di impugnazione.

La mancata prova della notifica della comunicazione preventiva rende superfluo discutere della notifica delle cartelle di pagamento originarie?
Sì. Secondo la Corte, la mancata prova della notifica della comunicazione preventiva è una ‘questione assorbente’, ovvero un vizio talmente grave da essere da solo sufficiente a determinare la nullità dell’atto, rendendo inutile l’esame di ogni altra questione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8184 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8184 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/03/2025

NOME

Oggetto: notifica comunicazione prev. iscriz. ipotecaria -errore revocatorio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27685/2020 R.G. proposto da AGENZIA RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente – contro

-intimata –

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sez. staccata di Salerno n. 1804/9/2020, depositata il 24.2.2020 e non notificata.

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 16 gennaio 2025 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sez. staccata di Salerno n. 1804/9/2020, depositata il 24.2.2020, veniva rigettato l’appello proposto da ll’agente della riscossione avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Salerno n. 4797/4/2018, la quale aveva accolto il ricorso di NOME COGNOME avente ad oggetto la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria stante il mancato pagamento di euro 236.011,58 recato da 9 cartelle di pagamento definitive.

Il giudice di prime cure accoglieva il ricorso e annullava l ‘avviso di iscrizione ipotecaria, accertando che l’agente della riscossione non aveva fornito la prova di aver ritualmente notificato le cartelle di pagamento sottostanti, né di aver inviato il preavviso di iscrizione ipotecaria previsto dall’art.77, comma 2 bis, d.P.R. n.602/73.

Il giudice d’appello disattendeva l’impugnazione , accertando che l’appellante aveva prodotto solo la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, ma non anche la prova della sua notifica ad NOME COGNOME questione ritenuta assorbente ogni altra.

Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per Cassazione l’ agente della riscossione deducendo due motivi, mentre la contribuente è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta, senza indicazione del pertinente paradigma dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. per

aver la CTR erroneamente ritenuto mancante agli atti la prova della notifica della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria.

Il motivo è inammissibile.

2.1. L’errore di fatto rilevante ai fini della revocazione della sentenza, compresa quella della Corte di cassazione, presuppone l’esistenza di un contrasto fra due rappresentazioni dello stesso oggetto, risultanti una dalla sentenza impugnata e l’altra dagli atti processuali; il detto errore deve: a) consistere in un errore di percezione o in una mera svista materiale che abbia indotto, anche implicitamente, il giudice a supporre l’esistenza o l’inesistenza di un fatto che risulti incontestabilmente escluso o accertato alla stregua degli atti di causa, sempre che il fatto stesso non abbia costituito oggetto di un punto controverso sul quale il giudice si sia pronunciato, b) risultare con immediatezza ed obiettività senza bisogno di particolari indagini ermeneutiche o argomentazioni induttive; c) essere essenziale e decisivo, nel senso che, in sua assenza, la decisione sarebbe stata diversa (Cass. Sez. 6-2, ordinanza n. 16439 del 10/06/2021; Cass. Sez. 3, sentenza n. 3190 del 14/02/2006).
2.2. Nel caso in esame la ricorrente lamenta, testualmente, che «nel giudizio di merito l’ADER, oggi ricorrente per cassazione, aveva versato in atti prova dell’avvenuta rituale notifica non soltanto degli atti prodromici all’iscrizione ipotecaria , ma anche della relativa comunicazione preventiva» , fatto espressamente escluso dal giudice d’appello, secondo il quale « non è stata provata l’avvenuta notifica ». Il giudice non ha valutato il documento utilizzandolo ai fini della sussunzione della fattispecie concreta nella pertinente disposizione di legge al fine di verificare la ritualità della notifica, ma ha radicalmente escluso che il documento esistesse, documento che la parte allega al contrario di aver depositato tra gli atti dell’appello.
2.3. Orbene, va affermato in diritto, con riferimento alla fattispecie concreta, che la verifica, da parte del giudice tributario di secondo grado, della produzione in giudizio della notifica della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria (ai sensi dell ‘art. 77, d.P.R. n. 602

del 1973) allegata dalla parte costituisce oggetto di un accertamento di fatto, e non di un’interpretazione degli atti processuali. Pertanto, la parte la quale lamenti che il giudice d’appello abbia rigettato il gravame, sull’erroneo presupposto che il suddetto deposito non fosse avvenuto, ha l’onere di impugnare la sentenza con la revocazione ordinaria, e non col ricorso per cassazione.

La censura è consequenzialmente inammissibile.

Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ancora senza indicazione del pertinente paradigma dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per aver la CTR omesso di pronunciarsi su specifici motivi di gravame articolati dall’agente della riscossione appellante con cui era stata impugnata la ratio decidendi di primo grado relativa alla irritualità della notifica delle cartelle di pagamento sottostanti.

4. Il motivo è inammissibile.

È condivisa l’interpretazione secondo la quale (cfr. Cass. Sez. 6-5, ordinanza n. 30534 del 22/11/2019) l’iscrizione di ipoteca ai sensi dell’art. 77 d.P.R. n. 602 del 1973, in quanto incidente in negativo sugli interessi del contribuente, dev ‘ essere preceduta, a pena di nullità, anche nel regime anteriore all’entrata in vigore dell’art. 77, comma 2-bis, introdotto con il d.l. n. 70 del 2011, conv. in l. n. 106 del 2011, dalla comunicazione allo stesso dell’intenzione di procedervi e dalla concessione del termine di 30 giorni per consentirgli l’esercizio del diritto di difesa, avendo quest’ultima disposizione valenza meramente interpretativa, fermo restando che, in quanto avente natura reale, l’ipoteca conserva la propria efficacia finché non ne venga disposta la cancellazione ad opera del giudice.
Correttamente il giudice d’appello ha ritenuto che l’accertata mancata prova della notifica della comunicazione preventiva fosse assorbente le ulteriori questioni relative alla notifica delle cartelle di pagamento sottostanti l’iscrizione ipotecaria, perché da sola idonea a rendere nullo l’avviso di iscrizione, atto impugnato con il rico rso introduttivo del presente processo.

Parimenti, per le medesime ragioni sopra espresse, è inammissibile per difetto di rilevanza la parte della censura che si rivolge alla questione della notifica delle cartelle di pagamento sottostanti all’iscrizione ipotecaria su cui il giudice d’appello non si è pronunciato, dal momento che l’accertamento sulla mancata notifica della comunicazione preventiva è sufficiente a inficiare l’iscrizione ipotecaria , né vi è necessità di correggere la motivazione adottata dal giudice ai fini dell’art.384 u.c. cod. p roc. civ.
Al rigetto del ricorso per inammissibilità dei motivi non segue il regolamento delle spese di lite secondo la soccombenza, in assenza di costituzione dell’intimat a.

Si dà atto che, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, in presenza di soccombenza della parte ammessa alla prenotazione a debito non sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16.1.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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