Motivazione riclassamento catastale: la Cassazione

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento per il riclassamento di 26 immobili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la motivazione del riclassamento catastale non può basarsi solo sulla rivalutazione generale di una microzona. L’Agenzia delle Entrate deve specificare come tale rivalutazione incida concretamente sulla singola unità immobiliare, considerandone le caratteristiche edilizie specifiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione riclassamento catastale: perché non basta la rivalutazione della zona

L’aggiornamento della rendita catastale di un immobile è un’operazione che incide direttamente sulle tasche dei proprietari. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’obbligo di una puntuale motivazione del riclassamento catastale. Non è sufficiente, infatti, che l’Agenzia delle Entrate invochi una generica rivalutazione della microzona per giustificare un aumento di categoria o classe; è necessario un collegamento diretto e specifico con le caratteristiche del singolo immobile. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti del caso: il riclassamento basato sulla microzona

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento catastale con cui venivano rettificate le rendite di ben ventisei unità immobiliari di sua proprietà. Per alcune di esse, la categoria veniva elevata (da A/4 ad A/2), mentre per altre veniva aumentata la classe (da 3 a 5). La ragione addotta dall’Ufficio era una “consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare” e della “connessa redditività” nella microzona di riferimento, la n. 17 “Delle Vittorie-Trionfale” di Roma, dovuta a interventi di riqualificazione urbana ed edilizia.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) dava ragione alla società, ritenendo l’avviso di accertamento insufficientemente motivato. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia delle Entrate. La CTR considerava legittimo il riclassamento, valorizzando elementi come la riqualificazione del complesso urbano, la vicinanza alla Città Giudiziaria e a sedi televisive, la buona copertura del trasporto pubblico e il pregio notorio del quartiere. La società, insoddisfatta, ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione: la centralità della motivazione specifica

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza della CTR e annullando di fatto l’accertamento. Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 1, comma 335, della legge 311/2004, che disciplina la revisione parziale del classamento.

Secondo gli Ermellini, la legge permette sì una revisione basata sulla significativa differenza tra il valore medio di mercato di una microzona e il corrispondente valore catastale, ma questo costituisce solo il presupposto generale dell’operazione. Una volta giustificato questo presupposto “diffuso”, l’atto di riclassamento deve scendere nel dettaglio.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’atto attributivo della nuova rendita catastale deve spiegare in modo rigoroso le ragioni per cui la rivalutazione generale della microzona ha prodotto una specifica ricaduta sulla singola unità immobiliare oggetto di revisione. In altre parole, l’Ufficio deve illustrare in che modo e in quali termini il mutato contesto ha inciso sulla categoria, sulla classe e, di conseguenza, sulla rendita di quel preciso immobile. Non è sufficiente un riferimento generico e apodittico a una “consistente rivalutazione”.

Il provvedimento deve tenere conto delle “caratteristiche edilizie del fabbricato”, come previsto dal d.P.R. n. 138/1998. Queste caratteristiche individuali assumono una rilevanza specifica e devono essere considerate insieme al fattore posizionale. L’avviso di accertamento deve porre il contribuente nella condizione di comprendere le concrete ragioni che giustificano l’aumento, permettendogli così di esercitare efficacemente il proprio diritto di difesa.

Inoltre, la Corte ha censurato l’operato della CTR, la quale aveva indebitamente integrato la motivazione carente dell’avviso di accertamento, aggiungendo di sua iniziativa giustificazioni non presenti nell’atto originale (come i riferimenti alla Città Giudiziaria e alle sedi televisive, peraltro risalenti a decenni prima). La sufficienza della motivazione, infatti, va valutata ex ante, cioè sulla base di quanto enunciato nell’atto stesso, e non può essere sanata a posteriori nel corso del giudizio.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a forte tutela del contribuente. Le conclusioni pratiche sono chiare:

1. Obbligo di motivazione puntuale: L’Agenzia delle Entrate non può limitarsi a giustificare un riclassamento catastale con la sola rivalutazione della microzona. Deve dimostrare il nesso causale tra il fenomeno generale e l’impatto sul singolo immobile.
2. Rilevanza delle caratteristiche individuali: Le specifiche caratteristiche costruttive ed edilizie dell’immobile devono essere considerate e menzionate nella motivazione, poiché contribuiscono a determinare il livello reddituale ordinario.
3. Divieto di integrazione postuma: La motivazione dell’atto impositivo deve essere autosufficiente. Né l’amministrazione finanziaria né il giudice tributario possono aggiungervi elementi giustificativi nel corso del contenzioso.

Per i proprietari di immobili, ciò significa che un avviso di riclassamento con motivazioni generiche e standardizzate è illegittimo e può essere impugnato con buone probabilità di successo.

È sufficiente la riqualificazione di una microzona per giustificare un riclassamento catastale?
No. La rivalutazione di una microzona è solo il presupposto generale per avviare la revisione. L’atto di riclassamento deve poi specificare in che modo tale rivalutazione incide sulla singola unità immobiliare, tenendo conto delle sue caratteristiche specifiche.

Cosa deve contenere la motivazione di un avviso di riclassamento catastale?
La motivazione deve indicare non solo il presupposto generale (la modifica del valore della microzona), ma anche spiegare le ragioni della ricaduta sulla specifica unità immobiliare. Deve quindi considerare, oltre al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie del fabbricato che giustificano l’attribuzione della nuova classe e rendita.

Il giudice tributario può integrare una motivazione carente dell’avviso di accertamento?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che la sufficienza della motivazione va valutata con un giudizio ex ante, basandosi esclusivamente sugli elementi contenuti nell’atto impugnato. Il giudice non può integrare o sanare una motivazione originariamente carente o insufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15249 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15249 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso 8420/2019 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE; P.IVA: P_IVA), in persona del legale rappresentante pro tempore (amministratore delegato) AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nato a Roma il DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente tra loro, giusta procura a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO del foro di Roma (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL) e dall’AVV_NOTAIO del foro di Roma (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL) ed elettivamente domiciliata presso lo studio d i quest’ultimo in Roma, alla INDIRIZZO – tel/fax: NUMERO_TELEFONO);
-ricorrente –

Avviso accertamento rettifica classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6283/2018 emessa dalla CTR del Lazio in data 20/09/2018 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava un avviso di accertamento catastale con il quale erano state rettificate ventisei unità immobiliari di sua proprietà, variando, per quattro di esse, la categoria da A/4 a A/2 e per altre diciannove la classe da 3 a 5 (mantenendo inalterata la categoria A/10).

La CTP di Roma accoglieva il ricorso, ritenendo insufficientemente motivato l’avviso di accertamento impugnato, tenuto conto che l’appartenenza ad una microzona non poteva essere l’unico elemento giustificativo del nuovo classamento.

Sull’impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE, la CTR del Lazio accoglieva il gravame, ritenendo che l’Ufficio avesse proceduto correttamente ad un riclassamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, in presenza di una ‘consistente rivalutazio ne del patrimonio immobiliare e della connessa redditività, riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia’ che aveva caratterizzato la microzona 17 Delle Vittorie-Trionfale, e tenendo conto della riqualificazione del complesso urbano derivata dalla ‘destinazione della Città Giudiziaria alle pendici del Parco della Riserva naturale’ e dalla presenza di ‘molteplici sedi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘, della circostanza che la zona era servita da numerosi bus e del fatto notorio che il quartiere era di grande pregio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di cinque motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 16, 16 bis, 17, 18, comma 3, 36 e 53 d.lgs. n. 546/1992, 16 dm 4.8.2015, 112 e 337 cod. proc. civ., nonché la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non aver la CTR rilevato l’inammissibilità dell’appello perchè notificato via pec ed introdotto in modalità telematica, a fronte del giudizio di primo grado instaurato in maniera cartacea, perché firmato da soggetto non legittimato, in assenza di delega da parte del Direttore dell’Ufficio Fiscale, e per mancanza di specificità dei motivi di gravame.
1.1. Il motivo è infondato.

L’irritualità della notificazione di un atto (nella specie, appello) a mezzo di posta elettronica certificata non ne comporta la nullità se la consegna ha comunque prodotto il risultato della conoscenza dell’atto e determinato così il raggiungimento dello scopo legale (Cass., Sez. U, Sentenza n. 7665 del 18/04/2016; conf. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 20625 del 31/08/2017 – la quale ha escluso che la notificazione a mezzo PEC fosse inesistente, riscontrandone la nullità e il successivo raggiungimento dello scopo -, Cass., Sez. U, Sentenza n. 23620 del 28/09/2018, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 24568 del 05/10/2018).
Argomentando a contrario , Cass., Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 33601 del 15/11/2022 ha ritenuto che la tempestiva costituzione dell’appellante, con il deposito di copia cartacea dell’atto di appello notificato a mezzo EMAIL, anziché mediante deposito telematico dell’originale, non determina l’improcedibilità del gravame ai sensi dell’art. 348, primo comma, cod. proc. civ., ma integra una nullità per vizio di forma, come tale sanabile con il raggiungimento dello scopo dell’atto (negli stessi sostanziali termini si è espressa Cass., Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 20214 del 15/07/2021).
Nel caso di specie, è incontestato, ed anzi ammesso espressamente dalla ricorrente, che la stessa, dopo aver ricevuto la notifica a mezzo pec dell’atto

di appello, si fosse costituita regolarmente e tempestivamente in quel giudizio, svolgendo appieno le proprie difese.

1.2. Avuto riguardo alla seconda censura, è sufficiente evidenziare che, in tema di processo tributario, la sottoscrizione dell’atto di appello, pur non competendo ad un qualsiasi funzionario sprovvisto di specifica delega da parte del titolare dell’Ufficio, deve ritenersi validamente apposta quando proviene dal funzionario preposto al reparto competente, poiché la delega da parte del titolare dell’Ufficio può essere legittimamente conferita in via generale mediante la preposizione del funzionario ad un settore dell’Ufficio con competenze specifiche (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13908 del 28/05/2008; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 20599 del 19/07/2021). Ragion per cui, anche in difetto di apposita delega, il funzionario preposto alla competente area era leg ittimato a firmare l’atto di appello.
1.3. Con riferimento alla terza doglianza, va ricordato che, in tema di contenzioso tributario, la riproposizione a supporto dell’appello RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento dell’originaria impugnazione del provvedimento impositivo (per il contribuente) ovvero della legittimità dell’accertamento (per l’Amministrazione finanziaria), in contrapposizione alle argomentazioni adottate dal giudice di primo grado, assolve l’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza e, comunque, ove dall’atto di gravame, interpretato nel suo complesso, le ragioni di censura siano ricavabili, seppur per implicito, in termini inequivoci (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 1030 del 10/01/2024).
Pertanto, ove l’Amministrazione finanziaria si limiti a ribadire e riproporre in appello le stesse ragioni ed argomentazioni poste a sostegno della legittimità del proprio operato, come già dedotto in primo grado, in quanto considerate dalla stessa idonee a sostenere la legittimità dell’avviso di accertamento annullato, è da ritenersi assolto l’onere d’impugnazione specifica previsto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992 (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 6302 del 25/02/2022), che costituisce norma speciale rispetto all’art. 342 cod. proc. civ. (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 24641 del
05/10/2018).

Tale impostazione è in linea con il carattere devolutivo pieno, in tale giudizio, dell’appello, quale mezzo di gravame non limitato al controllo di vizi specifici, ma volto ad ottenere il riesame della causa nel merito (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 30525 del 23/11/2018).

2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, comma 335, l. n. 311/2004 e 3 l. n. 241/1990, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR accolto la sua eccezione di difetto di motivazione dell’avviso di accertamento impugnato e di carenza di prova dell’accertamento catastale. 3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la nullità della sentenza per inesistenza e carenza della motivazione, in relazione agli artt. 360, primo e quarto comma ( recte , n. 4), e 132 cod. proc. civ., la falsa applicazione dei requisiti previsti per l’aumento della categoria per abitazioni e della classe per gli uffici, nonché la violazione dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 e RAGIONE_SOCIALE varie circolari esplicative RAGIONE_SOCIALE c ategorie catastali, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR reso una motivazione carente e sostanzialmente inesistente, essendosi limitata ad argomentare che le considerazioni svolte dall’Ufficio erano sufficienti e rispettose dell’art. 1, comma 335, citato.
4. Con il quarto motivo la ricorrente si duole della violazione degli artt. 36 e 61 d.lgs. n. 546/1992, 112, 115 e 116 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., la violazione del ragionamento presuntivo e degli artt. 2727, 2729 e 2697 cod. civ., 1, comma 335, l. n. 311/2004 e RAGIONE_SOCIALE varie circolari esplicative RAGIONE_SOCIALE categorie catastali, sempre in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., ed il travisamento RAGIONE_SOCIALE prove, con violazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ. e 36 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., e l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (visura storica degli immobili, planimetria della zona, dati di bilancio), sempre in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per non aver, in particolare, la CTR
considerato che l’Ufficio aveva attribuito ai suoi immobili differenti categorie catastali ‘a tavolino’ sulla base dei soli dati risultanti dalla visura, senza effettuare alcun sopralluogo.

Con il quinto motivo la ricorrente denuncia l’illegittimità e la nullità della sentenza per difetto di motivazione, ex artt. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992 e 132 cod. proc. civ., per omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ. e 62 d.lgs. n. 546/1992, e la violazione degli artt. 11 d.l. n. 70/1988 e 10 l. n. 212/2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che, nel caso di accertamento di una maggiore categoria catastale, occorre accertare la sussistenza dei requisiti e dei presupposti con sopralluogo ed in contraddittorio con la parte.
6. Il secondo motivo è fondato, con conseguente assorbimento dei restanti. La sentenza emessa dalla CTR si fonda su un isolato precedente di questa Sezione (la sentenza n. 21176 del 19.10.2016) che è stato superato dall’orientamento interpretativo venutosi progressivamente a delineare, così consolidandosi, alla cui stregua la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis , Cass., 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1 luglio 2020, n. 13390).
In particolare, la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, citato, va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. I dati normativi che, così, vengono in considerazione – per come interpretati dallo stesso Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249) – esplicitano che la revisione «parziale» del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale», ove, dunque, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si ripercuo ta sulla rendita catastale il cui «conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.).
La disposizione che autorizza la revisione «parziale» del classamento – in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali» – integra, dunque, il presupposto degli «atti attributivi RAGIONE_SOCIALE nuove rendite» che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribui te all’unità immobiliare (classe a sua volta «rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3).
Difatti, come rilevato dalla stessa Corte Costituzionale, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare «proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell’operazione, deve essere assol to in maniera rigorosa in modo tale da

porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.).

L’indicazione RAGIONE_SOCIALE «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in l. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona, così che, una volta giustificato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. In definitiva, l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte del loro rapporto), nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare».
6.1. Come espongono le censure in trattazione – e per come risulta dallo stesso contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento (riprodotto in ricorso) -il giudice del gravame ha effettivamente risolto l’obbligo motivazionale, nella fattispecie rileva nte, sotto l’esclusivo profilo dei presupposti giustificativi del riclassamento di natura diffusa – presupposti

peraltro genericamente esposti nello stesso avviso di accertamento – senza considerare, con ciò, che l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe dell’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte , del loro rapporto), nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare».
Invero, nell’avviso di accertamento qui impugnato si opera un generico ed apodittico riferimento ad una ‘consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività, riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia’ che avrebbe caratterizzato la microzona 17 -Delle Vittorie-Trionfale, laddove la CTR ha indebitamente integrato la detta motivazione valorizzando la riqualificazione del complesso u rbano derivata dalla ‘destinazione della Città Giudiziaria alle pendici del Parco della Riserva naturale’ e dalla presenza di ‘molteplici sedi di RAGIONE_SOCIALE‘ (peraltro, riferendosi ad eventi risalenti, rispettivamente, al 1969 e al 1957 e, quindi, di molto anteriori alla revisione generale degli estimi del biennio 1988-1989), la circostanza, riferita peraltro alla zona, dei numerosi bus da cui sarebbe servita ed il fatto notorio che il quartiere sarebbe di grande pregio.
E’ noto che la motivazione dell’atto di “riclassamento” non può essere integrata dall’Amministrazione finanziaria (e men che meno dalla Commissione tributaria) nel giudizio di impugnazione avverso lo stesso (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25450 del 12/10/2018), poiché la sufficienza della predetta motivazione va apprezzata con giudizio ex ante , basato sull’idoneità degli elementi ivi enunciati a consentire l’effettivo esercizio del diritto di difesa (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 14931 del 14/07/2020).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto con riferimento al secondo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in

fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.

Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che l’orientamento sulla questione principale si è consolidato tra il 2019 e il 2020, per compensare integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso, rigetta il primo, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto, e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente; compensa integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.5.2024.

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