Mutuo dissenso: quando si paga l'imposta proporzionale

Due società risolvono un contratto preliminare di vendita immobiliare tramite un accordo di mutuo dissenso, con restituzione della caparra. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale accordo costituisce un nuovo e autonomo atto giuridico. Di conseguenza, la restituzione delle somme è soggetta a imposta di registro proporzionale, in quanto rappresenta un nuovo passaggio di ricchezza che manifesta un’autonoma capacità contributiva, legittimando così l’imposizione fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Mutuo Dissenso e Imposta di Registro: La Cassazione Fa Chiarezza

L’accordo di mutuo dissenso, con cui le parti decidono di sciogliere un contratto precedentemente stipulato, rappresenta un atto autonomo e, come tale, è soggetto a un’autonoma imposizione fiscale. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito che la risoluzione consensuale di un contratto preliminare, che prevede la restituzione di somme, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale e non fissa. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale importante per le operazioni immobiliari e contrattuali in genere.

I fatti del caso: la risoluzione del preliminare

Il caso esaminato riguardava due società che avevano stipulato un contratto preliminare per la compravendita di un terreno edificabile. L’acquirente aveva versato una cospicua caparra confirmatoria, seguita da un ulteriore acconto. Successivamente, le parti hanno modificato i loro piani: invece della vendita diretta, hanno optato per un’operazione di leasing immobiliare che coinvolgeva una società terza.

Per realizzare questo nuovo schema, le società hanno risolto consensualmente il contratto preliminare originario. Di conseguenza, la società venditrice ha restituito all’acquirente l’intera somma ricevuta, pari a 1.400.000 euro. L’Agenzia Fiscale ha ritenuto che questo atto di risoluzione dovesse essere tassato con l’imposta di registro proporzionale del 3%, applicata sull’importo restituito. Le società contribuenti hanno impugnato l’avviso di liquidazione, sostenendo che la restituzione di somme già versate non costituisse una nuova manifestazione di ricchezza tassabile.

La decisione della Cassazione e il mutuo dissenso

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle società, confermando la legittimità dell’imposizione proporzionale. Il punto centrale della decisione risiede nella qualificazione giuridica del mutuo dissenso. Secondo i giudici, non si tratta di un semplice venir meno degli effetti del contratto originario, ma di un vero e proprio nuovo contratto, autonomo e distinto dal precedente.

Con questo nuovo accordo, le parti estinguono volontariamente il vincolo precedente. Tale atto, avendo effetti restitutori, genera un “nuovo passaggio di ricchezza” che, secondo la Corte, costituisce un’autonoma espressione di capacità contributiva.

Perché il mutuo dissenso è un nuovo contratto?

La giurisprudenza distingue nettamente la risoluzione per mutuo dissenso da altre forme di scioglimento del contratto, come quella derivante da una clausola risolutiva espressa già prevista nell’accordo originale o da una sentenza del giudice per un vizio di funzionamento. In questi ultimi casi, lo scioglimento è una conseguenza di eventi già contemplati o di patologie del rapporto, e la legge prevede un’imposta di registro fissa.

Nel mutuo dissenso, invece, lo scioglimento deriva da una nuova e autonoma manifestazione di volontà delle parti. È un “contratto uguale e contrario” a quello che si intende risolvere, che dà vita a un nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, con propri effetti giuridici ed economici.

L’imposta proporzionale e il principio di capacità contributiva nel mutuo dissenso

Le società ricorrenti avevano sostenuto che tassare la restituzione di una somma già versata violasse il principio di capacità contributiva (art. 53 della Costituzione), poiché non vi era alcun arricchimento effettivo. La Corte ha respinto questa tesi, chiarendo che la tassazione proporzionale non presuppone necessariamente un arricchimento, ma si fonda sulla semplice esistenza del nuovo contratto risolutivo e sui suoi effetti restitutori.

La retrocessione delle somme, anche se non genera un profitto, è considerata un trasferimento di ricchezza che giustifica il prelievo fiscale in misura proporzionale. L’atto manifesta una capacità economica che il legislatore ha ritenuto di sottoporre a tassazione ai sensi dell’art. 28, comma 2, del D.P.R. 131/1986.

Le motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale. Il mutuo dissenso è un atto di risoluzione convenzionale che rientra nell’autonomia negoziale dei privati. Essi sono liberi di regolare gli effetti di un negozio precedente, anche creando un nuovo contratto con contenuto opposto per estinguere il primo. Questo nuovo atto, che produce effetti restitutori e un “nuovo passaggio di ricchezza”, è tassabile in base alla tariffa propria dei contratti che producono tali effetti. La Corte ha sottolineato che tale imposizione è coerente con il principio di capacità contributiva, poiché l’accordo risolutorio e i suoi effetti ripristinatori costituiscono di per sé un indice di forza economica tassabile.

Le conclusioni

In conclusione, chiunque stipuli un accordo di mutuo dissenso per risolvere un contratto precedente deve essere consapevole delle implicazioni fiscali. Se tale accordo prevede la restituzione di somme o la retrocessione di beni, esso sarà considerato un nuovo atto imponibile e soggetto all’imposta di registro in misura proporzionale, e non fissa. Questa pronuncia della Cassazione serve come un importante monito per la pianificazione contrattuale, specialmente in ambito immobiliare, dove le somme in gioco possono essere significative.

La risoluzione consensuale (mutuo dissenso) di un contratto è soggetta a tassazione?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il mutuo dissenso è un nuovo e autonomo contratto che estingue quello precedente. In quanto tale, è soggetto a imposta di registro.

Perché si applica l’imposta di registro proporzionale e non quella fissa al mutuo dissenso?
Si applica l’imposta proporzionale perché il mutuo dissenso è considerato un nuovo negozio giuridico che genera un “nuovo passaggio di ricchezza” attraverso i suoi effetti restitutori (es. la restituzione della caparra). L’imposta fissa è riservata a ipotesi diverse, come la risoluzione prevista da una clausola originaria o quella dichiarata da un giudice per un vizio del contratto.

La tassazione del mutuo dissenso viola il principio di capacità contributiva se non c’è un arricchimento effettivo?
No. La Corte ha stabilito che la tassazione non richiede un arricchimento effettivo. Si fonda sull’esistenza stessa del nuovo contratto risolutivo e sugli effetti economici che produce, come la restituzione di somme, che sono considerati una manifestazione di capacità contributiva autonoma e quindi tassabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32217 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32217 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13753/2021 R.G.

RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE), INDIRIZZO (P_IVA), e “RAGIONE_SOCIALE“, (CODICE_FISCALE), con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’RAGIONE_SOCIALE . (P_IVA) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna, sede di RAGIONE_SOCIALE n. 267/2021 depositata il 23/02/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con contratto preliminare del 21 dicembre 2010, registrato il 10 gennaio 2011, RAGIONE_SOCIALE si è impegnata a vendere a RAGIONE_SOCIALE (o ad un terzo da essa nominato) un terreno edificabile per 4.700.000 euro oltre IVA, con versamento di una caparra confirmatoria di 400.000 euro. Dopo il rilascio del permesso di costruire, le parti hanno concordato informalmente una proroga del termine per il definitivo ed il versamento di un acconto di 1.000.000 di euro, senza registrare tali accordi. Con atto pubblico del 22 marzo 2012, registrato a RAGIONE_SOCIALE, l’area è stata ceduta da RAGIONE_SOCIALE a RAGIONE_SOCIALE con la previsione che fosse concessa in leasing a RAGIONE_SOCIALE; contestualmente il preliminare è stato consensualmente risolto e RAGIONE_SOCIALE ha restituito a RAGIONE_SOCIALE 1.400.000 euro. L’Ufficio ha ritenuto la risoluzione soggetta a tassazione ai sensi dell’art. 28, comma 2, D.P.R. 131/1986, applicando l’aliquota del 3% sulla retrocessione e notificando un conseguente avviso di liquidazione. Contro tale atto hanno proposto ricorso entrambe le società.
La Commissione Tributaria Provinciale ha accolto il ricorso.

L’ufficio erariale ha indi interposto appello che, con la sentenza n. 267/06/2021, la Commissione Tributaria Regionale di RAGIONE_SOCIALE ha accolto.

In particolare con riferimento a ll’applicazione dell’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, la CTR ha ritenuto che la risoluzione consensuale del contratto configuri un mutuo dissenso soggetto a tassazione proporzionale, richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione che considera tale imposizione conforme al principio di capacità contributiva, poiché il nuovo accordo produce un effetto economico connesso alla restituzione RAGIONE_SOCIALE somme. È stato escluso che potesse applicarsi l’art. 8 della Tar iffa, che riguarda la risoluzione giudiziale per vizio di funzionamento e non la volontà concorde RAGIONE_SOCIALE parti.
Avverso la suddetta sentenza di gravame l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso la parte contribuente.

Successivamente la parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 380. bis .1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1322, 1325, 1362, 1363,1369,1372 e 1385 c.c., degli artt. 1,20,21 e 28, comma 2, del d.P.R. n 131/1986, degli artt. 9 e 11 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, nonché degli artt. 3 e 53 Cost., in relazione al l’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c..

1.1. Le ricorrenti hanno contestato la decisione della CTR che ha applicato l’imposta di registro proporzionale del 3% alla restituzione della caparra confirmatoria, qualificandola come prestazione patrimoniale derivante dalla risoluzione del preliminare. La restituzione non costituirebbe una prestazione conseguente alla risoluzione ma un atto autonomo, privo di contenuto patrimoniale ai sensi dell’art. 11 della Tariffa, in quanto espressione dell’adempimento dell’obbligo a contrarre attraverso l’operazione di leasing immobiliare. Hanno sostenuto che l’indagine svolta dalla CTR sulla causa della risoluzione fosse irrilevante, poiché l’errore stava nell’aver qualificato erroneamente la restituzione della caparra. Inoltre, hanno invocato i principi di capacità contributiva e di ragionevolezza sanciti dagli artt. 53 e 3 della Costituzione, rilevando che la restituzione di una somma già versata non rappresentava un arricchimento né una variazione patrimoniale idonea a giustificare un prelievo proporzionale, che s emmai avrebbe dovuto essere sostituito da un’imposta fissa. Hanno infine denunciato l’incoerenza del sistema, evidenziando la disparità con altre fattispecie come la restituzione di beni mutuati, l’applicazione più favorevole dello 0,5% sul preliminare e il rapporto di alternatività
con l’IVA, che confermava l’assenza di una reale capacità contributiva in casi simili.

1.2. L’RAGIONE_SOCIALE ha eccepito l’inammissibilità della eccezione RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, sostenendo che la tesi sulla restituzione della caparra come ‘disposizione autonoma non avente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale’ sia nuova e quindi non proponibile nel giudizio.

Sul merito, ha rilevato che la censura sarebbe comunque infondata: il contratto risolto per mutuo dissenso estingue retroattivamente il contratto originario, eliminando obblighi e diritti precedenti e costituendo un nuovo negozio giuridico solutorio, soggetto a tassazione proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, d.P.R. 131/1986. L’imposizione non presuppone un arricchimento, ma la semplice esistenza del nuovo contratto risolutivo con effetti restitutori. L’RAGIONE_SOCIALE ha richiamato la giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui la risoluzione consensuale rientra nella tassazione proporzionale e non può essere assoggettata all’art. 8 della Tariffa, che riguarda la risoluzione giudiziale per vizio di funzionamento.
Il motivo è infondato.

2.1. In disparte i profili di inammissibilità per difetto del principio di autosufficienza, nella parte in cui non viene indicato il motivo di appello e la censura in primo grado relative alla specifica doglianza (che l’RAGIONE_SOCIALE eccepisce come nuov a) -deve ritenersi che la CTR abbia correttamente applicato la normativa in discussione.

2.2. In primo luogo va rilevato che la riconduzione del negozio al mutuo dissenso è qualificazione operata dal giudice di merito, che non può essere messa in discussione in questa sede, in quanto derivata dalla lettura fattuale sottostante.

2.3. Ciò premesso, nel merito va sottolineato che il contratto risolto per mutuo dissenso annulla retroattivamente il contratto originario, cancellando obblighi e diritti preesistenti, e dà così origine ad un nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, soggetto a tassazione

proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, del D.P.R. 131/1986. La tassazione, difatti, non richiede un effettivo arricchimento, ma si fonda sulla semplice esistenza del nuovo contratto risolutivo con effetti restitutori.

2.4. Il tema è stato già più volte affrontato da questa Corte di legittimità, che ha operato anche una distinzione tra il mutuo dissenso, che costituisce nuova e autonoma espressione di volontà negoziale, e la risoluzione in virtù di clausola risolutiva espressa già presente nel contratto, e dunque intrinsecamente contenuta nell’originaria volontà RAGIONE_SOCIALE parti contraenti.

In questo senso si è espressa, ad esempio Cass. 26212/2021, confermata anche da più recente giurisprudenza, la quale ha evidenziato che: ‘ Come già osservato da Cass. n. 18844/12 (con ulteriori richiami: Cass. nn. 683/66, 17503/2005, 18859/2008, 20445/11) il mutuo dissenso costituisce un atto di risoluzione convenzionale (o accordo risolutorio), che rientra nell’autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio a prescindere dall’esistenza o sopravvenienza di eventuali fatti impeditivi o modificativi dell’originario regolamento di interessi. Con esso si determina, in sostanza, un caso di ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere, sicché esso integra un contratto del tutto nuovo ed autonomo con il quale le stesse parti estinguono un contratto precedente, liberandosi dal relativo vincolo. L’accordo risolutorio può concernere anche un contratto ad effetto reale, nel qual caso “si opera un nuovo trasferimento della proprietà al precedente proprietario” (Cass. n.18844/12 cit., Cass. n. 8878/1990); ed è proprio per questa ragione (nuovo trasferimento) che in tale ipotesi vi è onere della forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ. L’indirizzo qui accolto trova costante e coerente conferma giurisprudenziale anche con riguardo all’imposta di registro . Si è infatti più volte stabilito
che anche ai fini dell’imposta di registro (art.28 -ndr. T.U. registro -) ciò che rileva nel discrimine tra imposizione in misura fissa e proporzionale (salva l’ipotesi, qui non ricorrente, di clausola risolutiva espressa insita nel contratto ovvero risultante da atto stipulato entro il secondo giorno non festivo successivo) è la individuazione nell’accordo risolutorio di un “nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori del mutuo dissenso” (Cass. n. 24506/18; 12015/20). In linea con questo indirizzo, si è inoltre evidenziato come, nel caso di mutuo dissenso, il venir meno degli effetti del contratto precedente non derivi dal sopravvenire di un ‘vizio di funzionamento’ del rapporto contrattuale, bensì dalla concorde volontà RAGIONE_SOCIALE parti autonomamente manifestata, con il risultato che il mutuo dissenso “è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario a quello originario”, per gli effetti ex art.28 cit. (Cass. n. 5745/18; così Cass. n. 15403/17, Cass. n. 4134/15 ed altre). In questo nuovo contratto risolutorio e nei suoi effetti giuridici (aventi nella specie natura retrotraslativa di un diritto reale) va pertanto individuata un’autonoma espressione di capacità contributiva, come tale tassabile in base alla tariffa propria di tutti i contratti produttivi di tali effetti. Né rileva che alla retrocessione del bene le parti possano attribuire efficacia ex tunc , dovendosi sempre fare salvi, sul piano civilistico, gli eventuali diritti dei terzi aventi causa e dei creditori che abbiano medio tempore compiuto atti di esecuzione sul bene (Cass. n. 5745/18, n.15403/17 cit.). E neppure rileva, infine, che nell’accordo in questione non fosse previsto alcun corrispettivo per la retrocessione risolutoria, dal momento che l’imposta proporzionale colpisce, come detto, la ricchezza trasferita anche indipendentemente dalla pattuizione di un’ulteriore prestazione corrispettiva del ri-trasferimento; non potendosi limitare la prestazione di retrocessione al (solo) corrispettivo eventualmente pattuito a questo specifico titolo» (così Cass., Sez. T, 28 settembre 2021, n. 26212 e,
nello stesso senso, Cass., Sez. T., 21 giugno 202, n. 17631) ‘ (Cass. 17/06/2024, n. 16681).

2.5. In termini, sul tema della autonoma tassabilità di negozi oggetto di risoluzione per mutuo dissenso, anche altri numerosi precedenti (Cass. 17/06/2024, n. 16681 (Rv. 671601 – 02); Cass. 28/09/2021, n. 26212 (Rv. 662326 – 01); Cass. 05/10/2018, n. 24506 (Rv. 650744 – 01); Cass. 18/10/2024, n. 27093 (Rv. 672737 01); Cass. 05/10/2018, n. 24506 (Rv. 650744 – 01)).

2.6. Quanto alla dedotta violazione del principio di capacità contributiva ed all ‘ applicazione della tariffa proporzionale, deve ribadirsi invece altro principio già affermato anch’esso, in passato, da questa Corte: in tema d’imposta di registro, la risoluzione del contratto per mutuo dissenso è assoggettata a tassazione in misura proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, in quanto regola residuale applicabile, rispetto a quella dettata dal comma 1 della stessa disposizione, ove la risoluzione del contratto non si fondi su clausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere (o in un patto autonomo stipulato entro il secondo giorno successivo alla sua conclusione), senza che ciò si ponga in contrasto con il principio di capacità contributiva, atteso il nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori del mutuo dissenso, e non potendo peraltro applicarsi l’art. 8, parte prima, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, che riguarda la diversa ipotesi risoluzione giudiziale, che ha quale presupposto un “vizio di funzionamento” del rapporto e non la concorde volontà RAGIONE_SOCIALE parti (Cass. 05/10/2018, n. 24506 (Rv. 650744 – 01)).
2.7. Non sussiste quindi il vizio contestato.

Il ricorso va conseguentemente rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

Tributaria, il 26/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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