Motivazione riclassamento catastale: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33889/2025, ha annullato un avviso di accertamento per difetto di motivazione. Il caso riguardava il riclassamento catastale di immobili di un ente ecclesiastico. La Corte ha stabilito che la motivazione del riclassamento catastale non può limitarsi a giustificazioni generali sulla variazione dei valori di mercato in una microzona, ma deve specificare in modo analitico come tali variazioni incidano sulla classe e rendita del singolo immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Riclassamento Catastale: La Cassazione Fissa i Paletti

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 33889 del 2025, ha ribadito un principio fondamentale in materia tributaria: la motivazione del riclassamento catastale di un immobile deve essere rigorosa, specifica e non può basarsi su mere generalizzazioni. Questa decisione offre importanti chiarimenti sui doveri dell’Amministrazione Finanziaria e sui diritti del contribuente quando viene modificata la rendita di una proprietà.

Il caso analizzato riguarda un ente ecclesiastico che si è opposto a un avviso di accertamento con cui l’Agenzia Fiscale aveva disposto la revisione del classamento di alcuni suoi immobili, situati in una nota zona residenziale di una grande città italiana. Vediamo nel dettaglio i fatti e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti del Caso

Un ente religioso, proprietario di diverse unità immobiliari, ha impugnato un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia Fiscale. L’atto si basava sulla cosiddetta procedura di “revisione parziale del classamento in microzone anomale”, prevista dall’art. 1, comma 335, della Legge 311/2004.

Secondo l’Agenzia, nella microzona in cui si trovavano gli immobili, si era verificato uno scostamento significativo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale, superiore a quello registrato nel resto del territorio comunale. Questo squilibrio, a dire dell’Ufficio, giustificava un riclassamento generalizzato degli immobili presenti nell’area, con conseguente aumento della loro rendita catastale.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Agenzia, ritenendo sufficiente la motivazione fornita nell’avviso, che faceva riferimento ai dati generali della microzona e alla sua notorietà come area di pregio. L’ente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando proprio il difetto di motivazione dell’atto impositivo.

L’Onere della Prova e la Motivazione del Riclassamento Catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’ente, cassando la sentenza impugnata. Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra le diverse fasi del procedimento di revisione. Secondo i giudici, questo processo si articola in due momenti distinti, ciascuno con un proprio onere motivazionale a carico dell’Amministrazione Finanziaria:

1. Fase Generale: L’Agenzia deve prima identificare le “microzone anomale”, dimostrando con dati precisi e verificabili (fonti, metodi di calcolo, criteri statistici) l’esistenza di uno scostamento significativo tra valori di mercato e valori catastali rispetto alla media comunale. Questa è la causa petendi generale che legittima l’intervento.
2. Fase Specifica: Una volta provata l’anomalia della microzona, l’Agenzia ha l’onere di spiegare come questa situazione generale si traduce in una modifica della classe e della rendita per il singolo immobile. Non basta affermare che l’immobile si trova in quella microzona.

È proprio su questo secondo punto che la motivazione dell’avviso è risultata carente. L’atto si limitava a richiami generici alla “posizione dell’unità immobiliare” e alla “migliorata qualità del contesto urbano”, senza specificare in che modo questi fattori avessero inciso concretamente sul classamento dell’immobile specifico, tenendo conto delle sue caratteristiche edilizie e posizionali.

La Necessità di una Motivazione Analitica

La Corte ha sottolineato che la motivazione deve essere completa, specifica e razionale. L’atto attributivo della nuova rendita catastale deve indicare in quali termini il mutato assetto dei valori abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile. Formulazioni generiche e apodittiche sono inidonee a spiegare l’aumento percentuale della rendita.

Inoltre, la Cassazione ha ribadito un principio consolidato: la motivazione dell’avviso di accertamento deve sussistere ex se e non può essere integrata a posteriori in sede processuale dall’Ufficio. Il contribuente deve essere messo in condizione, fin da subito, di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale per poter esercitare efficacemente il proprio diritto di difesa.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sulla necessità di garantire la trasparenza dell’azione amministrativa e la tutela del contribuente. L’obbligo di motivazione, specialmente in operazioni “diffuse” come i riclassamenti di massa, deve essere assolto in maniera rigorosa. Non è sufficiente indicare i dati aggregati della microzona, come lo scostamento medio, ma è indispensabile collegare tali dati alla situazione specifica dell’unità immobiliare oggetto di revisione. L’avviso deve chiarire quali parametri, fattori determinativi e criteri sono stati applicati per arrivare alla nuova classificazione della singola unità. Mancando questo collegamento logico e analitico, l’atto impositivo è illegittimo per difetto di motivazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un’importante garanzia per i contribuenti. Essa stabilisce che, in caso di riclassamento catastale basato su microzone, l’Amministrazione Finanziaria non può limitarsi a un’analisi generale dell’area. Deve invece fornire una motivazione puntuale che spieghi come i fenomeni di mercato della zona abbiano influenzato la classificazione e la rendita dello specifico immobile, considerando le sue caratteristiche intrinseche. Questa decisione impone all’Agenzia un maggiore rigore motivazionale, rafforzando il diritto del cittadino a una tassazione trasparente e a una difesa informata.

Quali sono i requisiti per la motivazione di un avviso di riclassamento catastale basato su microzone anomale?
La motivazione deve essere scomponibile in due fasi: la prima, di carattere generale, deve dimostrare con dati specifici l’esistenza di uno scostamento significativo dei valori nella microzona; la seconda, di carattere specifico, deve spiegare in modo chiaro e analitico come tale scostamento generale abbia determinato la revisione del classamento e della rendita della singola unità immobiliare, tenendo conto delle sue caratteristiche.

È sufficiente che l’Agenzia Fiscale dimostri solo lo scostamento di valore in una microzona per giustificare un riclassamento?
No, non è sufficiente. La dimostrazione dello scostamento dei valori nella microzona è solo il presupposto generale dell’accertamento. L’avviso deve poi contenere una motivazione specifica sulla ricaduta di tale fenomeno sul singolo immobile, giustificando la nuova classe e rendita attribuite.

L’Agenzia Fiscale può integrare la motivazione dell’avviso di accertamento durante il processo?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento deve esistere fin dall’origine come requisito strutturale di legittimità dell’atto e non può essere integrato a posteriori in sede processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33889 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33889 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 19196-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e dife so dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1096/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DEL LAZIO, depositata l’1 .3.2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALEgià RAGIONE_SOCIALE ) propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 1279/2021

in rigetto del ricorso proposto avverso avviso accertamento con il quale l’Ufficio aveva disposto, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della L. 311/2004, in conformità al Dpr n. 138/1998, che dispone la revisione generale RAGIONE_SOCIALE zone censuarie e RAGIONE_SOCIALE tariffe di estimo RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane in relazione a microzone che presentino caratteri di omogeneità, la revisione parziale del classamento degli immobili della ricorrente siti in Roma.

L ‘RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

L ‘ente ricorrente ha infine depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo, secondo e terzo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione degli artt. 7 L 212/2000, 3 legge 241/1990, 1, commi 335, 336 e 339, legge n. 311/2004 e relative linee guida Determ. del 16/2/2005, 8 e 9 DPR 138/1998 e 3, comma 154, lett. e) L. 23 dicembre 1996, n. 662, 7 d.lgs. 546/1992, 3, comma 154, lett. e) L. 662/1996 e 2697 c.c. per avere la Commissione tributaria regionale riformato la pronuncia di primo grado ritenendo correttamente motivato l’atto impugnato pur se relativo ad un riclassamento standardizzato e generalizzato per tipologia e localizzazione degli immobili.
1.2. Le censure, che attengono alla questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per

rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell’articolo l, comma 335, della legge 311 del 2004, del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, vanno accolte.

1.3. In questa prospettiva giova ricordare che il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale.

1.4. La prima è quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per ottenere la revisione del classamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.

1.5. Altra ipotesi è quella prevista dall’articolo l, comma 336, della legge 311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate.

1.6. La terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dal comma 335 del medesimo articolo l della legge 311 del 2004, che così dispone: «La revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 (in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni idonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valori medi di mercato, neppure attraverso il richiamo agli articoli da 145 a 26 del regolamento approvato con D.P.R. 1142 del 1949), e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339 ( ndr . il comma 339, in realtà, riguarda il provvedimento del direttore dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE
con cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessi l’aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza testuale aggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito di interpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione ed il calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quanto riguarda la definizione e l’accertamento dei presupposti per l’applicazione di essa). L’RAGIONE_SOCIALE del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’RAGIONE_SOCIALE medesima».
1.7. È necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte ed hanno presupposti, condizioni e procedure diverse.

1.8. Ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione del classamento nel quadro di una procedura diversa.

1.9. Le causae petendi RAGIONE_SOCIALE tre diverse ipotesi di revisione non sono quindi interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere , ed in questa prospettiva è stato infatti affermato che l’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento le ragioni della modifica senza alcuna possibilità per l’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto nell’evidente fine di delimitare l’oggetto dell’eventuale giudizio contenzioso (cfr. Cass. n. 22900/2017).
1.10. Con riferimento a ciascuna RAGIONE_SOCIALE tre ipotesi di revisione del classamento sopra indicate questa Corte ha avuto più volte modo di enunciare la regola della necessità di una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di riclassamento, ma questa esigenza di rigore e di specificità si pone anche nel senso della illegittimità

di improprie commistioni tra i profili motivazionali funzionali ad un tipo di riclassamento con quelli invece collegabili a riclassamenti di tipo diverso.

1.11. Va in particolare considerato, a tal riguardo, che, mentre le prime due RAGIONE_SOCIALE tre suddette ipotesi di revisione del classamento dipendono da (e debbono quindi essere motivate con riferimento a) fattori intrinseci specificamente riguardanti il singolo immobile considerato, la terza ipotesi, che è quella che qui viene in esame, prevede invece un riclassamento dovuto, almeno in via principale, a fattori estrinseci di carattere per così dire generale o collettivo.

1.12. Con riferimento a tale ultima previsione le Sezioni Unite (Cass., sez. un., 18 aprile 2016, n. 7665, p. 11) hanno chiarito che, quando si procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’RAGIONE_SOCIALE competente deve specificare se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario superiore alla media) del valore economico medio RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari presenti nella zona.
1.13. In particolare quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. l, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite con il concorso RAGIONE_SOCIALE autonomie locali.
1.14. Nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ( … ) e il corrispondente

valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali» (comma 335).

1.15. Per il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma l, la microzona è una porzione del territorio comunale, spesso coincidente con l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. in ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti.

1.16. Questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che il singolo classamento debba avvenire mediante l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale.

1.17. Si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di valenza urbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la P.A., essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti in astratto dall’ordinamento fiscale e destinati ad operare nei confronti di una generalità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex post .

1.18. La norma, come è stato più volte evidenziato, prima da questa Corte (cfr. sentenza n. 21176/2016) e poi anche dalla Corte costituzionale (sentenza n. 249/2017), è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le rendite catastali.

1.19. Il sistema in esame prende in considerazione, in particolare, il fattore di determinazione del valore economico dell’immobile e della sua redditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente alla considerazione dell’esistenza di zone omogenee che registrano incrementi dei valori medi di mercato significativamente maggiori di quelli che interessano la generalità del territorio comunale.

1.20. Questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di mercato (con conseguente maggiore divaricazione rispetto alle corrispondenti rendite catastali) possono essere determinati da diversi fattori la varietà

dei quali corrisponde alla varietà dei fattori che possono influenzare l’andamento della domanda e la diversificazione di essa (con riferimento sia alle compravendite che alle locazioni), in quanto vi può essere, ad esempio, la valorizzazione di centri storici prima degradati e tutta quella varietà di altre manifestazioni del fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengono appetibili come indirizzi residenziali di buon livello socioeconomico anche zone prima considerate popolari o ultrapopolari o addirittura degradate, con conseguente generalizzazione di opere di restauro e ristrutturazione ad opera dei privati, oppure vi può essere la valorizzazione di zone abitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche o ambientali o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domanda immobiliare.
1.21. Tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano probatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendere verosimile l’affermazione di una crescita anomala (e cioè significativamente superiore a quella che si riscontra nella generalità del territorio comunale) del valori di mercato degli immobili di quella specifica microzona, ma quel che conta sul piano sostanziale è la risultante economica e cioè il maggior incremento del valore medio di mercato di quella zona rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale.
1.22. Per effettuare tale valutazione comparativa degli incrementi di valore, la norma utilizza come termine di partenza il valore della rendita catastale, sulla base dell’implicito presupposto che essa sia stata determinata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura equivalente al rispettivo valore di mercato o comunque ad una pari quota di esso, ed in tal modo, la revisione di cui al comma 335 è funzionale alla presa in considerazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti l’intera microzona – e quindi, indirettamente, le unità immobiliari in essa comprese – e non anche a correggere eventuali errori di valutazione in sede di determinazione originaria della rendita catastale relativa alla singola unità immobiliare e neppure ad aggiornare il classamento di esse in dipendenza di migliorie edilizie ad esse apportate.
1.23. Ne consegue che se l’amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell’articolo l, comma 335 dovrà seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi.

1.24. Nella prima l’Amministrazione – su cui grava sempre l’onere di dedurre e provare la causa petendi giustificativa dell’accertamento – ha l’onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che legittimano nel caso di specie la c.d. riclassificazione di massa, nella seconda fase l’amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.
1.25. Relativamente alla prima fase è preliminare la suddivisione del territorio comunale in microzone che presentino al loro interno i caratteri di omogeneità previsti dall’articolo 2 del Regolamento emanato con D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.

1.26. Occorre poi che l’unità immobiliare oggetto di accertamento sia situata in una RAGIONE_SOCIALE c.d. microzone anomale e cioè in una RAGIONE_SOCIALE microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapporto tra il valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari ivi esistenti e il corrispondente valore medio catastale è significativamente maggiore dell’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali.

1.27. Nell’ipotesi di cui al comma 335, infatti, la causa petendi non è la mera evoluzione dei valori del mercato immobiliare né ha alcun rilievo che il valore di mercato della singola unità sia superiore di molto o di poco al suo valore catastale, poiché ciò che rileva è esclusivamente la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in rapporto ai valori catastali) RAGIONE_SOCIALE varie microzone, nel senso che sono soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il conseguente loro scostamento dai valori catastali – sono stati significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media, nella generalità RAGIONE_SOCIALE microzone in cui è suddiviso il territorio comunale.
1.28. A fronte di una norma che, come si è detto, identifica in modo astratto i presupposti per l’identificazione RAGIONE_SOCIALE microzone «anomale» e per la determinazione quantitativa della rispettiva «anomalia», l’Amministrazione finanziaria deve assolvere, secondo la regola generale, l’onere di dedurre e provare la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti, ma preliminarmente ha l’onere di dichiarare in modo preciso e specifico quale sia l’interpretazione applicativa della normativa da essa concretamente adottata, perché solo così il contribuente è posto in grado di verificare ed eventualmente contestare o riconoscere la legittimità, in diritto e in fatto, dell’operato dell’Amministrazione.
1.29. La Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità del peculiare strumento introdotto con la legge finanziaria 2005, (C. cost, l dicembre 2017, n. 249), afferma, peraltro, che l’obbligo della motivazione in considerazione del carattere «diffuso» dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento (p. 7 .3), di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr. Cass. n. 3156/2015, Cass. n. 22900/2017. Cass n. 10403/2019. Cass nr 19990/2019 e Cass nr. 23047/2019 tutte concordi nel senso nel richiedere che vengano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario).
1.30. L’Amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015. n. 16643 del 2013. n. 9626 del 2012. n.

19814 del 2012. n. 21532 del 2013. n. 17335 del 2014. n. 16887 del 2014).

1.31. Occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima.

1.32. Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardo né è sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo.
1.33. Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell’operato dell’Amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e RAGIONE_SOCIALE tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica.
1.34. Qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali, quali i prezzi RAGIONE_SOCIALE compravendite e RAGIONE_SOCIALE locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni RAGIONE_SOCIALE preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato.
1.35. In definitiva, il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335.

1.36. È evidente, infatti, che per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq), il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone, il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.

1.37. In particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi RAGIONE_SOCIALE singole microzone: in questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe stato erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa RAGIONE_SOCIALE singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi.
1.38. Parimenti è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato, posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto.

1.39. Infine occorre che sia specificata la data alla quale fa riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato, poiché senza una piena coincidenza RAGIONE_SOCIALE date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dalla norma non hanno alcun senso, ed inoltre, la data di rilevazione dei valori medi di mercato deve essere prossima al provvedimento di riclassificazione e comunque non precedente rispetto ai fenomeni di decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione quali si sono avuti nei tempi recenti e che, presumibilmente, non erano stati previsti dal legislatore.
1.40. In ogni caso, la mancata specificazione dell’anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo del dato e di svolgere al riguardo le sue difese.

1.41. Fermo restando il richiamo all’elemento puramente ‘posizionale’ – (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea) -, occorre inoltre che l’avviso dia conto pure dell’elemento ‘edilizio’ in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe.

1.42. Per riassumere, come si è detto all’inizio, una volta accertata la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione di cui al comma 335, l’Amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

1.43. Anche per questo profilo la norma non contiene disposizioni applicative espresse e tanto meno disposizioni di dettaglio, ed il problema interpretativo che qui si pone è peraltro risolvibile sulla base della finalità perequativa e di riallineamento tra le varie microzone che rappresenta l’obiettivo della revisione prevista dalla norma in esame.

1.44. Il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento, salva maggiore determinazione comunale) dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali.

1.45. La finalità della revisione è quella di riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e cioè aumentando il denominatore rappresentato dalle rendite catastali) RAGIONE_SOCIALE microzone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per cento rispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale mediamente presente sul territorio comunale.

1.46. Ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona «anomala» potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari della microzona non superiore per più del

35 per cento rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali.

1.47. L’Amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone.

1.48. Se la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona, tuttavia, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis , Cass. n. 25201 del 2022; Cass. n. 32546 del 2019; Cass. n. 12356 del 2020).
1.49. Poste tali premesse, la Commissione tributaria regionale ha ritenuto adeguatamente motivato l’avviso di accertamento sulla scorta RAGIONE_SOCIALE seguenti affermazioni: «… la sentenza della Commissione tributaria provinciale evidenzia, col corredo di precisi dati, i passaggi che hanno poi condotto all’avviso di accertamento, ossia la richiesta del Comune di Roma all’RAGIONE_SOCIALE di revisione del classamento di unità immobiliari ubicate in microzone di Roma nelle quali si è rilevato il significativo scostamento di cui si è detto eppoi l’intervento dell’RAGIONE_SOCIALE che ha riscontrato i presupposti per la rettifica del classamento (v. determinazione del Direttore dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE.). La sentenza evidenzia altresì l’inverarsi dello scostamento (e
del superamento della soglia del 35%) che legittima la revisione. L’esaustività della motivazione dell’atto impositivo è peraltro assicurata dal riferimento alle strutture e alle aggregazioni che connotano la zona di PARIOLI ove insistono le unità immobiliari che ci occupano ed è notorio che trattasi di zona di notevole pregio, con ampie ed eleganti aree verdi e dotata di plurimi servizi in costante incremento, tra i quali assai significative quelli alberghieri. Correttamente la CTP ha ritenuto esauriente la motivazione dell’avviso: atteso che esso contiene, oltre alla indicazione dei parametri normativi e procedimentali adottati: le indicazioni circa la microzona oggetto della revisione, la sua destinazione prevalente, il valore medio catastale di ciascuna microzona; il valore medio di mercato di ciascuna microzona; il rapporto tra valore medio di mercato e il valore medio catastale inerente all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali; lo scostamento della singola microzona… l’avviso dà anche contezza, muovendo per la città di Roma dal dato di valori medi catastali che erano 2,64 volte inferiori rispetto a quelli medi di mercato rilevati dall’O.M.I. .. del rilievo che quanto alla microzona che ci occupa ossia la microzona 19 ‘PARIOLI’ lo scostamento rispetto al valore medio di 2,64 è risultato pari a 1,41 e dunque assai oltre la soglia di ‘significatività’ (dello scostamento) fissata nel 35%; … l’avviso dà contezza di ” … interventi di riqualificazione urbana ed edilizia” che hanno generato una notevole rivalutazione del patrimonio immobiliare e della correlata redditività; … l’avviso dà anche contezza di indagini tecniche, in forza RAGIONE_SOCIALE quali sono state verificate anche le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari. Registrate così evidenti sperequazioni nelle rendite catastali si è provveduto a parziale revisione dei classamenti, non più congrui rispetto alla situazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari siti nella microzona in discorso e al contesto RAGIONE_SOCIALE stesse. La motivazione dei primi giudici va dunque integrata con i richiami testé posti in evidenza, tratti dallo stesso atto impugnato … ».
1.50. Come espongono le censure in trattazione – e per come risulta dallo stesso contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento (allegato al controricorso) -i Giudici del gravame hanno risolto l’obbligo motivazionale, nella fattispecie rilevante, sotto l’esclusivo profilo dei

presupposti giustificativi del riclassamento di natura diffusa – presupposti peraltro genericamente esposti nell ‘ avviso di accertamento – senza considerare, con ciò, che l’atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe dell’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte , del loro rapporto), nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare.
1.51. Invero, nell’avviso di accertamento qui impugnato si opera un generico ed apodittico riferimento alla «posizione dell’unità immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona … e della migliorata qualità di tale contesto urbano… ».

1.52. Trattasi, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l’opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastale della singola unità immobiliare, rivelandosi, quindi, l’avviso di accertamento inidoneo a spiegare in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un aumento della rendita catastale attribuita alle unità immobiliari oggetto di accertamento.
1.53. Va, inoltre, rimarcato – posto che lo stesso contenuto dell’avviso di accertamento dà conto del rilevato difetto di motivazione – che il giudice del gravame non avrebbe in ogni caso potuto valorizzare, ai fini di detta motivazione, le integrazioni operate ( ex post ) dall’Ufficio con riferimento alle specifiche caratteristiche (edilizie e di posizione) RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, laddove il contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento deve sussistere ex se , quale requisito (strutturale) di legittimità dell’atto, così che non può essere integrato ( a posteriori ) in sede processuale (cfr. ex plurimis , Cass. nn. 6538/2020, 29993/2019, 25450/2018, 25037/2017, 6065/2017, 2184/2015, 23237/2017, 9629/2012).
L’impugnata sentenza, in accoglimento va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con accoglimento del ricorso originario dell ‘ente contribuente.

In considerazione RAGIONE_SOCIALE antinomie, ed oscillazioni, emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti, con condanna della controricorrente, soccombente, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo di parte contribuente ed annulla l’ atto impugnato; compensa tra le parti le spese di merito; condanna l’RAGIONE_SOCIALE controricorrente a pagare le spese del giudizio in favore del ricorrente, liquidandole in Euro 6.000,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, nonché spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge, se dovuti.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 14.10.2025.

Il Presidente

(Liberato Paolitto)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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