Mutuo fondiario: fisco e rinegoziazione

La Corte di Cassazione ha esaminato l’applicabilità delle agevolazioni fiscali previste per il mutuo fondiario agli atti di rinegoziazione. Un professionista aveva impugnato un avviso di liquidazione relativo a imposte di registro e bollo su un atto modificativo di un finanziamento. Nonostante l’Agenzia delle Entrate abbia annullato l’atto in autotutela, determinando la cessazione della materia del contendere, la Corte ha espresso un principio favorevole all’estensione dei benefici fiscali anche alle modifiche contrattuali funzionali alla restituzione del debito originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Mutuo fondiario: agevolazioni fiscali e rinegoziazione

Il tema del mutuo fondiario e delle relative agevolazioni fiscali è spesso al centro di complessi contenziosi tra contribuenti e fisco. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla portata dell’art. 15 del d.P.R. 601/1973, analizzando se i benefici previsti per i finanziamenti a medio e lungo termine possano estendersi anche agli atti di rinegoziazione.

Il caso della rinegoziazione del mutuo fondiario

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di liquidazione per imposte di registro e bollo applicate a un atto aggiuntivo di un mutuo fondiario. Il contribuente sosteneva che tale atto, volto a modificare le modalità di restituzione del debito, dovesse godere del regime agevolato che esenta dalle imposte ordinarie le operazioni di finanziamento e tutti gli atti inerenti alla loro esecuzione o modificazione.

Inizialmente, i giudici di merito avevano negato l’agevolazione, ritenendo che il beneficio fosse limitato alle sole operazioni che creano “nuova provvista” finanziaria. Tuttavia, la posizione dell’Amministrazione Finanziaria è mutata nel corso del giudizio di legittimità, portando all’annullamento dell’atto impositivo in via di autotutela.

La decisione della Cassazione sul mutuo fondiario

La Suprema Corte ha dichiarato l’estinzione del procedimento per cessazione della materia del contendere. Nonostante l’annullamento dell’atto da parte del fisco abbia reso superflua una decisione nel merito, i giudici hanno colto l’occasione per analizzare la fondatezza della tesi del ricorrente. La Corte ha osservato che la rinegoziazione dei tempi e delle modalità di restituzione di un mutuo fondiario già in essere non deve essere esclusa dai benefici fiscali.

Questa interpretazione si basa sulla volontà del legislatore di favorire la concreta realizzazione dello scopo del finanziamento, permettendo alle parti di adattare il contratto per garantirne l’utile conclusione. Tale fattispecie si distingue nettamente dal semplice ripianamento di debiti scaduti, come gli scoperti di conto corrente, che non godono delle medesime tutele.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una lettura estensiva e funzionale dell’art. 15 del d.P.R. 601/1973. Secondo i giudici, la norma non limita l’esenzione alle sole operazioni di erogazione di nuovo denaro, ma include espressamente tutti i provvedimenti, atti e contratti inerenti alla modificazione ed estinzione dei finanziamenti a medio e lungo termine. Escludere la rinegoziazione significherebbe tradire la ratio legis, che mira a sostenere l’accesso al credito e la sostenibilità del debito per il mutuatario. La Corte ha inoltre sottolineato che la compensazione delle spese di lite è giustificata dall’assenza di precedenti giurisprudenziali specifici sulla questione, confermando la complessità interpretativa della materia.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza offrono un importante spunto di riflessione per i contribuenti e i professionisti del settore. Viene confermato che gli atti modificativi di un mutuo fondiario possono legittimamente aspirare al regime fiscale agevolato, purché siano funzionali alla gestione del finanziamento originario e non alla creazione di una diversa operazione economica. La cessazione della materia del contendere a seguito di autotutela rappresenta una vittoria per il contribuente, ma evidenzia anche la necessità di una strategia difensiva solida per indurre l’Amministrazione a rivedere le proprie posizioni prima di una sentenza definitiva.

La rinegoziazione di un mutuo gode di sconti fiscali?
Sì, secondo l’orientamento della Corte, gli atti che modificano le modalità di restituzione di un finanziamento a lungo termine possono beneficiare delle esenzioni previste dalla legge.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate annulla l’atto durante il processo?
Si verifica la cessazione della materia del contendere, il che comporta l’estinzione del giudizio senza una decisione sul merito della pretesa fiscale originaria.

Chi paga le spese legali in caso di autotutela?
Il giudice può decidere di compensare le spese tra le parti, specialmente se la questione giuridica trattata è complessa o priva di precedenti specifici.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30472 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 30472 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28401/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE

-intimato-

avverso PROVVEDIMENTO di COMM.TRIB.REG. TORINO n. 1142/2018 depositata il 26/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il P.M. nella persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere con condanna dell’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, notaio, ricorre per la cassazione della sentenza della CTR del Piemonte, n. 1142/2018, depositata il 26 giugno 2018, che in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di liquidazione dell’imposta di registro e di bollo, per l’atto (‘Aggiuntivo a contratto di mutuo fondiario’), rogato dal AVV_NOTAIO, di rinegoziazione di pregresso mutuo fondiario, atto con il quale era stata concordata una diversa modalità di restituzione del debito precedentemente contratto, per il quale, ricorrendone i presupposti di legge, era stata richiesta l’applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni di cui alla l’art. 15, d.P.R. n. 601 del 1973.
La CTR, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto l’appello dell’Ufficio e ritenuto che l’art. 15 d.P.R. n. 601 del 1973, come interpretato dalla giurisprudenza, prevede un regime agevolativo che esonera dall’imposta solo “operazioni che hanno ad oggetto la creazione di provvista per nuove disponibilità finanziarie e non genericamente tutte le operazioni che trovano la loro causa in un finanziamento”.

L’RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

La causa, con ordinanza interlocutoria n. 20565/2020 della Sesta Sezione Civile – Tributaria, non ricorrendo i presupposti di cui all’art. 375 cod. proc. civ., è stata rimessa alla pubblica udienza della Quinta Sezione Civile.

Il ricorrente ha depositato atto di rinuncia al mandato del difensore.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo si deduce violazione dell’art. 15 d.P.R. n. 601 del 1973 e dell’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, ex art. 360 n. 3 cod.proc.civ., per non avere la CTR del Piemonte correttamente interpretato la normativa indicata, che esonera dall’imposta di registro e di bollo anche gli atti costituiti da contratti modificativi di operazioni di finanziamento a medio e lungo termine (in particolare l’atto rogato dal ricorrente notaio, “aggiuntivo a contratto di mutuo fondiario” e modificativo dell’originario contratto di finanziamento). Il ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5128/2001), sulla interpretazione secondo la ratio legis e l’art. 15 che cita testualmente quali beneficiari dell’agevolazione, oltre le operazioni di finanziamento, tutti i provvedimenti inerenti alle operazioni medesime e non soltanto <> e sottolinea l’erroneità del richiamo, contenuto nella sentenza impugnata, alla non pertinente sentenza n. 5270/2009 di questa Corte, arresto relativo a fattispecie afferente <<>, atteso che <>.
Ciò significa che laddove ci si trovi di fronte ad una situazione (come è peraltro quella che interessa la causa in esame) la quale <> (Cass. n. del 2002 in motivazione).
Va, preliminarmente, rilevato che l’Amministrazione finanziaria ha disposto l’annullamento in via di autotutela dell’avviso di liquidazione impugnato, determinando così la cessazione della materia del contendere.

Il ricorrente, tuttavia, nella memoria depositata in giudizio, con l’allegata comunicazione dell’RAGIONE_SOCIALE, insiste nella condanna di quest’ultima alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

In tema di processo tributario, la causa di estinzione del giudizio prevista dall’art. 46 d.lgs. n. 546 del 1992, per cessazione della materia del contendere, in conseguenza dell’annullamento in via di autotutela dell’atto recante la pretesa fiscale, va dichiarata con sentenza che operi alla stregua di cassazione senza rinvio, in quanto l’avvenuta composizione della controversia, per il venir meno di ragioni di contrasto fra le parti, impone la rimozione RAGIONE_SOCIALE sentenze emesse non più attuali, perché inidonee a regolare il rapporto fra le parti (Cass. n. 17817/2016; n. 9753/2017; n. 10178/2019; n. 24894/2020; n. 27405/2020; nn. 9535, 9536 e 9537 del 2021; n. 15669/2022).
Peraltro, è pacifico che in tali ipotesi possa essere disposta la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali, ai sensi dell’art. 15, comma 1, d.lgs. n. 546 del 1992, in quanto intervenuta all’esito di una valutazione complessiva della lite da parte del giudice tributario, trattandosi di un’ipotesi diversa dalla compensazione ope legis prevista dall’art. 46, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992 citato, come conseguenza automatica di qualsiasi estinzione del giudizio, dichiarata costituzionalmente illegittima dalla pronuncia della Corte Costituzionale n. 274 del 12 luglio 2005 (tra le tante, Cass. n. 19947/2010; Cass. n. 3950/2017; n. 33587/2018; nn. 20349 e 20350 del 2019; Cass., Sez. 6^-5, 19 novembre 2019, nn. 30086 e 30087 del 2019; n. 10161/2020; n. 24841/2021; n. 24878/2021; n. 41535/2021).
Nella fattispecie esaminata si impone la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in considerazione della assenza di precedenti giurisprudenziali specifici sulla questione oggetto di causa, la quale si colloca in una materia, quella del regime agevolato disciplinato dall’art. 15, d.P.R. n. 601 del 1973, norma di stretta interpretazione come tutte quelle che prevedono agevolazioni tributarie.

Sull’esatta portata della disposizione si è ampiamente discusso in dottrina ed in giurisprudenza ed infatti, si rinvengono numerose pronunce della Corte (Cass. n. 5551/2023; n. 18221/2022; n. 27670/2002; n. 6512/2018), sia pure nell’ambito di fattispecie diverse da quella oggetto di controversia.

L’art.15, comma 1, stabilisce che “Le operazioni a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione, ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate e alle loro eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti, effettuate da aziende e istituti credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano, in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative, il credito a medio e lungo termine, e quelle effettuate ai sensi dell’articolo 5, comma 7, lettera b), del decreto legge 30 settembre 2003, n.269, convertito, con modificazioni, legge 24 novembre 2003, n.326, per le quali è stata esercitata l’opzione di cui all’articolo 17, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.” (La norma, nella versione in vigore anteriormente alle modifiche apportate dalla legge n.244 del 2007, era stata dichiarata, dalla Corte Costituzionale, con sentenza 242/2017, illegittima “nella parte in cui esclude l’applicabilità dell’agevolazione fiscale ivi prevista alle analoghe operazioni effettuate dagli intermediari finanziari”).
La questione posta dal ricorrente, come esattamente osservato dal P.M., verte, in estrema sintesi, sulla riconducibilità al regime agevolato <>.

Questa Corte (Cass. n. 4611/2002; n. 5270/2009; n. 695/2015) in più occasioni ha individuato come condizione necessaria per l’applicazione del regime sostitutivo di cui all’art. 15, d.lgs. n. 546 del 1992, la sussistenza di un nuovo finanziamento per cui dalla mancata erogazione di risorse finanziarie dovrebbe discendere l’inapplicabilità dell’agevolazione agli accordi meramente volti a modificare clausole contrattuali e scadenze relative a operazioni di finanziamento già in essere.
Orbene, proprio alla luce della sopra ricordata giurisprudenza, la tesi propugnata dall’odierno ricorrente appare fondata, perché maggiormente aderente al testo di legge e perché in linea con la volontà del legislatore di non escludere, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE operazioni di finanziamento a medio e lungo termine, cui sia seguita l’utilizzazione della provvista, le ipotesi di ricontrattazione dei tempi e RAGIONE_SOCIALE modalità di restituzione originariamente previste dalle parti contraenti, in funzione di un’utile conclusione dell’operazione medesima che, in tal modo, vedrebbe garantita la concreta realizzazione dello scopo del finanziamento e non già la realizzazione di uno scopo diverso, come nella ipotesi di ripianamento di debiti scaduti del soggetto finanziato (lo scoperto di conto corrente bancario), come nella non pertinente sentenza della Corte n. 5270/2009.
Quanto al meccanismo sanzionatorio del raddoppio del contributo unificato di cui all’art. 13, comma 1- quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 11, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della Legge 24 dicembre 2012 n. 228, esso è applicabile solo ove il procedimento per cassazione si concluda con integrale conferma della statuizione impugnata, ovvero con la “ordinaria” dichiarazione di inammissibilità del ricorso, non anche nell’ipotesi di declaratoria di inammissibilità sopravvenuta di quest’ultimo per cessazione della materia del contendere, poiché essa determina la caducazione di tutte le pronunce emanate nei precedenti gradi di giudizio e non passate in cosa giudicata, rendendo irrilevante la successiva valutazione della virtuale fondatezza, o meno, del ricorso in quanto avente esclusivo rilievo in merito alla regolazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità (tra le tante, Cass. n. 3542/2017; n. 16562/2019; n. 4663/2020; Cass. n. 20697/2021; nn. 31871, 31923, 31924 e 31937 del 2021).
Di qui, l’insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’estinzione del procedimento per cessazione della materia del contendere. Compensa le spese giudiziali.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 20 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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