Mutuo Dissenso Immobiliare: Guida all'Imposta di Registro

Una società immobiliare ha annullato una vendita tramite mutuo dissenso immobiliare. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene l’atto di risoluzione sia un nuovo contratto soggetto a imposta di registro, si deve applicare il principio di alternatività IVA/registro. Pertanto, se l’operazione di ritrasferimento è soggetta a IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa e non proporzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Mutuo Dissenso Immobiliare e Tasse: la Cassazione fa Chiarezza

Il mutuo dissenso immobiliare, ovvero l’accordo con cui le parti decidono di annullare una precedente compravendita, rappresenta un’operazione complessa dal punto di vista fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sul corretto regime di tassazione, in particolare riguardo l’applicazione dell’imposta di registro e il rapporto con l’IVA. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: la Controversia Fiscale

Una società immobiliare, dopo aver concluso una compravendita, stipulava con la controparte un atto di risoluzione consensuale del contratto. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, notificava un avviso di liquidazione, trattando l’atto di risoluzione come un nuovo trasferimento immobiliare e applicando l’imposta di registro in misura proporzionale.
La società impugnava l’avviso, sostenendo che l’operazione dovesse scontare l’imposta di registro in misura fissa, in virtù del principio di alternatività IVA/registro. La Commissione Tributaria Regionale, però, respingeva l’appello, spingendo la società a ricorrere in Cassazione.

L’Analisi della Corte sul Mutuo Dissenso Immobiliare

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso attraverso due motivi di ricorso principali.

La Natura Giuridica del Mutuo Dissenso

Il primo punto affrontato riguarda la natura del mutuo dissenso immobiliare. La Corte ha ribadito un principio consolidato: la risoluzione consensuale di un contratto con effetti traslativi (come una vendita immobiliare) non ha efficacia retroattiva reale, ma costituisce un nuovo contratto. Questo nuovo accordo ha un contenuto uguale e contrario a quello originario, producendo un effetto di ‘retrocessione’ del bene al venditore originale. Di conseguenza, esso rappresenta un’autonoma fattispecie imponibile ai fini dell’imposta di registro.

L’Applicazione del Principio di Alternatività IVA/Registro

Il secondo motivo di ricorso, accolto dalla Corte, si è rivelato decisivo. Se il mutuo dissenso è un nuovo contratto che realizza un trasferimento immobiliare, allora devono applicarsi tutte le regole fiscali previste per tali operazioni. Tra queste, spicca il principio di alternatività IVA/imposta di registro, sancito dall’art. 40 del d.P.R. 131/1986.
Questo principio stabilisce che gli atti soggetti a IVA non sono soggetti all’imposta di registro proporzionale, ma solo a quella in misura fissa. La Corte ha quindi affermato che, poiché il ritrasferimento del bene derivante dal mutuo dissenso è un’operazione potenzialmente soggetta a IVA, è necessario verificare tale assoggettabilità per determinare il corretto regime dell’imposta di registro.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha respinto il primo motivo della società ricorrente, confermando che il mutuo dissenso è un nuovo contratto imponibile. Tuttavia, ha accolto il secondo motivo, chiarendo un aspetto fondamentale: riconoscere l’atto come un nuovo trasferimento significa applicare l’intero corpus normativo che disciplina tali operazioni, incluso il principio di alternatività.
La Commissione Tributaria Regionale aveva errato nel non considerare che il ritrasferimento dell’immobile, essendo una prestazione derivante da un nuovo accordo, potesse rientrare nel campo di applicazione dell’IVA. L’errore non stava nel qualificare l’atto come nuovo negozio, ma nel non trarne tutte le dovute conseguenze fiscali, in particolare l’applicazione del principio che evita la doppia imposizione (proporzionale IVA e proporzionale registro) sullo stesso atto.

Le Conclusioni

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio affermato: la risoluzione consensuale di una vendita immobiliare è un nuovo atto di trasferimento. Come tale, se l’operazione è soggetta a IVA, l’imposta di registro si applica solo in misura fissa. Questa decisione fornisce un’importante guida per operatori e professionisti, stabilendo che la tassazione del mutuo dissenso immobiliare deve sempre tenere conto del principio di alternatività IVA/registro, con significativi vantaggi fiscali nei casi applicabili.

Come viene considerato fiscalmente il mutuo dissenso di una vendita immobiliare?
Secondo la Corte di Cassazione, il mutuo dissenso è un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario. Esso realizza un nuovo trasferimento di proprietà (retrocessione) e, come tale, è un’operazione autonomamente soggetta a tassazione.

L’atto di mutuo dissenso è sempre soggetto a imposta di registro proporzionale?
No. Sebbene l’atto sia imponibile, la sua tassazione deve rispettare il principio di alternatività IVA/registro. Se l’operazione di ritrasferimento dell’immobile è soggetta a IVA, l’imposta di registro sarà dovuta solo in misura fissa e non proporzionale al valore del bene.

Qual è stato il punto decisivo accolto dalla Corte di Cassazione?
Il punto decisivo è stato il riconoscimento che, qualificando il mutuo dissenso come un nuovo trasferimento immobiliare, ne consegue l’applicabilità di tutte le norme fiscali relative, incluso il principio di alternatività. La Corte ha stabilito che bisogna verificare se l’operazione rientri nel campo IVA per determinare il corretto ammontare dell’imposta di registro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28846 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28846 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 38715-2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale estesa a margine del ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1052/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE COGNOME ‘EMILIAROMAGNA, depositata il 24/5/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 30/10/2025 dal AVV_NOTAIO NOME

COGNOME‘COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale dell ‘EmiliaRomagna aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. , in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di liquidazione relativo ad imposta di registro avente ad oggetto atto di risoluzione consensuale di pregresso atto di compravendita immobiliare.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione «degli artt. 20 e 28, comma 2, del d.P.R.131/1986; dell’art.1372 c.c.; degli artt. 3 e 23 della Costituzione» e lamenta che la Commissione tributaria regionale avrebbe erroneamente affermato che l’atto di mutuo dissenso si configura quale nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario, provocando un nuovo trasferimento di proprietà, con conseguente applicabilità dell’imposta proporzionale di registro.
1.2. La doglianza è infondata.

1.3. Come già affermato da questa Corte, in tema di imposta di registro, la risoluzione di un precedente contratto per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni,

integrando un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale, è espressione di autonoma capacità contributiva e va tassato, in tema di imposta di registro, in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell’imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione, secondo la regola di cui all’art. 34 del d.lgs. n. 346 del 1990 (cfr. Cass. n. 24506/2018; conf. Cass. n. 16681/2024).
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione «degli artt. 1, 2 e 4 del d.P.R.633/1972, nonché dell’art. 28, comma 2, e dell’art. 40 del d.P.R.131/1986» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente escluso la non assoggettabilità della fattispecie ad imposta di registro, pur essendo «il ritenuto ri-trasferimento attratto al regime Iva sotto i profili oggettivo e soggettivo, con conseguente applicabilità della sola imposta fissa di registro in virtù del principio di alternatività tra Iva e registro sancita dall’art. 40 del d.P.R. 131/86».
2.2. La doglianza è fondata.

2.3. Considerato che, come dianzi illustrato, la risoluzione del contratto derivante da un nuovo accordo in tal senso RAGIONE_SOCIALE parti (mutuo dissenso) comporta che «le prestazioni» da essa derivanti sono soggette ad autonoma tassazione, e che l’imposta di registro va , dunque, applicata secondo il regime previsto per i trasferimenti immobiliari, ne consegue l’applicabilità del principio di alternatività IVA/imposta di registro allorché si versi in ipotesi di atto di trasferimento immobiliare soggetto ad IVA.
Sulla scorta di quanto sin qui indicato, il ricorso va dunque accolto limitatamente al secondo motivo, respinto il primo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell ‘Emilia Romagna in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 30.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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