Mutuo fondiario: no alla revocazione per errore

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione presentato da un contribuente contro una precedente decisione sfavorevole. La controversia riguardava la revoca delle agevolazioni fiscali su un mutuo fondiario, originariamente tassato con aliquota ridotta. L’amministrazione finanziaria aveva elevato l’imposta dal 0,25% al 2% poiché il finanziamento era collegato all’acquisto di un immobile di lusso da parte dei figli del ricorrente. Il contribuente lamentava un errore di percezione della Corte circa la definitività di un giudizio parallelo, ma i giudici hanno stabilito che tale elemento non era stato decisivo per la sentenza impugnata, confermando la legittimità dell’atto impositivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Mutuo fondiario: la Cassazione nega la revocazione per errore di fatto

Il tema del mutuo fondiario e delle relative agevolazioni fiscali torna al centro dell’attenzione della Suprema Corte. Con una recente ordinanza, i giudici di legittimità hanno chiarito i confini del ricorso per revocazione, uno strumento straordinario che non può essere utilizzato per introdurre nuove difese o contestare valutazioni giuridiche già consolidate.

Il caso e la contestazione fiscale

La vicenda trae origine dalla stipula di un contratto di mutuo fondiario per il quale il contribuente aveva richiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata allo 0,25%. Contestualmente, i figli del contribuente acquistavano un immobile usufruendo dei benefici “prima casa”. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, notificava un avviso di liquidazione revocando l’agevolazione sul mutuo e applicando l’aliquota ordinaria del 2%. La ragione risiedeva nel collegamento tra il finanziamento e l’acquisto immobiliare dei figli, i quali avevano perso i benefici poiché l’immobile era stato classificato come “di lusso”.

La decisione della Corte di Cassazione

Il contribuente ha tentato la via della revocazione ai sensi dell’art. 395 n. 4 c.p.c., sostenendo che la Corte, in un precedente giudizio, avesse erroneamente percepito come definitivo il passaggio in giudicato della revoca dei benefici ai figli, mentre la causa era ancora pendente. La Suprema Corte ha però dichiarato inammissibile il ricorso. Secondo i giudici, l’errore lamentato non possiede i requisiti di decisività necessari: la precedente decisione non si fondava sulla definitività del giudizio parallelo, ma sulla validità intrinseca della motivazione dell’atto impositivo e sulla legittimazione passiva del contribuente.

Implicazioni pratiche tra mutuo fondiario e di scopo

Un punto cruciale dell’ordinanza riguarda la distinzione tra mutuo fondiario e mutuo di scopo. Mentre il primo è una forma di credito immobiliare non necessariamente vincolata a una finalità specifica, il secondo richiede che la somma sia destinata a un obiettivo che coinvolga l’interesse del finanziatore. Nel caso di specie, il collegamento negoziale tra il mutuo del padre e l’acquisto dei figli ha determinato l’estensione della decadenza dalle agevolazioni fiscali, indipendentemente dalla qualificazione tecnica del contratto.

Le motivazioni

La Corte ha fondato il rigetto sulla natura dell’errore di fatto revocatorio. Per essere rilevante, tale errore deve consistere in una pura svista percettiva su un fatto non controverso e deve essere stato il motivo essenziale e determinante della decisione. Nel caso analizzato, le doglianze del contribuente non riguardavano la percezione di un fatto, ma introducevano profili di censura nuovi e in contraddizione con quanto dedotto nel ricorso originario. La Corte ha ribadito che la revoca dell’aliquota agevolata sul mutuo era una conseguenza automatica della perdita dei benefici “prima casa” sull’immobile collegato, rendendo irrilevante la pendenza del giudizio parallelo ai fini della decisione sulla legittimità dell’avviso di liquidazione.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso per revocazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio volto a riesaminare il merito della controversia o a correggere presunti errori di valutazione giuridica. La stabilità del giudicato prevale qualora l’errore dedotto non risulti decisivo per l’esito della lite. Per i contribuenti, resta fondamentale valutare con estrema attenzione il collegamento tra finanziamenti e acquisti immobiliari, poiché le irregolarità che colpiscono l’acquisto del bene possono riflettersi direttamente sul trattamento tributario del mutuo, comportando costi fiscali imprevisti e significativi.

Cosa succede se il mutuo è collegato a un acquisto di lusso?
Se il finanziamento è finalizzato all’acquisto di un immobile che non rispetta i requisiti prima casa, l’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% viene revocata e sostituita dall’aliquota ordinaria del 2%.

Quando è possibile impugnare una sentenza per revocazione?
La revocazione è ammessa solo in casi eccezionali, come quando il giudice incorre in un errore di percezione materiale dei documenti o se la sentenza è frutto di dolo di una delle parti.

Qual è la differenza tra mutuo fondiario e mutuo di scopo?
Il mutuo fondiario è un prestito garantito da ipoteca senza vincoli d’uso, mentre il mutuo di scopo obbliga il mutuatario a impiegare la somma per una finalità specifica concordata con la banca.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34406 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34406 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 11/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15564/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) con studio in RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso l’AVV_NOTAIO

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso ORDINANZA di CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE null n. 27505/2020 depositata il 02/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

In data 20 aprile 2012, il ricorrente, con atto a rogito AVV_NOTAIO in RAGIONE_SOCIALE, n.rep. 84.103/15.345, ha ricevuto un mutuo fondiario (in qualità di consumatore ex art. 25 Legge 6.2.1996 n. 52, a medio/lungo termine), chiedendo ‘…il trattamento fiscale previsto dagli artt. 15 e 18 primo comma del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601…A tal fine, la parte mutuataria si obbliga a versare alla firma del presente atto la relativa imposta pari allo 0,25% (zero virgola venticinque per cento) dell’importo mutuato’.
In pari data, i quattro figli del ricorrente hanno acquistato (con atto separato rispetto a quello di mutuo fondiario di cui trattasi) un immobile, richiedendo – due dei quattro figli del ricorrente – le ‘ agevolazioni fiscali ‘ previste per l’acquisto di ‘prima casa’.

L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha notificato al COGNOME un avviso di liquidazione in relazione al suddetto contratto di mutuo fondiario, con cui revocava i benefici concessi…tenuto conto che il pagamento del prezzo di acquisto dell’immobile è avvenuta tramite mutuo ipotecario con l’agevolazione dell’imposta sostitutiva in misura ridotta dello 0,25%, si applica l’imposta sostitutiva nella misura ordinaria del 2%, in quanto ha ritenuto che detto mutuo fondiario erogato al ricorrente fosse collegato all’acquisto immobiliare dei figli del ricorrente, per il quale l’RAGIONE_SOCIALE ha notificato atto di ‘ revoca ‘ dei ‘ benefici fiscali prima casa ‘ , sulla base di un ‘ Parere Tecnico ‘ dell’RAGIONE_SOCIALE secondo cui detto immobile doveva reputarsi ‘di lusso’ ex D.M. 2 agosto 1969.
Ad esito del giudizio di primo grado, la Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha accolto, con la Sentenza n. 146/4/13, il ricorso, per carenza motivazionale dell’avviso a cui non era stato allegato il ‘Parere Tecnico’ dell’RAGIONE_SOCIALE, mai notificato in precedenza al ricorrente e da questi non

conosciuto, con conseguente vizio di ‘ motivazione per relationem ‘ dell’atto impugnato.

La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, a seguito di impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE, accoglieva – con la Sentenza n. 5553 del 2015 -l’appello proposto dall’Amministrazione Finanziaria. Il contribuente impugnava con ricorso la predetta decisione della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia avanti Codesta Corte Suprema.

Con il ricorso suddetto deduceva, ex art 360, primo comma, n. 3 c.p.c. la violazione dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990 e dell’art. 24 Cost., per avere la CTR affermato che la mancata allegazione all’atto impugnato del parere tecnico dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE su quale esso si fondava non aveva comportato alcuna lesione del diritto di difesa del contribuente. Con il secondo motivo prospettava, ex art 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza impugnata, avendo la CTR riformato la pronuncia di primo grado sul rilievo della irrilevanza della comunicazione al contribuente del parere tecnico dell’RAGIONE_SOCIALE e su tale base affermato la legittimità dell’avviso di accertamento, obliterando le censure sul punto mosse dal ricorrente. In particolare, quest’ultimo aveva eccepito il proprio difetto di legittimazione al pagamento dell’imposta sostitutiva, essendo questa dovuta dal soggetto che eroga le somme oggetto del mutuo e non dal mutuatario, assumendo, poi, rilievo il fatto che il mutuo era fondiario e, dunque, non di scopo di talché era del tutto estraneo alle vicende legate al contratto di compravendita dell’immobile da parte dei figli del mutuatario oggetto dell’avviso di liquidazione.
Conseguentemente, l’eventuale disconoscimento RAGIONE_SOCIALE agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” (perchè ritenuto ‘di lusso’ ex D.M. 2 agosto 1969 e, quindi non rientrante tra le abitazioni meritevoli di dette agevolazioni fiscali) con riferimento all’immobile

acquistato dai figli del ricorrente non avrebbe dovuto avere alcun riflesso negativo rispetto al trattamento tributario del mutuo erogato al ricorrente, poichè ‘autonomo’ rispetto al successivo suo impiego.

Il ricorso è stato rigettato dalla Corte con l’Ordinanza n. 27505 del 2020 (oggetto del presente ricorso per revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c.).

Ricorre per la revocazione della prefata ordinanza, sulla base di un unico motivo, il contribuente, il quale deposita memorie ex art. 380 c.p.c. in prossimità dell’udienza.

Con memorie ex art. 372 c.p.c., il ricorrente deduce che con l’ordinanza n. 33693 del 202 1, questa Corte ha accolto il ricorso dei figli NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso il provvedimento di revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni prima casa.

L’RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva.

CONSIDERATO CHE

1.Il COGNOME ricorre per la revocazione della predetta ordinanza sulla base di un unico motivo, deducendo errore di fatto ex art. 395, n. 4, c.p.c., per avere, l’Ordinanza n. 27505 del 2020 di Codesta Corte Suprema, deciso il ricorso avverso la Sentenza n. 5553 del 2015 della C.T.R. della Lombardia proposto dal ricorrente in forza della ‘falsa percezione’ (emergente dalla lettura della predetta Ordinanza) del passaggio in giudicato del (parallelo) contenzioso dei figli del ricorrente con l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che, in realtà, era (ed è tuttora) ‘pendente’.
Assume che aveva evidenziato nel giudizio di merito che era in corso tra i figli del ricorrente e l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -un separato, rispetto alla presente causa, giudizio tributario.

L’ordinanza revocanda presenta la seguente motivazione:

‘ il primo motivo di ricorso non è fondato…correttamente la CTR ha, in accoglimento dell’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, riscontrato il collegamento tra il contratto di mutuo fondiario l’atto di

compravendita con i quali figli di quest’ultimo hanno acquistato un immobile…in proposito assume rilievo il riferimento contenuto alla pag. 3 del suindicato atto di compravendita in cui le parti davano atto che ‘il padre dott. NOME NOME COGNOME, con mutuo che si accinge a fare contestualmente in data odierna, intende distribuire l’investimento immobiliare (ed oggetto dell’acquisto di cui al presente atto) che si sta per compiere col ricavato del medesimo mutuo (…)’.

In ragione di ciò, la motivazione contenuta nell’avviso di liquidazione, laddove si afferma che ‘si è rilevato, a seguito di Parere Tecnico da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, che l’immobile…acquistato con atto…riveste le caratteristiche di bene di lusso…’ e così facendo riferimento all’immobile acquistato dai figli del ricorrente, risulta pienamente sufficiente a porre in grado quest’ultimo di esercitare il proprio diritto di difesa e, quindi, ad integrare il requisito motivazionale minimo richiesto all’Amministrazione al fine di rendere edotti i contribuente circa le ragioni della pretesa fiscale, non essendo all’uopo necessaria l’allegazione di tale atto. In sostanza, ciò che desume dalla presente fattispecie è che il contribuente è stato posto a conoscenza che la disposta revoca dell’imposta sostitutiva nella misura dello 0,5% era conseguente alla riscontrata assenza dei benefici ‘prima casa’ relativamente all’atto di compravendita collegato al mutuo, revoca che era pertanto avvenuta automaticamente per tale motivo.
Va, infine, rilevato che il suindicato Parere allegato all’avviso notificato ai figli del ricorrente è da ritenersi pienamente conoscibile da parte di quest’ultimo’.

‘il secondo motivo non è fondato. La CTR non è incorsa nel denunciato vizio di omessa pronuncia risultando le ulteriori censure mosse dal ricorrente avverso l’avviso di liquidazione assorbite dalla pronuncia di accoglimento dell’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE…il pronunciamento nel merito della controversia da parte della CTR deve intendersi quale implicito rigetto circa il dedotto difetto di legittimazione passiva del contribuente al pagamento dell’imposta in esame. La CTR ha, poi, correttamente osservato che l’avviso era congruamente motivato e che ‘la revoca dell’aliquota agevolata è conseguenza della revoca dei benefici fiscali prima casa’, così ha implicitamente escluso che si era in presenza di un mutuo fondiario, ma, viceversa di un mutuo di scopo collegato all’acquisto da parte dei figli del mutuatario…’.
2.L’errore percettivo ex art. 395, n. 4, c.p.c. consiste nell’erronea percezione degli atti di causa sostanziatesi nella supposizione dell’esistenza di un fatto la cui verità è esclusa dagli atti e purchè la realtà desumibile dalla sentenza sia frutto di supposizione e non di valutazione e di giudizio.

Ciò vale solo se il fatto erroneo sia stato un elemento decisivo (e non sia stato oggetto di discussione tra le parti) della pronuncia revocanda, nel senso di costituire il motivo essenziale e determinante della pronunzia impugnata per revocazione, sì che tra la percezione erronea da parte del giudice e la decisione emessa deve esistere un nesso causale tale che senza l’errore la pronunzia sarebbe stata diversa (Cassazione, Sentenza n. 15882 del 20 luglio 2011).

Nel caso di specie, difettano gli elementi indicati da Codesta Corte Suprema per la revocazione -ex art. 395, n. 4, c.p.c -dell’Ordinanza n. 27505 del giorno 8 ottobre 2020, depositata in cancelleria in data 2 dicembre 2020.

Alla luce di detti principi, si osserva che le doglienze sottoposte alla Corte nel procedimento RG 15564/2017 non concernevano affatto la carenza del presupposto – vale a dire il presunto giudicato sulla revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali in favore dei figli per la pendenza del giudizio relativo -per la revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni attinenti il mutuo ipotecario, ma attingevano la decisione d’appello

sotto un duplice profilo, concernente da una parte il deficit motivazionale dell’avviso notificato al COGNOME e dall’altra sia l’assenza dello scopo nella stipula del mutuo fondiario, ritenuto non correlato all’acquisto della prima casa da parte dei figli, che la carenza di legittimazione passiva del ricorrente, da individuarsi invece in capo alla banca mutuante, profili censori sui quali la Corte ha motivato come sopra trascritto.

Le censure, indi, non concernevano affatto l’assenza di definitività della revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni prima casa in danno della prole ovvero la ‘pendenza’ del (parallelo) giudizio tributario dei figli del ricorrente, piuttosto tutt’altri profili censori alla impugnata sentenza di appello, rispetto ai quali la doglianza oggi proposta si presenta connotata da assoluta novità rispetto al giudizio concluso con l’ordinanza oggetto di revocazione ed anzi persino in contraddizione con quanto dedotto con l’originario ricorso; e, difatti, il COGNOME lamentava che il mutuo al medesimo erogato fosse stato erroneamente considerato di scopo -anziché quale mutuo fondiario, che avrebbe natura di forma di credito – e che, di conseguenza, fosse stato dalla CTR collegato all’acquisto immobiliare dei figli e quindi connesso al riconoscimento dei benefici fiscali prima casa, assumendo che il disconoscimento RAGIONE_SOCIALE agevolazioni prima casa non doveva avere, invece, proprio per la natura del mutuo contratto, alcun riflesso rispetto al trattamento tributario del mutuo medesimo; contraddicendo in tal modo la tesi posta a fondamento del presente ricorso per revocazione secondo il quale la Corte avrebbe erroneamente ritenuto passata in giudicato la decisione relativa al disconoscimento RAGIONE_SOCIALE agevolazioni usufruite dai figli ( mentre, all’epoca, il giudizio era ancora pendente).
Non sussiste dunque alcuna ‘erronea percezione’ – da parte dell’Ordinanza n. 27505 del 2020 di Codesta Corte di Cassazione -della ‘definizione’ del (parallelo) giudizio tributario dei figli del ricorrente che non ha formato oggetto del ricorso per cassazione.

Nè il riferimento, per inciso, – a pagina 4 del ricorso originario per cassazione -alla pendenza di un separato giudizio tra i suoi figli e l’RAGIONE_SOCIALE è stato assunto quale presupposto RAGIONE_SOCIALE censure formulate con il ricorso per cassazione e dunque neppure del decisum della Corte, fondato su motivi del tutto estranei all’esito della lite di cui erano parti i figli dell’odierno ricorrente.

L’ordinanza n. 27505 del 2020 di Codesta Corte di Cassazione, difatti, non fonda il rigetto dei motivi di ricorso sul presupposto della revoca dei benefici fiscali prima casa dell’immobile acquistato dai figli del ricorrente, ma esclusivamente sulle censure introdotte dal medesimo COGNOME, relative alla adeguatezza motivazionale dell’avviso ed alla legittimazione passiva del contribuente.

Poiché la decisione della Corte non ha valutato affatto la revoca dei benefici prima casa rispetto all’atto di trasferimento immobiliare in favore dei figli del COGNOME, revoca che il contribuente ha allegato solo per affermare la sua irrilevanza rispetto al contratto di mutuo definito ‘ fondiario’ inteso quale forma di credito immobiliare – e non di scopo non risulta la dedotta ‘ erronea percezione ‘ da parte dell’Ordinanza n. 27505 del 2020 di Codesta Corte di Cassazione della ‘definizione’ del (parallelo) giudizio tributario dei figli del ricorrente. E la descrizione del contenuto dell’atto di imposizione contenuta nell’ordinanza era ovviamente finalizzata a dimostrare l’insussistenza del deficit motivazionale eccepito dal contribuente, il quale dando per accertato che i benefici prima casa erano stati revocati ai figli, tentava di sottrarsi alla maggiore imposizione assumendo che la revoca -pacifica –RAGIONE_SOCIALE agevolazioni non poteva avere alcun riverbero sulla imposizione del contratto di mutuo dallo stesso stipulato.
In sintesi, mentre nel ricorso originario il contribuente evidenziava che nella specie si versava in ipotesi di stipula di mutuo fondiario,

nell’odierno ricorso per revocazione si insiste nell’affermare che invece era stato stipulato un contratto di mutuo di scopo; laddove ciò che differenzia il mutuo di scopo dal mutuo fondiario è il fatto che una somma di denaro venga concessa per realizzare una determinata finalità, non soltanto nell’interesse del mutuatario ma anche del mutuante. Dunque, elemento necessario del mutuo di scopo è che la causa del contratto, contenuta nella clausola di destinazione della somma mutuata, coinvolga direttamente anche l’interesse dell’istituto finanziatore ( V. Cass.1369/2019; n. 1517/2021). Il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo , non essendo strutturalmente previsto, per la sua validità, che la somma erogata dall’istituto mutuante debba essere destinata a una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire
Il ricorso è pertanto inammissibile.

Non vi è luogo per provvedere alle spese di lite, in assenza di attività difensiva da parte dell’RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 -bis del citato art. 13.

Così deciso nella Camera di consiglio della Sezione tributaria della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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