Notifica a residente AIRE: quando l'ipoteca è nulla

Un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE ha impugnato un’iscrizione ipotecaria per vizi di notifica. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: la notifica a residente AIRE della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria deve essere effettuata all’indirizzo estero. Una notifica eseguita presso il precedente indirizzo italiano è invalida e comporta la nullità dell’ipoteca per violazione del diritto al contraddittorio. La Corte ha inoltre ribadito che la prescrizione per i crediti tributari erariali è decennale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Notifica a Residente AIRE: La Cassazione Annulla l’Ipoteca se la Comunicazione è Errata

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale per tutti i cittadini italiani che vivono all’estero: la validità della notifica a residente AIRE è un requisito essenziale per la legittimità degli atti di riscossione, come l’iscrizione ipotecaria. Se l’Amministrazione Finanziaria non segue le procedure corrette, l’atto impositivo può essere annullato. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Ipoteca su Immobile e Residenza all’Estero

Un contribuente, cittadino italo-giordano regolarmente iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) dal 2014, impugnava una comunicazione di iscrizione ipotecaria su un immobile di sua comproprietà. L’ipoteca era stata iscritta a garanzia di crediti derivanti da undici cartelle di pagamento non saldate. Il contribuente lamentava, tra le altre cose, la mancata notifica delle cartelle e del preavviso di ipoteca, oltre alla prescrizione dei crediti tributari.

In primo grado, i giudici davano ragione al cittadino, ma la Commissione Tributaria Regionale, in appello, riformava parzialmente la decisione, ritenendo valide le notifiche di alcune cartelle e applicando il termine di prescrizione decennale.

L’Analisi della Corte: Notifica a Residente AIRE e Prescrizione

Il caso è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha esaminato due questioni principali: la corretta applicazione del termine di prescrizione e, soprattutto, la validità della notifica della comunicazione preventiva di ipoteca.

La questione della prescrizione decennale

La Corte ha rigettato il motivo di ricorso relativo alla prescrizione. Ha confermato che i crediti tributari erariali, come quelli in questione, sono soggetti alla prescrizione ordinaria di dieci anni (ex art. 2946 c.c.) e non a quella più breve di cinque anni. Questo perché la prestazione tributaria, pur essendo annuale, deriva ogni anno da una nuova e autonoma valutazione dei presupposti impositivi e non può essere considerata una prestazione periodica. Inoltre, la richiesta di rateizzazione presentata in precedenza dal contribuente è stata considerata un atto di riconoscimento del debito, idoneo a interrompere la prescrizione stessa.

Il punto cruciale della notifica a residente AIRE

Il cuore della decisione riguarda il secondo motivo di ricorso. Il contribuente sosteneva la nullità dell’ipoteca a causa della notifica errata della comunicazione preventiva. Tale atto era stato inviato al suo precedente indirizzo di residenza in Italia, nonostante egli fosse iscritto all’AIRE da anni.

La Cassazione ha accolto pienamente questa doglianza. Ha ribadito che, a seguito delle modifiche legislative (introdotte per superare una precedente declaratoria di incostituzionalità), la notifica a un cittadino residente all’estero e iscritto all’AIRE deve essere obbligatoriamente effettuata presso l’indirizzo estero risultante dai registri anagrafici. L’art. 60 del d.P.R. 600/1973 stabilisce chiaramente questa procedura come prioritaria.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando l’importanza del principio del contraddittorio endoprocedimentale. L’Amministrazione Finanziaria, prima di procedere con un atto così invasivo come l’iscrizione ipotecaria, deve mettere il contribuente in condizione di poter presentare le proprie osservazioni o di provvedere al pagamento. Questo diritto è garantito solo attraverso una comunicazione efficace e ritualmente eseguita. Poiché la notifica è avvenuta presso un indirizzo non più attuale (quello italiano), mentre l’amministrazione era a conoscenza della residenza estera tramite l’iscrizione AIRE, la comunicazione è stata ritenuta invalida. L’assenza di una valida notifica della comunicazione preventiva determina la nullità dell’iscrizione ipotecaria, in quanto viola il diritto del contribuente a partecipare al procedimento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La Corte ha cassato la sentenza impugnata, accogliendo il motivo relativo al vizio di notifica, e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Questa ordinanza rappresenta un’importante tutela per i cittadini italiani residenti all’estero. Stabilisce che l’Amministrazione Finanziaria ha l’onere di utilizzare i dati ufficiali a sua disposizione, come i registri AIRE, per effettuare correttamente le notifiche. Una semplice notifica al vecchio indirizzo italiano non è sufficiente e può portare all’annullamento degli atti di riscossione, riaffermando il valore fondamentale del diritto di difesa e del contraddittorio.

Qual è il termine di prescrizione per i crediti tributari erariali non oggetto di sentenza passata in giudicato?
In via generale, i crediti per imposte erariali sono soggetti alla prescrizione ordinaria decennale prevista dall’art. 2946 del codice civile, a meno che specifiche disposizioni di legge non prevedano un termine diverso.

Come deve essere notificata la comunicazione di preavviso di ipoteca a un cittadino italiano iscritto all’AIRE?
La notifica deve essere effettuata mediante spedizione di lettera raccomandata con avviso di ricevimento all’indirizzo della residenza estera che risulta dai registri dell’AIRE. La notifica al precedente indirizzo in Italia non è valida.

Quali sono le conseguenze di una notifica errata del preavviso di ipoteca a un residente AIRE?
L’omessa o invalida notifica della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria stessa. Questo avviene per la violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale, che garantisce al contribuente il diritto di essere informato e di poter presentare le proprie difese prima che la misura cautelare venga adottata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19656 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19656 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6837/2021 R.G. proposto da :

NOME COGNOME con l’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato ;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione Tributaria della Lombardia -sezione 21, n. 1895/2020, depositata il 15/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4 giugno 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

In data 7 maggio 2018, NOME COGNOME cittadino italo-giordano, residente in Giordania dal 28 maggio 2014 e regolarmente iscritto all’AIRE, impugnava la comunicazione di iscrizione di ipoteca legale su immobile di cui era comproprietario. La misura cautelare veniva adottata in forza di importi iscritti a ruolo, derivanti da undici cartelle di pagamento rimaste insolute.

Il contribuente impugnava l’atto avanti alla CTP di Milano, deducendo l’omessa notifica dei titoli esattoriali, nonché del preavviso d’ipoteca, oltre alla prescrizione dei crediti tributari.

L’A gente per la riscossione non si costituiva in giudizio, e la CTP, in difetto di documentazione comprovante la rituale notifica dei provvedimenti in questione, accoglieva il ricorso del contribuente. 2. L’Agenzia delle Entrate – Riscossione proponeva quindi appello, chiedendo la riforma parziale della sentenza di primo grado, deducendo, per quanto ancora qui rileva: che quattro cartelle di pagamento -le nn. NUMERO_CARTA e NUMERO_CARTA – erano state debitamente notificate, così permanendo, in parte qua , il titolo per l’iscrizione ipotecaria , facendo presente che ai crediti tributari erariale era applicabile il termine di prescrizione decennale, non maturato anche in ragione degli atti interruttivi posti in essere.
Con la sentenza indicata in epigrafe la CTR della Lombardia accoglieva, nei termini proposti, l’appello dell’Agenzia .

Avverso la predetta sentenza ha formulato ricorso per cassazione affidato a tre motivi, il contribuente.

Ha resistito con controricorso l’ intimata Agenzia delle entrate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la: Violazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – violazione o falsa applicazione di norme di diritto Violazione e falsa applicazione dell’art. 2646 c.c. .

Con il secondo motivo di ricorso lamenta la Violazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 -violazione o falsa applicazione di norme di diritto -Violazione e falsa applicazione dell’art. 142 c.p.c. notifica dell’intimazione di pagamento n. NUMERO_CARTA del 04.05.2016 e della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria del 05.08.2016 ad indirizzo errato -Violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale .

Con il terzo motivo il contribuente deduce la: Violazione ex art 360 c.p.c. comma 1, n. 3 -Violazione o falsa applicazione di norme di diritto -Violazione e falsa applicazione degli artt. 1988 c.c. e 2944 c.c. .

3.1. Con il primo motivo il ricorrente prospetta che la Commissione territoriale avrebbe errato nel l’attribuire alla cartella di pagamento la natura di titolo giudiziale, con conseguente applicazione del termine prescrizionale decennale di cui all’art. 2953 c.c.

3.2. Il motivo è inammissibile in quanto non si confronta con la ratio decidendi espressa nella sentenza impugnata che, lungi dall’operare la censurata equiparazione tra atto impositivo definitivo e titolo giudiziale, ha, diversamente, ritenuto applicabile la prescrizione ordinaria di dieci anni ex art. 2946 c.c., precisando che, nella fattispecie, si tratta di tributi erariali non regolati, a tale riguardo, da una speciale disciplina.

3.3. Il motivo è, comunque, infondato.

3.4. Al riguardo, si osserva che questa Corte ha costantemente affermato (cfr., ex multis , Cass. n. n. 2941/2007; Cass. n. 22977/2010; Cass. n. 32308/2019; Cass. n. 12740/2020; da ultimo v. Cass. n. 4385/2025), che ‘il credito erariale per la riscossione dell’imposta (a seguito di accertamento divenuto definitivo) è soggetto non già al termine di prescrizione quinquennale previsto all’art. 2948 c.c., n. 4, “per tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”, bensì all’ordinario termine di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 c.c., in quanto la prestazione tributaria, attesa l’autonomia dei singoli periodi d’imposta e delle relative obbligazioni, non può considerarsi una prestazione periodica, derivando il debito, anno per anno, da una nuova ed autonoma valutazione in ordine alla sussistenza dei presupposti impositivi”.
3.5. I crediti di imposta sono, in via generale, soggetti alla prescrizione ordinaria decennale, ex art. 2946 c.c., a meno che la

legge disponga diversamente (come, ad esempio, la L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 9, per i contributi previdenziali) e, in particolare i crediti per imposte erariali sono soggetti alla prescrizione decennale (Cass. 9906/2018; Cass. 32308/2019, cit.; Cass. n. 25716 del 2020).

Con il secondo motivo, il ricorrente deduce che la prescrizione dei crediti portati dalle cartelle di pagamento sottese all’iscrizione ipotecaria non sarebbe stata interrotta dalla notifica dell’intimazione di pagamento e della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, in quanto queste ultime sono state notificate al precedente indirizzo di residenza del contribuente, situato in Italia, senza considerare l’avvenuto trasferimento dello stesso in Giordania , con iscrizione all’AIRE a far data dal 28 maggio 2014.
4.1. Egli deduce, pertanto, la nullità dell’iscrizione ipotecaria per inesigibilità delle cartelle presupposte, in quanto prescritte, oltre che per la violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale, in assenza di valida notifica della comunicazione preventiva.

La censura attinente al mancato rilievo della prescrizione del credito portato dalle cartelle presupposte deve essere esaminata, per la stretta connessione, unitamente al primo profilo denunciato con il terzo motivo di impugnazione, con cui si contesta la natura di atto interruttivo della istanza di rateizzazione del credito.

5.1. Entrambe le doglianze sono infondate.

5.2. La CTR ha accertato che «La cartella nr. NUMERO_CARTA risulta essere stata notificata l’11.09.2006 a mezzo racc. A.R a familiare convivente. Al riguardo, non si concorda con la doglianza dell’Haddad poiché la lettura del numero di riferimento appare, del tutto, intellegibile sebbene il documento sia stato prodotto in copia. La cartella nr. NUMERO_CARTA risulta essere stata notificata il 24.04.2009 a mezzo racc. A.R e ritirata, personalmente, dal destinatario. L’altra cartella nr.
NUMERO_CARTA risulta essere stata notificata in data 02.09.20.10 a mezzo racc. A.R. ritirata presso l’Ufficio postale da soggetto qualificatosi come ” addetto”. Sul punto, si osserva come la procedura in essere faccia prova, fino a querela di falso, sulla qualità del soggetto che ha dichiarato al messo notificatore che lo ha trovato nel luogo di residenza del destinatario Haddad. Quanto alla cartella nr. NUMERO_CARTA, la stessa risulta essere stata notificata il 16.01.2012 a mezzo racc. A.R e ritirata personalmente dal destinatario. L’eccezione svolta dall’ appellato e relativa al fatto che la firma apposta non sia stata apposta nel relativo spazio corrispondente non toglie validità alla firma apposta dall’interessato al momento del ritiro».
5.3. Premesso che il termine prescrizionale applicabile nel caso di specie, per quanto già osservato in merito al primo motivo di ricorso, deve intendersi decennale, si rileva che la CTR ha, correttamente, attribuito alla presentazione, da parte del contribuente, di istanza di rateazione in data 29/12/2012, la valenza di atto interruttivo della prescrizione, sì che risultano irrilevanti, a tali fini, le contestazioni relative alla notificazione dei successivi atti interruttivi (l’ intimazione di pagamento e la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria) per carenza di interesse in relazione a tale contestazione.
Giova, a tal proposito, ricordare che questa Corte ha già affermato che l’istanza di rateizzazione del debito tributario oggetto di cartelle esattoriali, pur non costituendo acquiescenza da parte del contribuente in ordine all’ an della pretesa, integra un riconoscimento del debito tale da interrompere la prescrizione ex art. 2944 cod. civ. ed è totalmente incompatibile con l’allegazione del contribuente di non avere ricevuto la notificazione delle cartelle di pagamento (così, tra le tante, Cass., Sez. 5, 18 giugno 2018, n. 16098 Cass., Sez. 5, 3 dicembre 2020, n. 27672; Cass., Sez. 5, 2 maggio 2023, n. 11338), in quanto il contribuente formula la sua richiesta di
pagamento rateale proprio in relazione ad atti impositivi presupposti, che non può, quindi, negare di conoscere.

Il giudice di merito ha, dunque, fatto esatta applicazione del principio secondo cui la richiesta di rateizzazione, facendo ritenere conosciute le cartelle di pagamento relative alle somme che ne costituiscono l’oggetto, vale, di norma, quale atto interruttivo della prescrizione e preclude, di regola, al contribuente la possibilità di utilmente eccepire la mancata conoscenza di esse e degli atti impositivi presupposti (cfr., da ultimo, Cass., Sez. 5, 6 febbraio 2024, n. 3414). 6. La contestazione relativa alla nullità della notifica della comunicazione preventiva di iscrizione rileva, tuttavia, con riguardo alla ulteriore censura sollevata con il secondo motivo di ricorso, con cui il contribuente deduce la nullità dell’iscrizione ipotecaria, in violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale.
6.1. Tale doglianza è fondata.

6.2. La circostanza c he il contribuente fosse residente in Giordania dal 28 maggio 2014 e regolarmente iscritto all’AIRE è un dato affermato nella sentenza e non contestato dall’Agenzia delle entrateRiscossione.

6.3. Il giudice di merito, pur richiamando espressamente tale risultanza fattuale, ha ritenuto validamente eseguita la notifica della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca, successivamente effettuata in Italia, ai sensi dell’art. 140 c.p.c., presso l’ultimo domicilio fiscale del ricorrente.

6.4. Senonché, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale (sentenza Corte cost. n. 366/2007) dell’art. 60, comma 1, lett. e) – nella parte in cui prevedeva, nel caso di notificazione a cittadino italiano avente all’estero una residenza conoscibile dall’amministrazione finanziaria, in base all’iscrizione all’AIRE, l’inapplicabilità dell’art. 142 c.p.c. -, il legislatore è intervenuto, con il d.l. 25 marzo 2010, conv. con mod. nella l. 73 del 2010, che ha introdotto nell’art. 60 d.P.R. 600 del 1973
i nuovi quarto e quinto comma. Il quarto comma stabilisce che ‘ Salvo quanto previsto dai commi precedenti ed in alternativa a quanto stabilito dall’articolo 142 del Codice di procedura civile, la notificazione ai contribuenti non residenti è validamente effettuata mediante spedizione di lettera raccomandata con avviso di ricevimento all’indirizzo della residenza estera rilevato dai registri dell’Anagrafe degli italiani residenti all’estero o a quello della sede legale estera risultante dal registro delle imprese di cui all’articolo 2188 del codice civile. In mancanza dei predetti indirizzi, la spedizione della lettera raccomandata con avviso di ricevimento è effettuata all’indirizzo estero indicato dal contribuente nelle domande di attribuzione del numero di codice fiscale o variazione dati e nei modelli di cui al terzo comma, primo periodo. In caso di esito negativo della notificazione si applicano le disposizioni di cui al primo comma, lettera e) ‘. Il quinto comma prevede che ‘ La notificazione ai contribuenti non residenti è validamente effettuata ai sensi del quarto comma qualora i medesimi non abbiano comunicato all’Agenzia delle entrate l’indirizzo della loro residenza o sede estera o del domicilio eletto per la notificazione degli atti, e le successive variazioni, con le modalità previste con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate. La comunicazione e le successive variazioni hanno effetto dal trentesimo giorno successivo a quello della ricezione ‘.
6.5. Ora, la prima parte del quarto comma è chiara nel precisare che la notifica al cittadino residente all’estero deve essere effettuata, in primo luogo, presso l’indirizzo estero che risulti dall’AIRE. In mancanza, l’indirizzo estero rilevante diventa quello già indicato dal contribuente nelle svariate ipotesi di domande e/o variazioni anagrafiche precisate al terzo comma. Solamente in caso di esito negativo ai suddetti indirizzi, quindi, diviene applicabile la modalità prevista per la notificazione in caso di irreperibilità assoluta (v., da ultimo, v. Cass. n. 3605 del 12/02/2025).
Tanto premesso, si evidenzia che, in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’Amministrazione finanziaria, prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1972 (nella formulazione vigente “ratione temporis”), deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis, del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. n. 70 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 106 del 2011), in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca, l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità (Cass. Sez. U., 18/09/2014, n. 19667; Cass. Sez. 5, 26/02/2019, n. 5577; Cass. Sez. 6, 22/11/2019, n. 30534; conf., da ultimo, Cass. Sez. 5, 19 maggio 2025, n. 13349).
7.1. Dunque, in assenza di valida notifica della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca, al l’omessa attivazione del necessario contraddittorio endoprocedimentale consegue la nullità dell’iscrizione ipotecaria.

In conclusione, accolto il secondo motivo di ricorso, limitatamente alla seconda delle censure sollevate (infondato nel resto), e respinti i restanti, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione alla parte della seconda doglianza ritenuta fondata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame, oltre a provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, per quanto di ragione e nei termini di cui in motivazione (respinto nel resto), e rigetta il primo e il terzo.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e nei precisati termini; rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame, oltre a provvedere sule spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 4 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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