Motivazione riclassamento catastale: la Cassazione chiarisce

Un contribuente ha contestato un avviso di accertamento che aumentava la classificazione catastale del suo immobile. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la motivazione del riclassamento catastale non può basarsi solo sull’aumento generale dei valori di mercato in una determinata area. L’amministrazione finanziaria deve specificare in dettaglio come tali variazioni generali impattano concretamente sul singolo immobile, tenendo conto delle sue caratteristiche specifiche. Un atto con motivazione generica è illegittimo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Riclassamento Catastale: la Cassazione Impone Chiarezza

L’ordinanza n. 16637 del 14 giugno 2024 della Corte di Cassazione segna un punto fermo sulla motivazione del riclassamento catastale. Con questa decisione, i giudici supremi hanno ribadito un principio cruciale a tutela del contribuente: non basta un generico riferimento all’aumento dei valori di mercato di una zona per giustificare l’aumento della rendita di un singolo immobile. L’atto impositivo deve essere analitico e specifico, pena la sua illegittimità.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento da parte del proprietario di un immobile. L’amministrazione finanziaria aveva disposto una revisione parziale del classamento dell’unità immobiliare, aumentandone la classe e, di conseguenza, la rendita catastale. La giustificazione addotta dall’ente si basava su uno scostamento significativo tra il valore medio di mercato e il valore catastale degli immobili presenti nella stessa ‘microzona’.

Mentre in primo grado il contribuente aveva ottenuto ragione, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, ritenendo legittimo l’operato dell’amministrazione. Secondo i giudici d’appello, la necessità di rimuovere le ‘sperequazioni’ nell’ambito della microzona era una giustificazione sufficiente. Il contribuente, non soddisfatto, ha quindi portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione e la Motivazione del Riclassamento Catastale

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi di ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, annullando l’avviso di accertamento originario. La Corte ha chiarito che l’approccio seguito dai giudici di secondo grado e dall’amministrazione finanziaria era errato e non in linea con l’orientamento consolidato della giurisprudenza.

I giudici hanno superato un precedente isolato del 2016, allineandosi a un filone interpretativo più recente e garantista. Il fulcro della decisione risiede nell’obbligo di una motivazione rafforzata per gli atti di riclassamento.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la revisione parziale del classamento, prevista dalla legge (art. 1, comma 335, L. 311/2004), si fonda su due pilastri:

1. Il Presupposto Generale: l’esistenza di una notevole differenza tra i valori di mercato e quelli catastali in una determinata microzona. Questo è il fattore che innesca il processo di revisione.
2. La Motivazione Specifica: una volta attivato il processo, l’avviso di accertamento notificato al singolo proprietario deve spiegare in modo dettagliato come e perché quel presupposto generale si ripercuote sulla sua specifica unità immobiliare.

In altre parole, non è sufficiente affermare che ‘la zona si è rivalutata’. L’amministrazione deve indicare quali caratteristiche specifiche dell’immobile (edilizie, di finitura, di contesto, ecc.) giustificano l’attribuzione di una nuova e superiore classe catastale. La motivazione non può essere ‘diffusa’ e generica, ma deve essere ‘individuale’ e puntuale.

Nel caso di specie, l’avviso di accertamento si limitava a riferimenti vaghi come ‘consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare’, ‘riqualificazione urbana ed edilizia’ e ‘migliorata qualità del contesto urbano’. Tali affermazioni, secondo la Corte, sono apodittiche e non consentono al contribuente di comprendere le ragioni concrete dell’aumento, violando il suo diritto di difesa.

Le Conclusioni

L’ordinanza rappresenta una vittoria importante per i contribuenti. Stabilisce chiaramente che l’amministrazione finanziaria non può procedere a riclassamenti ‘a pioggia’ basati su analisi macro-territoriali. Ogni atto deve essere calibrato sulla singola posizione immobiliare e deve contenere una motivazione completa e trasparente. Questo principio rafforza l’obbligo di motivazione degli atti tributari, come sancito dallo Statuto del Contribuente, e garantisce che ogni modifica della rendita catastale sia fondata su elementi concreti e verificabili, relativi non solo alla zona ma, soprattutto, all’immobile stesso.

Un aumento generale dei valori di mercato in una zona giustifica automaticamente il riclassamento di un immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’aumento dei valori di mercato in una microzona è solo il presupposto per avviare il processo di revisione. L’atto di riclassamento deve poi essere specificamente motivato in relazione al singolo immobile.

Quali informazioni deve contenere un avviso di riclassamento catastale per essere valido?
L’avviso deve spiegare in modo dettagliato le ragioni per cui la variazione generale del mercato ha prodotto una ‘ricaduta’ specifica sull’immobile in questione, giustificando il nuovo classamento e la nuova rendita. Deve fare riferimento alle caratteristiche edilizie e posizionali concrete dell’unità immobiliare.

Perché la motivazione dell’accertamento in questo caso è stata considerata insufficiente?
La motivazione è stata giudicata generica e apodittica perché si limitava a riferimenti vaghi come ‘consistente rivalutazione’, ‘riqualificazione urbana’ e ‘migliorata qualità del contesto’, senza collegare questi fattori generali alle caratteristiche specifiche dell’immobile del contribuente e senza spiegare come queste giustificassero il passaggio a una classe superiore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16637 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16637 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 14/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24286/2017 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

Contro

AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LAZIO n. 1214/2017 depositata il 13/03/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza indicata in epigrafe, la CTR del Lazio accoglieva l’appello proposto dall’amministrazione finanziaria avverso la sentenza di primo grado con cui era stata accolto il ricorso avverso l’avviso di accertamento avente ad oggetto la revisione parziale del classamento – ai sensi dell’art 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 – di un’unità immobiliare, sito in INDIRIZZO, fl INDIRIZZO, part. 43 ubicata nella microzona 24, a cui veniva attribuita la classe 3 (superiore a quella precedentemente attribuita).
La pronunzia di appello confermava la legittimità dell’avviso, ritenendo che, a seguito dello scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e corrispondente valore medio castale degli immobili, la revisione era giustificata per rimuovere significative sperequazioni nell’ambito delle microzone. Precisava che l’atto impugnato era stato adottato a seguito di attivazione della procedura di cui all’art. 1 comma 335, legge 30 dicembre 2004, n. 311 nell’ambito della revisione catastale sulla scorta della delibera del Comune di Roma 136 del 2011, dando seguito alle disposizioni del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.
Il contribuente ricorre, sulla base di tre motivi per la cassazione della sentenza menzionata.

L’ente finanziario è rimasto intimato.

CONSIDERATO CHE

2.Con il primo motivo si deduce la violazione dell’art. 112 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4) cod.proc.civ., per avere i giudici d’appello errato nell’accogliere il motivo di gravame dell’amministrazione finanziaria concernente il merito dei riclassamento operato con l’avviso di accertamento impugnato omettendo di

pronunciare sul preliminare motivo relativo alla carenza motivazionale dell’atto impugnato.

2.Con la seconda censura si deduce la violazione dell’art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212, nonché dell’art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, n. 311 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod.proc.civ., là dove la decisione ha ritenuto idonea la motivazione dell’avviso contenente la sola enunciazione degli elementi oggettivi della categoria catastale, della classe di merito e della rendita catastale.

3.Col terzo motivo di ricorso, il contribuente denuncia la violazione degli articoli 3, 53 e 97 della Costituzione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod.proc.civ., per aver il giudicante negato che la disciplina attinente al rilassamento degli immobili ai sensi dell’art. uno, comma 335, citato, sia contrario agli articoli della costituzione menzionati.

Le prime due censure sono fondate, assorbito il terzo mezzo.

L’avviso di accertamento opposto reca il riferimento alla . Infine, si legge nell’avviso che ..

4.1.La sentenza emessa dalla CTR si fonda su un isolato precedente di questa Sezione (la sentenza n. 21176 del 19.10.2016) che è stato superato dall’orientamento interpretativo venutosi progressivamente a delineare, così consolidandosi, alla cui stregua la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, legge 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, cass. 31 maggio 2024, n. 15350; Cass., 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1 luglio 2020, n. 13390). In particolare, la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, citato, va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. I dati normativi che, così, vengono in considerazione – per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249) -esplicitano che la revisione
«parziale» del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale», ove, dunque, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si ripercuota sulla rendita catastale il cui «conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.). La disposizione che autorizza la revisione «parziale» del classamento – in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali» – integra, dunque, il presupposto degli «atti attributivi delle nuove rendite» che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribuite all’unità immobiliare (classe a sua volta «rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3). Difatti, come rilevato dalla stessa Corte Costituzionale, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare «proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’
dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.). L’indicazione delle «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in l. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona, così che, una volta giustificato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento.
4.2. In definitiva, l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile

(sulla sua categoria, classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare».

4.3. Come espongono le censure in trattazione – e per come risulta dallo stesso contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento – il giudice del gravame ha effettivamente risolto l’obbligo motivazionale, nella fattispecie rilevante, sotto l’esclusivo profilo dei presupposti giustificativi del riclassamento di natura diffusa -presupposti peraltro genericamente esposti nello stesso avviso di accertamento senza considerare, con ciò, che l’atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe dell’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte, del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare».
4.4. Invero, nell’avviso di accertamento qui impugnato si opera un generico ed apodittico riferimento ad una che avrebbe caratterizzato la microzona 5 -Prati, ad una, altrettanto generica, ed alla che neppure è dato comprendere che rilevanza possa assumere.
5.Il ricorso va dunque accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata.

Poiché non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 cod.proc.civ., mediante l’accoglimento del ricorso introduttivo della parte contribuente.

Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che l’orientamento sulla questione principale si è consolidato tra il 2019 e il 2020, per compensare integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte

-accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente;

-c ompensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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